도서요약

■ 책 소개

계약이 만기돼서 이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 안 줘서 전전긍긍하는 세입자도 있고, 사는 집 천장에서 빗물이 떨어져 양동이로 받치고 있어도 나 몰라라 하는 집주인도 있다. 또 월세를 서너 달씩 연체해놓고 배 째라며 버티는 세입자도 있다. 이 책에서는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있는, 또 나 역시 겪기 쉬운 임대차 분쟁의 사례를 소개하며 돈을 내야 할 때와 내지 말아야 할 때, 책임을 져야 할 때와 지지 않아도 될 때를 정확히 알고 대처할 수 있도록 도와준다.

도배를 새로 하면 비용 부담은 누가 해야 할지, 보일러가 고장 났을 때 수리 비용은 누가 부담해야 할지, 계약한 지 1년도 안 됐는데 집주인이 보증금을 올려달라고 할 때에는 어떻게 해야 할지, 계약 기간 중에 이사할 경우 부동산 중개 보수는 세입자가 지급해야 할지 등등 임대차에서 발생하는 크고 작은 문제에 대한 해결책 등 집주인과 세입자가 적대적인 관계가 아니라 상생하는 관계로 발전할 수 있는 방향을 제시한다. 이 책은 부동산 전문가들뿐만 아니라 임대차 상식이 전혀 없는 사람들도 쉽게 이해하고 활용할 수 있어 앞으로 임대차 분쟁을 줄이는 데 큰 도움이 될 것이다.

■ 저자 허재삼
고등학교 졸업 후 신한은행에 입사했다가 해외 점포에 근무하겠다는 포부를 안고 주경야독으로 공부해 국민대학교 영문학과를 졸업했다. 그러나 꿈을 채 펼쳐보기도 전, 1997년 IMF 외환위기를 맞아 은행을 퇴사하는 아픔을 겪었다.

다시 번듯한 직장을 구해야겠다는 생각에 입사와 퇴사를 반복하며 1년 정도 백수 생활도 해봤다. 어렵게 중견회사에 경리과장으로 입사해 총무·인사·법무 업무 등의 요직을 거치고 임원으로 퇴사했다.

약 25년간의 직장생활을 청산하고 현재는 세종시에서 개업공인중개사로 활동하고 있다. 인생 후반부인 50대 초반에 작가가 되겠다는 결심을 하고, 현재 부동산 중개업소 운영과 책 쓰기 작업을 병행하고 있다.

“한 권의 책이 한 사람의 인생을 바꿀 수 있다”는 것을 몸소 체험한 그는 오늘도 주변에 책 읽기 운동을 펼치고 있다. 본인의 책 쓰기 경험을 초보 작가들에게 전파하고자 두 번째 책도 탈고를 준비 중이다.

■ 차례
프롤로그 _ 누구나 알아야 할 부동산 이야기

1장 야호, 내 방 구하기
- 계약 전 이것만은 꼭 확인하자!
01 건물의 방향은 남향이 좋아요!
02 낮과 밤, 천지 차이네요!
03 소음·진동·방음 및 치안 상태, 중요해요!
04 버스나 지하철, 학교는 가까이 있으면 좋아요!
05 세대별 계량기 설치 여부 및 공과금 고지서, 꼭 확인해요!
06 관리비 포함 항목은 보았나요?
07 수압 상태(싱크대·화장실 등)는 변강쇠인가요?
08 실내 외풍 상태, 꼭 봐야 돼요!
09 벽면 및 도배 상태, 누수 여부를 꼼꼼히 살펴요!
10 가전 등의 옵션 품목 작동 상태, 중요해요!
11 공과금 체납, 있으면 안 돼요!
12 애완동물 동반 입주, 가능한지 확인해야 돼요!
13 시설물 상태 및 현 임차인 소유 여부, 중요하죠!
14 집 주변에 혐오시설, 없어야 돼요!
15 이사 갈 때 잘 나갈 방으로 구해야 돼요!
16 새집증후군, 무시하면 안 돼요!
17 실내 결로 및 곰팡이는 예방이 중요해요!
18 인터넷 허위광고 매물에 낚이지 마세요!
19 원룸 종류(오픈형·분리형·복층형)에 따라 장단점이 있네요!
20 방 보러 가기 전에 체크리스트 챙기세요!

