도서요약

■ 책 소개

직장을 다니며 평균 순자산 20억을 모은 비결
누구나 부자를 바라지만 극히 일부만 부자가 되는 이유가 있다!

회사를 다니며 평균 순자산 20억을 모으기까지 자산 형성 과정과 재테크 비결을 담은 이 책은 직장인을 위한 부자 공부이자 실천 로드맵이다. 투자 전문가로서 숱한 부자들을 만나고 그들의 자산을 불려주는 일을 해온 저자는 월급만으로 부자가 되는 일은 없다는 것, 그렇게 여기고 준비해야 한다는 자각과 함께 분명한 목표와 의지를 갖고, 나만의 안목과 효율적인 방법으로 꾸준히 노력할 것을 당부한다. 이 두 조건이 부자 직장인, 가난한 직장인을 가르는 본질이라는 것이다. 이를 뒷받침하듯이 책에는 직장 초년생 때부터 부자의 꿈을 품고, 부자의 안목을 기르고, 부자의 길에서 거의 벗어나지 않았던 직장인들의 노력과 시행착오, 재테크 노하우가 생생하게 실려 있다. 평균 나이 43세, 평균 순자산 20억원, 어느 누구도 어쩌다 부자가 된 경우는 없었다.

■ 저자 장홍탁
KB증권 판교 지점장으로 일하는 그는 서울시립대 경영학과를 졸업하고 여러 증권사를 거치며 금융 전문가의 길을 걸어왔다. 주식과 펀드를 비롯한 금융상품 전반의 투자, 전업 투자자 시절의 부동산 투자 성공 경험을 바탕으로 고객의 자산 증식을 돕는 게 지난 이십여 년의 주된 업무였다.

세상의 많은 부자들을 만나고 그들의 재산을 불려주는 일을 해오면서 평범한 직장인이 회사를 다니면서 부자가 될 수 있을까?라는 물음을 품은 게 이 책을 쓴 계기가 되었다. 이후 그는 수십 억 상당의 재산을 모은 직장인 부자들의 사례에서, 그들이 부자가 되기까지의 생생한 과정과 재테크 노하우를 정리하고 투자 전문가로서 자신의 조언을 덧붙였다. 이로써 열심히 일하며 사는 것 이상으로 중요한, 직장인이 부자의 운명으로 거듭나는 성공 비결을 이 한 권에 담을 수 있었다.

■ 차례
머리말│직장을 다니며 부자가 된 사람들

PART 1 생각의 차이가 부의 차이를 만든다
ㆍ누구나 부자를 바라지만 극히 일부만 부자가 되는 이유
열심히 사는 것보다 중요한 것
어쩌다 부자가 되는 사람은 세상에 없다
가난한 삶 또한 나의 선택일 것

ㆍ불로소득, 부자가 되는 가장 빠른 수단
투자는 밑천의 크기가 아니라 마인드 문제
부자들은 빚을 전략적으로 활용한다
자수성가형 부자와 투자가형 부자

ㆍ저축을 무시하고 부자가 된 사람은 없다
금리와 수익률에 민감한 부자들
절대 금액 높이기, 저축은 나와의 싸움
그래도 월급만으로는 답이 보이지 않는 이유

ㆍ현명한 투자자는 투기를 하지 않는다
투자와 투기는 어떻게 다를까?
아파트 갭 투자로 수익을 내는 대전제
주식을 하려면 먼저 주식을 두려워해야 한다

ㆍ직장인을 위한 부자 전략, 나누어 정복하기
당신은 부자에의 욕망이 있습니까?
10년 동안의 부자 로드맵
부자를 만드는 부부의 돈 궁합

ㆍ부자가 되려면 돈이 나를 좇아야 한다
자산과 부채의 개념 바로잡기
부자는 돈의 길목을 지키는 투자를 한다

PART 2 그들은 어떻게 부자의 꿈을 이루었을까?
ㆍ먼저 알아보고 선점하는 게 투자의 핵심
- 아파트와 땅, 이주자택지 투자/ 48세, 순자산 30억원

