왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?

세상 가장 쉬운 부동산 투자의 3단계

오르는 지역의 첫 번째 조건

가치가 높은 부동산(여기서는 대체로 아파트)이란 어떤 것인가? 아래는 우리가 호재라고 부르는 순위다.

아파트의 가치를 높이는 조건

① 일자리 ② 교통 ③ 교육 ④ 생활 인프라 ⑤ 환경

보통 아파트의 가치를 높이는 조건 1순위로 일자리(직주 근접)를 꼽는다. 대표적인 예로 제2의 강남이라는 판교, 마곡, 송도, 평택 등이 있다. 그다음으로는 부동산 시장에서 가장 민감한 반응을 보이는 교통이 있다. 2022년 기준 최근에 가장 유행한 교통 호재는 GTX와 지하철 연장 등이다.

다음은 교육인데 아파트 주 수요자인 40~50대는 자녀 교육을 위해 집을 옮겨 다니기 때문에 교육 환경도 무시하지 못한다. 특히 학군은 단시간에 만들어지지 않고 오랫동안 자연스럽게 형성된다는 특수성이 있다. 대표적으로 서울에선 강남, 목동, 노원이 유명하고, 지방에선 대구 수성구가 유명하다. 특히 하락장일 때는 실거주를 위한 구매가 많으므로 학군의 영향력이 더욱 크다.

다음으로 생활 인프라와 환경은 주변에 공원, 대형마트, 백화점, 병원 등이 잘되어 있는 것을 말한다. 광교 호수공원, 동탄 호수공원 등 대부분 신도시가 생활 인프라와 환경 부분에서 최상위 조건을 갖추고 있다.

1단계: 가치 있는 아파트 찾기

2020~2021년에 유행했던 말이 바로 ‘똘똘한 한 채’이다. 다주택자에 대한 규제가 강해지면서 갖고 있던 여러 채를 정리하고 똘똘한 집 한 채를 매수하는 전략이 등장했다. 집 두 채로 낸 수익과 비싼 아파트 한 채의 가격 상승분을 비교해 보니, 두 경우의 수익이 비슷하거나 비싼 아파트만 소유한 쪽의 수익이 더 높았기 때문이다.

이 말이 맞는지 강북과 강남의 아파트를 비교하면서 알아보자. 강북 아파트의 2015년 거래 가격은 3억 5000만 원이고 2021년에는 8억 8000만 원까지 올라 상승률은 351%였다. 반면 강남 아파트의 거래 가격은 2015년에는 13억, 2021년에는 36억 6000만 원이었다. 상승률은 281%로 강북 아파트보다 조금 더 높은 정도다.

그러면 실제 가격 차이는 어떨까? 강북은 5억 3000만 원이 올랐지만 강남은 같은 기간에 23억 원이나 올랐다. 무려 17억 7000만 원의 자산 격차가 발생했다. 이렇게 차이가 많이 나는 이유는 강남 아파트의 가격이 강북 아파트보다 처음부터 높았기 때문이다.

가격이 비싸다는 것 자체가 이미 입지가 좋은, 즉 높은 가치가 반영되었다는 말이다. 여기서도 가치의 파급력이 드러난다. 인플레이션에 의해 자산가격이 상승할 때 높은 가치가 반영되어 아파트 가격이 비쌀수록 가격 상승폭은 더 커진다. 그래서 ‘똘똘한 한 채’를 위해 상급지로 갈아타는 게 중요하다. 상승폭은 같더라도 실제 가격 차이는 훨씬 더 크게 벌어지기 때문이다. 

2단계: 임장으로 투자할 부동산 결정하기

임장을 한 문장으로 정리하면 다음과 같다.

임장은 내가 분석한 가치와 가격을 최종적으로 판단하는 방법이다.

지금까지 내가 손품을 팔아가면서 조사한 정보가 실제로 그러한지 최종 판단하는 자리가 바로 임장이다. 그래서 임장의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 만약 투자를 하려고 마음만 먹고 계속해서 투자를 못 하고 있다면 이는 임장을 제대로 안 해서인 경우가 상당히 많다. 또한 지도로 여러 아파트를 찾고 나서 어느 게 더 좋은지 판단이 안 서는 것도 내가 직접 보지 않았기 때문이다.