2장 이제 실전이다
- 계약 체결 시 이것만은 꼭 확인하자!
01 당사자·대리인의 주민등록증·인감증명서 확인은 필수예요!
02 건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공적 장부 확인은 필수예요!
03 전입신고 후 확정일자는 꼭 받아야 돼요!
04 권리 순위 관계, 계약서, 중개 대상물 확인·설명서, 잘 확인해요!
05 국세·지방세 완납증명서, 달라고 해요!
06 등기사항전부증명서는 건물·토지, 둘 다 봐야 해요!
07 등록된 중개업소인지 반드시 확인해봐요!
08 계약서 특약사항은 정확하게 적어놔요!

3장 임대인·임차인, 이것만은 짚고 넘어가자
제1절 계약서 작성 및 입주, 첫 단추가 중요하죠!
01 임대인이 요구하는 불리한 독소조항, 다 적어야 되나요?
02 계약금을 임대인이 아닌 가족 명의의 계좌로 입금해도 되나요?
03 확정일자 등록은 임차인 본인만 가능한가요?
04 공동 명의일 경우 전입신고는 어떻게 하나요?
05 주소지만 기재되어 있고, 호수가 누락되었네요!
06 건물과 공부상의 호수가 불일치하네요?
07 부부 공동 명의는 둘 다 날인을 받아야 하나요?
08 전대차 계약 시 주의할 점은 뭔가요?
09 임차권 등기가 되어 있는 주택에 입주해도 되나요?
10 자녀가 대리계약 할 수 있나요?
11 6개월 살아보고 연장 가능한가요?
12 가계약금은 돌려받을 수 없나요?
13 계약서 작성 후 24시간 이내에 취소하면 계약금을 돌려주나요?
14 애완동물 키운다고 방을 빼라네요!
15 계약금 안 받았으면 조건 없는 계약 해제 가능한가요?
16 임대인과 직접 계약해도 되나요?
17 대리계약 체결 시 누구의 도장을 찍어야 되나요?
18 대리계약 체결 시 누구의 신분증을 확인해야 되나요?
19 부동산 중개업소에서 신분증을 요구하네요!
20 전입신고 전에 확정일자를 먼저 받아도 되나요?

제2절 살다 보니 별일이 다 있네요!
01 보증금에서 연체된 월세를 공제할 수 있나요?
02 임대인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요?
03 임대인이 바뀌면 만기 전에라도 나갈 수 있나요?
04 임대인이 다르면 누구한테 보증금을 받나요?
05 계약서를 분실했는데 재발급 가능한가요?
06 계약서 원본을 가져와야 보증금을 내준다네요?
07 월세에 대한 소득공제, 임대인의 동의를 받아야 하나요?
08 임대인의 동의 없는 전대차 계약, 괜찮은가요?
09 가족들만 전입신고가 가능한가요?
10 소유자 변경 시 만기 전 계약 해지가 가능한가요?
11 계약 기간이 끝났는데 3개월만 더 살 수 있나요?
12 1년도 안 됐는데 보증금을 올려달라고 하네요?
13 원룸 건물을 윤락 영업장소로 사용했네요!
14 계약 기간을 안 정하면 아무 때나 나갈 수 있나요?
15 일주일에 5일만 거주해도 괜찮은가요?
16 다른 집을 계약할 때 당연히 임대인이 계약금을 주는 거 아닌가요?
17 주소를 옮겼다가 다시 전입신고를 해도 문제없나요?
18 도둑이 들어 현금을 도난당했는데 집주인 책임 아닌가요?
19 최단 존속 기간 산정 시점은 언제인가요?
20 몇 개월째 월세를 안 내는 임차인을 내보낼 수는 없나요?
21 월세가 밀렸다고 임대인이 막 들어와도 되나요?

제3절 보증금, 안전하게 지켜드릴게요!
01 은행 대출 많을 때 보증금 안전하게 지키는 방법이 있나요?
02 보증금을 못 받았는데 경매 신청 방법 좀 알려주세요
03 임대인이 보증금을 안 주네요?
04 보증금을 못 받았는데 주민등록을 옮겨도 되나요?
05 최우선변제에 해당되면 무조건 소액 보증금을 받을 수 있나요
06 임차권 등기 시 임대인의 동의를 받아야 하나요?
07 보증금을 증액할 경우 계약서 작성 요령 좀 알려주세요
08 최우선변제권을 행사하기 위한 요건은 뭔가요?
09 경매에 들어가면 최우선변제금액을 얼마까지 받을 수 있나요?
10 보증금을 임대인이 마음대로 올려도 되는 건가요?
11 전입신고를 못했는데 경매에 들어가면 보증금은 어떻게 받나요?
12 부모 명의로 계약하고 미성년자인 자녀가 입주해도 괜찮은가요?
13 가압류된 집의 경매 실행 시 경락인에게 보증금을 받을 수 있나요?
14 소유권 이전 청구권 보전의 가등기 시 보증금은 누구한테 받나요?
15 보증금을 감액했는데 법의 보호를 받을 수 있나요?
16 새로운 임차인한테 보증금을 올릴 수 있나요?
17 단기로 입주해도 괜찮은가요?
18 보증금 중 일부를 나중에 지급한 경우 대항력의 발생 시점은?

