도서요약

■ 책 소개

은퇴 후 인생 2막을 여유 있게 즐길 수 있는 부동산 자산관리의 모든 것!

『100세 시대 부동산 관리기법』은 부동산 현장을 밑바닥부터 20년 넘게 누비고 다닌, 저자의 노하우와 자료가 담겨져 있다. 부동산투자에 관한 내용도, 부동산을 통해 돈을 버는 방법도 없다. 오로지 은퇴 후 안정된 생활을 위해서, 노후를 준비하기 위해서 반드시 알아야 할 내용들만 담겨 있다. 항목별 부동산 관리기법을 비롯하여 부동산 사기사건과 예방법을 심도 있게 스토리텔링으로 풀어 쓴 책이다.

■ 저자 이정찬

- 전원주택 전문 FM 건설 및 시행사 대표 역임

- 금상합동공인중개사, 금상 리얼티홀딩스 대표 역임

- 부동산 경제TV 방송전문위원, 개발사업단장 역임

- NPL 자산운용회사 주)가온AMC 대표이사 역임

- 대기원시보 중국연구소 부동산전문위원 역임

- 서울경제TV 부동산 고민상담 코너 패널 역임

현) 대우 부동산중개법인주식회사 대표이사

현) 미래부동산경제연구소 대표/회장 (2005년~)

현) 랜드프로 중개창업실무 및 NPL 교수

현) 한국공인중개사방송국 방송전문위원, 뉴스해설위원

현) 세무TV 세무컨설팅최고전문가 과정 NPL 주임교수

현) 한국메디컬부동산협회(KMRA) 대표이사

■ 차례

제1장 100세를 대비한 올바른 부동산 관리의 필요성

1. 살고 있던 아파트를 이용하여 노후 생활자금을 만든 방법 | 2. 부동산 투자에 실패하여 불안해진 노후생활 | 3. 과거의 매입가격에 집착하면 더 큰 손해를 본다 | 4. 지나친 기대감은 큰 손실을 불러온다

제2장 부동산 임대 관리기법

1. 부동산 임대관리의 기본 원칙 | 2. 계약기간 도중의 임대관리 | 3. 계약만기 시 주의사항 | 4. 원활한 임대유지를 위한 노력 | 5. 계약의 갱신 관리

제3장 부동산 임차 관리기법

제4장 부동산 매도 관리기법

1. 사전에 계획을 세우자 | 2. 매매계약 시 주의사항 | 3. 부동산 잔금 수령과 동시이행 의무 | 4. 양도소득세 등의 납부

제5장 부동산 매수 관리기법

1. 사전에 계획을 세우고 준비를 철저히 하자 | 2. 매수계약 시 주의사항 | 3. 잔금 지급 때까지 단계별 체크포인트 | 4. 잔금 지급 후 필수 확인사항

제6장 부동산계약서 작성방법과 주의사항

1. 계약 조건의 사전 확정 | 2. 부동산 상태에 대한 계약 전 현장 점검 사항들 | 3. 계약서 작성방법과 주의사항

제7장 수익형 부동산 관리기법

제8장 오피스텔 관리기법

1. 오피스텔의 정의 | 2. 오피스텔의 장점 | 3. 오피스텔의 단점 | 4. 오피스텔과 세금 | 5. 오피스텔 매수 가이드라인

제9장 전원주택 관리기법

제10장 부동산 사건 및 사기 예방법

제1절 기획부동산 사기수법

1. 기획부동산의 형태 | 2. 기획부동산이 의심될 때의 조치사항 | 3. 기획부동산 사기 예방법 모음

제2절 갭 투자 사건

1. 갭 투자의 기본요소 | 2. 갭 투자기간 | 3. 갭 투자 피해사례 | 4. 갭 투자사건 예방법 모음

제3절 선임대 상가 투자 시 주의사항

1. 선임대 상가란? | 2. 선임대 상가 조작수법 | 3. 선임대 상가 사기예방법

제4절 분양형 호텔 (수익형 호텔, 레지던스 호텔, 생활숙박시설)