ㆍ인생의 기회를 놓치지 않는 법
- 역세권 소형 아파트 투자/ 39세, 순자산 20억원

ㆍ직장인이 부자가 되는 필요조건
- 주식, 부동산 투자/ 34세, 순자산 14억원

ㆍ돈이 되는 투자, 돈이 안 되는 투자
- 지식산업센터와 오피스텔, 아파트 투자/ 38세, 순자산 10억원
부동산 투자자를 위한 세금 공부

ㆍ부자의 운명으로 갈아타는 법
- 자영업, 아파트 투자/ 43세, 순자산 30억원

ㆍ투자도 인생도 결국은 나의 책임
- 직장 생활, 부동산 투자/ 50세, 순자산 20억원
돈이 되는 부동산은 따로 있다

ㆍ나의 주식 전업투자 성공기
- 주식, 아파트 투자/ 42세, 순자산 14억원
직장인이 꼭 알아야 할 주식 투자의 법칙

PART 3 직장인 부자는 시작부터 남다르다
ㆍ내가 부자가 되어야 하는 이유
인생에 목표가 있습니까?
부자의 길은 스스로 찾아야만 보인다

ㆍ모든 것은 월급 통장에서 시작된다
직장인 통장 관리의 기본
현금흐름표를 만들면 새는 돈이 보인다
돈이 모이는 월급 관리의 법칙
돈을 덜 쓰고 안 쓰게 되는 습관

ㆍ여윳돈 천만 원을 어떻게 굴리면 좋을까?
직장인이 꼭 알아야 할 통장들
한 눈에 확인하는 금융 정보 사이트 9

ㆍ부자로 가는 첫 관문, 1억과 2억
직장인이 1억을 모으는 가장 빠른 방법
순자산 2억부터가 본격적인 시작
투자의 시작은 빠를수록 좋다
직장인이 꼭 기억해야 할 투자의 3요소

ㆍ어떻게 내 집을 마련해야 할까?
돈이 있다고 다 집을 사는 게 아니다
집을 살 때 꼭 알아야 할 것들
돈이 되는 아파트를 고르는 6가지 포인트

ㆍ직장 1년차부터 시작해야 하는 부자 공부
투자는 공부하고 경험하는 만큼 보인다
가상화폐에 투자할 때 알아야 할 것들
돈의 흐름을 읽는 4가지 방법

ㆍ인생은 장기적인 관점에서 보아야 한다
부자가 되는 가장 평범한 진리
꾸준히 걷는 사람이 결국 이긴다
사람은 저마다 행복의 이유가 따로 있다

에필로그

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부자 직장인 가난한 직장인

생각의 차이가 부의 차이를 만든다
누구나 부자를 바라지만 극히 일부만 부자가 되는 이유

세상 모두가 바라는 일은 결코 모두에게 일어나지 않습니다. 사람들은 다들 행복하고 풍요로운 삶을 바랍니다. 돈이 더욱 많았으면 좋겠고, 늘 건강했으면 좋겠고, 누구나 부러워하는 직장에서 남들보다 빨리 승진하기를 원합니다. 하지만 현실에서는 아주 일부의 사람들만 그렇게 됩니다.

모두들 바라는데 모두가 이루지 못하는 것은 왜일까요? 한편으로 자신이 뜻한 바를 이루거나 경제적으로 나날이 여유로워지는 사람들에게는 무슨 노하우가 있는 걸까요?

열심히 사는 것보다 중요한 것

성공한 직장인들의 지난 이야기를 들어보면 다들 뭔가가 있었습니다. 사회에서 잘나가거나 자영업으로 부자가 된 사람들도 크게 다르지 않습니다. 그 결정적인 이유는 딱 두 가지였습니다.

1. 분명한 목표와 의지가 있다.

2. 꾸준히 노력한다. 단, 나만의 안목과 효율적인 방법으로!

너무 당연한 말인가요? 조금 다르게 표현해보겠습니다.

분명한 목표와 의지를 갖고, 나만의 안목과 효율적인 방법으로, 10년 이상을 꾸준히 노력하기, 이렇게 말하면 벽이 조금 높아진 느낌이 들 것 같습니다. 제가 만난 부자들이나 성공한 사람들은 거의 이 3가지 관문을 통과했습니다만, 어느 누구도 쉬운 길은 없었습니다. 저는 이것이 부자 직장인과 가난한 직장인을 가르는 본질적인 차이라고 생각합니다.