제4절 수리비·공과금 및 중개 보수, 부담하지 마세요!
01 중개 보수 지급 시점은 언제인가요?
02 같은 방을 두 군데서 봤다면 양쪽 모두 중개 보수를 지급해야 하나요?
03 계약 기간 중에 이사할 경우 부동산 중개 보수를 지급해야 하나요?
04 자동연장 된 상태에서 나갈 경우 중개 보수를 지급해야 하나요?
05 벽에 곰팡이도 피고, 이슬도 맺혔는데 도배 비용은 누가 내나요?
06 형광등을 교체했는데, 임대인한테 비용 청구 가능한가요?
07 계약서에 “모든 수리 비용을 부담한다”고 돼 있으면 비용 청구 못 하나요?
08 화장실 변기가 막혀 수리했는데 임대인에게 비용을 청구할 수 있나요?
09 도배를 새로 하면 비용 부담은 누가 하나요?
10 임차인이 야반도주했는데 공과금을 임대인이 부담해야 하나요?
11 수도배관이 터졌는데 수리 비용은 누가 부담하나요?
12 겨울에 보일러가 고장 났는데 수리 비용은 누가 부담하나요?
13 물이 역류해서 주방 마루가 손상됐는데 누구 책임인가요?
14 방범창은 임대인이 당연히 설치해주는 것 아닌가요?
15 사는 집에 화재가 발생할 경우 누구 책임인가요?
16 만기 2개월 전에 이사를 가도 임차인이 중개 보수를 줘야 하나요?
17 “모든 하자는 임차인이 부담한다”는 특약은 효력이 있나요?
18 임차하여 사용하던 가구전시장 바닥에 결로 현상이 발생했네요?

제5절 보증금 반환, 걱정하지 마세요!
01 원상복구 범위는 어디까지인가요?
02 계약서에 없는 내용을 보증금에서 일방적으로 차감할 수 있나요?
03 보증금을 먼저 받고 이사 가야 하는 것 아닌가요?
04 자동연장 된 경우 임차인은 언제라도 나갈 수 있나요?
05 만기가 되면 임대차 계약은 어떻게 되나요?
06 임차인이 사망하면 동거 중인 사람에게 보증금을 줘야 하나요?
07 집에 문제가 생기면 부동산 중개업소에서 1억 원까지 책임지나요?
08 공제증서의 유효기간이 지나면 손해배상 청구를 할 수 없나요?
09 임대인 사망 시 보증금은 누구한테 받나요?
10 열흘 정도 더 살았는데 한 달 치 월세를 내라네요?
11 임대인 말만 믿고 다른 집을 계약했는데 보증금을 못 준다네요?
12 집이 경매에 넘어가면 법원에 어떤 서류를 제출해야 하나요?
13 주민등록을 옮기고서 집이 경매로 넘어갔는데 보증금을 받을 수 있나요?
14 살던 집에 경매 신청을 하려면 먼저 이사를 해야 하나요?
15 법원에서 배당을 받으려는데 돈 먼저 받고 나중에 나갈 수 있나요?
16 경매로 넘어가면 받을 수 있는 금액은 얼마이고, 지급일은 언제인가요?
17 법정대리인 동의 없이 미성년자와 계약했는데 보증금을 달라네요?
18 전세 보증금 일부에 대해서도 임차권 등기가 가능한가요?
19 만기를 앞두고 임대인이 재계약을 안 한다네요?
20 내용증명은 꼭 변호사 명의로 보내야 되나요?

4장 부동산 전문가들도 꼭 알고 있어야 돼요!
01 개업공인중개사의 중개 보수 청구권 발생 요건은?
02 당사자 일방이 계약을 이행 안 했을 때 중개 보수 청구권 발생 여부?
03 중개보조원이 대표라는 명함을 제조 및 배포할 경우 처벌 수위는?
04 개업공인중개사에게 적용하는 양벌규정이란?
05 단순히 계약서를 대필해준 경우에도 처벌 대상인가요?
06 선순위 임차인들에 대한 보증금 현황을 알리지 않으면 안 되나요?
07 거래 계약서 작성 후 서명 및 날인 누락 시 행정 처분 수위는?
08 업·다운계약서 작성 시 처벌 수위 및 유의할 사항은?
09 개업공인중개사가 중개 의뢰인과 직접 거래 시 강행규정 위반 여부?
10 매도인 확인을 안 해 사기를 당한 경우 부동산 중개업자의 책임 범위는?
11 임차인의 신분증과 주민등록등본, 둘 다 받아놔야 되나요?