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100세 시대 부동산 관리기법

100세 시대를 대비한 올바른 부동산 관리의 필요성
살고 있던 아파트를 이용하여 노후 생활자금을 만든 방법

정확한 상담을 위해 그분에 관한 상황을 더 많이 들어봐야 했다. 그분은 대기업에서 정년퇴직을 한 후 자영업을 하다 접고 현재 특별히 하는 일은 없으며, 퇴직금은 두 아들 결혼하는 데 전세방을 구하라고 얼마씩 보태주고 남은 돈으로 겨우 생활하고 있다고 했다. 이제는 남은 돈이 얼마 되지 않아 매달 나가는 아파트 관리비와 대출금 이자, 보험료, 병원비 등 생활비가 부담이 된다고 했다. 자식들에게 신세를 지려해도 어렵게 살림하는 자식들을 보면 생하는 자식들을 보면 생활비 보태달라고 말하기도 쉽지 않고 특히 맞벌이 하는 며느리 때문에라도 말을 꺼내기가 어렵다고 하였다. 그렇다면 그 의뢰인이 선택할 수 있는 방법은 살고 있는 아파트를 팔아 작은 집으로 옮기고 남은 돈을 생활비에 충당하는 방법뿐이었다.

우선 인근 부동산 중개업소에 지금 살고 있는 아파트를 매매 가격보다 약간 싼 가격에 팔아달라고 부탁하고 중개수수료는 법정 상한선을 모두 준다고 이야기하라고 하였다. 그리고 잠실 5단지 내의 거래 중개업소 뿐만 아니라 잠실역 인근 부동산 중개업소와 잠실새내역이나 잠실나루역 중개업소까지 찾아가 광범위하게 매도의뢰를 하라고 조언해 주었다. 집안을 항상 깨끗이 청소하고 가재도구들도 보기 좋게 정리하고, 필요하면 간단히 도배도 해야 빨리 팔 수 있다고 알려주었다. 집을 팔기위한 최소의 조건들을 알려드린 것이다.

그 아파트를 팔아서 대출금 2억 5천만 원을 상환하고 양도소득세를 내고나면 약 6억 5천만 원 정도 돈이 남았다. 생활여유 자금으로 은행에 2억 원 정도를 보유하고 남은 돈으로 부부가 살 집을 마련하며 매달 수입이 들어오는 부동산을 사면 문제들을 모두 해결할 수 있다.

부부가 살 집으로는 25평형 아파트 전세나 신축빌라를 사서 가실 것을 권유하였다. 당시 노원구의 25평형 아파트 전세가격이 약 1억 8천만 원 정도였고 잠실과 가까운 성수동 인근 지역도 2억 원 정도면 전세가 가능했다. 전세로 살기 싫으면 석촌동이나 삼전동에 신축빌라를 한 채 사시라고 했다. 아파트 전세가격이면 방 3개짜리 신축빌라를 살 수가 있었다. 아파트에 비하면 다소 불편할 수도 있지만 전세보증금을 올려주거나 이사할 필요가 없어 안정된 생활을 할 수 있다. 신축 빌라를 구입하면 수선이나 관리도 수월하다. 어떤 것을 선택할지 여부는 당사자의 몫이다.

은행저축과 주택자금을 제외하면 여유자금이 약 2억 5천만 원 정도 남았다. 두 분의 매달 생활비 마련을 위해서 그 돈으로 천호동과 길동권의 오피스텔을 구입하라고 권유했다. 이 돈으로는 매달 고정적으로 일정하게 생활할 수 있는 자금이 들어와야 하기 때문에 서울의 오피스텔 중 비교적 수익률이 높은 지역을 알려드린 것이다. 당시 천호동과 길동지역의 역세권 오피스텔은 수익률이 6~7%대로 다른 지역보다 높아 오피스텔 두 채를 사서 임대하면 한 달에 약 140만원 정도의 수입이 발생하였다. 존에 받고 있던 국민연금과 오피스텔에서 나오는 월세를 합하면 충분하지는 않아도 두 분이 생활해 나갈 수는 있을 것이다. 오피스텔 두 채를 살 때는 부부가 각각 한 채씩 소유하시라고 알려드렸다. 만일의 경우 한 분이 돌아가셨을 때에 상속 절차가 간편하기 때문이다.