저축을 무시하고 부자가 된 사람은 없다

부자가 되려면 밑천을 빨리 만들어서 반복 투자하는 게 핵심인데, 요즘 같은 저금리 상황에서는 돈 모으기가 전보다 훨씬 버거워졌습니다. 예컨대 3년간 매달 100만원씩 적금에 넣으면 지금은 세후 3,696만원으로 10년 전보다 150만원이나 덜 받게 됩니다. 적금 금리 5%와 2%의 차이이지요. 게다가 돈의 값어치는 갈수록 떨어지고 세상이 살기 좋아지는 만큼 돈 쓸 일도 많아졌습니다. 재산을 모으려면 어떻게든 조금이라도 더 아끼고, 더 불리는 방법을 찾아야 합니다.

금리와 수익률에 민감한 부자들

저축의 목적은 목돈을 모으는 데 있지요? 낮은 이율에도 불구하고 목표 금액을 모으는 시기를 앞당기려면 2가지 방법밖에 없습니다.

첫째, 저축의 절대 금액을 높이거나,

둘째, 조금이라도 더 높은 수익률을 좇아 예적금 옮기기

종잣돈을 모을 때 이자율 1~2% 차이는 저축의 절대 금액을 높이는 효과에 비하면 미미합니다. 따라서 매달 5만원, 10만원이라도 더 아껴서 저축하는 생활이 먼저여야 합니다. 그다음으로는 당연히 1%라도 수익률이 높은 계좌로 자금을 옮기는 게 정답입니다.

저축 상품이든 투자 상품이든 부자들은 금리와 수익률에 민감합니다. 돈 많은 사람들이야 억 단위로 자금을 움직일 테니 한 번 투자하고 기다리기만 하면 되는 1% 수익률은 결코 작지 않습니다. 만약 저축의 절대 금액이 턱없이 적다면 그 원인을 분석해 어떻게든 대책을 세워야 합니다. 무절제한 씀씀이가 문제라면 가계부나 현금흐름표를 작성해 지출을 통제하는 습관이 우선입니다.

정말 아끼고 아꼈는데도 저축할 돈이 없다면요? 재테크와는 별개로 열악한 벌이가 문제의 본질이므로 거기서부터 실타래를 풀어야겠지요. 몸값을 높일 방법을 찾거나, 본업 밖에서 부가 수익을 올리는 것도 가능할 것 같습니다. 블로그 광고나 유튜브 광고, 동영상 편집, 출퇴근 카풀 서비스로 매달 몇십 만 원 용돈벌이를 하는 경우도 요즘은 흔하고요. 방법은 찾으면 뭐가 보여도 보이게 마련입니다.

절대 금액 높이기, 저축은 나와의 싸움

저축의 힘은 어떻게든 아껴서 절대 금액을 높여 몇 년 동안 끈기 있게 실천하는 데에서 나옵니다. 저축은 자기와의 싸움입니다. 물려받은 것 없이 자력으로 부자가 된 사람들은 모두가 이를 악물고 저축을 해온 경험이 있습니다. 그렇게 투자 밑천을 모으고, 돈의 소중함을 일찌감치 깨달은 것도 성공 비결 중 하나입니다.

돈을 모으려면 돈을 아껴 저축의 절대 금액을 높이는 목표 설정이 우선입니다. 저축은 의지와 실천이 중요할 뿐 요령은 간단합니다. 직장인이라면 아래 2가지 원칙이 핵심입니다.

1. 쓰고 남은 돈을 저축하는 게 아니라 저축하고 남은 돈을 쓴다.(강제저축)

2. 지출을 관리해 씀씀이를 줄인다.(가계부, 현금흐름표 작성)

1번은 이른바 강제저축입니다. 자신의 수입과 지출, 저축 목표액을 가늠해 매달 일정액을 무조건 저축하는 것입니다. 아직 미혼이라면 월급의 50% 이상 저축을 목표로 하는 게 바람직한데, 만약 이 기준이 버겁다면 급여일에 40% 정도를 저축하고, 이후 되도록 아껴서 말일에 남은 돈을 한 번 더 저축하는 방식도 가능합니다.

