도서요약

■ 책 소개

규제에 숨죽이는 대한민국 부동산,
똘똘한 한 채의 시대가 온다!

정부의 강력한 부동산 규제책으로 부동산시장이 어지럽다. 집값 폭등을 잡기 위해 정부는 2017년 8·2 대책, 2018년 9·13 대책, 2019년 12·16 대책에 이르기까지 3년도 안 되는 짧은 기간 동안 무수히 많은 부동산대책을 쏟아냈다. 그러나 그간의 지속적인 규제에도 불구하고 주택 가격 상승세는 쉽게 꺾이지 않고 있다. 규제정책의 목적은 다주택자들이 설 자리를 없애겠다는 것인데, 그 결과 단 한 채만 보유한 사람들의 혜택이 상대적으로 커지게 되었다. 똘똘한 아파트 한 채에 주목해야 하는 이유다. ‘똘똘한 아파트 한 채’란 다주택자에게 가해지는 불이익을 피하면서 미래가치가 보장되는 블루칩과도 같은 아파트를 말한다. 이제 대한민국 부동산시장을 움직이는 키워드는 ‘똘똘한 한 채’다. 여기서 말하는 똘똘한 한 채란 사람들이 선호하는 지역에 있어 위치가치가 뛰어난 중소평형의 아파트로 정의해볼 수 있다. 이 책에서는 왜 똘똘한 한 채를 마련해야 하며, 어떤 아파트가 똘똘한 한 채인지 이론적인 내용을 비롯해, 어떻게 하면 똘똘한 아파트를 마련할 수 있을지 실천방법까지 폭넓게 알아본다.

흔히 좋은 입지에 내집마련을 하는 것은 ‘금수저’가 아니면 불가능한 일이라고 여기곤 한다. 하지만 직장인을 대상으로 오랫동안 재테크 상담을 해온 저자는 똘똘한 아파트로 내집마련이라는 목표를 달성하려면 사회생활을 시작하자마자 자기 소득에 맞게 내집마련 목표를 뚜렷하게 세워야 한다고 말한다. 계획을 구체적으로 세우고 그것을 바탕으로 저축을 꾸준히 실천해나가면 얼마든지 내집마련이 가능하다는 것이다. 이 책이 똘똘한 아파트 한 채 마련을 위한 든든한 멘토가 되어줄 것이다.

■ 저자 김경필
재테크 분야 베스트셀러 작가이자 경제 칼럼니스트다. 뛰어난 입담과 재치 있는 강연으로 연간 100회 이상 출강하는 섭외 1순위 인기강사다. 연세대학교 경영대학원에서 재무학 석사학위를 받았다. 삼성그룹 교육팀에서 첫 사회생활을 시작한 월급쟁이 출신이지만 일찍부터 ‘똘똘한 아파트’에 사로잡혀 선택과 집중을 거듭한 결과, 만 40세 이전에 강남 입성에 성공했다. 2016년에는 RTN 부동산TV ‘재테크 일번지’ 진행자로 활동하며 수많은 사람들에게 반드시 똘똘한 아파트로 내집마련을 할 것을 강력히 조언해왔다.

현재는 경제플랫폼 사이다경제에서 다양한 강의를 하고 있으며, 월간 「신동아」, 카카오뱅크, 「IBK기업은행 VIP 매거진」,「얼루어」, 한국능률협회컨설팅 등 다양한 매체에 칼럼을 쓰고 있다. 저자는 이 책에서 각종 부동산 규제에도 불구하고 똘똘한 아파트 한 채만큼은 절대 포기하지 말아야 하는 이유를 다양한 사례와 경제학 원리로 풀어주며 실천방법까지도 안내해준다. 저서로는『결혼은 모르겠고 돈은 모으고 싶어』『잘 모이는 공식』『맞벌이 부자들』『스마트한 월급 관리의 법칙』이 있다.