경제적인 문제는 안정된 노후생활과 직결되는 매우 중요한 일이고 준비 여부에 따라 사느냐 죽느냐가 갈릴 수도 있다. 어차피 인생은 한바탕 전쟁터이고 살아남은 사람이 승자가 될 수밖에 없다. 그래서 살아남기 위해 올바른 부동산의 관리가 중요하다.

과거의 매입가격에 집착하면 더 큰 손해를 본다

연세가 70이 다 되어가는 노인이 사당동에 있는 34평형 아파트를 팔아달라고 부탁하였다. 본인은 잠원동에 살며 투자용으로 아파트를 사서 전세를 놓고 있다고 했다. 그분이 알고 있는 당시의 매매 가격은 5억 원이었다. 아파트 가격이 많이 떨어지고 더 떨어질 것 같아 이번 기회에 정리하시고 싶다고 하였다. 수년에 걸친 부동산 불경기가 앞으로도 계속 될 것으로 판단하신 듯했다.

일주일 정도 지나서 인근 중개업소로부터 연락이 왔다. 4억 3천만 원에 살 사람이 있으니 계약을 하자는 것이었다. 의뢰인에게 연락을 해서 상의한 결과 거래 시세나 본인이 생각한 금액과 너무 차이가 나서 팔기 싫다고 하였다. 다른 매수자를 찾을 수밖에 다른 방법이 없었다.

두 달 정도 지나서 의뢰인이 전화를 했다. 그 때 팔걸 그랬나 보다라고 하면서 지금 그 가격에 팔아줄 수 있냐고 물어 보았다. 부동산 가격 하락기라서 좀처럼 아파트를 사고자 하는 사람이 없었다. 하기 어려운 이야기지만 과감히 4억 2천만 원에 팔자고 이야기했다. 한번 기회를 놓친 경험이 있어서인지 의뢰인은 내게 위임할테니 알아서 해 달라고 하였다.

즉시 의뢰인에게 연락을 해 본 결과 이번에도 그런 가격에는 팔지 않겠다고 했다. 본인이 생각한 가격은 4억 2천만 원이 마지노선이라고 하였다. 4억 원에 팔려면 차라리 계속 가지고 있다가 자식에게 물려주는 것이 나을 것 같다고 하였다. 시세차익을 보려 사둔 아파트가 가격이 떨어져 팔아볼까 하다가 본인이 구입한 5억 원보다 1억 원 가까이 손해를 보느니 언젠가 오를 때까지 가지고 있어보자고 결정한 것이었다.

더 이상 노력할 여지가 전혀 없어서 거래를 중단했다. 나중에 들은 이야기로 그분은 다른 중개업소를 통해 4억 원 이하에 그 아파트를 팔았다. 내가 처음 제시한 4억 3천만 원에 팔았으면 손해가 훨씬 적었을 것이다. 부동산 가격이 계속 떨어지는 시기에는 가격이 더 떨어질 것을 예상하여 매수자가 없어진다. 그래서 거래를 성사시키기도 어렵지만 소유자가 과거의 매수가격을 생각하기 때문에 낮은 가격으로는 팔고자 하지 않기 때문에 더 큰 손해를 보게 되는 것이다.

내 집은 왜 안 팔릴까? 그 이유를 몇 가지 정리해 보면 다음과 같다.

첫째. 과거 매입가격에 집착하여 현재 거래가격을 인정하지 않는다. 내가 급하게 집을 팔고 싶으면 가격을 과감히 낮춰서라도 팔아야 한다. 매수자가 살 수 있도록 가격을 조정해 주는 것이다. 부동산도 투자이기에 손해를 볼 때도 있다. 주식에서 손해를 보더라도 손절매 하듯이 부동산도 손해를 감수하고서 팔아야 한다. 특히 불경기가 오래 지속되는 시기에는 매도가격이 생각보다 낮더라도 매수자가 나타났을 때 적극적으로 매도를 검토해야 손해가 적어진다.