5장 임대인·임차인 모두에게 도움이 돼요!
01 임대인과 같이 살 경우 방 한 칸에 입주해도 괜찮은가요?
02 법인 명의로 계약서를 작성한 후 해당 임직원이 입주해도 되나요?
03 외국인 친구 명의로 배우자와 함께 입주해도 법의 보호를 받나요?
04 교회 사택 명의로 계약하고 목사님이 입주해도 되나요?
05 무허가·미등기·가건물에 입주해도 문제없나요?
06 실제 구조 및 용도와 건축물대장이 다른데 괜찮나요?
07 위임장과 인감증명서의 유효기간이 있나요?
08 차임 연체액 2기 또는 3기가 2개월, 3개월을 의미하나요?
09 대리계약 할 경우 위임 서류가 없어도 문제없나요?
10 대리인이 위임장과 인감증명서를 구비했다면 문제없나요?
11 임대차 계약 기간 산정 시 초일산입, 초일불산입이 뭔가요?
12 계약이 파기되어도 부동산 중개 보수를 지급해야 하나요?
13 확정일자와 전세권 설정 등기의 차이점이 뭔가요?
14 월세가 밀렸다고 임대인이 전기·수도까지 끊어도 되나요?
15 전전세와 전대차의 차이점과 계약 체결 시 주의할 점은 뭔가요?
16 임차인(전대인)이 월세를 연체해 계약이 파기되면 전차인의 운명은?
17 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꾸는 ‘월차임 전환율’이란?

에필로그 _ 부동산 상식의 폭을 넓히는 기회가 되기를!

부록 1. 임대차 관련 기본상식 용어 정리
부록 2. 임대차 관련 서식 및 법령

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집주인이 보증금을 안 주네요

야호, 내 방 구하기
계약 전 이것만은 꼭 확인하자!
건물의 방향은 남향이 좋아요!

예로부터 우리 선조들은 풍수지리적으로 방향(方向)을 중하게 여겨왔습니다. 가장 중요한 이유는 채광 때문입니다. 채광은 방 전체의 밝기뿐만 아니라 겨울철 난방비, 집 안 온도 및 습기에도 영향을 줍니다.

*남향

하루 종일 집 안에 햇볕이 들어와 채광이 좋습니다. 여름에는 내부로 햇볕이 적게 들어 시원하고, 겨울에는 햇볕이 깊숙이 들어 따뜻합니다.

*동향

동쪽에서 해가 뜨므로 아침 햇살의 기운을 받아 풍수지리적으로 좋습니다. 오후에는 햇볕이 들어오지 않아 어둡습니다. 여름에는 시원하고, 겨울에는 춥습니다.

*서향

동향과 반대로 오후에 햇볕이 잘 들어오며, 여름에는 덥고, 겨울에는 따뜻합니다. 그러나 겨울철 해가 일찍 떨어지면 내부에 어두운 경향이 있습니다.

*북향

해가 잘 들지 않아 집 안이 어두우며, 겨울에는 춥습니다. 주로 외부에서 보내는 시간이 많은 가정이나 야간 근무로 인해 주간에 잠을 청하는 분들에게 적합합니다.

버스나 지하철, 학교는 가까이 있으면 좋아요!

입주하기 전에 꼭 확인해야 하는 것 중의 하나가 바로 대중교통 수단과의 이동거리입니다. 직장인이나 자영업자 등은 대중교통을 이용할 경우 버스승강장이나 지하철역까지 얼마나 떨어져 있는지 직접 걸어서 확인해보는 것이 좋습니다. 출퇴근 시간이 길면 몸도, 마음도 피곤할 뿐만 아니라 교통비도 무시할 수 없습니다. 자녀가 있는 가정은 학교까지 등하교 시간이 얼마나 소요되는지, 재래시장이나 슈퍼마켓 등의 접근성은 얼마나 좋은지를 직접 확인해봐야 합니다.

실내 결로 및 곰팡이는 예방이 중요해요!