부자가 되려면 돈이 나를 좇아야 한다

가정 경제의 자산 개념부터 살펴보겠습니다. 부채도 자산이라는 말들을 하지요? 예컨대 3억을 대출받아 5억짜리 아파트를 보유하고 있다면 자산이 5억에 부채가 3억, 순자산은 2억입니다. 2억만 있어도 5억 자산이라니 뭐 이런 허울 좋은 계산이 있을까요? 자산과 부채는 원래 기업 회계의 개념입니다. 기업 회계에서 부채를 함께 자산으로 인식하는 이유는 부채가 기업의 수익 창출에 역할을 하기 때문입니다. 순수하게 내 돈만이 내 재산인 게 이치에도 맞고, 앞으로 돈을 더 불려야 하는 입장에서도 순자산의 증가에 주의를 기울이는 게 합리적입니다.

부자는 돈의 길목을 지키는 투자를 한다

‘내가 돈을 좇을 게 아니라, 돈이 나를 좇도록 해야 한다.’부자들이 경험담을 담은 책을 보면 간간이 나오는 화두입니다. 돈을 좇아다니지 말라니, 처음에는 이게 뭔 말인가 싶었습니다. 하지만 이 가르침은 사실이었습니다. 금융 쪽 일을 하면서 돈을 좇다가 망한 사람들을 적지 않게 봐왔습니다. 그와는 반대로 돈이 자신을 좇을 때까지 진득하게 기다린 끝에 부자가 된 사람들도 정말 많았고요.

돈을 좇다가 망하는 사람들은 돈만 쳐다봅니다. 사람은 투자든 노름이든 판돈이 커지면 판단력이 흐려지게 마련입니다. 돈에 대한 욕심과 두려움이 지극히 상식적인 결정마저도 가로막습니다. 그에 비해 부자들은 돈이 들어오는 길목을 지키는 투자를 합니다. 그들은 자산 가치가 급등하기 한참 이전부터 매집을 끝내고 때가 오기만을 느긋하게 기다립니다. 당장 눈앞의 돈을 보는 게 아니라 미래의 가치를 가늠하기 때문입니다. 그래도 흐름을 제대로 읽은 이상은 얼마든지 큰 수익을 냅니다.

젊어서든 늙어서든 우리 삶에는 꼭 필요한 때에 꼭 필요한 돈이 있습니다. 사치가 아니더라도 그렇습니다. 그 필요 자금이 20 ~ 30년 동안 분산된다는 게 그나마 다행입니다. 특히 부자들이 연금이나 보험을 더 선호하는 경향이 있는데, 비과세 혜택과 상속세 납부용으로도 쓸모가 있기 때문입니다. 은퇴가 가까워질수록 투자는 안전하게, 보수적으로 하는 게 원칙입니다. 굳이 부자가 아니더라도 안락한 삶을 위해서는 지금보다 훨씬 많이 재산을 불려야 하고, 그 방법은 투자밖에 없으니까 말입니다.

그들은 어떻게 부자의 꿈을 이루었을까?
먼저 알아보고 선점하는 게 투자의 핵심
아파트와 땅, 이주자택지 투자/ 48세, 순자산 30억원

직장인 재테크의 교과서 같은 삶을 살아온, 서 부장이라는 지인이 있습니다. 지방 대학을 나와 중소기업에 다니며 결혼 즈음에는 빌라 전세금만 겨우 마련한 정도였는데, 20여년이 흐른 지금은 30억 정도의 재산을 모았습니다.