둘째. 절약 정신이 너무 투철하다. 부동산을 거래할 때 가격은 1천만 원, 2천만 원을 깎아주면서 중개수수료는 몇 만원 더 적게 주려고 다툼을 하는 사람이 있다. 세입자에게 이사비용을 주기로 하고 정작 집이 팔리고 난 후에는 적게 줘서 싸움이 나기도 한다. 집을 짓거나 고치는 데 공사비를 조금 주면 부실공사가 되는 일도 있다.

셋째. 팔릴 수 있도록 포장을 하지 않는다. 매수자는 부동산의 가격이 같고 다른 조건도 같다면 좀 더 깨끗한 집을 선호한다. 도배 상태가 양호하고 장판도 깨끗하며 정리정돈이 잘되어 있는 집은 매매가 더 잘된다.

집주인이 집을 잘 팔기 위해서는 세입자의 도움이 반드시 필요하다. 집을 깨끗하게 사용하는 것은 물론이고 집을 보러 온 사람에게 집에 대해 좋은 이야기를 하는 것도 거래 성사를 도와주는 중요한 요소이기 때문이다. 집을 제때 팔고 싶으면 세입자의 협조를 받아 기한 전이라도 부분 도배나 페인트칠, 수선 등을 미리 하는 것이 좋다.

넷째. 팔 수 있는 방법을 모르고 열심히 노력을 안 한다. 인근 부동산 중개업소 중에 기존에 거래하던 곳과 가장 큰 중개업소뿐만 아니라 지하철이나 버스 정류장 인근 등 사람이 많이 왕래하는 곳의 중개업소에도 의뢰해야 한다. 최대한 발품을 팔아 많은 중개업소에 의뢰하는 것이 신속한 매매에 더 유리하다.

하지만 그것만으로는 부족하다. 매매를 의뢰한 중개업소의 명단을 만들어 일주일에 한 번 정도는 진행상황과 안 팔리는 이유에 대해 문의해야 한다. 매매를 위해 필요한 사항이 있는 지 물어보고 신속히 조치하여야 한다. 중개업자는 같은 가격과 같은 조건이라면 집주인이 자주 연락하고 중개수수료도 넉넉히 주겠다는 부동산을 먼저 보여주기 때문이다.

부동산 임대 관리기법
부동산 임대관리의 기본 원칙

1) 적정 임대료의 산정

적정 임대료란 부동산 시장에 형성되어 있는, 부동산 시장에서 받아들일 수 있는 적정가격을 말한다. 비싸게 부동산을 매입하여 본인이 받고 싶은 대로 임대료를 제시하면 임차인이 받아들일 수가 없다. 임차인이 받아들일 수 없는 임대료는 적정 임대료가 아니다.

주변의 임대료가 상승 또는 하락할 때는 즉시 본인이 소유한 부동산의 신규계약과 갱신계약에 즉시 반영하는 것이 좋다. 즉시 반영하지 않을 경우에는 금전적 손실을 보거나 공실을 초래할 수 있다.

장기간 공실이 계속될 경우에는 일단 임대료를 주변 시세보다 다소 낮은 금액으로 계약하고 계약 기간이 지난 후에 다시 임대료 수준을 파악하여 현실화시키는 것이 좋다.

같은 임차인과 재계약 또는 갱신계약을 할 때는 주변 임대료 수준과 같거나 또는 다소 낮은 임대료를 제시하여 계약하는 것이 좋다. 기존의 임차인과 좋은 임대차 관계를 유지하는 것이 중요하다. 새로운 임차인을 구하여 계약하는 것이 항상 기존 임대차계약보다 더 높은 임대료를 보장하는 것이 아니라는 것을 임대인은 알고 있어야 한다.

