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도시 고밀화와 풍요의 관계
점점 더 많은 사람들이 도시로 이동하면서, 풍요도 점차 확대되고 있다. 인구 밀도와 생활수준 사이에는 어떤 관계가 있을까? 최대 풍요를 위한 ...

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점점 더 많은 사람들이 도시로 이동하면서, 풍요도 점차 확대되고 있다. 인구 밀도와 생활수준 사이에는 어떤 관계가 있을까? 최대 풍요를 위한 가장 이상적인 인구 밀도 수준은? 도시 정책 입안자들에게 이러한 정보는 어떤 의미를 줄 것인가?


최근 「뉴욕 타임스」의 칼럼니스트 파르핫 만주(Farhat Manjoo)는 이렇게 말했다.


“도시(city)는 세계 경제의 표준 지리적 단위이다. 밀집화된 도시권(urban areas)이 문자 그대로 ‘실제 미국(real America)’이다. 도시에 미국인의 3분의 2가 살고 있고, 미국의 거의 ??모든 경제적 산출물이 도시로부터 나온다.”


이 말은 고밀도 도시권이 국가의 거의 모든 부를 창출하는 곳이기 때문에 그러한 권역을 더 많이 만들고 더 많은 사람들이 그곳에 거주하도록 장려해야 한다는 의미이다. 그러나 이러한 결론이 맞는 것일까? 캘리포니아에서는 고밀도 도시화를 위한 SB50(Senate Bill 50, 상원 법안 50)이 나왔다. 이러한 입법은 합리적인가?


다음과 같은 사실들을 고려해 보자.


미국의 거의 모든 경제적 산출물이 도시에서 나온다는 파르핫 만주의 발언은 맥킨지 글로벌 연구소(McKinsey Global Institute)의 연구를 기반으로 한다. 맥킨지는 “도시 아메리카: 글로벌 경제에 있어 미국의 도시들(Urban America: US cities in the Global Economy)”로 명명된 연구에서, 대도시(large cities)로 지칭되는 지역에서 2010년 미국 경제적 산출물의 85%가 생산되었다고 밝혔다.


그러나 좀 더 면밀히 살펴보면 이들이 말한 85%를 생산한 지역은 밀집화된 도시(dense cities)나 밀집화된 도시권(urban arears)이 아니라 오히려 더 넓게 포괄적인 대도시권(metropolitan areas)이었다. 그리고 이러한 대도시권 모두는 도시(urban) 지역보다 더 큰 교외(rural) 지역을 갖고 있었다. 사실, 맥킨지는 대도시(large cities)를 인구 15만 명 이상의 259개 대도시권 노동 시장으로 단순히 정의했다. 이 정의에 따르면, 뉴욕과 로스앤젤레스 대도시권의 거대 도시들(mega cities)뿐만 아니라 캘리포니아 주의 마데라(Madera), 미주리 주의 조플린, 인디애나 주의 엘크하트(Elkhart), 메인 주의 뱅거(Bangor)와 같은 지역도 모두 포함된다. 그리고 대중들의 일반적인 인식과 달리 미국에는 밀집된 대도시권이 없다. 즉, 이 259개의 대도시권의 어느 하나도 역사적 기준 혹은 국제 표준에 의해 정의된 ‘밀집화된 도시화(dense urbanization)’로 특징되지 않는다는 것이다.


분명 일부 미국 도시권에는 고밀도 지역들(pockets)이 있지만 실제로 전체 도시 밀도는 모든 미국 도시권에서 낮게 나타나고 있다! 최고의 도시권인 뉴욕만 봐도 그렇다. 뉴욕시에서 가장 밀집된 4개의 자치구(맨해튼, 브루클린, 브롱스, 퀸즈)는 각각 미국에서 가장 큰 100대 자치 도시들 어디보다도 더 높은 밀도를 지녔다. 그러나 다른 자치구 스태튼 아일랜드(Staten Island)는 대체로 2차 세계 대전 이후에 교외(suburban)로 편입되었고, 캘리포니아의 최소 75개의 지방 자치 단체보다도 밀도가 낮다. 뉴욕시의 교외 평균 밀도는 로스앤젤리스의 교외 밀도의 2분의 1 수준이다. 이러한 낮은 교외 밀도는 맨해튼과 기타 나머지 도심의 초고밀도를 중화시키는 것 이상의 역할을 한다. 미 인구 조사국에 따르면, 그래서 “뉴욕 도시권”의 밀도는 로스앤젤레스와 샌프란시스코보다 더 낮다. 놀랍게도, 뉴욕 도시권은 산호세(San Jose)보다도 밀도가 낮은데, 산호세는 상당한 도심을 보유한, 전적으로 제2차 세계대전 이후의 교외 생활자들로 구성되어 있다.