자산이 웬만큼 되는 지금도 구형 아반떼를 타고 다닐 만큼 검소함이 몸에 배어있는지라 투자 밑천을 모으는 일은 크게 어렵지 않았습니다. ‘있는 자리에서 최선을 다하자’는 그의 장기이기도 했습니다. 안양의 작은 빌라에서 신혼을 시작한 무렵부터 그는 수시로 부동산 사무실을 찾아다녔습니다. 중소형 아파트 분양권 매수로 첫 투자 방향을 정하고는, 현장에서 일하는 중개사들의 목소리를 들으며 매물 정보를 확인하고 투자 가치를 검증하는 식이었습니다. 그렇게 의왕시 오전동에 있는 24평 아파트의 분양권을 샀고 시세가 한창 오르던 2006년 말에 되팔았습니다. 약 5년의 기간에 1억 5천만원의 시세 차익을 얻었는데, 이로써 빌라 전세금이 거의 전부였던 그의 재산 1억 5천만원은 두 배가 되었습니다.

서 부장의 두 번째 투자는 서판교의 아파트 청약이었습니다. 청약 경쟁이 요즘처럼 심하지 않았고 분양권 전매에 대한 규제도 거의 없을 때였습니다. 지금이야 위장 전입과 위장 이혼을 해서라도 청약 자격을 갖추려는 사람이 있을 만큼, 도심권 아파트 청약은 자산 증식의 기본으로 통하고 있지요. 서판교 아파트의 투자 결심이 쉽지만은 않았습니다. 그들 부부는 오산의 작은 아파트에 살면서 전세를 끼고 3억원 가까이나 하는 아파트를 샀던 것이니까요. 하지만 부부가 고민을 거듭한 끝에 서울과의 접근성, 신분당선 같은 교통 편의성에 더해 중소형 아파트라는 점에서 선점해 보유하고 있으면 나중에 어떤 호재가 생겨도 생길 것이라는 판단을 한 게 주효했습니다. 실제로 이 아파트의 현재 시세는 8억원 정도 하는데, 향후 서판교역과 제2테크노밸리 개발 또한 예정되어 있습니다.

인생의 기회를 놓치지 않는 법
역세권 소형 아파트 투자/ 39세, 순자산 20억원

직장인에게는 내 집 마련이 부자가 되는 첫 번째 디딤돌이 되는 경우가 많습니다. 평수가 작거나 어느 정도 대출이 끼어있는 것은 문제가 되지 않습니다. 안정적인 직장이 있다면 대출은 오히려 장점일 수도 있습니다. 대출 변제와 팍팍해진 살림에 맞춰 지출을 계획적으로 하기 때문입니다.

올해 39세인 장 차장은 15년차 직장인입니다. 대기업이라 연봉이 꽤 높은 편에 속하지만, 집을 마련하기 전의 재테크는 특별한 게 없었습니다. 그러다가 2009년에 아파트 한 채를 매입합니다. 투자 목적이라기보다는 결혼을 일찍 해서 아이가 생겼으니까 작아도 내 집은 있어야 할 것 같아서 장만했을 뿐입니다. 이것이 그가 부자의 길로 들어서게 된 결정적인 계기가 되었습니다.

사람들은 대개 ‘꾸준히 많이 벌어놓은 다음에’보다는 ‘위험해도 한방’을 선택하는 경우가 많습니다. 장 차장의 주변 직장인들도 거의 그랬습니다. 옆에서 들리는 이야기가 온통 주식이다 보니까 처음에는 장 차장도 다소 흔들렸습니다만, 이내 마음을 고쳐먹었습니다. 그렇게 해서 선택한 것이 수원시 영통에 있는 작은 아파트였습니다. 회사가 가깝고 와이프와 아이가 편하게 생활할 수 있으면 그곳이 제일 좋은 집이라는 생각으로 구입한 아파트 시세는 이후 꾸준히 상승했습니다. 그렇게 아파트를 산 지 10년쯤 지난 현재는 2억8천 ~ 3억원 정도로 시세가 형성되어 있습니다. 첫 번째 아파트의 투자 성공을 계기로 그는 본격적인 투자 공부와 함께 목돈이 모일 때마다 주변 아파트를 사기 시작했습니다.

장 차장이 단기간에 투자 수익을 극대화할 수 있었던 이유는 무엇보다 소형 아파트 투자 전망에 대한 확신이 있었기 때문입니다. 영통의 소형 아파트에 사는 그는 요즘에도 휴일이면 아침 일찍부터 와이프와 주변 지역을 걸으면서 부동산 가치를 따져보곤 합니다. 시장 전망에 대한 결론은, 투자를 처음 시작한 그때나 지금이나 소형 아파트가 답이라는 데에서 거의 벗어나지 않습니다. 향후 경기가 좋든 나빠지든 인구 자체가 감소하더라도 역세권 소형 아파트의 투자 전망은 밝다고 보는 것입니다.

