비즈
인문
Preview
Trend
Briefing
미국 부동산과 중국 자본
미중 갈등이 있기 까지, 중국으로부터 수십 억 달러의 투자 자본이 미국에 유입되었다. 대부분 미국의 부동산을 구입하기 위함이었다. 중국인 매수...

218
 


미중 갈등이 있기 까지, 중국으로부터 수십 억 달러의 투자 자본이 미국에 유입되었다. 대부분 미국의 부동산을 구입하기 위함이었다. 중국인 매수자들은 거주용 주택뿐 아니라 호텔, 영화관, 공장을 사들이면서 부동산 시장을 크게 요동치게 했다. 그러니 미중 갈등으로 이러한 자본 유입에 변화가 일어나고 있다. 미국 부동산과 중국 자본 앞으로 어떻게 될 것인가?


2015년 3월 기준, 1년간 중국인들은 미국 주택 구입에 286억 달러를 썼다. 미국부동산협회에 따르면 이 수치는 2013년에 비해 두 배 이상이나 뛰어오른 것이었다. 이는 당시 미국 내 외국인 주택 구매 중 28%를 차지하며 처음으로 중국이 1위에 오르는 결과를 낳았다.


당시 중국인 부동산 매수자들은 주로 미국의 고급 주택을 목표로 하고 있었다. 100만 달러 이상의 주택 거래에서 14건 중 1건은 중국인들의 몫이었고, 평균적으로 중국인들은 주택 1채당 83만 1,800달러를 지출한 것으로 나타났는데, 이는 미국인들의 25만 5,600달러에 비해 3배가 넘는 금액이었다.


중국인 매수자들은 미국 외에도 해외 상업용 부동산 시장에도 몰려들고 있었는데, 한 추산에 의하면 2015년에는 매수 금액이 49%나 증가했었다. 당시 상업용 부동산 컨설팅 회사인 CBRE에 따르면, 중국에서 전 세계 상업용 부동산 시장으로 흘러나간 금액이 최초로 1년 100억 달러를 넘어선 것으로 나타났었다. 월도프 아스토리아 호텔과 제너럴 모터스 빌딩 같은 초대형 매수 건이 발생하기도 했고, 한편 <인터내셔널 비즈니스 타임스>에 따르면, 중국 국영기업인 차이나생명보험China Life Insurance Company은 미국 전역의 창고에 10억 달러 이상을 투자한 것으로 나타났었다.


이러한 중국인 매수자들의 미국 부동산 투자 붐을 이끌고 있었던 것은 상하이종합주가지수였다. 2015년 여름 주가가 40%나 폭락하면서 수조 달러가 증발했고, 중국 투자자들이 자신들의 돈을 안전하게 맡길 수 있는 투자처로 눈길을 돌렸던 것이다. 상대적으로 안정적인 경제, 투명한 정부, 안전한 정치 시스템을 가진 타겟은 바로 미국이었던 셈.


일부 중국인들은 주택을 구매한 후 임대하여, 소득 자산으로 활용할 수 있기를 기대했다. 또 어떤 중국인들은 정부에 의해 몰수당하지 않도록 미국으로 돈을 옮겨 놓으려고 했다. <뉴욕타임스>는 “골드만삭스의 분석에 의하면 특정한 자금 흐름은 중국 정부의 반부패정책과 긴밀한 관련이 있다. 중국에서 단속이 강화됨에 따라 자금 유출이 증가하고 있다”고 보도한 바 있다. 한편 자녀가 중국에서보다 더 나은 교육을 받을 수 있도록 좋은 고등학교가 있거나 대학 근처에 위치한 미국 도시에 주거하려는 목적으로 주택을 구매하는 중국인들도 있었다. 2015년 기준, 대략 2만 3,500명의 중국인이 미국 고등학교를 다니고 있었고, 미국 전체 외국인 대학생 중 1/3이 중국인이었다.


또 다른 부류의 매수자들은 미국 영주권을 얻기 위한 전략의 일환으로 미국 부동산을 구입했다. 이들은 일자리를 10개 이상 만들 수 있는 미국 사업에 50만 달러~100만 달러를 투자할 경우 신속하게 영주권을 부여하는 연방정부 프로그램 EB-5을 노렸던 것이다. 그런 다음 새로운 주거지에 주택을 구입하기만 하면 투자자들은 영주권을 획득할 수 있었다. 2015년에는 EB-5 비자 중 86%가 중국인들에게 부여된 것으로 나타났다.