임대료가 하락할 때는 갱신계약이 유리하고 장기계약이 더 유리하다. 임대인의 입장에서 아파트의 전·월세가격이 하락하는 시기에는 현 임차인과 재계약이나 묵시적 갱신이 더 유리하다. 임차인이 계약 만기일 1개월 전까지 나가겠다는 의사 표시가 없으면 묵시적 갱신으로 처리하면 된다. 이것은 상가나 오피스텔 등도 마찬가지다. 상가의 경우 보통 임대차 기간을 1년으로 하고 매년 계약을 갱신하고 있다. 임대료가 하락하는 시기에는 임대기간을 가급적 장기간으로 하고 늘어나는 기간에 대한 보증금을 조금 더 받아두어야 안전한 임대관리가 된다.

적정 보증금의 수준은 월세에 계약기간을 곱한 금액 보다 조금 여유가 있게 정하는 것이 좋다. 예를 들면 월세가 200만원이고 계약기간이 1년인 상가의 경우 보증금은 200만원에 12개월을 곱한 금액 2천4백만원보다 다소 많은 3천만원 이상으로 결정하면 된다. 통상 여유있게 5천만원을 보증금으로 받고 있다. 만기 시 원상복구비용이나 만일 발생할 수 있는 명도비용과 임대료 및 관리비를 사전에 담보하기 위한 것이다. 수시로 임차인과 대화하여 애로사항을 청취하여 임대료 수준 유지와 공실 방지에 노력한다.

2) 임차인을 정확히 파악한다

상가 임차인의 경우는 어떤 업종으로 영업할 것인지가 중요하다고 볼 수 있다. 영업이익으로 임대료를 감당할 수 있어야 하기 때문에 보증금과 임대료 외에 업종과 경력, 평판, 노하우 등을 갖추고 있는지 여부를 파악하는 것이 좋다. 건물 임대인인 경우에는 그 업종이 건물의 다른 업종들과 중복되지 않고 어울리는지 여부도 살펴보아야 한다.

주택의 경우에는 임차인의 직업이 중요한 체크 포인트가 된다. 주택 임대의 경우에도 매달 일정한 날짜에 월세가 들어와야 되므로 임차인의 직업이 중요한 요소가 된다. 주택 월세는 개인 소득에서 커다란 비중을 차지하는 경우가 많다. 따라서 매달 일정한 날짜에 급여를 받는 안정된 봉급생활자가 우수 임차인이 된다.

임차인이 외국인인 경우 후일에 발생할 수도 있는 명도소송 등에 대비하기 위해 본인의 동의를 얻어 여권사본 등 신분증을 보관하고 보증인을 세우는 것이 좋으며 임대료는 1년치 월세를 선불로 미리 받거나 보증금을 많이 받는 것이 유리하다.

3) 임대보증금과 임대료의 관리

임대보증금은 임대인에게는 부채로 보아야 하며 임차인에게는 소중한 자산이 된다. 임대인이 계약기간 만료일에 임대보증금을 반환하지 못하면 서로에게 매우 심각한 문제가 발생한다.

임차인은 다른 부동산에 입주하지 못해 무척 어려움을 겪게 되며 임대인은 최악의 경우 해당 부동산을 경매로 잃게 될 수 도 있다. IMF 시절 임대인이 보증금을 다 써버리고 기한에 반환하지 못해 경매로 넘어간 건물이나 주택들이 많이 발생했었다.

그만큼 임대보증금은 철저히 관리해야 한다. 보증금을 우선 필요할 때 사용하고 다음 임차인에게 다시 받아 돌려주면 그만이라는 안일한 생각은 버려야 한다.

부동산계약서 작성방법과 주의사항

부동산의 매매나 임대차 등 부동산거래를 많이 해 보지 않은 사람에게 계약은 낯설고 쉽지 않은 부분이다. 부동산 거래와 계약서의 작성은 공인중개사가 맡아서 해 주지만 공인중개사가 거래와 계약 내용까지 결정하는 것은 아니다.