■ 차례
이 책을 꼭 읽어야 할 사람
프롤로그-대한민국에서 ‘똘똘한 아파트 하나’란 무엇인가

PART 1. 똘똘한 아파트 한 채, 절대 ‘넘사벽’이 아니다
재테크 베스트셀러의 저자는 진짜로 재테크에 성공했을까
집값이 너무 올라서 집을 못 산다는 게 사실일까
내 미래 배우자의 소득은 얼마나 될까?
똘똘한 아파트 마련을 방해하는 오적들
전 재산이 집으로 들어가면 돈이 묶이는 걸까?

PART 2. 똘똘한 아파트 하나를 위한 플랜 만들기
내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라
내집마련의 자금목표는 결혼 전부터 만들어라
내집마련 ‘빅피처’를 결혼 전에 그려라
내집마련 ‘종잣돈 만들기’ 정기적금이 기본이다
대출 없이 자기 돈으로만 집을 사면 안 되는 이유

PART 3. 똘똘한 아파트를 위한 실질적인 행동하기
똘똘한 아파트를 위해 청약저축으로 디딤돌을 만들어라
호가, 시세, 실거래가, 급매가 여러 주택 가격을 읽어라
현재의 주택 가격은 무엇으로 구성되어 있을까
지역 부동산 전문가인 중개업소 사장님과 친해져라
제값 주고 사는 사람 vs. 급매를 잡는 사람
똘똘한 내집마련, 발품을 팔아야 후회가 없다

PART 4. 집값은 수요와 공급보다는 소득이 결정한다
전세와 월세의 흐름을 알면 미래 아파트 가격이 보인다
짜장면 가격과 스테이크 가격 중 무엇이 더 빨리 올라갈까
초고가 아파트의 출현은 월세성장률 때문이다
미들 리스크와 미들 리턴이 사라지는 시대
BTS의 인기가 이해되지 않으면 절대 재테크하지 마라

PART 5. 똘똘한 아파트 한 채, 왜 이토록 중요해질까
똘똘한 아파트의 수익률이 가장 높은 이유는 따로 있다
2015년 시작된 양극화, 집값의 운명을 결정하다
아파트 가격, 도대체 언제까지 오를까
어디에나 생겨나는 지역별 강남의 네 가지 조건
대표적인 으뜸주거지로는 여의도와 강남이 있다
아파트 쏠림현상은 결국 안전욕구 때문이다
늘어나는 고소득 가구, 강남 입성을 노리다

부록 1-12·16 부동산대책 핵심 내용
부록 2-유용한 부동산 관련 사이트
에필로그-똘똘한 아파트 한 채는 투기가 아니다

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이제는 똘똘한 아파트 한 채가 답이다

똘똘한 아파트 한 채, 절대 ‘넘사벽’이 아니다
재테크 베스트셀러의 저자는 진짜로 재테크에 성공했을까

얼마 전 한 공기업의 신입사원 연수교육에서 강연을 하게 되었다. 주로 ‘직장인 월급 관리와 재테크’를 강연 주제로 하는데 항상 질문을 받고 답변하는 시간을 따로 가진다. 사실 이런 강연에서 나오는 질문은 대개 비슷한 것들이 많다. 예를 들면 이런 것이다.

“저축을 꼭 해야 할까요? 아니면 대출을 먼저 갚아야 할까요?”

“집을 꼭 사야만 하나요? 산다면 언제쯤 사는 게 좋을까요?”

“안전하게 주식 투자를 하는 방법은 없을까요?”

이번에도 대체로 이런 질문들이 나올 거라고 예상했지만 의외의 질문이 나왔다. 한 신입사원이 손을 번쩍 들고 이렇게 물었다.

“강사님은 어떤 재테크를 하셨나요? 그리고 성공하셨나요?”

질문이 나오자 강연장 곳곳에서 웃음이 터져 나왔다. 심지어 박수를 치는 사람까지 있었다. 웃음과 박수는 자신들도 진짜 궁금했던 내용을 용기 있게 질문해준 신입사원에게 보내는 것이 확실해 보였다. 그 순간 이런 생각이 스쳤다.

‘아, 사람들이 정말 궁금해 하는 건 따로 있었구나!’