제2차 세계대전 이전에 미국의 도시권들은 오늘날보다 훨씬 더 밀도가 높았다. 1940년에는 대도시권의 중심 도시들을 대도시 지구(metropolitan districts)라 불렀다. 인구 100만 명 이상의 이 도심(urban core)에 그들 대도시권의 인구 3분의 2가 밀집해 살았다. 오늘날의 비율보다 4배나 높은 수치다. 현재 도심에는 1,000,000명 이상의 인구가 사는데, 대도시권 인구의 평균 약 14.5%이다.


또한 파르핫 만주는 “도시(city)에 미국 인구의 3분의 2가 살고 있다”고 언급했다. 이는 도시라는 용어와 관련된 의미상의 문제를 보여주는 생생한 사례이다. 그가 언급한 소위 도시라는 것은 맥킨지에서 언급된 대도시권(metropolitan areas)과 같은 것이 아니다. 만주가 언급한 도시는 2010년 미국 지방자치단체의 인구를 총계한 미 인구조사국 보고에서 나온 것으로, 인구조사국은 통상적으로 이들을 도시라고 지칭한다. 즉, 규모에 상관없이 모든 지방자치단체가 도시가 되는 것이다. 이런 경우, 인구 850만 명의 뉴욕시, 관할권을 가진 19,500개의 지역들, 그리고 네브라스카 주의 모노와이(Monowi)도 똑같은 도시가 된다. 모노와이의 인구는 단 1명이다. ‘도시’로 지칭한 곳의 수많은 거주자들은 사실 시골에 살며 이는 분명 도시권 밖이다.


실제로, 대도시권으로 정의된 도시의 많은 주민들은 자치권이 아닌 비자치권 지역에 거주하고 있다. 예를 들어, 2010년 뉴욕시 대도시권의 인구 중 거의 6백만 명은 ‘미 인구조사국이 정의한 도시’로부터 벗어난 지역에서 거주했다. 따라서 미 인구조사국 보고서 또는 맥킨지 글로벌 연구소 보고서에는 아무 문제도 없지만, 이를 적절하게 활용하려면 이들이 정의하는 도시가 무엇인지에 대한 이해가 필요하다.


맥킨지(McKinsey)가 강조한 바와 같이, 대도시권은 거의 독점적으로 미국의 경제적 산출물은 내고 있다. 그리고 이것은 COU(Center for Opportunity Urbanism)의 수석 펠로우 웬델 콕스(Wendell Cox)의 2017년 분석 자료에도 나타나고 있다.


그러나 ‘도심(urban core)’만이 유일하게 ‘밀집화된 도시권(dense urban)’임을 이해하는 것이 중요하다. 도심 비율은 피닉스, 산호세, 샬롯, 내쉬빌, 애틀랜타, 그리고 기타 250개 이상의 대도시권에서 작게는 0, 크게는 25%에 이르기까지 다양하다. 한편, 9개의 대도시권만이 유일하게 25% 이상의 ‘밀집화된 도시권’이다. 뉴욕 대도시권에서는 최대 52%까지 치솟는다. 그리고 2010년 마지막 인구 조사에 따르면, 인구 10만 명 이상의 353개 대도시권 중에서 ‘밀집화된 도시권’의 평균값은 인구 대비 10.5%로 나타났다. 즉, 인구의 89.5%는 교외 혹은 준교외(exurban)에 거주하고 있다.


미 경제분석국(Bureau of Economic Analysis)의 데이터에 따르면, 이 353개의 대도시권이 2017년 미국 GDP의 89%를 생산했다.