부동산 계약은 일방통행이 아님을 인식하자. 매도인이나 매수인, 임대인이나 임차인이 갑과 을의 지위가 아니라 동등한 입장에서 각자의 이익을 주장하고 조정한 후 최종 결론에 도달하면 공인중개사가 이를 반영해 계약서를 쓴다.

계약을 마친 후에는 특별한 경우를 제외하고 계약 내용을 변경하거나 조정할 수 없고 이행해야 한다. 계약을 이행하지 않으면 계약 불이행으로 계약금을 몰수하거나 계약금의 배액을 배상하여야 하며 경우에 따라서는 계약서에서 정한 바에 따라 손해배상을 하기도 한다.

계약 조건의 사전 확정
1) 총 매매대금과 계약금, 중도금, 잔금 금액의 결정

매도인과 매수인이 거래대금, 즉 전체 매매대금을 결정하고 계약금과 중도금 그리고 잔금금액을 결정한다. 매매대금은 계약에서 가장 중요한 요소이다. 사전에 결정된 매매대금은 계약 당일에 변경되면 안 된다. 만일 계약을 하러 나와서 금액을 변경하면 계약의 일방 당사자가 금액에 불만이 생겨 계약이 무산되기 때문이다. 매도인과 매수인 모두 수긍할 수 있는 합의된 금액을 결정한 후에 계약 장소에 나와야 한다.

통상적으로 계약금은 10% 내외로 하며 중도금은 계약금을 포함하여 그 합계액이 매매대금의 50%를 넘지 않도록 한다. 과다한 대출이나 압류 등 문제가 있는 부동산은 잔금기일 전에 해결토록 약정하며 문제가 해결된 후에 잔금을 지급해야 한다.

매매의 경우 해당 부동산에 임차인이 있는 경우 그 보증금은 매매금액에서 차감하고 지급한다. 임차인에게 사전에 통보하여 계속 거주할 것인지 여부를 확인한다.

임차인이 계속 거주를 하지 않고 잔금일자에 나간다고 하면 매도인의 책임하에 보증금을 반환하고 잔금에 포함한다. 매도인의 자기 돈으로 또는 계약금과 중도금을 받아 보증금을 반환하는 경우도 있지만 통상적으로는 잔금을 받아 임차인의 보증금을 반환한다.

2) 계약일자와 중도금, 잔금 기일 결정

두 당사자가 자금 사정과 일정 등을 고려하여 확실한 계약일자와 중도금, 잔금기일 그리고 입금 방법을 확정한다. 당사자가 직접 대화로 결정하기도 하지만 대부분 공인중개사가 각자의 의견을 취합하여 중간에서 조정한다.

매수인이 대출을 받는 경우에는 사전에 은행과 협의하여 잔금기일에 정확히 법무사가 나와서 서류를 챙기고 대출금액이 입금되어야 한다.

3) 부동산 인도일의 결정

부동산 인도일은 통상 잔금일자로 한다. 잔금을 지급하는 날이 해당 부동산을 인도받는 날이다. 특별한 경우에 먼저 잔금을 지급하고 부동산의 인도는 특정일을 정하여 하는 경우도 있고 그 반대의 경우도 있다. 계약은 당사자 간의 약정이 중요하기 때문이다.

4) 조건부계약의 조건 완성

주무관청의 허가를 받아야 하는 토지가 있다. 토지를 거래하기 전에 토지 소재지 시, 군, 구청의 토지거래허가를 얻어야 소유권이 이전되는 지역을 토지거래허가지역이라고 한다. 원칙은 토지거래허가를 얻은 후 매매계약을 해야 하지만 실제로는 조건부 계약을 한다. 토지거래허가는 매도인과 매수인 모두 허가를 받아야 하는 사항이지만 매도인은 계약이 되지 않은 토지에 대해 토지거래허가에 협력하려 하지 않기 때문에 조건부 계약을 한 후 토지거래허가를 진행한다.

상가 권리금의 경우도 마찬가지다. 상가의 양수도인은 해당 상가에 대한 임대차계약을 체결하기 전에 먼저 상가권리금 계약을 체결한다. 임대인의 허가가 없으면, 즉 임대차 계약이 정식으로 체결되지 않으면 무효화되는 조건부 계약이다.