그러고 보니 그동안 강연에서도, 또 앞서 출판한 4권의 책에서도 모두 필자가 조언하며 돕고 있던 사람들의 우수 사례와 성공 원칙들을 소개했지만 정작 필자에 관한 이야기는 언급한 적이 없었다. 질문자가 던진 “어떤 재테크를 했는가?”라는 물음보다 “성공했습니까?”라는 질문이 더 난감했다. 왜냐하면 성공의 기준이 주관적이고 모호하기 때문이다. 필자는 이렇게 답했다.

“성공했다기보다는 실패하진 않았다고 생각하고, 지금도 성공으로 나아가는 중입니다.”

지금 생각해봐도 이 질문은 가장 핵심을 찌르는 좋은 질문이다. 이 질문을 계기로 지난 20년간 스스로의 돈 관리와 재테크가 어떠했는지 돌아보게 되었다. 그래서 이 책을 통해 필자의 재테크 경험을 말해보려고 한다. 이 책의 주제와 크게 관련은 없지만 부동산 투자만으로 재테크를 성공했다고 볼 수는 없기에 다른 투자 내용에 대해서도 같이 이야기해보겠다. 자산내용을 먼저 정리해보면 다음과 같다.

재테크 성공비결① 10년 후를 생각하는 판단력과 끈기

재테크에서의 첫 성공은 사회 초년생 때로 거슬러 올라간다. 필자는 1990년대 후반 S그룹에 입사했다. 당시 신입사원은 한 달 넘게 합숙교육을 받은 후 원하는 근무회사를 1지망, 2지망, 3지망 순으로 지원하고, 자신이 속하게 될 회사로 발령받았다. 물론 무조건 원하는 대로 되지는 않았지만 그래도 1지망으로 어디를 쓸 것인가는 매우 중요한 결정이었다. 많은 사람들은 대부분 S물산이나 S전자를 1지망으로 지원했다. 하지만 필자는 고심 끝에 1지망으로 S생명에 지원했고 지원한 그대로 발령받았다. 필자가 그곳에 지원한 이유는 여러 가지 정황상 10년 내 그 회사가 상장을 추진하게 될 것이라 예상했기 때문이다. 만일 주식을 받을 수 있다면 좋은 재테크가 될 수 있겠다고 생각했다.

필자의 예상은 빗나가지 않았다. 입사 후 4년 만에 S생명 주식을 우리사주로 액면가 500원에 1,570주를 받았고, 2005년 상장되고 9년이 지난 2014년에 대부분 처분했다. 투자금은 78만 5천 원(1,570주×500원)에 불과했다. 1주에 평균 13만 5천원으로 매도했으니 불과 78만 원의 투자금을 가지고 15년 만에 무려 2억 1,195만원(수익률 2만 7천%)이란 성과를 낸 것이다. 역시 재테크에는 판단력과 끈기, 그리고 인내의 시간이 필요하다는 것을 깨달았다. 이것이 첫 번째 재테크 성공 사례가 되었다.

재테크 성공비결② 종잣돈 모으기와 내집마련

두 번째 성공 비결은 주택을 구입한 것이다. 우리나라에선 집을 잘 사는 것이 재테크의 성패를 좌우할 만큼 중요한 일이다. 이런 생각은 어릴 적부터 집 때문에 전전긍긍하신 부모님의 모습을 보며 깨달은 것이다. 그 생각은 틀리지 않았고 앞으로도 크게 바뀌지 않을 것이다.

필자의 입사 초기 월급은 각종 공제금액을 제외하고 약 155만 원 정도였다. 1990년대 후반에는 대기업이라도 신입사원의 연봉이 2천만 원 밖에 안 되는 수준이었다. 매년 2~3%의 인플레이션을 감안하면 현재 화폐가치로 300만 원 정도라고 볼 수 있다. 필자는 매달 155만 원의 80%인 124만 원을 저축했다. 좀 황당한 수치일지 모르겠지만 입사 몇 달 전만 해도 학생이었던 사람이 집에서 해주는 밥을 먹으며 직장을 다닌다면 충분히 저축 가능한 금액이다. 처음부터 그렇게 했기 때문에 가능한 일이었다. 한번 소비를 늘리고 나면 그 이후에는 절대로 월급의 80%나 저축하지 못한다.