더군다나 당시 중국 정부는 적극적으로 중국 시민, 개인 기업 혹은 국영 기업들의 해외 투자를 적극 권장해 왔다. 또한 개인에 대한 규제를 풀어 많은 금액을 해외로 가져갈 수 있도록 허용했다. 그리고 보험회사들이 위험 분산 차원에서 보유 자산의 15퍼센트까지 해외에 투자할 수 있도록 정책을 변경했다.


그러나 최근 변화가 일고 있다. 미국의 주요 빌딩을 ‘묻지마’ 식으로 구입했던 중국의 큰 손들이 이렇게 취득한 부동산 대거 처분하고 있다. 중국의 보험그룹인 안방은 샌프란시스코 호텔을 포함한 호텔들을 모두 58억 달러에 한국의 미래에셋에 팔기로 합의했다. 핵심은 미중 갈등이 불거지면서 중국의 큰손들이 미국에서 서서히 빠져나가고 있다는 것이다. 미중 갈등으로 인한 대미 중국인 유학생들의 비자 제한도 여기에 한 몫할 전망이다.


그렇다면 미국 부동산과 중국 자본의 관계는 향후 어떻게 될까? 다음과 같이 예측해본다.


첫째, 미국에서 서서히 빠지고 있는 중국 자본이 서방 국가가 아닌 개발도상국에 점점 더 많이 몰릴 것이다.


중국 자본은 미국뿐만 아니라 캐나다 등의 서방 국가들에서도 차츰 빠져나가고 있는데, 최근 이 자본 중 일부는 동남아, 특히 인도차이나반도에 위치한 태국, 캄보디아, 베트남 등으로 유입되었다.


한 글로벌 연구 보고에 따르면, 캄보디아 프놈펜의 2018년 기준 주택 가격이 약 17% 정도 상승한 것으로 나타났다. 프놈펜의 경우, 2018년 투자 대비 수익률(ROI)이 약 29%, 임대수익률은 평균 6.5% 정도이다. 또한 프놈펜의 도심지 토지가격은 2010년 대비 2018년에 약 2.3배 올랐다. 오른 것으로 나타났다. 7%대의 안정적인 고도성장과 외국인의 아파트 영구 소유권 허용 등으로 캄보디아는 중국인들에게 매력적인 투자처로 어필하고 있다. 실제로 대규모 교통인프라와 프놈펜 중심지 주요 빌딩 및 시설물들을 중국의 큰 손들이 건설 중이다. 중국의 개인 투자자들이 프놈펜 부동산 경기를 끌어올리고 있으며, 실제로 프놈펜에는 중국인들이 상당히 많이 활동 하고 있다.


태국 역시 중국 자본에게 매력적인 지역이다. 태국의 방콕 도심지 아파트 또한 프놈펜과 마찬가지로 지난 10년간 연평균 7~10%씩 상승했고, 임대수익률도 평균 4~6%로 나타났기 때문이다. 여기에 태국의 연 4% 이상의 경제성장과 기존의 관광 산업 등에 따른 메리트가 높다. 실제로 중국에서 조사한 한 결과에 따르면, 2018년 기준 중국인이 가장 선호하는 해외부동산 투자 국가는 태국이 1위였다.


둘째, 미국 등의 주요 투자 지역에서 갑자기 모든 중국 자본이 빠져나가지는 않을 것이다. 그러나 향후 2∼3년간 상업용 부동산에 침체기가 올 수 있다. 


2018년 기준 중국의 해외 부동산 투자액은 미국에만 304억 달러에 이른다. 이외 홍콩에 162억 달러, 호주에 141억 달러 수준이다. 따라서 미중 갈등에도 불구하고 중국 자본이 미국에 투자된 기존 자본이 상당하기 때문에 상황을 주사하면서 자본은 천천히 이동할 것이다.


다만 향후 2∼3년간 상업용 부동산에는 침체기가 올 수도 다. 2019년 상반기 미국의 상업용 부동산 시장에 경고등이 켜졌기 때문이다. 미국 상업용 부동산 시장은 2012년 이후 최초로 해외 투자자들의 총매도액이 총매입액을 넘은 것으로 나타났다. 이 현상만 놓고 보면, 향후 ‘메수’ 금액’보다 더 높게 ‘매도’가 어려워질 수 있다. 더불어 이는 미국만의 현상이 아니라 전 세계적인 현상이 되고 있다.