많은 정책 입안자들이 생각하는 것과 달리, 경제적 산출물은 최소한으로 밀집화된 도시의 인구들이 거주하는 대도시권에 실제로 집중되어 있었다. 특히, 경제적 산출물의 37%는 도시 밀도가 2.5% 이하인 대도시권에서 나왔다. 또 다른 14%는 도시 밀도가 2.5%에서 10% 미만의 대도시권에서 나왔다. 이 두 지역에서 미국의 경제적 산출물이 50% 이상 나온 것이다.


1인당 경제적 산출량 측면에서 가장 실적이 좋은 대도시권을 살펴보면 더 크고 밀도가 높은 도심이 성공의 열쇠가 아님을 알 수 있다. 텍사스 주에서 에너지를 생산하는 미들랜드는 156,000달러로 최고의 1인당 경제적 산출량을 기록하고 있다. 기술 분야의 거인 산호세는 138,000달러에 이르고, 근처의 샌프란시스코가 106,000달러로 3위를 차지하고 있다. 코네티컷 주의 브리지포트-스탬퍼드(Bridgeport-Stamford)는 104,000달러로 4위이며, IT 허브 시애틀은 91,000 달러로 5위이다. 그 다음 5개 도시는 (순위대로), 보스턴, 아이오와 주의 디모인(Des Moines), 뉴욕, 워싱턴, 인디애나 주의 엘크하트(전 세계 RV 차량의 총본산, 미국 내 RV 차량의 약 65%를 생산)이다.
 
353개 대도시권에서 나오는 경제적 산출물의 비중은 2010년과 2017년 사이에 88.7%에서 89.4%로 약간 증가했다. 그러나 일반적인 인식과 달리, 밀도가 가장 낮은 대도시권에서 가장 많이 증가했다. 밀집화된 도심에 그들 인구의 2.5%가 거주하는 대도시권은 경제적 산출물의 1.7% 증가를 보였다. 반면 도심에 25% 이상의 인구가 거주하는 대도시권의 경우, 경제적 산출물의 증가는 그보다 적은 1.1%였다.


이는 앞서 언급한 맥킨지 연구와 일치한다. 대도시권이 경제적 산출물을 독점적으로 생산하고 있다. 물론 여기에는 뉴욕, 로스앤젤레스, 시카고뿐만 아니라 이들보다 작은 규모의 텍사스 주의 타일러(Tyler), 노스다코타(ND) 주의 그랜드 포크스(Grand Folks), 오리건(OR) 주의 메드퍼드(Medford)에 이르는 350개의 대도시권도 포함된다.


도시 밀도와 생산량, 생산성, 생활수준 등 우리가 상식적으로 인지하고 있는 것과 실제의 통계는 분명 차이점을 보여준다. 이에 도시 밀도와 풍요의 관계에 대해 우리는 다음과 같이 예측해본다.


첫째, 이러한 사실 증거에도 불구하고, 캘리포니아 정책 입안자들은 고밀도 도심의 성장을 촉진할 것이다. 물론 다른 나라도 마찬가지다.


주 상원의원 스캇 위너(Scott Wiener)에 의해 주도되는 SB50은 독립가구 주택을 2중, 3중, 4중으로 분할하는 것을 가능하게 한다. 동일한 면적에 더 많은 사람들이 살 수 있도록 하는 것이다. 또한 대중교통과 가까운 단독 주택 근처에 고밀도 아파트들이 건축될 수 있다. 이 법안의 촉진자들은 SB50이 주택 부족을 메우고 임대료를 낮출 것으로 믿는다. 그러나 최악의 문제는 로스앤젤레스와 베이 에이리어(Bat Area) 지역에서 이미 나타났다. 이 지역은 밀도 정책을 적용한 곳이다.

 

둘째, 고밀도 정책으로 인해 사람들이 캘리포니아, 그리고 유사 정책을 펼치는 주를 떠나게 될 것이다.


정책 입안자들과 도시 기획자들은 사람들이 더 밀집된 도시를 원한다고 계속 믿고 있다. 그러나 사실상 모든 지역에서 사람들은 도심 고밀도 지역에서 저밀도의 교외와 외곽 지역 또는 단독 주택이 많은, 규모가 보다 작은 권역으로 이동하고 있다. 2010년 이후 약 180만 명이 주요 대도시권 도심 카운티에서 저밀도 카운티로 이주했다.