보통 결혼 후 10~15년이 지나면 월급이 올라도 교육비 부담 때문에 저축률은 겨우 10~20%에도 못 미친다. 맞벌이라고 해도 사정은 다르지 않다. 많이 벌면 그만큼 더 많이 소비하기 때문이다. 물론 필자 역시 매년 월급이 높아져도 계속 80%를 저축하지는 못했다. 하지만 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지는 월급의 50%이상을 저축했다. 결국 처음에 무리해서라도 저축률을 높게 잡았기 때문에 돈을 빨리 모을 수 있었다. 필자의 직장생활 연차별 저축률을 정리해보았다.

직장생활 1~5년 차가 저축률은 가장 높지만 그 이후 저축률은 떨어질 수밖에 없다. 왜냐하면 월급이 늘어나도 소비 비율이 그보다 더 빨리 늘어나기 때문이다. 그러나 5~10년 차의 월급이 더 높기 때문에 저축률이 낮아져도 저축금액은 적지 않다. 이렇게 모인 돈은 대부분 해마다 올라가는 전세자금으로 들어갔다. 남는 금액은 예금의 형태로 가지고 있었는데 드디어 2005년 5월, 필자는 10년 만에 재테크에 있어서 중요한 결단을 내리게 된다. 전세금과 예금, 부모님 지원금을 합한 3억 5천만 원에 대출을 더해 강남에 112㎡(34평) 아파트를 사기로 결심한 것이다.

당시 6억 9천만 원이었던 아파트는 2020년 기준 19억 2천만 원으로 2배 이상 올랐다. 하지만 그동안 원금상환과 이자, 그리고 높은 재산세까지 부담하며 마음고생은 이만저만이 아니었다. 그러나 결과적으로 보면 두 번째 재테크 성공 사례가 되었다.

전 재산이 집으로 들어가면 돈이 묶이는 걸까?

박현곤 씨(42세, 자영업)는 서울에서 큰 식당을 2개나 운영하는 요식업계 사장님이다. 일찍부터 장사에 뛰어들어 20년 가까이 장사를 유지해오며 잔뼈가 굵었고, 10년 전부터 부모님이 사업자금을 지원해주셔서 마침내 큰 식당을 열었다. 지금은 점포를 더 늘려 남들 모두 어렵다는 요식업에서 나름 성공한 경우다. 게다가 결혼 전에 강남 82㎡(25평) 아파트도 증여받았으니 주변 사람들의 부러움을 살 만하다. 그런데 재테크를 하면서는 큰돈을 많이 까먹었다고 말하는 현곤 씨, 그 이유가 무엇일까?

그는 2004년 부모님에게 증여받은 아파트에서 지금도 아내와 아이랑 전세를 살고 있다고 말했다. 증여받은 아파트에 전세를 산다니 그건 또 무슨 말일까? 현곤 씨는 2004년에 3억 원이 조금 넘는 아파트를 증여받고 2009년에 아파트 가격이 치솟자 아파트를 팔았다. 그리고 같은 아파트를 전세로 전환해 지금껏 살고 있는 것이었다. 그가 아파트를 판 이유가 궁금했다. 당시 그의 재산은 그 집이 전부였는데 3억 5천만 원 정도였던 아파트가 6년 만에 8억 원까지 오르다 보니 내심 기분이 좋기도 했지만 덜컥 겁이 났다고 했다.

그는 집을 팔아서 1억 원은 새로운 가게 오픈하는 비용으로 썼고, 2억 원은 제주도에 땅을 사는 데 썼다고 했다. 나름 분산투자를 한 셈이다.