셋째, 중국 자본에 대한 경계 및 반중국 정서가 동남아 국가에서 발생할 수 있다.


베트남의 경우, 중국 투자는 상대적으로 다른 동남아 국가들에 비해 적었다. 하지만 최근 몇 년 동안 호치민에 대한 투자가 늘어나면서 호치민 집값 급등의 원인이 되었다. 2019년에는 하노이 지역에도 중국 자본의 투자가 시작되면서, 베트남 도심지의 부동산 가격 상승의 원인이 되고 있다. 급격한 부동산 상승은 베트남의 입장에서 우려할 만한 사회적 문제가 될 수 있다. 이로 인해 정책적인 경계와 베트남 내 반중국 정서가 발생할 수 있다. 베트남뿐만 아니라 과도한 중국 자본으로 인해 시장의 안정성이 위협받는 대부분의 동남아 국가에서도 비슷한 현상이 발생할 수 있다.


* *

References List :
1. To access the report “Profile of International Home Buying Activity,” visit the Nation Association of Realtors website at:
http://www.realtor.org/reports/profile-of-international-home-buying-activity


2. International Business Times, November 5, 2015, “China Life Insurance Invests Over $1B in US Warehouses in Company’s Largest Real Estate Deal Abroad,” by Sneha Shankar. ⓒ 2015 IBT Media Inc. All rights reserved.
http://www.ibtimes.com/china-life-insurance-invests-over-1b-us-warehouses-companys-largest-real-estate-deal-2170629


3. The New York Times, November 28, 2015, “Chinese Cash Floods U.S. Real Estate Market,” by Dionne Searcey and Keith Bradsher. ⓒ 2015 The New York Times Company. All rights reserved.
http://www.nytimes.com/2015/11/29/business/international/chinese-cash-floods-us-real-estate-market.html?_r=0



A Tidal Wave of Chinese Cash Is Hitting the U.S. Real Estate Market
 
In the year that ended in March 2015, Chinese buyers spent $28.6 billion on American homes. That’s more than twice the amount from 2013, according to the National Association of Realtors.1 For the first time, China ranked first among foreign countries with overseas homebuyers in the United States, with 28 percent of all foreign purchases.
 
Increasingly, Chinese buyers are targeting the high end of the U.S. real estate market. They account for one of every fourteen homes sold for more than $1 million. On average, they pay $831,800 for a home, which is more than three times as much as the average of $255,600 that Americans spend.


Chinese buyers are also rushing into the overseas commercial real estate market, with their purchases increasing by 49 percent last year, according to one estimate. According to the commercial real estate services firm CBRE, Chinese outbound capital flows into global commercial real estate markets have exceeded $10 billion in a year for the first time ever.


Among the higher-profile acquisitions recently are the Waldorf Astoria hotel and the General Motors Building. Meanwhile, according to International Business Times, China’s state-run China Life Insurance Company is investing more than $1 billion in warehouses across the U.S.2
 
What’s driving the U.S. real estate investment boom among Chinese buyers?


As we reported in previous issues, China’s housing market recently went through a bubble followed by a painful crash. Then early in 2015, its stock market skyrocketed, fueled by unrealistic valuations of Internet companies and boosted by unsophisticated investors, many of whom are illiterate.


As we predicted, the Shanghai Composite market crashed by 40 percent last summer, destroying trillions of dollars in market value. Now Chinese investors are turning to the one haven they consider safe for their money: the U.S., with its relatively stable economy, transparent government, and secure political system.


Some Chinese investors are buying homes and renting them out, hoping they can use the houses as income property.


Other Chinese buyers are trying to move their money to the U.S. to keep it from being confiscated by the government. According to the New York Times, “A recent Goldman Sachs analysis found that some types of capital outflows closely follow Chinese anti-corruption campaigns. As crackdowns intensify in China, outflows tend to increase.”3


Still other buyers are purchasing homes in order to establish residence in U.S. cities that have good high schools or are near universities, in order to give their children a better education than they could receive in China. An estimated 23,500 Chinese citizens are enrolled in American high schools - and the Chinese account for one-third of all international college students in the United States.