이러한 현상은 자산을 소유하고, 결혼, 자녀 생산에 대해 고민하기 시작하는 밀레니엄 세대에게 점점 더 도드라지고 있다. 2010년 이후로 밀레니엄 세대 인구 유입이 있는 지역의 80%가 단독 주택이 많은 교외 지역이었다. 미 주택건설업자협회(American Association of Homebuilders)의 2019년 주택 구매자 선호에 관한 보고서에 따르면, 밀레니엄 세대의 약 4분의 3이 단독 주택을 원하는 것으로 나타났다. 캘리포니아가 대도시권 전역에 고가의 소형 아파트를 늘린다면 이러한 수요에 반하는 것이기도 하다.


셋째, 경쟁이 치열해지고 있는 노동 시장에서 고밀도는 지역에 반드시 필요한 노동자를 몰아내는 정책일 것이다.


인위적인 고밀도 정책의 지지자들은 더 많은 아파트를 짓는 것이 노동자들을 주 내에 유지시키는 방법이라고 말한다. 실업률이 기록적으로 낮고, 각 산업 분야에 필요한 노동력이 부족한 시기에 이러한 주장은 논쟁의 여지가 있다. 그러나 개별 주택에 대한 밀레니엄 세대의 선호도를 감안한다면 고밀도 정책은 비합리적일 수 있다. 아쉽게도 캘리포니아 주의 많은 도시에서는 이미 이러한 선호를 좌절시키는 토지 사용 규정과 고밀화 정책이 제정되었다. 따라서 인구 데이터에서 나타나듯, 35∼44세의 연령대들이 불균형적으로 가장 높은 비율로 이 지역을 떠나는 것이 놀라운 일은 아니다.


넷째, 고밀도 정책은 경제 활성화보다는 오히려 기존 중대형 기업들의 외부 이탈을 가속화할 것이다.


벡텔(Bechtel), 제이콥스 엔지니어링(Jacobs Engineering), 옥세덴틀 석유(Occidental Petroleum), 도요타(Toyota), 닛산(Nissan), 매케슨(McKesson)이 캘리포니아에서 철수했다. SB50의 모델은 샌프란시스코였다. 그러나 샌프란시스코는 아이들이 불균형적으로 부족한, 충격적인 불평등, 중산층이 사라지고 있었던 도시였다. 게다가 샌프란시스코는 토지가 부족했지만, 캘리포니아 전체의 도시화는 5%에 ??불과하다. 캘리포니아가 필요로 하는 것은 더 많은 사람들을 더 적은 공간으로 몰아넣는 데 초점을 맞추는 것이 아니라, 최초 주택 구입자들에게 구매가 가능한 수준의 주택을 제공하는 정책일 것이다. 1940년대 후반에서 1960년대 후반까지 시행된 이러한 정책은 주택 소유와 더불어 광범위한 경제 성장을 촉진했다. 그러나 현재 정치적 현실은 이와 상반되어, 네바다, 애리조나, 텍사스로의 이주를 가속화시키고 있다.


고밀도 도심에 대한 사람들의 선호도는 실제와는 다른 것으로 나타났다. 이제 정책 입안자들과 도시 기획자들은 실체적인 수요와 기호에 맞추는 정책을 통해 현실을 적극적으로 반영할 수 있도록 해야 할 것이다.


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References List :
1. The New York Times.  May 22, 2019. Farhad Manjoo.   America’s Cities Are Unlivable. Blame Wealthy Liberals.
https://www.nytimes.com/2019/05/22/opinion/california-housing-nimby.html


2. United States Census Bureau. MARCH 04, 2015.  Virginia Hyer, Public Information Officer.      U.S. Cities are Home to 62.7 Percent of the U.S. Population, but Comprise Just 3.5 Percent of Land Area.
https://www.census.gov/newsroom/press-releases/2015/cb15-33.html


3. McKinsey Global Institute. April 2012.  James Manyika, Jaana Remes, Richard Dobbs, Javier Orellana, & Fabian Schaer.  Urban America: US cities in the global economy.
https://www.mckinsey.com/~/media/McKinsey/Featured%20Insights/Urbanization/US%20cities%20in%20the%20global%20economy/MGI_Urban_America_Full_Report.ashx