실내 결로 및 곰팡이는 건물 자체의 부실 공사도 있지만, 임차인들의 부주의로 많이 발생하고 있습니다. 특히 겨울철 실내 습도가 높고 환기가 부족한 경우 주로 발생하기 때문에 적정 습도 유지와 환기는 필수입니다.

*실내 습기 과다 발생 원인

- 장시간 음식물 조리

- 가습기 과다 사용

- 샤워 등으로 화장실 습기가 실내로 유입되는 경우

- 많은 양의 빨래를 삶거나 건조 시

- 가구 등을 벽면에 밀착하여 배치하는 경우 통풍이 되지 않아 곰팡이 발생하기 쉬우므로 가구를 벽에서 떨어지도록 배치해야 합니다. 아파트 발코니는 단열 시공이 안 되는 공간이므로 환기와 통풍이 더욱 요구됩니다.

이제 실전이다
계약 체결 시 이것만은 꼭 확인하자!

당사자·대리인의 주민등록증·인감증명서 확인은 필수예요!

등기사항전부증명서상의 소유자와 실제 소유자가 일치하는지 여부를 신분증을 통해 확인해야 합니다. 또 대리인과 계약 체결 시에는 임대인의 인감도장이 날인된 위임장, 인간증명서, 대리인의 신분증을 확인 후 복사해서 보관해야 합니다. 보증금 및 월차임 등은 임대인 명의 계좌번호로 송금하고, 잔금 지급 전까지 반드시 본인이 참석해서 계약서에 자필서명 하기로 한다는 내용을 특약사항에 적어놓도록 합니다.

건축물대장, 등기사항전부증명서 등 공적 장부 확인은 필수예요!

건축물대장상의 건축물 위반 여부를 확인하여 ‘무단 증축’이나‘불법 용도 변경 ’등 법률상 저촉되는 부분이 있는지 살펴봐야 합니다. 등기사항전부증명서의 경우‘갑구’란에서 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등의 여부를, ‘을구’란에서 근저당권ㆍ전세권 설정 등의 여부를 확인해봐야 합니다. 등기사항전부증명서에서는 계약 체결 전 중도금ㆍ자금 지급 시 변동사항이 있는지를 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서는 개업공인중개사에게 요청하거나 본인이 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 통해서 직접 열람 및 발급 받을 수 있습니다.

전입신고 후 확정일자는 꼭 받아야 돼요!

계약서 작성 후 계약서 원본, 신분증을 지참하고 주민센터(동사무소)를 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 주민등록 전입신고를 하면 다음 날(익일0시)부터 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 건물이 경매로 넘어가더라도 환가 대금에서 보증금 중 일정 금액을 후순위 권리자보다 먼저 받는 우선변제권을 보유할 수 있기 때문입니다. 소액 보증금은 확정일자가 없어도 입주와 전입신고만 하면 그 일정액을 최우선변제 해줍니다. 만약 덜 받은 보증금이 있다면 확정일자가 있어야만 추가로 배당을 해줍니다.

- 주민센터에 직접 방문하기 어려운 경우 온라인 ‘민원24(전입신고)’에서 회원가입 후 전입신고가 가능합니다. 직접 방문은 본인 또는 대리인 신청이 가능하나, 온라인은 대리인 신청이 불가능합니다.

권리 순위 관계, 계약서, 중개 대상물 확인·설명서, 잘 확인해요!

등기사항전부증명서, 미납 국세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 담보권자가 있는지를 확인해야 합니다. 있다면 금액이 얼마인지, 건물 시세에 비해 금액이 과다한지 여부 등을 부동산 중개업자 말만 믿지 말고 본인이 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 또한 부동산 중개업소에서 교부하는 계약서, 확인ㆍ설명서에 누락된 사항은 없는지, 추가할 사항은 없는지, 나에게 불리한 조항은 없는지 등을 확인해보고 서명해야 합니다.

임대인·임차인, 이것만은 짚고 넘어가자
계약서 작성 및 입주, 첫 단추가 중요하죠!
임대인이 요구하는 불리한 독소조항, 다 적어야 되나요?

Q 부동산 중개업소를 통해 보증금 1억 원에 아파트 전세로 입주하려는 세입자입니다. 임대인이 임차인에게 불리한 여러 가지 항목을 계약서 특약사항에 넣어달라고 합니다. 이 경우 임대인이 원하는 모든 사항을 수용해야 하나요?

