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신축.경매로 꼬마 빌딩 한 채 갖기

   
임동권
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매일경제신문사
   
16000
2016년 09월



■ 책 소개

 

초저금리·반퇴 시대, 꼬마빌딩이 답이다!

 

『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』 저자 임동권의 책. 저자의 전작에서는 리모델링을 통한 꼬마빌딩 수익 올리기에 초점을 맞췄다면, 이번 책에서는 신축과 경매를 통해 어떻게 높은 수익률을 올릴 수 있을 것인지에 대한 노하우를 공개한다.

 

이 책에서는 이제 아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가지라고 다시 한 번 강조하면서 꼬마빌딩을 갖기 전 투자 마인드, 투자 목적, 실전 매물 답사에 대해 PART1에서 소개한다. 그리고 꼬마빌딩주가 되었다는 것을 전제로 투자만큼이나 중요한 빌딩 관리 부분에 대해서 PART2를 통해 소개하고, PART3에서는 꼬마빌딩 3억 원 갖고 신축하는 노하우를 소개한다.

 

PART4에서는 경매를 통해 꼬마빌딩을 어떻게 매입하는 것이 좋은지에 대해 알려주고, PART5에서는 앞으로 3년 빌딩 투자에 대한 열기는 계속될 것을 저자는 얘기하며 불황에서도 6% 이상 수익을 내는 빌딩 투자에 대한 전망을 저자가 가진 식견을 바탕으로 독자에게 알려준다. 

■ 저자 임동권
저자 임동권은 50대 중반의 빌딩전문 중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여 11년간 해외 영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 부동산 중개업에 투신, 현재 하나부동산중개(주) 대표이사로 활동 중이다.

 

초기에는 수십·수백억 원대 빌딩 중개에 집중하면서 1억~10억 원을 손에 쥔 소액 투자자들은 외면했다. 그러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을 남기면서 팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이 건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의 비기임을 알아냈고, 건물 신축과 경매까지 두루 섭렵하였다.

 

이때부터 소액 투자자들의 종잣돈 규모에 맞추어 오피스텔, 구분상가, 상가주택, 꼬마빌딩에 순차적으로 투자를 안내했고 리모델링, 신축, 경매를 적극 권유하여 투자자들에게 연간 10~20%의 투자수익을 안겨주고 있다. 가이드를 충실히 따른 투자자들을 속속 꼬마빌딩 부자로 만들어주면서 ‘열심히 일한 당신, 꼬마빌딩 한 채는 가져야 한다. 분명히 가질 수 있다’고 목청을 높이는 중이다.

 

자신의 노하우를 담은 ‘리모델링 15% 룰’, ‘200배로 증식되는 富의 법칙’을 창안하였고, 빌딩 부자가 되는 재테크를 세상에 널리 알려 월급쟁이나 자영업자도 꼬마빌딩주가 되어 노후를 행복하게 보낼 수 있도록 돕고자 하는 이타주의자다. 만학으로 연세대학교 행정대학원을 졸업했으며 『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』를 시작으로 『꼬마빌딩 한 채 갖기』 시리즈를 통해 전국적으로 꼬마빌딩 투자 열풍을 일으킨 장본인이자 빌딩재테크 메신저로 활약하며 부동산 중개와 투자자문, 저술, 강연 활동을 활발히 펼치고 있다.

 

■ 차례
프롤로그: 부동산 불황, 그래도 꼬마빌딩이 답이다

 

PART1. [투자] 아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가져라! 금액별 과감한 투자 전략
내 판단을 믿고 투자할 용기
꼬마빌딩, 투자의 목적을 명확히 하라
실전 빌딩 매물 답사
아파트 팔고 10억 원대 상가주택 건물주 되기
20억 원대 빌딩주의 성공적인 투자 전략
30억~40억 원 대 빌딩을 갖고 싶다면, 이렇게 하라
빌딩투자의 고수, 200% 수익률 관리 노하우
#스페셜 코너: 강남권 꼬마빌딩 vs 노후용 꼬마빌딩

 

PART2. [관리] 나도 이젠 꼬마빌딩 주인! 월세 부자 되는 꿀팁
성공적인 꼬마빌딩 관리 비결
빌딩주만 아는 수입·지출의 비밀
월세 부자가 되기 이전에 절세 노하우를 알아야 한다
월세 부자가 되려면 관리에 매진해야 한다
주차장은 복덩어리?
빌딩주의 리스크 관리는 이렇게 해야 한다
#스페셜 코너: 성공한 월세 부자 VS 실패한 월세 부자

 