4. NEWGEOGRAPHY. 12/12/2013.  Wendell Cox.   RURAL CHARACTER IN AMERICA’S METROPOLITAN AREAS.
https://www.newgeography.com/content/004088-rural-character-america-s-metropolitan-areas


5. NEWGEOGRAPHY. 3/26/2012.  Wendell Cox.   NEW US URBAN AREA DATA RELEASED.
https://www.newgeography.com/content/002747-new-us-urban-area-data-released


6. Citylab.com.  May 21, 2019.  Richard Florida.   Blue-Collar and Service Workers Fare Better Outside Superstar Cities.
https://www.citylab.com/equity/2019/05/costs-of-living-map-home-price-salary-wage-premium-city-data/589894/


7. NEWGEOGRAPHY.com. 06/04/2019.  Wendell Cox.   FROM MADERA AND JOPLIN TO NEW YORK: DISPERSED, NOT DENSE URBAN AREAS DOMINATE GDP.
https://www.newgeography.com/content/006318-from-madera-and-joplin-new-york-dispersed-not-dense-urban-areas-dominate-gdp




The Relationship Between Urban Density and Affluence
 
In a recent New York Times article columnist Farhat Manjoo states: “Cities are the standard geographical unit of the global economy. Dense urban areas are quite literally the “real America” - the cities are where two-thirds of Americans live, and they account for almost all national economic output.”


The implication is that since high-density urban areas are the places that create all the nation’s wealth, we should facilitate the creation of more such places and encourage more people to live there.  But is this conclusion correct?  Does legislation such as Senate Bill 50 (or SB 50), which sought to density urbanization in California make sense?


Consider the facts.


Manjoo’s observation that nearly all of America’s economic output is produced in cities, is primarily based on research performed by the McKinsey Global Institute.  In a study tiled,  Urban America: US cities in the Global Economy, McKinsey found that, in 2010, 85 percent of economic output was produced in what it termed “large cities.” But a closer look reveals that these are not dense cities or dense urban areas; but instead, they are metropolitan areas, all of which have more rural land than urban.  In fact, McKinsey simply defines “large cities” as the 259 metropolitan area labor markets with more than 150,000 population.  This includes not only the megacities of metropolitan New York and Los Angeles, but also such places as Madera, California, Joplin, Missouri, Elkhart, Indiana and Bangor, Maine.  And contrary to popular opinion, America does not have any  dense urban areas.  That is, none  of these 259 metropolitan areas is characterized by “dense urbanization,” as defined by either historical or international  standards.


Obviously, there are pockets of high density within some U.S. urban areas, but overall densities are, in fact, low in every U.S. urban area!  Data from the premier urban area, New York, makes the case. The four densest boroughs of New York city (Manhattan, Brooklyn, The Bronx and Queens) each have higher densities than any of the largest 100 incorporated  cities in the United States . But the other borough, Staten Island, is largely post-War suburban and is less dense than at least 75 municipalities in California Outside the “city of New York,”  suburban densities average about one-half that of the Los Angeles suburbs.  These low suburban densities more than neutralize the hyper-densities of Manhattan and the rest of the urban core - so much so that the “New York urban area,” as defined by the Census Bureau, has a lower density than Los Angeles and San Francisco.  And surprisingly, the New York urban area is even less dense than San Jose,whichis composed almost entirely of post-War suburbia, with only a negligible urban core.


Before World War II American urban areas were far denser than today.  In 1940, the central cities in metropolitan areas were called metropolitan districts.  These urban cores of over one million population were home to two-thirds of their corresponding metropolitan area’s population; that’s more than four times higher than the current ratio.  Today, urban cores contain on average 14.5 percent of the population in metropolitan areas with over 1,000,000 residents.


In addition, Manjoo mentions that “cities are where two-thirds of Americans live.”  This is a vivid example of the semantic problems associated with the term “city.”  These so-called “cities” are not the same thing as the metropolitan areas cited by McKinsey.  They are from a Census Bureau report totaling the 2010 U.S. population of incorporated municipalities, which are popularly called “cities.”  These include all the legal entities of every size which are called “cities.”  They range from the city of New York with its 8.5 million residents to the “city” of Monowi, Nebraska with a population of 1, as well as the 19,500 jurisdictions in between.  Many of these so-called “cities” are in rural areas, outside of urban areas.  Indeed, many residents of the cities defined as metropolitan areas live in unincorporated areas, not in incorporated municipalities.  For example, in 2010, nearly 6,000,000 residents of the New York metropolitan area lived outside  cities as defined in the Census Bureau report.  So, there is nothing wrong with the Census Bureau report or the McKinsey Global Institute report, but proper use of either requires understanding what it means by “cities.”3


As highlighted by McKinsey, economic production is nearly monopolized by metropolitan areas. And this continues to be the situation based on a 2017 analysis by Wendell Cox, a Senior Fellow at the Center for Opportunity Urbanism. 
 