A 임대인의 요구사항을 무조건 수용할 필요는 없습니다. 특약사항은 임대인과 임차인 상호 간의 필요사항을 계약서에 기재하는 것입니다. 특히 임차인에게 불리한 조항은 「주택임대차보호법」편면적 강행 규정에 반하므로 그 효력이 없다고 보는 것이 타당합니다.

* 「주택임대차보호법」제10조(강행규정)

- 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

공동 명의일 경우 전입신고는 어떻게 하나요?

Q 올가을 결혼을 앞둔 예비신부입니다. 전세 보증금 1억 원에 아파트를 공동 명의로 계약했습니다. 입주하는 당일 저는 전입신고가 가능한데, 남자친구는 현재 거주하는 집의 계약 기간이 남아 있어 불가능합니다. 이 경우 둘 중 한 사람만 전입신고를 해도 법의 보호를 받을 수 있나요?

A 네, 둘 중 한사람만 전입신고를 해도 무방합니다. 원칙적으로는 둘 다 전입신고를 해야 대항력이 발생합니다. 그러나 전세 보증금은 불가분 채권으로, 공동 명의자 중 한 명이라도 전입신고가 되어 있고 실제 거주하고 있다면 대항력과 우선변제권의 효력이 발생한다고 볼 수 있습니다.

부부 공동 명의는 둘 다 날인을 받아야 하나요?

Q 저는 새내기 직장인입니다. 이번에 방을 알아보던 중 인터넷에서 맘에 드는 집이 있어 부동산 중개업소를 통해 전세 계약을 하려고 합니다. 등기사항전부증명서를 보니 부부 공동 명의로 되어 있는데, 남편분은 바쁘셔서 아내분만 오신다고 합니다. 이런 경우 계약서에 아내분만 날인해도 되나요?

A 부부간에는 일상가사대리권(日常家事代理權)이라는 것이 있으나, 이는 매매나 임대차에는 적용되지 않습니다. 공유자의 지분이 별도로 표기되어 있지 않거나 만약 동일한 지분을 가지고 있다면 공동 명의자의 날인을 받아야 합니다. 따라서 배우자(남편)의 인감도장이 날인된 위임장, 인감증명서 등을 통해 대리 여부를 확인하고 계약을 체결하는 것이 안전합니다.

* 「민법」제265조(공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과분수로써 결정한다. 그러나 보존 행위는 각자가 할 수 있다.

가계약금은 돌려받을 수 없나요?

Q 인터넷에서 맘에 드는 다가구주택 원룸 매물을 확인하고 부동산 중개업소를 방문했습니다. 임대 조건은 보증금 300만 원에 월세 30만 원이며, 현재 비어 있는 방이라서 언제든지 입주가 가능하다는 중개업자의 설명을 들었습니다. 먼저 가계약금을 걸어놔야 방을 놓치지 않는다고 해서 임대인의 계좌로 30만 원을 송금했습니다. 그런데 집에 돌아와 부모님께 말씀드렸더니 반대가 심해 계약을 취소하려고 합니다. 아직 계약서를 작성하지 않았는데, 이 경우 가계약금을 돌려받을 수 있나요?

A 돌려받을 수 없습니다. 「민법」상 계약의 형태는 불요식, 쌍무, 낙성계약 등으로 구분됩니다. 구두로 했든 계약서를 작성했든 가계약을 했든, 계약의 중요 부분에 대한 합의가 있었다면 계약이 성립된 것으로 봅니다. 여기서 말하는 중요 부분이란 계약 목적물, 금액, 대금지급 방법 등이며 가계약 시 중요 부분에 대한 합의가 있었다면 계약의 성립으로 봅니다. 즉, 조건부 계약으로 봅니다.

계약서 작성 후 24시간 이내에 취소하면 계약금을 돌려주나요?

Q 저는 다가구주택의 원룸에 전세 4,000만 원, 계약 기간 2년으로 해서 부동산 중개업자를 통해 계약서를 작성했습니다. 계약서 작성 후 계약금의 10%인 400만 원을 임대인의 계좌로 이체하고 나서 아버지께 말씀드리니 은행 대출이 너무 많다며 빨리 취소하라고 하십니다. 계약서 작성 후 24시간 이내에 취소하면 계약금을 돌려받을 수 있다고 하던데 맞는 말인가요?

A 돌려받을 수 없습니다. 부동산 현장에서 그렇게 잘못 알고 있는 분들이 종종 있습니다. 「민법」상 당사자 간의 청약과 승낙에 따른 의사의 합치로 계약이 성립됩니다. 이 과정에서 수수된 계약금을 「민법」에서는 당사자 사이에서 주된 계약의 해제권을 유보하기 위하여 수수된 해약금으로 추정하고 있습니다. 따라서 계약을 해제하려면 임대인은 수수한 계약금의 배액을, 임차인은 계약금을 해약금으로 지급해야만 합니다.