임장을 가야 하는 이유

매물 리스트를 만들고 나서는 집에서만 분석하고 들여다봤자 절대로 투자 여부를 결정할 수 없다. 고민하지 말고 리스트 순서대로 임장을 가자. 직접 가보면 정답을 얻을 수 있다.

임장을 너무 어렵게 생각하는 경향이 있다. 하지만 전혀 그럴 필요가 없다. 그냥 그 동네에 놀러 간다고 생각하고 편하게 다녀오자. 이때 중개소에 꼭 가보는 게 중요하다. 중개소에 요청해서 내가 관심 있는 아파트의 내부도 직접 봐야 한다. 아파트 단지만 둘러보지 말고 주변 상권이나 공원도 같이 확인하면 좋다. 그래서 임장 갈 때 가장 좋은 방법은 지하철을 타고 가는 것이다. 차를 끌고 가면 주변 환경을 놓치기 쉽지만 걸어서 임장을 다니면 지하철역에서 내가 보려는 단지까지의 거리와 동네 분위기도 알 수 있다.

처음에는 감이 안 올 것이다. 하지만 첫 동네를 보고 난 뒤 다른 동네를 가면 이때부터 비교가 되기 시작한다.

‘첫 번째 동네에서는 상권이 잘 형성되어 있고 광역버스정류장도 있었는데 여긴 없네.’

‘지도로 봤을 땐 언덕으로 보이지 않았는데 제법 경사가 있네.’

이렇게 네다섯 군데만 돌아다녀 봐도 머릿속에 아파트 순위가 매겨진다. ‘저기는 여기보다 좋은데 왜 가격이 더 싸지?’ ‘여기가 더 좋은 것 같은데 가격이 비슷하네?’ 이런 식으로 머릿속에 슬슬 아파트 가격에 관한 판단이 서기 시작한다. 이런 상황이 오면 이때부터는 어떤 물건이 급매이고, 저평가되어 있는지 눈에 보일 것이다. 이때가 투자할 시점이다. 만약 둘러보다가 처음에 봤던 단지의 가격이 너무 싸게 느껴지면 그 느낌을 믿어보자.

3단계: 아파트 매도의 기술

집을 매도할 때 가장 먼저 해야 할 일은 최대한 많은 중개소에 매물을 내놓는 것이다. 무조건 빨리 팔아줄 테니 다른 곳에는 내놓지 말라고 하는 중개사도 있다. 그렇지만 한두 달이 지나도 거래는커녕 집을 보러 오는 사람도 없다면 누구 손해인가? 그것은 중개사가 책임져 주지 않는다.

우리 동네보다 비싼 동네에 집을 내놓는다

아파트를 제값에 잘 파는 방법은 매도할 지역보다 비싼 지역의 중개소에 집을 내놓는 것이다. 이는 상대적으로 가용 자금이 높은 매수자에게 집을 보여주기 위해서다. 예를 들어 매물이 강일역 근처의 ‘미사강변센트럴풍경채’라면 먼저 주변에 있는 모든 중개소에 매물을 내놓고 그다음에 집값이 더 비싼 상일동역 근처 중개소에도 매물을 내놓는다. 그럼 상일동역 쪽으로 집을 보러 온 사람들이 우리 집을 방문하게 된다.

부동산 투자 방법의 모든 것

전세로 살지 말라고? 생각을 바꾸면 기회가 된다!

전세대출의 모든 것

‘투자자라서 전세 대출은 나와 상관없어’라고 생각한다면 큰 오산이다. 투자를 계속하다보면 갭투자도 접하게 될 텐데 전세대출을 잘 모른다면? 세입자를 잘 들일 수 없을뿐더러 갭투자에 관한 여러 이해관계를 알기 어려울 것이다. 빠르고 원만하게 계약이 성사되려면 당연히 임차인에 대해서도 잘 알아야 한다. 이를 위해 전세대출을 제대로 알아보자.