가게 오픈에 들어간 1억 원은 대출을 받았다면 좋았을 것을, 자산을 처분하고 써버린 셈이니 아쉬움이 남는다. 집을 팔지 않았어도 싼 이자로 2억~3억 원 정도는 쉽게 융통할 수 있었기 때문이다. 그보다는 제주도의 땅이 궁금했다. 지인의 지인을 통해 산 땅은 현재 아무런 건물이 없는 빈 땅이라고 하는데 승마공원과 가족리조트 개발예정지라는 말만 듣고 투자한 것이었다. 들어보니 거의 임야나 다름없는 땅이다. 임야는 산림과 들판으로 이루어진 땅으로 경제가치가 거의 제로에 가깝다. 현곤 씨가 그 사실을 안 지는 얼마 되지 않았다. 증여받은 그 집만 그대로 유지했으면 지금 14억 원 정도가 되었을 텐데, 그동안 7억 원이 훨씬 넘는 손실이 생긴 셈이다. 게다가 2억 원은 땅에 묶여버렸으니 사실상 손실이라고 봐야 한다. 현곤 씨는 아파트에 돈이 묶이는 것을 걱정했지만 정작 아파트에 돈이 묶인 게 아니라 아파트를 팔고 산 땅에 묶여버렸다. 흔히 부동산을 사면 돈이 묶인다고 말하는데 그게 사실일까?

자산의 세 가지 속성: 안정성, 수익성, 유동성

자산이란, 소유자에게 연속적으로 현금흐름(CF; Cash Flow)을 발생시키는 것으로 시장에서 가격이 정해지고 거래가 가능한 것을 말한다. 쉽게 말하면 소유한 사람에게 계속해서 돈을 벌어주는 것이 곧 자산이라는 뜻이다. 자산의 특징을 말할 때 반드시 거론하는 세 가지 속성이 있는데 바로 안정성, 수익성, 유동성이다.

이 세 가지 속성은 자산이 어떤 특징을 가지고 있는지 보여준다. 물론 세 가지 속성 모두가 높은 자산이라면 더할 나위 없이 좋겠지만 시장에 그런 자산은 흔치 않다. 대표적인 자산을 가지고 그 속성을 알아보자. 바로 예금과 주식, 부동산이다.

먼저 예금은 언제든지 찾을 수 있고 원금 손실이 생길 위험이 거의 없으니 유동성과 안정성이 매우 뛰어나다. 반면 금리가 낮으니 수익성은 좋지 않다고 볼 수 있다. 그렇다면 주식은 어떨까? 주식도 언제든지 팔아 현금화할 수 있으므로 유동성이 좋고 높은 수익이 날 가능성도 있으니 경우에 따라 수익성도 좋다고 할 수 있다. 하지만 반드시 원금 보장이 되는 것이 아니며 손실 위험도 있어서 안정성은 좋지 않다. 부동산은 과거의 경험에 비추어볼 때 원금이 손실될 가능성이 낮아서 안정성은 어느 정도 좋다고 볼 수 있고 장기적으로 수익성도 좋아 보인다. 다만 큰 단점은 빠르게 현금화하는 데 한계가 있어 유동성은 좋지 않다는 것이다.

부동산의 대표적인 것 중 하나가 토지(땅)인데 위치나 크기가 제각각 다르고 팔려는 사람과 사려는 사람도 소수라서 시장의 정확한 거래 가격이 없다. 따라서 이것은 팔려는 사람의 입장에서 거래를 통해 현금화하는 데 상당한 시간이 걸린다. 다시 말해 토지를 보유한다면 돈이 묶여 유동성이 매우 떨어진다.

하지만 부동산 중에서도 주택은 이야기가 조금 다를 수 있다. 산 속에 지은 전원주택이라면 앞서 말한 토지와 특징이 비슷하겠지만 도심의 주택, 그중에서도 특히 아파트 같은 물건은 매우 균일한 특징을 가지고 있다. 아울러 위치와 크기, 그 상품의 특징이 만인에게 널리 알려져 있고 공개되어 있다. 따라서 시장에서 사려는 사람과 팔려는 사람이 다수이고 시장의 거래가 활발하므로 가격이 정해지기 용이하다. 이런 특징은 아파트가 부동산임에도 불구하고 유동성을 높여주는 기능을 한다.

똘똘한 아파트 하나를 위한 플랜 만들기
내집마련 ‘골든타임’ 결혼 후 15년 안에 끝내라

대한민국에서 똘똘한 아파트 한 채를 소유하고 있다면 주거 안정은 물론이고 비상시 어느 정도 자산으로서의 역할도 기대할 수 있다. 집을 팔지 않더라고 대출을 이용해 자금을 융통할 수도 있고 집을 줄여 일부를 노후소득으로 활용할 수도 있기 때문이다. 따라서 우리나라에서 아파트를 가지고 있으면 부동산이 아니라 현금을 보유한 것이라고 봐도 손색이 없다.