*「민법」제565조(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건의 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매 계약을 해제할 수 있다.

살다 보니 별일이 다 있네요!
보증금에서 연체된 월세를 공제할 수 있나요?

Q 저는 보증금 500만 원, 월세 30만 원으로 원룸에 살고 있는 세입자입니다. 수입이 일정하지 않아 월세를 3개월 연체하자 임대인이 월세를 내지 못하면 방을 비워달라고 합니다. 제가 예치한 보증금 500만 원으로 월세를 공제해달라고 주장할 수는 없나요?

A 임차인이 임대차 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절 할 수는 없습니다. 임대차는 임대인이 임차인에게 임차 목적물을 사용ㆍ수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 이에 대하여 차임(임차료)을 지급할 것을 약정함으로서 성립되는 쌍무계약입니다. 임차 보증금의 법적 성질에 관하여 판례에서는, “부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차 관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다”고 하였습니다(대법원 1999.12.07. 선고 99다 50729 판결, 2005.09.28. 선고 2005 다8323,8330 판결). 그리고 임차인이 월세를 지급하는 대신 보증금에서 공제하라고 할 수 있는지에 관하여 “차임 등 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무 불이행 책임을 면제할 수는 없다”고 하였습니다(대법원 1994.09.09. 선고 94다4417판결).

*「민법」제640조(차임 연체와 해지)

건물, 기타 공작물의 임대차에는, 임차인의 차임 연체액에 2기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

계약서를 분실했는데 재발급 가능한가요?

Q 부동산 중개업소를 통해 전세 계약서를 작성한 임차인입니다. 금융기관에서 전세자금대출을 받기 위해 계약서를 은행에 제출해야 하는데, 계약서를 분실했을 경우 어디서 재발급 받아야 하나요?

A 부동산 중개업소를 통해 재발급을 받을 수 있습니다. 임대차 계약서는 부동산에서 3부 작성하여 임대인, 임차인, 개업공인중개사가 각각 보존합니다. 또한 개업공인중개사는 거래 계약서를 5년간 보존하므로 개업공인중개사에게 사본을 요청하면 됩니다.

*「공인중개사법」제26조(거래 계약서의 작성 등)

① 개업공인중개사는 중개 대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 거래 계약서를 작성하여 거래 당사자에게 교부하고 대통령령이 정하는 기간 동안 그 사본을 보존하여야 한다.

월세에 대한 소득공제, 임대인의 동의를 받아야 하나요?

Q 저는 현재 직장인입니다. 회사에서 가까운 곳에 원룸을 얻어 월세로 살고 있는데, 월세에 대한 소득공제를 받으려면 임대인의 동의를 받아야 하나요?

A 별도의 임대인 동의는 받지 않아도 됩니다. 근로소득이 있는 거주자 또는 「조세특별제한법」제122조의 3 제1항에 따른 사업자는 「소득세법」 및 「조세특례제한법」에 따라 월세에 대한 소득공제를 받을 수 있습니다. 근로소득세 연말정산 또는 종합소득세 신고 시 주민등록표등본, 임대차 계약증서 사본 및 임대인에게 월세액을 지급하였음을 증빙할 수 있는 서류 등을 담당 부서에 제출하면 됩니다.

수리비·공과금 및 중개 보수, 부담하지 마세요!
벽에 곰팡이도 피고, 이슬도 맺혔는데 도배 비용은 누가 내나요?

Q 제가 살고 있는 원룸은 지은 지 약 2년 정도 된 신축 건물입니다. 저희가 아기를 키우다 보니 추운 겨울에는 환기시키기가 곤란하고, 외풍이 심해 창틀에 문풍지를 붙이고 살고 있습니다. 거주하던 중 벽 한쪽 구석에 곰팡이와 이슬이 맺혀 있어 임대인에게 수리를 요청했더니 저희가 환기를 제대로 안 시켜서 발생한 일이므로 알아서 수리를 하라고 합니다. 이런 경우 임대인이 당연히 해주는 것 아닌가요?