전세 자금을 은행에서 대출해 준다고 생각하는 사람이 많다. 그러나 은행의 역할은 영업사원에 그친다고 봐야 한다. 은행은 보증사에서 보증서를 받고 그에 따라서 전세대출을 해주는 것이 전부다.

우리나라의 보증사는 주택도시기금, 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI서울보증)이 있다. 주택도시기금은 정부에서 시행하는 전세대출의 성격을 지니고 있다. 신혼부부, 청년전용 등 정책적으로 전세대출을 지원하는 상품이 모여 있다.

*주택도시기금의 전세대출 종류

-중소기업취업청년 전월세보증금대출

-청년전용 보증부월세대출

-청년전용 버팀목전세자금

-주거안정월세대출

-신혼부부전용 전세자금

-버팀목전세자금

-노후고시원거주자 주거이전대출

-전세보증금반환보증(전세금안심대출보증)

나머지 3개의 보증사 중 가장 많이 이용하는 전세대출은 주택금융공사 상품이다. 보통 은행이나 인터넷은행(카카오 등)을 통해 전세대출을 알아보면 대부분 주택금융공사 상품을 안내해 준다. 그래서 전세를 구하는 사람들도 주택도시보증공사나 서울보증보험 전세대출에 대해선 모르는 경우가 많다. 두 보증사가 주택금융공사와 가장 크게 다른 점은 전세대출 금액이다. 금액이 차이 나는 이유는 보증사별로 전세대출을 해주는 방식이 다르기 때문이다.

전세대출의 기본 구조

전세대출의 구조에 대해서 좀 더 살펴보자. 주택금융공사와 주택도시보증공사, 서울보증보험 전세대출의 가장 큰 차이점은 바로 질권설정이다. 간단히 말하면 돈을 갚는 주체가 임차인(세입자)인지 혹은 집을 담보고 잡고 돈을 빌릴 수 있는, 즉 부동산에 질권설정을 할 수 있는 임대인(집주인)인지가 다른 것이다.

주택금융공사의 경우 전세계약이 만료된 후 전세금을 은행에 갚는 주체는 세입자다. 반면 질권설정을 하면 은행은 부동산을 담보로 집주인에게 대출금을 보내주고, 계약이 만료되면 집주인이 은행에 전세금을 갚는다. 즉 돈을 빌리고 갚는 주체가 세입자인지 아니면 집주인인지가 가장 크게 다르다.

대출한도에 차이가 있는 이유도 여기에 있다. 주택금융공사로부터 대출을 받는 주체는 세입자이기 때문에 개인의 신용도로 대출금액이 결정된다. 그래서 최대 대출금액이 상대적으로 적고, 개인별로 연봉 대비 보통 3.5배 정도 대출금이 나온다. 장점은 부동산에 질권설정을 하지 않기 때문에 임대인의 동의가 필요치 않으므로 자유롭게 대출이 가능하다는 점이다.

반면 질권설정을 하면 대출금을 받고 상환하는 주체가 집주인이 된다. 이때는 대출자의 신용자가 아니라 대출해 주는 담보, 즉 아파트 가격이 중요하다. 그래서 주택금융공사보다 대출금이 훨씬 많이 나온다. 대출받는 개인의 신용도가 크게 중요하지 않기 때문에 소득이 적거나 무소득이라도 전세대출을 받을 수 있다.

이제 자신이 임대인이라고 가정해 보자. 전세 세입자를 구한다고 중개소에 올렸는데 신혼부부가 와서 자금이 부족하니 전세금을 깎아달라고 한다. 임차인 대부분은 주택도시보증공사, 서울보증보험의 존재를 모르고 있다. 이때 주택도시보증공사로 전세대출을 받으면 90%까지 대출을 받을 수 있다고 알려주며 중개소에 연락해서 질권설정을 동의해 주겠다고 말해주자. 그러면 큰 문제가 없는 한 전세계약이 체결될 것이다.