Another group of buyers is using real estate purchases as a strategy to obtain green cards.4 They are exploiting a federal program called EB-5 that fast-tracks immigrants for residency if they put $500,000 to $1 million into a U.S. project that will create at least ten jobs. Simply by purchasing a home in a new subdivision, investors can get a green card. In 2015, 86 percent of the EB-5 visas were granted to Chinese citizens.


Finally, the Chinese government has actively promoted overseas investments by its citizens, private companies, and state-owned enterprises. It has also relaxed restrictions on individuals, allowing them to move large amounts of money overseas. Finally, it has changed its policy to allow its insurance companies to diversify their risk by investing up to 15 percent of their assets overseas.
 
Going forward, we foresee the following developments emerging from this trend:


First, the infusion of Chinese investments is helping to shore up real estate market in places like Texas and Michigan, but it is increasing competition in large cities on the coasts.


The Chinese tendency to pay all cash - according to the National Association of Realtors, more than two-thirds are all-cash transactions - gives them an advantage over American buyers who are trying to make a purchase with mortgage financing.5 Even in Silicon Valley, according to the New York Times, tech company moguls whose money is tied up in stock options can’t compete with Chinese buyers who are liquid enough to close in a weekend.6


Second, homes targeted to Chinese buyers will need to be designed and marketed with their unique needs in mind.


For example, in a gated subdivision of 99 luxury homes near Dallas that is being built and marketed for buyers from China, each house includes a second master suite for the homeowner’s aging parents. The development also includes a concierge service that will guide Chinese immigrants through the process of ordering Internet service, while chauffeurs will drive them until they become familiar with local roads. Meanwhile, according to the Times, some innovative American brokers serve their clients in China by using a video camera and a compass when they tour homes.7 They use the camera to film the house for their prospective buyers; they use the compass to verify that the house has a north-south alignment to ensure proper energy flow in accordance with feng shui.


Third, the boom in commercial real estate deals is only beginning.


As noted, China’s government now allows insurance companies to invest 15 percent of their assets overseas. But as of the end of 2014, less than 2 percent had actually been invested in foreign countries, so there is still a lot of Chinese cash looking for opportunities. How much? Darren Xia, head of real estate services firm JLL’s International Capital Group of China, told The Wall Street Journal that Chinese insurance companies could invest as much $240 billion in overseas real estate.8


Fourth, residential sales to Chinese investors will similarly expand.


That’s because the Chinese government’s new Qualified Domestic Individual Investor (QDII2) program will allow Chinese citizens with at least $160,000 in financial assets to qualify to make overseas investments directly. According to Business Insider, Andrew Taylor, co-CEO of Juwai.com, a website that helps Chinese to buy properties abroad, predicts, “With QDII2 in mind, within five years we might look back and think of the current levels of Chinese cross-border investment as quaint.”9


Fifth, U.S. policy makers will need to revise the EB-5 visa program to prevent its abuse as a path to obtaining a green card.


According to the recommendations from a 2015 staff research report from the U.S.-China Economic and Security Review Commission, “In theory, EB-5 investors can stimulate the U.S. economy by generating employment. However, the program was not designed to accommodate such a high number of applicants from one country. There is currently no sign of abatement in Chinese applicants; indeed, China’s ongoing anti-corruption campaign could accelerate the offshoring of wealth by the country’s elite. At the same time, a number of poorly executed and fraudulent EB-5 projects have surfaced. . . . Stemming the flow of Chinese applicants could require modifying the quota system and/or improving vetting of EB-5 projects.”10


References
1. To access the report “Profile of International Home Buying Activity,” visit the Nation Association of Realtors website at:

http://www.realtor.org/reports/profile-of-international-home-buying-activity


2. International Business Times, November 5, 2015, “China Life Insurance Invests Over $1B in US Warehouses in Company’s Largest Real Estate Deal Abroad,” by Sneha Shankar. ⓒ 2015 IBT Media Inc. All rights reserved.

http://www.ibtimes.com/china-life-insurance-invests-over-1b-us-warehouses-companys-largest-real-estate-deal-2170629


3. The New York Times, November 28, 2015, “Chinese Cash Floods U.S. Real Estate Market,” by Dionne Searcey and Keith Bradsher. ⓒ 2015 The New York Times Company. All rights reserved.

http://www.nytimes.com/2015/11/29/business/international/chinese-cash-floods-us-real-estate-market.html?_r=0