PART3. [신축] 꼬마빌딩, 3억 원으로 신축할 수 있다
신축을 시작하기 전에
신축, 최적의 입지 고르는 노하우
도시지역 가격대별 꼬마빌딩 상권 파악하기
신축하기에 앞서 건축 및 사업비용 견적내기
건축사와 감리사를 잘 만나면 절반은 성공이다
시공사 선정과 도급 노하우
폼 나게 신축하고 싶다면 놓쳐서 안 되는 10가지
#스페셜 코너: 상가주택 신축 체험하기

 

PART4. [경매] 꼬마빌딩, 경매로 매입하는 노하우
부동산 경매를 시작하면서
경매에서 꼭 알아야 할 상식
경매물건 정보지 보는 법
경매로 나오는 알짜배기 매물 파악하기
경매, 단계별 액션과 수익 분석 노하우
#스페셜 코너: 근생 건물 경매투자 실전 체험

 

PART5. [전망] 앞으로 3년, 빌딩 투자 붐은 계속된다
재건축, 재개발 붐에 이은 빌딩투자 노하우는?
빌딩 시장 신풍속도, 임차인도 공동 투자
묵을수록 임대료 뛰는 골목길 상가를 노려라
뜨는 상권이 정답은 아니다, 살짝 옆길로 가야 한다
불황에도 6%이상 수익은 가능하다

 

에필로그
특별부록: 2020년 수도권 부동산 개발계획




신축·경매로 꼬마 빌딩 한 채 갖기


[투자] 아파트가 아닌 꼬마빌딩을 가져라! 금액별 과감한 투자 전략

꼬마빌딩, 투자의 목적을 명확히 하라

당신은 왜 꼬마빌딩 투자에 나서는가? 노후 대비 차원인가 임대 목적인가. 시세차익 때문인가, 아니면 공격적 투자를 위함인가를 명확히 정한 후 투자에 나서야 한다. 투자의 목적에 따라 급매물을 잡느냐, 안정된 상권의 기존 매물을 잡느냐, 리모델링으로 가치를 급상승시키는 방법이냐, 경매냐, 아니면 공격적 재테크인 신축이냐 등의 방법론이 달라지게 된다.


당신이 노후 대비를 원하는 베이비붐 세대라면, 그리고 이번 한 번으로 부동산 투자를 끝내면서 살고 싶은 곳에 안착할 요량이라면, 10억 원 이상을 쥐고 있어야 할 것이다. 그렇다면 매입하는 건물을 담보로 일정 부분 대출을 받아 15억 원 전후의 상가주택이나 근린생활시설(이하 근생) 건물을 구할 수 있을 것이다. 리모델링도 귀찮고 신축은 엄두가 나지 않는다면 손댈 것 없는 준공 10년 전후의 수익률 3~4%대 매물을 찾으면 될 것이다.


가진 돈은 빠듯한데 빨리 부자가 되고 싶고, 돈이 된다면 뭐든지 가리지 않고 해볼 각오라면 리모델링이나 경매에 집중해야 할 것이다. 참고로 요즘 경매시장에는 쓸 만한 매물이 귀한 편이다. 따라서 가급적 내재가치가 좋은 허름한 물건을 잡아 리모델링으로 승부 보는 편이 부자가 될 가능성이 크다. 리모델링을 통한 투자는 제대로 할 경우 6억 원으로 3년 만에 3억 원, 10억 원으로 3년 만에 6~7억 원 정도의 순수익을 얻을 수 있다.


재테크 방식 중 가장 큰돈을 벌어주고 공격적이면서 자금 회전이 짧은 방식이 신축이다. 그런데 신축 방식은 세 가지 목적 중 하나를 정해야 한다. 신축한 후 임대하여 장기간 받을 임대 소득을 목적으로 할 것인지, 아니면 건물을 완공하여 임대를 마친 후 일정 수익률에 맞추어 되판 차익을 목적으로 할 것인지, 그것도 아니면 빌라 업자들과 같이 빌라나 오피스텔을 분양하여 받는 사업소득을 목적으로 할 것인지 말이다. 신축을 고려하는 다수는 자신의 거주와 임대수입을 목적으로 상가주택이나 근생 건물 신축을 원하겠지만, 일부는 보다 큰 수익을 얻고자 비즈니스 차원으로 신축을 택할 수도 있을 것이다.


신축의 목적은 시공 품질과 직결된다. 시공사들은 신축 목적이 임대용이라면 공사를 대충하려는 경향이 있다. 건물주 한 사람만 만족시키면 되기 때문이다. 그러나 분양이 목적이라면 시공사도 정신을 바짝 차리게 된다. 분양이 잘 되어야 공사비 결제도 원활할 것이므로 시공사는 자발적으로 수부양자의 입장에 서서 건축 공사 초기부터 최종 마무리까지 매 단계마다 두루두루 신경을 쓰면서 공사를 진행하는 편이다.