청약, 집 안에 숨은 로또 통장 찾기

청약통장 200% 활용법

만약 현재 무주택자라면 첫 집은 청약으로 하기를 추천한다. 청약은 분양할 때 분양가를 발표해 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 직접 파악할 수 있다. 또한 완공까지 2~3년 동안 집값의 10~20% 금액만으로 신축 아파트를 취득할 수 있다. 이 때문에 청약은 현존하는 투자법 중 가장 좋은 방법이다. 또한 서울의 강남 3구, 용산을 제외하고 모두 조정대상지역에서 해제된 2023년 지금이야말로 청약하기에 너무나도 좋은 시기다. 비조정대상이면 재당첨 제한도 없고, 주택을 가지고 있어도 당첨될 수 있다.

기본적으로 청약통장의 종류를 살펴보자.

-청약저축

국민주택기금을 받는 공공주택 등 85㎡(전용 25.7평 이하) 이하 주택을 분양받을 수 있는 청약통장이다.

공공분양만 가능하며, 청약예금으로 변경 가능하다.

LH홈페이지에서 3기 신도시 및 공공분양으로 나오는 것을 노린다.

-청약예금

모든 민영아파트에 청약을 넣을 수 있다.

청약홈에서 분양하는 민간아파트를 노린다.

-청약부금

85㎡ 이하의 민영주택과 민간건설 중형 국민주택을 청약할 목적으로 가입하는 저축이다.

85㎡ 초과 민영주택에 청약하려면 청약예금으로 전환해야 한다.

청약홈에서 분양하는 민영아파트를 노린다.

-주택청약종합저축

주택청양종합저축은 공공, 민영 둘 다 청약 가능하다.

이제는 주택청약종합저축만 가입할 수 있다.

청약저축은 납입한 횟수와 납입한 총액이 많은 순으로 당첨한다. 만약 청약저축은 있는데 납입 횟수와 인정 금액이 적고, 자신의 가점을 계산했을 때 점수가 높다면 청약예금으로 바꾸는 걸 적극 고려해 봐도 좋다. 청약예금은 가점이 높은 순으로 추첨하고, 청약예금이 청약저축보다 분양 단지수가 더 높기 때문이다. 주택청약종합저축은 가점이 60점 이상이라면 당첨될 가능성이 높으므로 특히 추천한다.

청약의 답은 모집공고문에 다 있다

청약을 다루는 책이나 강의도 있지만 사실 안 봐도 괜찮다. 정답은 모집공고문에 있기 때문이다. 시중에 떠도는 책과 떠도는 정보는 대부분 모집공고문을 가공한 것이다. 청약에 당첨되고 싶다면 다른 것은 필요 없다. 아무 데나 청약 단지를 하나 정하고 모집공고문을 정독하자. 모집공고문은 단지와 시기에 따라 조금씩 변하기 때문에 여러 책에 쓰인 정보와 다를 때도 많다.

예시로 생애최초 특별공급을 준비하고 있다고 생각해 보자. 모집공고문의 신청 자격을 보면 자세하게 다 나와 있다. 주택을 소유한 사실이 없어야 하고, 청약통장 가입 2년, 예치금 만족, 세대주일 것, 5년 내에 당첨된 자의 세대에 속하지 말 것, 소득 기준까지 충족하면 된다.

청약 당첨 확률을 높이는 법

청약 가점 확인하기

지금도 자신의 가점을 정확히 모르고 청약을 넣었다가 부적격된 사람이 많다. 이참에 청약홈에서 자신의 가점을 꼭 확인해 보기 바란다. 청약홈의 청약가점계산기에서 순서대로 무주택 기간, 부양가족 여부, 청약통장 가입일 등 세 가지 질문에 답하면 간단하게 자신의 가점을 알 수 있다.

청약 경쟁률 확인하기

이제 내 점수로 청약을 넣을 수 있는지 확인한다. 검단 신도시를 예로 살펴보자. 먼저 청약홈에서 ‘청약일정 및 통계’의 ‘APT’에 들어가 ‘검단’으로 검색한다. 최근 검단에서 청약을 진행한 단지들이 나온다. 이런 식으로 원하는 지역을 검색해서 최근 청약 경쟁률과 당첨가점을 확인할 수 있다.