But, it’s important to realize that only the “urban cores” are “dense urban.”  The proportion that is “urban core” varies from zero up to 25% in metropolitan areas such as Phoenix, San Jose, Charlotte, Nashville, Atlanta and more than 250 others.  Meanwhile, only nine metropolitan areas were more than 25 percent “dense urban.”  This ranges up to 52 percent in the New York metropolitan area.  And as of the last Census in 2010, Among the nation’s 353 metropolitan areas with more than 100,000 residents each, the dense urban portions of these metropolitan areas had a weighted average of only 10.5 percent of the population, while 89.5 percent was suburban or exurban.


Based on data from the U.S. Bureau of Economic Analysis, these 353 metropolitan areas accounted for 89 percent of U. S. gross domestic product (or GDP) in 2017.


Contrary to what many policymakers would have you believe, economic output is actually concentrated in the metropolitan areas with the least dense urban  population.  Specifically, 37% of the economic output is produced in the metropolitan areas that are less than 2.5 percent dense urban.  Another 14 percent is produced in metropolitan areas that are from 2.5 percent to less than 10 percent dense urban.  Together, these two least intense categories account for more than 50 percent of the nation’s economic output.


A look at the best performing metropolitan areas in terms of economic output per capita confirms that larger and denser urban cores are not the key to success.  Energy producing Midland, Texas has the highest economic output per capita, at $156,000. Tech giant San Jose trails at $138,000, followed in third place by nearby San Francisco, at $106,000. Bridgeport-Stamford in Connecticut is fourth at $104,000, while rising information technology hub Seattle ranks fifth at $91,000.  The next five cities include (in order), Boston, Des Moines, New York, Washington and Elkhart, Indiana, the “recreational vehicle capital” of the world.
 
The aggregate share of economic production from the 353 metropolitan areas increased slightly between 2010 and 2017, from 88.7 percent to 89.4 percent.  But contrary to conventional wisdom, economic production increased the most in metropolitan areas that are the least dense.  Those with under 2.5 percent of their populations in a dense urban core experienced an increase of 1.7 percent in their share of economic output.  Meanwhile, there was also a smaller 1.1 percent increase in economic output among the metropolitan areas with 25 percent and over in the urban core.


Thus, consistent with the McKinsey research cited earlier, metropolitan areas continue to nearly monopolize economic output.  Of course, this includes New York, Los Angeles and Chicago, but they also include the 350 smaller metropolitan areas, ranging from Tyler, Texas to Grand Forks, ND to Medford, OR and a host of additional metropolitan areas that don’t jump to mind reading such reports.


Given this trend, we offer the following forecasts for your consideration.


First, despite the evidence California policymakers will continue to encourage growth of high-density urban cores.  SB50, introduced by state Sen. Scott Wiener, would allow division of existing houses into duplexes, triplexes and fourplexes in single-family neighborhoods.  Further, higher density apartments could be built-in single-family neighborhoods close to transit.  Boosters believed the bill will relieve the housing shortage, and lower rents.  Yet the worst problems exist in areas of Los Angeles and the Bay Area where densification policies have already been implemented.  At the same time, the measure could have huge adverse impacts on the very neighborhoods, often closest to job centers, which traditionally nurtured middle-class and aspiring working-class families.  This could lead to significant house value losses by families for whom their home is their greatest single asset.
 