장 차장은 직장 생활을 하는 15년 동안 이십여 채의 아파트를 거래하며 오늘에 이르렀습니다. 삶의 주거공간인 아파트로써 수익을 내는 게 떳떳하지 못해 마음이 불편할 때도 있었다고 합니다. 하지만 불법적인 거래는 단 한 번도 하지 않았고 수익에 대한 세금도 꼬박꼬박 냈습니다. 투기는커녕 십 년 이상을 열심히 노력하며 살았던 대가라는 게 저의 판단이고요. 그는 자신의 성공 비결을 운 30%에 노력 70%라고 말하는데, 그 30%의 운이라는 것은 생각하기 나름일 것 같습니다. 분명한 사실은 비슷한 상황에서 누구나 그렇게 하지는 않는다는 것입니다.

직장인 부자는 시작부터 남다르다
내가 부자가 되어야 하는 이유

대다수 직장인들은 업무와 생활에 쫓기는 가운데 재테크에서 큰 성과를 거둘 여지가 사실 많지 않습니다. 이게 현실입니다. 기본적으로 벌이는 성에 차지 않고 돈 쓸 일은 참 많습니다. 투자 밑천을 모으는 것도 생각처럼 쉽지 않고, 투자해서 성공한다는 보장 또한 없지요. 무엇보다 성공한 사람들처럼 나도 그렇게 될 수 있다는 생각이 잘 들지 않습니다. 직장 생활을 하며 벌어놓은 돈은 고만고만한데, 저축으로는 답이 보이지 않고 주식은 위험하고 부동산 투자는 기본이 몇 억씩 하니까요.

거의 맨손으로 시작해 부자가 된 사례를 몇몇 소개했듯이 방법이 전혀 없는 것은 아닙니다. 저는 그들이 부자가 된 핵심은 분명한 목표와 의지, 시장을 바로 보는 안목과 효율적인 방법이라고 이야기했습니다. 그러면 그에 따라 한 10년 정도 열심히 실천하기만 하면 될까요? 만약 그렇다고 대답하는 이가 있다면 그는 운이 아주 좋거나, 인생을 책으로만 배웠을 것 같습니다. 현실의 삶을 모른다는 뜻입니다.

인생에 목표가 있습니까?

‘향후 10년 동안 순자산 10억을 모은다. 1차 목표로 3년 동안 1억을 모으고, 5년 후에는 반드시 내 집을 마련한다.’ 이 같은 목표가 말처럼 쉽다면 얼마나 좋을까요. 내 급여 수준으로 보건대 실현 가능성이 꽤 있는 목표라도 현실에서 온갖 난관이 도사리고 있습니다. 불가피하게 큰돈을 쓸 일이 생기거나, 내 의지가 약해지는 경우입니다.

그래서 꼭 필요한 게 있습니다. 바로 인생의 목표입니다. 이건 재테크 이야기는 아니고, 제가 살다 보니 그런 생각이 들곤 했습니다. 목표가 없는 삶은 무기력할 수밖에 없습니다. 당장에 열심히 해야 할 이유가 없으니까, 똑같은 고달픔이라도 두 배 세 배 크게 느껴지고 내 자신을 속이기도 쉽습니다. 물론 목표가 목표만으로 끝나서는 안 되겠지요. 그 때문에라도 목표는 구체적이어야 하고, 너무 먼 미래의 이야기가 돼서도 안 됩니다. 무엇보다 인생의 목표는 어디에서 뚝 떨어지는 게 아닙니다. 내 스스로에게 묻고, 내 자신이 그 답을 찾아야 합니다.