하지만 아파트 하나가 모든 것을 해결해줄 수는 없는 법이다. 평생 벌어 달랑 집 한 채만 가지고 은퇴할 수는 없는 일이다. 그래서 내집마련은 무한정 미룰 수 없으며 분명히 시기적인 목표도 가지고 있어야 한다. 어떤 일이든 시간적인 목표가 없다면 숙제는 계속 미루어지기 마련이다.

내집마련을 하고 진짜 집주인이 되는 시기

그렇다면 내집마련이라는 숙제는 과연 언제까지 끝내야 하는 것일까? 여기서 ‘내집마련 숙제를 끝낸다’는 뜻은 내집의 대출이 최소 20%이하가 되는 경우를 말한다. 5억 원짜리 집이라면 자기자본이 4억 원은 되어야 진정한 집주인이라고 할 수 있다. 집의 대출이 20% 이하라면 앞으로 집을 소유하고 유지하는 데 큰 부담이 되지 않기 때문이다. 이 정도의 대출 비율이라면 여유자금이 생긴다고 해도 싼 이자의 주택대출을 강박적으로 상환하는 것보다는 다른 투자에 돈을 넣는 것이 오히려 낫다. 누구나 처음부터 100% 자기 돈으로 집을 사는 경우는 드물다. 따라서 집주인이라고 해도 모두 진짜 집주인은 아니다.

그렇다면 일단은 대출을 받아 집을 샀다면 언제까지 진짜 집주인이 되어야 하는 걸까? 앞서 언급한 대로 노후준비도 필요하기 때문에 언제까지나 대출이 많은 집을 그대로 둘 수는 없다. 결혼을 했다면 최소 결혼 후 15년 이내, 싱글이라도 50세 전까지는 진짜 집주인이 되어야 한다. 그래야 은퇴 전까지 부족한 노후준비를 보완할 수 있다.

내집마련을 위한 골든타임이 결혼 후 15년이라고 하는 이유는 무엇일까? 필자는 수많은 직장인을 만나봤는데, 월 소득 300만 원부터 3천만 원까지 천차만별이었다. 그런데 소득이 높고 낮음을 떠나 대한민국에 사는 사람이라면 누구든 결혼한 지 15년이 지난 후에는 저축을 단 한 푼도 하지 못한다. 자녀가 중∙고등학교에 입학할 즈음이 되면 자녀교육 비용이 급격히 올라가서 저축은 거의 불가능해지기 때문이다. 이는 월 소득이 3천만 원인 가정도 예외는 아닌데, 보통 소득이 늘어날수록 소비하는 금액 또한 훨씬 늘어나기 마련이다. 실제로 필자가 만났던 전문직 맞벌이 부부 중에는 월 소득이 3천만 원이지만 한 푼도 저축하지 못하는 경우가 있었다.

얼핏 보기에는 이해가 안 될 수도 있다. 하지만 소득이 이 정도면 소비 또한 상상을 초월할 정도로 높다. 따라서 소득수준과 무관하게 결혼 후 15년까지가 내집마련에 온전히 집중할 수 있는 시기라고 할 수 있다.

싱글에게도 내집마련 골든타임이 있다

그렇다면 평생 싱글로 살아가는 경우는 어떨까? 얼핏 생각해보면 이런 경우는 내집마련에 대한 부담이 훨씬 적은 듯 보인다. 일단 자녀에 대한 경제적 부담이 없고 집의 규모도 반드시 꼭 3인 이상이 생활할 만한 80~100㎡ 정도까지 클 필요가 없기 때문이다. 하지만 현실은 그렇지 않다. 싱글은 ‘똘똘한 아파트 하나’를 만드는 데 오히려 불리한 점이 더 많다. 결혼한 경우보다 더 집중하지 않으면 만만치 않다는 뜻이다.