Second, densification efforts will further motivate people to exit California and similar states.  Planners continue to believe that people want denser housing. Yet, virtually everywhere, people are moving away from urban core density to lower density suburban and exurban areas or smaller metropolitan areas where single-family homes predominate.  Since 2010, a net 1.8 million people have moved away from the urban core counties of major metropolitan areas, largely to lower density counties.  This applies increasingly to millennials now starting to think about owning property, marriage and having children.  Since 2010, 80% of millennial population growth has been to the suburbs, where single-family houses predominate.  Nearly three-quarters of millennials want single-family detached houses, according to a 2019 report on home buyer preferences by the National Association of Homebuilders.  Increasing the number of expensive, small apartments across California’s big metros runs counter to these preferences.


Third, in an increasingly competitive labor market, densification will simply drive away desperately needed workers.  Advocates of forced density often suggest that building more apartments will keep workers in the state.  This is exactly the kind of argument to make at a time of record low unemployment and mounting labor shortages in many industries.  Yet given millennial preferences for single-family houses, forcing higher densities seems irrational.  Some companies, like those in social media, can subsist on a steady diet of 20-somethings crowded together in expensive apartments, but this is not sustainable for most companies or families.  Privileged boomer progressives seem to suggest that a home with a backyard was “good for me, but not for thee.”  In many California cities, they have already instituted land use regulations and densification policies that have put this enviable lifestyle out of reach.  Therefore, it should be no surprise then that households aged 35-44 are disproportionately leaving at the highest rate, based on IRS and Census Bureau data. And,
 
Fourth, rather than boost the economy, densification is likely to accelerate the outward movement of larger mature firms.  Consider this: Bechtel, Jacobs Engineering, Occidental Petroleum, Toyota, Nissan and McKesson, have pulled out of California.  The urban model for SB50 was San Francisco, an increasingly dystopic city with disproportionately few children, outrageous inequality and a disappearing middle class.  Admittedly, San Francisco is out of land, but overall California is barely 5 percent urbanized.  What California needs is not a single-minded focus on cramming more people into less space, but polices that would encourage the building of new affordable homes, notably starter houses.  It did this in the late 1940s through the late 1960s, boosting both homeownership and broad-based economic growth.  But at present, the political realities favor accelerated relocation to Nevada, Arizona, and Texas.


References
1. The New York Times.  May 22, 2019. Farhad Manjoo.   America’s Cities Are Unlivable. Blame Wealthy Liberals.

https://www.nytimes.com/2019/05/22/opinion/california-housing-nimby.html


2. United States Census Bureau. MARCH 04, 2015.  Virginia Hyer, Public Information Officer. U.S. Cities are Home to 62.7 Percent of the U.S. Population, but Comprise Just 3.5 Percent of Land Area.

https://www.census.gov/newsroom/press-releases/2015/cb15-33.html


3. McKinsey Global Institute. April 2012.  James Manyika, Jaana Remes, Richard Dobbs, Javier Orellana, & Fabian Schaer.  Urban America: US cities in the global economy.

https://www.mckinsey.com/~/media/McKinsey/Featured%20Insights/Urbanization/US%20cities%20in%20the%20global%20economy/MGI_Urban_America_Full_Report.ashx


4. NEWGEOGRAPHY. 12/12/2013.  Wendell Cox. RURAL CHARACTER IN AMERICA’S METROPOLITAN AREAS.

https://www.newgeography.com/content/004088-rural-character-america-s-metropolitan-areas


5. NEWGEOGRAPHY. 3/26/2012.  Wendell Cox. NEW US URBAN AREA DATA RELEASED.

https://www.newgeography.com/content/002747-new-us-urban-area-data-released


6. Citylab.com.  May 21, 2019.  Richard Florida. Blue-Collar and Service Workers Fare Better Outside Superstar Cities. 

https://www.citylab.com/equity/2019/05/costs-of-living-map-home-price-salary-wage-premium-city-data/589894/


7. NEWGEOGRAPHY.com. 06/04/2019.  Wendell Cox. FROM MADERA AND JOPLIN TO NEW YORK: DISPERSED, NOT DENSE URBAN AREAS DOMINATE GDP.

https://www.newgeography.com/content/006318-from-madera-and-joplin-new-york-dispersed-not-dense-urban-areas-dominate-gdp


8. Orange County Register. May 11, 2019.  JOEL KOTKIN and WENDELL COX. Densification efforts like SB50 are the wrong…

https://www.ocregister.com/2019/05/11/densification-efforts-like-sb50-are-the-wrong-fix-to-californias-housing-problem/