부자의 길은 스스로 찾아야만 보인다

그래도 이렇게 벌어서 언제 부자가 돼? 라고 생각할 사람이 적지 않을 것입니다. 하지만 어떻게 할 수 없다고 생각하니까 ‘어떻게 해볼’ 노력이 뒤따르지 않습니다. 제가 보기에도 씀씀이가 과하다 싶을 정도로 남들 하는 것 다 하고, 가계부를 통한 지출 통제나 소소한 재테크에도 별 관심이 없습니다. 지금의 나의 처지, 경제적 형편은 여태 그렇게 살아온 삶의 대가 혹은 어쩔 수 없는 이유로 중간 도착점이 다른 것에 불과합니다. 진짜 중요한 것은 그 노력을 이끌어낼 스스로에게 하는 약속이자 동기부여입니다. 아직 승부는 끝나지 않았습니다.

부자의 길은 스스로 찾지 않으면 보이지 않습니다. 내 스스로 목표를 세우고 관심을 가져야만 올해와 내년, 내후년에 가야 할 길 그리고 오늘 할 일이 눈에 들어옵니다. 부자를 향한 본인의 목표와 의지, 그것을 단단하게 해줄 구체적인 로드맵 없이는 ‘나중에 여유가 되면 해볼까?’, 혹은 ‘내가 그걸 어떻게 해?’로 흐지부지해지고 마는 게 사람의 마음입니다. ‘세상일은 다 때가 있다’고들 하지요. 맞습니다. 하지만 이 말은 기다리고 있으면 기회가 온다는 게 아니라, 기회를 준비하며 그때를 기다려야 한다는 의미입니다. 부자의 기회를 만들기 위해 목표와 비전 갖기, 투자 공부 그리고 밑천이 필수인 것은 당연하고요. 인생에 세 번 있다는 기회는 알아서 찾아오는 게 아니라, 실은 내가 불러들이는 것입니다.

어떻게 내 집을 마련해야 할까?

몇 해 전쯤 집을 사기 전에는 차를 사지 않기로 했다는 젊은 직장인을 만난 적이 있습니다. 차를 사고 유지하려면 돈 들어갈 일이 태산인데, 자신은 그 돈을 저축하거나 펀드에 넣겠다고 했습니다. 그러면 4~5년이 지난 지금, 서른 중반의 이 친구는 과연 집을 샀을까요? 집을 샀어야 이야기가 되는데, 정작 현실에서는 아직입니다. 2억 5천만원 전세에 살고 있고, 중고 중형 세단을 하나 끌고 다닙니다. 짓궂기는 하지만, 저는 예전의 다짐을 되물어봤습니다. 그랬더니 총각 때는 그럴 생각이었는데 결혼하고 나니까 상황이 달라지더랍니다. 차가 필요할 때가 가끔 있고 남들 다 있는데 없으니까 ‘좀 그렇더라’는 게 결심이 허물어진 결정적인 이유였습니다.

절약과 저축 생활이 원래 그렇습니다. ‘좀 그렇더라’는 마음을 이겨내기가 쉽지 않습니다. 맞벌이라서 통장을 합치고, 두 사람이 동일한 지향점을 향해 이를 악문다면 더할 나위 없겠지만, 그러기에는 돈 들어갈 일이 너무 많고 돈을 쓰며 즐기기에도 너무나 좋은 세상입니다.

돈이 있다고 다 집을 사는 게 아니다

그가 재테크를 크게 잘못한 것은 아닙니다. 절약 습관이 몸에 배어 있고 저축도 꾸준히 해왔습니다. 그래도 어쨌거나 집 마련 목표를 달성하지 못했다면 그 이유는 뭘까요? 첫째, 재테크에서 몸을 사린 측면이 큽니다. 처한 상황에 비해 너무 안전을 추구했다는 의미입니다. 그는 저축과 투자 비율이 7대3 정도였는데, 적어도 결혼 전에는 좀 더 과감하게 투자했어도 좋지 않았나하는 생각이 듭니다. 둘째 이유도 그 연장선상에 있습니다. 돈은 웬만큼 모았다고 다 집을 사는 게 아닙니다. 투자 마인드와 시장 전망에 대한 해석 차이이지요. 이는 대개 해당 분야에 대한 공부 부족이 원인입니다.