그 이유로는 첫째, 결혼한 경우 맞벌이가 가능하지만 싱글은 그에 비해 소득이 낮다. 둘째, 우리나라는 대체로 작은 집일수록 면적 대비 집값이 비싸다. 그도 그럴 것이 소형아파트는 늘어나는 수요에 비해 아직 공급이 적기 때문이다. 보통 3인 이상 가구가 거주하는 80~100㎡ 크기의 딱 절반인 40~50㎡ 정도 크기의 아파트는 찾아보기 힘들다. 똘똘한 한 채라면 반드시 아파트여야 하는데 이렇게 작은 아파트가 없으니 결국은 혼자라도 60~70㎡를 사야 한다. 혼자 버는 싱글이 좋은 지역에 60~70㎡ 정도의 아파트를 마련하는 것은 맞벌이 부부가 80~100㎡ 정도의 주택을 마련하는 것에 비해 훨씬 어렵다. 셋째, 평생 싱글로 사는 경우 자녀교육비는 안 들지 몰라도 본인의 취미나 레저에 투자하는 비용이 오히려 클 수 있다. 자녀를 키우는 부부들은 많은 시간과 비용을 자녀에게 들이기 때문에 그만큼 취미나 레저에 비용을 빼앗기지 않는다. 하지만 싱글의 경우는 그렇지 않다.

따라서 싱글이라고 하더라도 최소한 내집마련은 경제활동이 중단될 수도 있는 사회적인 정년 65세에서 최소한 15년 전인 50세까지는 내집마련을 끝내야 한다. 대출을 받아 일찍 집주인이 되었다고 하더라도 최소한 50세 전까지는 대출을 어느 정도 갚아 진짜 집주인이 되어야 한다는 것이다. 위의 표에서 자신의 내집마련 골든타임은 언제쯤인지 파악해보길 바란다.

내집마련의 자금목표는 결혼 전부터 만들어라

많은 사람들이 적극적으로 내집마련에 집중하는 동안 망설이며 시간을 허비하는 사람들도 많다. 바로 자신에게 맞는 ‘똘똘한 아파트 한 채’에 대한 자금목표가 없기 때문이다. 언제까지 내집마련을 끝내야 하는지 확인했다면 이제는 자신의 소득 중 어느 정도를 내집마련에 쏟아부어야 하는지 자금목표를 만들어보자. 처음부터 자금목표를 명확하게 세우지 않는다면 똘똘한 아파트 한 채로 내집마련은 성공하지 못할 수도 있다.

그렇다면 얼마나 비싼 집을 사야 미래에 경제적으로 손해가 없는 것일까? 결론은 단순하다. 지나온 과거에 대한민국의 주택 가격은 단기적으로 상승과 하락을 반복했지만 장기적으로는 그 어떤 자산보다도 높은 상승률을 보여왔다. 2015년부터는 가격이 양극화되어 상위 지역일수록 상승률이 높았다. 앞으로 30년은 이런 추세에 큰 변화가 생기지 않을 것이다. 그렇다고 마냥 상위 지역에 비싼 집을 사겠다고 덤벼서도 안 된다. 소득에 비해 무리하게 비싼 집을 마련한다면 대출을 상환하는 데 오랜 시간을 빼앗길 수도 있다.

주택이 아무리 자산의 성격이 강하다고 해도 아무런 준비 없이 달랑 주택 하나만 가지고 은퇴를 맞이할 수는 없다. 그래서 현재의 소비 생활도 어느 정도는 고려해야 한다. 반면 소득수준에 비해 너무 낮은 집을 선택한다면 미래의 안정적인 자산을 위해 모아야 할 돈마저 당장 소비로 흘러가버릴 수 있다. 이렇게 되면 자신과 소득 수준이 비슷한 다른 사람들에 비해 상대적으로 은퇴 이후의 자산가치가 매우 낮아질 수도 있다. 따라서 최소한 일정한 기준은 가지고 있어야 한다.