A 곰팡이와 결로 현상(이슬 맺힘)의 원인을 파악한 후에 비용 부담의 주체를 정해야 합니다. 「민법」제623조에서 임대인은 임대차 계약 존속 기간 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하게 되어 있다고 명시하고 있습니다. 그러나 임차인의 고의ㆍ과실에 기한 파손이나 손상 등은 임차인 부담으로 하고 있습니다. 사례자가 거주하는 건물은 신축된 지 약 2년 정도밖에 경과하지 않았고, 곰팡이나 결로 현상 등은 실내 환기 등을 제대로 시키지 않았을 때에도 많이 발생합니다. 따라서 전문가를 불러 정확한 원인이 무엇인지 먼저 파악한 후에 임대인과 상의하여 상황에 따라 수리비를 분담해야 할 것입니다.

물이 역류해서 주방 마루가 손상됐는데 누구 책임인가요?

Q 저희 부부는 자녀와 함께 다가구주택의 투룸에서 전세로 살고 있습니다. 평소 음식물 찌꺼기가 많이 배출되어 주방 배수관이 막혔고, 물이 역류하여 주방 마루 쪽에로 물이 차서 바닥 마루가 손상되었습니다. 이런 경우 저희가 전부 책임을 져야 하나요?

A 임차인의 사용상 부주의에 의한 고장은 임대인이 책임지지 않습니다. 임차인이 거주하고 있는 전용 부분의 하자가 임차인의 어떠한 과실이나 고의 없이 단지 노후화 또는 구조적인 하자라면 임대인이 수선을 해주어야 합니다. 다만 사례자의 경우처럼 임차인의 사용상 부주의(고의나 과실)로 인해 비용이 발생했다면 거기에 대한 수리비는 임차인이 부담해야 합니다.

부동산 전문가들도 꼭 알고 있어야 돼요!
업·다운계약서 작성 시 처벌 수위 및 유의할 사항은?

Q 매매 계약을 체결하면서 개업공인중개사가 업ㆍ다운계약서를 작성할 시 처벌 수위 및 주의할 점은 무엇인가요?

A 업무 정지, 등록 취소, 과태료 등의 처분을 받을 수 있습니다. 현업에서 매매 계약을 중개하다 보면 중개 의뢰인이 양도소득세(주로 매도인)나 대출, 취ㆍ등록세(주로 매수인) 등의 문제로 실제 거래 가격이 아닌 허위의 매매 대금을 기재한 계약서 작성을 요청받는 경우가 있습니다. 이러한 불법 행위가 적발될 시 거래 당사자뿐만 아니라 부동산 중개업자 또는 업무 정지 또는 등록 취소, 과태료 등의 처분을 받게 될 수 있습니다.

*「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」제4조(금지 행위)

누구든지 제3조에 따른 신고에 관하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.

① 개업공인중개사에게 제3조에 따른 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위

*「공인중개사법」제26조(거래 계약서의 작성 등)

③ 개업공인중개사는 제1항의 규정에 의하여 거래 계약서를 작성하는 때에 거래 금액 등 거래 내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래 계약서를 작성하여서는 아니 된다.

매도인 확인을 안 해 사기를 당한 경우 부동산 중개업자의 책임 범위는?

Q 매도인 확인을 게을리하여 사기를 당한 경우 부동산 중개업자의 책임은 어디까지인가요?

A 부동산 중개업자의 과실 책임 범위를 50%로 인정한 판례가 있습니다. 부동산 매도인을 제대로 확인하지 않아 사기를 당한 경우 이에 관여한 부동산 중개인 등으로부터 손해배상을 받을 수 있지만, 매수인 본인의 과실도 있으므로 그 배상 범위는 50%에 한정된다고 판단한 법원의 판례가 있었습니다.

* 서울중앙지방법원 2009.07.24. 선고 2007가합113101 손해배상(기) 판결 요지

부동산 중개업자 또는 소속공인중개사가 부담하는 주의 의무. 부동산 중개계약은 부동산의 매매, 임대차 등의 알선이라고 하는 사실 행위를 위탁하고 부동산 중개인이 이를 수탁하는 계약이므로 그 법률적 성질은 「민법」상의 위임에 해당한다. 그러므로 부동산 중개업자가 부동산 매매를 중개함에 있어서는 「민법」제681조에 따른 중개 계약의 본질에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 사무를 처리하여야 할 의무가 있다. …주민등록증과 등기부등본의 대조는 공인중개사가 중개 업무를 처리함에 있어서 권리자의 진위 여부를 판단하기 위한 가장 기본적인 업무라고 할 수 있는 점, 주민등록증의 진위 여부 및 제시자가 본인임을 판단함에 있어서 성명과 주민등록번호는 물론 주소의 확인도 기본적인 사항인 점, 중개 행위 과정의 과실에 의한 불법 행위로 인하여 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

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