기본적으로 자산 가격은 오르내리면서 일정한 방향성을 보이거나, 그 가격 그대로 한동안 쭉 지속되거나입니다. 그런데 “지금 샀다가 집값이 떨어지면 어떡해?”라는 반응에는 대개 집값이 떨어지기를 바라는 기대 심리가 깔려 있습니다. 뉴스를 들어도 하락 쪽의 정보에만 귀가 솔깃합니다. 물론 부동산 가격이 떨어질 수도 있지만, 이것은 적어도 공부와 분석을 바탕으로 한 내 판단이어야 합니다. 투자는 나의 바람이 아니라 가능성에의 베팅입니다.

집을 살 때 꼭 알아야 할 것들

1. 헌 아파트 vs. 새 아파트, 당신의 선택은?

현재 누군가 살고 있는 아파트 구매는 가치 판단이 비교적 쉽습니다. 건물 내부와 주변 환경을 둘러보고 주거의 편의성과 투자의 미래 가치 등을 따져서 시세와 견주어보면 됩니다. 투자 측면에서 새 아파트가 유리한 측면이 분명히 있기는 하지만, 그렇다고 헌 아파트가 무조건 불리한 것을 아닙니다.

주택 매물 정보과 투자 가치 판단은 직접 발로 뛰는 게 제일입니다. 그전에 부동산 투자 오프라인 강좌, 인터넷 투자 커뮤니티 등에서 정보를 얻거나 네이버 지도와 아파트 매물 정보를 보면서 직접 판단해도 좋습니다. 이렇게 해서 괜찮은 조건의 매물이 눈에 띄면 이후에는 무조건 현장 답사입니다.

한편으로 새 아파트를 소유하려면 청약에 참여하여 분양받아야 합니다. 우리나라는 선분양제를 허용하고 있지요? 그런데 이런 ‘사전’ 분양이 왜 인기가 많을까요? 그 이유는 분양가가 시세보다 저렴하게 책정되기 때문입니다. 분양가 상한제 등의 이유로 시세보다 많게는 몇 억이 싸다 보니까 분양권을 전매하면 상당한 시세차익을 얻는 것입니다.

부동산 대출을 얼마나 받아야 할까?

예전에는 원금 상환을 뒤로 미루고 이자만 갚는 거치식 대출이 가능했지만 현재는 거의 없습니다. 소득 대비 월 원리금 상환은 30%를 넘지 않는 게 좋습니다. 이 범위를 넘어서면 정상적인 생활과 추가 저축 여력에 지장을 초래하기 때문입니다.

빚을 내 집을 사는 사람들이 급증하고 국가 경제적으로도 가계 부채 증가가 문제이다 보니 정부는 과도한 대출에 의존하는 부동산 투자 수요에 제동을 걸었습니다. 대출 한도가 낮아진 신DTI와 DSR의 등장입니다. DSR은 기존 주택 담보대출의 원리금뿐만 아니라 마이너스 통장, 카드론, 자동차 할부금, 학자금 대출까지도 모두 부채로 인식해 소득 대비 대출금 비율을 제한합니다.

하지만 실수요를 위한 주택 담보대출은 그리 어렵지 않게 진행할 수 있습니다. 특히 첫 번째 내 집 마련을 하는 서민이라면 ‘디딤돌 대출’을 적극적으로 검토해보는 게 좋습니다. 비슷한 정책 금융상품으로서 주택금융공사의 보금자리론도 유용하므로 참고하기 바랍니다.

투자자를 위한 등기부 등본 보는 법

전세나 집 매매 등 부동산 거래는 고액이 오가고 권리 관계가 얽혀 있는 경우가 적지 않으므로 계약 전에 등기부 등본을 확인하는 게 필수입니다. 등기부 등본은 해당 부동산에 관한 현황, 권리 관계가 기재된 공적 문서로 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 등기부는 집합건물, 건물, 토지로 나뉘어 있습니다. 쉽게 말해 아파트 등기부는 ‘집합건물’로 선택해서 떼야 합니다. 그에 비해 단독주택은 토지와 건물이 별도입니다. 따라서 다독주택을 매매하려면 토지와 건물 등기부를 모두 확인해야 합니다. 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있기 때문입니다.

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