모든 조건부 계약에서는 ‘조건이 완성되지 않을 경우 계약금은 즉시 돌려주고 손해배상을 청구하지 않는다.’같은 특약을 계약서에 넣어야 안전하다.

5) 등기사항전부증명서상의 하자 정리

등기사항전부증명서상의 하자는 법률적 하자로서 계약 후 잔금지급일까지 반드시 정리되어야 한다. 계약서에 명시된 하자를 잔금일까지 정리하지 않으면 계약 불이행이 되어 계약이 해지되거나 손해배상을 하여야 한다. 부동산 관례는 하자를 넓게 해석한다.

하자는 처리방법과 시기가 중요하다. 부동산의 하자는 매도인이 자력으로 해결하는 것이 원칙이지만 그 해결을 위해서 매수인의 자금을 필요로 하는 경우가 많다. 압류나 가압류를 해결하는데 중도금을 이용하는 방법이 그것이다. 하자를 중도금 또는 잔금으로 정리해야 할 때는 매도인에게 지급하지 말고 법무사를 통하여 매수인이 직접 해결하여야 한다. 부동산 매매의 완성을 위해서 매도인과 매수인은 서로 협력해야 한다. 하자의 처리는 잔금일 이전까지 하여야 한다. 그 이유는 매도인은 매매 잔금일에 잔금을 지급받고 완전한 소유권을 넘겨주어야 하기 때문이다.

6) 임차인에 대한 사전 정리

부동산 매매에서 임차인이 있는 경우와 매도인이 거주하고 있는 경우는 해야 할 일에서 그 차이가 크다. 매도인이 살고 있을 경우는 커다란 문제가 발생하지 않지만 임차인이 거주하고 있는 경우에는 사전에 임차인에게 매매예정을 통보하여야 한다. 실제로 임차인에게 매매 계약을 체결한 후에 통보했다가 계약이 해지되어 매도인이 손해배상을 한 경우를 여러 번 보았다.

매도인은 사전에 임차인에게 매매 의사를 통보하고 계속 거주할 것인지 이사를 할 것인지 의사를 확인하여야 한다.

매수인은 임대차 계약이 되어있는 주택을 매매할 경우 먼저 임대차 내용을 자세히 확인하여야 한다. 매도인도 임대차 계약서에 적힌 특약을 자세히 살펴보고 임차인에게 이행할 내용은 없는지 점검한다. 매도인은 매매 계약 시에 임대차계약서를 복사하여 매수인에게 전달해야 한다. 매매대금에서 임대보증금을 차감하고 받아야 하기 때문이다.

임차인이 계속 거주를 하겠다고 의사표시를 하면 매수인에게 임대차 계약을 승계하면 된다. 그리고 매매대금에서 보증금을 차감하고 잔금을 받으면 된다.

임차인이 나가겠다면 이사 날짜를 조율하여 잔금기일을 맞추는 것이 좋다. 매수인과 사전에 상의하여 잔금을 받아 임차인을 내보내고 주택을 인도하면 된다. 매매대금은 임차보증금과 관계없이 약금과 중도금을 제외한 전액을 받아 직접 임차인에게 보증금을 지급하고 반환영수증을 받아둔다.

수익형 부동산 관리기법
수익형 부동산이란?

수익형 부동산이란 매달 일정한 수익이 나오는 부동산을 말한다. 미래가치의 상승과 매달 안정된 수익의 발생을 목표로 한다. 하지만 주목적은 매달 일정한 수익을 받는 것이다. 따라서 보증금의 액수와는 별도로 임차인이 제 날짜에 월세를 내는지 여부, 계약 중간에 임대차 계약을 중도 해지할 때 새 임차인이 빨리 들어오는지, 즉 공실률이 중요한 변수로 등장한다.