결혼 전부터 소득의 50%는 내집마련을 위해 저축하라

직장생활을 이제 막 시작한 사람이라면 가장 이상적인 저축률은 소득의 60% 정도다. 물론 월급이 너무 적어 고정비(교통비, 통신비, 중식비 등) 비중이 클 수밖에 없는 상황이라면 불가능하겠지만, 월 소득 250만 원이 넘고 월급에서 주거비용(전세자금대출 이자, 월세)이 별도로 들어가지 않는다면 저축률 60%는 반드시 실천해야만 한다. 그 중에 보험이나 장기 저축 등 10%를 제외하면 최소 50%는 결혼과 내집마련을 위해 저축해야 한다. 다시 말해 월급 300만 원을 받는 신입 직장인이라면 월급의 60%인 180만 원을 저축해야 하고 그중에서 월 소득의 50% 수준인 150만 원을 결혼자금이나 내집마련을 위해 저축해야 한다는 말이다.

이 저축률은 처음부터 실행해야만 지속 가능하다. 처음엔 소득의 60~70%를 쓰고 30% 정도만 원만 저축하던 사람이 한참 지난 후에 정신을 차리고 60%가량을 저축해보려고 해도 쉽지 않다. 결혼자금과 내집마련을 위한 저축은 결국 같은 개념이다. 결혼자금 중에 80% 이상이 전세자금이고 이 돈은 훗날 내집마련의 종잣돈이 된다.

내집마련을 위한 구체적인 자금목표를 만들어보자

현재 미혼인 박지연 씨(33세, E매거진 대리)는 월 소득이 320만 원이다. 4년 전 신입사원일 때 첫 월급이 280만 원 정도였다. 그녀가 어느 정도를 결혼자금과 내집마련을 위한 저축에 써야 할지 생각해보자. 그녀의 적절한 자금목표는 다음과 같다. 지금 소득 기준으로 내집마련에는 50% 수준인 최소 160만 원을 저축해야 한다. 하지만 만일 상황이 여의치 않다면 최소한 신입 때 월 소득(280만 원)의 50%수준인 140만 원은 내집마련(결혼자금)에 사용해야 한다.

그런데 만일 그녀가 3년 후에 결혼 계획이 있다고 가정해보자. 그녀와 미래의 배우자, 이렇게 두 사람이 내집마련에 사용해야 할 자금목표는 어느 정도일까? 아직 배우자가 정해지지 않았다면 앞에서 언급한 미래 배우자 소득 예측을 기준으로 생각해보자. 여성의 경우 ‘본인 소득×(0.9~1.4)’다.

이 계산대로라면 박지연 씨 커플이 월 주택자금으로 저축해나갈 금액은 월 360만 원 정도가 된다. 만일 3년 후 3억 원의 전세자금을 가지고 결혼한다고 가정하면 박지연 씨의 내집마련을 위한 자금목표는 다음과 같다.

① 최초 전세자금 3억 원, ② 15년 간 월 360만 원으로 모은 7억 9천만 원을 합해 10억 9천만 원이다. 내집마련 숙제를 완성하는 것은 집값에 대출이 20% 이하일 경우를 말하는 것이니 박지연 씨가 미래 보유할 주택은 향후 집이 단 한 푼도 오르지 않는다는 가정하에 10억 9천만 원이 집값의 80% 정도 되는 집이다.

그 집은 지금으로부터 18년 후에 가격이 13억 6,250만 원 정도 되는 집이다. 매년 인플레이션율 2%를 적용해 지금의 화폐가치로 환산하면 9억 5,396만 원 정도로 18년 후 주택 가격의 70% 정도다. 즉 박지연 씨 커플의 소득수준이라면 지금 최소 9억 5,396만 원 정도 되는 주택을 목표로 삼아야 한다는 결론이 나온다. 하지만 이 가정은 앞으로 집값이 전혀 오르지 않는다는 가정하에 생각해본 것이다. 자기 돈이 집값의 80% 수준까지 도달하는 동안 오로지 저축으로 모은 돈만 기여한다는 가정인 것이다. 하지만 현실에서는 집값도 오른다. 집값이 오르면 가만히 있어도 집값에서 자기 돈의 비중은 올라간다. 따라서 실제로 박지연 씨 커플은 현재 9억 5,396만 원 정도 되는 주택보다 더 비싼 주택을 목표로 해도 괜찮다고 볼 수 있다. 말 그대로 이 수치는 최소한의 주택 자금 규모인 것이다.

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