단 진행된 지 오래된 단지는 단순 참고용으로만 보자. 부동산 시장은 빠르면 6개월에서 1년 단위로 분위기가 많이 바뀐다. 2022년과 2023년의 분위기만 봐도 완전히 달라졌다는 게 느껴질 것이다. 그러니 최근에 청약을 진행한 단지를 참고하는 것이 가장 좋다.

분양권, 알짜 미분양 줍줍하는 법

왜 분양권 투자를 해야 할까?

개인적으로는 분양권을 투자 상품으로 제일 선호한다. 왜냐하면 개발 사업의 리스크가 없기 때문이다. 완공된 신축 아파트는 주변 시장의 가격에 절대적인 영향을 받는다. 그래서 급매도 잘 나오지 않고 거의 시장 가격에 맞춰 매수하게 된다. 재건축 이슈가 있는 단지는 언제 재건축이 될지 알 수 없고 개발 단계마다 여러 리스크가 존재한다.

반면 분양권은 이미 착공에 들어갔고 일반분양을 마친 이후에 거래가 가능하다. 개발 진행 여부의 리스크는 전혀 없는 데다 아파트 연식도 최신인 최고의 상품이다. 다시 말해 분양권을 싸게 살 수 있다면 최고의 투자인 것이다.

분양권 투자의 특징

분양권의 특징을 몇 가지 살펴보자. 조정대상지역 대부분의 청약은 잔금일까지 전매제한이 걸려 있다. 즉, 조정대상지역에서 분양권을 거래할 수 있는 단지는 많지 않다. 하지만 공사 기간이 오래 걸리는 단지는 완공이 다가올 즈음 분양권 거래가 가능하다. 예를 들어 대규모 단지나 고층 단지는 공사 기간이 길면 4~5년까지도 걸린다. 이때 전매제한이 3년이라면 완공 전에 분양권 거래가 가능하다.

한편 지금은 어떠한가? 서울 일부 지역을 제외하고는 거의 비조정대상지역으로 변경되었다. 그래서 이제부터 분양하는 단지는 대부분 분양권 상태로 거래할 수 있다. 전매제한이 대부분 6개월 정도만 걸려 있어 청약이 끝나고 6개월이 지나면 분양권 거래가 가능하다. 청약 이후에 바로 거래할 수 있는 단지도 많다.

유심히 봐야 할 분양권 단지를 살펴보면 다음과 같다.

잔금일 이전에 급매로 나오는 분양권

전매제한이 풀리는 시기(초피 거래)

실거주하려고 청약을 한 사람도 있지만 투자 목적으로 청약을 한 사람도 상당히 많다. 이런 사람은 아파트가 완공되고 나서 전세를 맞추는 것이 중요하다. 하지만 지금처럼 하락기에 공급 물량도 많아지면 전세 가격이 급락하고 전세 세입자를 구하기도 어려워진다. 낮아진 전세가격으로 세입자를 받자니 나머지 잔금을 구하지 못하는 투자자도 생긴다. 그래서 완공되고 나서 잔금을 내지 못하는 집주인들이 금매로 물량을 내놓는 것이다. 이런 단지를 찾으면 된다.

분양권이 가장 많이 거래되는 시기는 전매제한이 풀리는 시점으로  이런바 ‘초피 거래’라고도 불린다. 실거주가 아니라 투자 목적으로 청약한 투자자는 최대한 빨리 수익을 보려고 한다. 그래서 ‘초피’라고 초기에 프리미엄을 붙여서 파는 경우가 많다. 전매제한이 6개월이면 2~3개월 전부터 이런 거래가 이루어진다. 미리 여러 중개소에 연락해서 원하는 금액에 나오는 물건을 선점해 보자.

이처럼 분양권 거래는 청약과 연계된다. 내가 청약에서 떨어지거나 청약을 넣지 못하는 다주택자라면 청약 이후에 전매가 가능한 단지를 찾아보자. 전매제한이 풀리는 시점을 노리거나 완공 시점에 다시 확인하면 좋은 투자 물건을 분양권으로 매입할 수 있다. 

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본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.