공실률을 줄이기 위해 상업지역, 역세권, 대학가 등 수요가 많은 곳에 입지하고 있는지 여부와 기타 변수들을 꼼꼼히 살펴 투자해야 실패를 줄일 수 있다. 즉 입지가 매우 중요한 요소이다.

수익형 부동산의 대표상품으로는 상가, 오피스텔, 지식형 산업센터, 소형 아파트, 생활숙박시설, 도시형 생활주택, 다세대 및 연립주택, 단독주택 등이 있다. 숙박형 펜션이나 고시텔 등 다중 이용시설도 수익형 부동산에 속한다.

불경기에 강한 수익형 부동산

불경기가 지속되고 최근 부동산 규제가 계속되지만 금리 인하가 발표되면서 수익형 부동산에 대한 인기는 다시 높아지고 있다. 대출 규제 강화 및 임대사업자에 대한 혜택의 축소, 양도 소득세의 혜택 감소, 공시지가의 인상, 재산세와 종합부동산세의 인상 등 역대 어느 정권보다 강력한 부동산 억제 정책의 실시로 부동산 경기는 전국적으로 침체기의 모습을 보이고 있다. 특히 주거용 부동산은 지방을 중심으로 거래가 실종되고 있다. 하지만 수익형 부동산들의 가격은 크게 하락한 모습을 보이지 않는다. 도리어 공시지가의 상승이나 토지 가격의 상승 등으로 전반적인 가격이 상승 또는 보합세를 보이고 있다.

불경기에 강한 부동산은 어떤 것이 있을까 살펴보자.

1) 소형, 소액의 투자대상물이다

소형, 소액의 투자대상은 환금성이 강하다. 투자자의 순수 투자금액이 적어 부담이 적고 투자금액 대비 수익률이 비교적 높기 때문이다. 현금이 필요할 경우 다른 부동산보다 매매가 잘 되기 때문에 많은 사람들이 불경기에 대한 투자상품으로 선호하는 것이다.

불경기에 강한 부동산은 매달 일정한 수익이 나오는 부동산이다. 불경기에 가장 필요한 것은 현금이다. 이 현금이 매달 일정한 날짜에 나오는 부동산을 수익형 부동산이라 한다. 대출을 이용해 부동산을 매입했어도 대출이자를 제외한 순수익은 은행에 예금을 했을 때보다 훨씬 많이 나온다. 즉 자기 자본 대비 순수익률을 높여줄 수 있다. 불경기 시대에는 저금리 추세가 계속되기 때문에 수익형 부동산을 매입할 때 대출이자를 두려워 할 필요가 없다. 도리어 더 높은 수익률을 보장할 것이다.

2) 좋은 위치에 있는 부동산이다

새롭게 지하철, 철도, 도로 등이 개설되는 곳은 교통이 편리해져 부동산 가격이 상승한다. 역세권의 부동산이 가격이 높은 이유는 좋은 입지를 가지고 있기 때문이다. 커다란 쇼핑센터나 대형 병원, 편의시설이 새로 들어서는 곳도 다른 지역보다 부동산 가격이 높다. 사람이 많이 모이는 곳의 부동산은 불경기와 관계없이 부동산 가격이 상승하거나 또는 강보합을 유지한다.

이렇게 입지가 좋은 부동산은 불경기에 강한 부동산이다. 특히 수익형 부동산은 더욱 입지가 중요하며 교통과 생활 편의시설 등 입지가 얼마나 좋은가에 따라 가격과 수익률이 차이가 난다. 좋은 입지를 가지고 있는 수익형 부동산은 불경기에 매우 강하다.

수익형 부동산의 3대 중요요소

수익형 부동산에 투자할 때 고려해야 할 중요 요소들은 수익성과 안전성 그리고 유동성이다.

유동성은 환금성이라고도 한다. 이 세 가지 요소들 중 가장 중요한 요소는 안전성이다. 어떤 사람들은 수익형 부동산이기 때문에 수익성을 가장 중요하게 고려해야 하는 것이 아니냐고 하지만 수익형 부동산도 투자의 한 방법이기 때문에 안정성을 먼저 고려해야 한다.

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