우리나라 투자자들 눈이 얼마나 까다로운가. 분양받기 전에 물건에 대해서 요모조모 꼼꼼히 따져본다. 마감 상태나 하자에 대하여 민감한 반응을 보인다. 부실하게 시공된다면 분양이 어렵게 되고, 자연히 공사대금 결제도 매끄럽지 못할 것이므로 정성을 기울일 수밖에 없는 것이다. 따라서 당신의 신축 목적이 비록 임대 사업을 위한다 하더라도 시공사에는 이를 밝히지 않거나, 가급적이면 분양할 예정이라고 둘러대는 편이 유리할 것이다.


빌딩투자의 고수, 200% 수익률 관리 노하우

부동산 투자, 그것도 빌딩 투자는 진입 장벽이 높다고 지레 겁먹고 도전해볼 엄두를 내지 못하는 사람들이 대다수다. 그러던 차에 필자의 전작 『10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기』가 베스트셀러에 오르면서 많은 이들이 자신감을 가지고 꼬마빌딩주가 되고자 나서게 되었다. 이제 빌딩 투자는 더 이상 금수저들만의 리그는 아니라는 공감대가 서서히 자리를 잡아가고 있다. 자, 그러면 어찌하면 남들보다 더 빨리 빌딩주가 될 수 있으며 이왕이면 꼬마빌딩주의 한계를 넘어 어엿한 중형빌딩주가 될 수 있을까?


그 답은 크게 두 가지에서 얻을 수 있다. 첫째는 3~5년 주기로 저평가된 매물을 잡아서 예쁘게 리모델링하거나 신축하여 되파는 것이다. 둘째는 디테일에 강해야 한다는 것이다. 즉, 소소한 부분에 관심을 가지고 연구하고 건물에 적용하려는 노력과 센스가 필요하다.


수익률 관리 노하우 첫 번째: 3~4년마다 되팔아라!

필자의 사무소와 가까운 영등포구 당산 역세권 코너의 한 건물 얘기다. 당산역은 2호선과 9호선 환승역이고 수도권 지역에서 서울 서남부권으로 진입하는 길목으로 광역, 직행 버스들의 통행이 잦아 서울에서도 대표적인 교통 요지 중 하나이다. 이런 곳의 사거리 코너에 떡 버티고 있는 건물이니 누가 보아도 부러워할 자리이고 현재 가치는 100억 원 정도 된다. 이 건물주는 13년 전인 2003년도에 이 건물을 38억 원에 매입했다. 그 당시 월세가 2,000만 원 선이었다고 한다. 12년이 지난 2015년도에 건물 외관을 리모델링했고 임대료를 조정한 결과 지금은 보증금 5억에 월세 3,800만 원 정도 나온다고 한다.


1. 장기 보유 수익

그러면 이 건물주가 지난 13년 동안 거둬들인 임대료와 현재 가치인 100억 원으로 매도할 경우 양도세를 제하고 손에 쥐는 돈이 얼마나 되는지를 따져보자. 먼저 임대료 수입이다. 지난 13년 동안 리모델링 전에는 임대료를 중간에 세 번 올렸다고 임의로 가정하고 계산해보면 다음과 같다. 처음 4년 동안 매월 2,000만 원씩 48개월간 임대료가 모인다면 총 9억 6,000만 원이 된다. 그 다음 4년 동안 임대료 수입이 매월 2,500만 원씩이라 가정하면 48개월간 12억 원이 모이게 된다. 또 그 다음 4년 동안 임대료 수입이 월 3,000만 원씩 48개월간 모이면 14억 4,000만 원이 된다. 그런 후 리모델링하였고 임대료가 4,000만 원이 되었으니 지난 1년 동안 4억 8,000만 원을 벌었다고 계산할 수 있겠다. 그리고 전체 임대료 수입을 계산하니 40억 8,000만 원이다.


3. 3~4년 주기 되팔기 수익

<자산 보유액 시뮬레이션>

40억 원 X 45%(3년 간) = 18억 원(투자 수익) + 종잣돈 ⇒ 58억 원

58억 원 X 45%(3년 간) = 26억 원(투자 수익) + 종잣돈 ⇒ 84억 원

84억 원 X 45%(3년 간) = 38억 원(투자 수익) + 종잣돈 ⇒ 122억 원

122억 원 X 45%(4년 간) = 55억 원(투자 수익) + 종잣돈 ⇒ 177억 원


이렇게 산술적으로 계산해 보니 무려 177억 원의 자산가가 되었다. 물론 실수 없이 진행되었다는 전제가 있지만 위에서 따져본 ‘제대로 된 상권에 장기 보유한’ 결과와 비교해보니 그 결과는 3~4년 주기로 되파는 재테크가 훨씬 더 효율적이 아닌가? 이제 여러 가지 변수를 고려해봐도 자주 사고파는 투자가 장기적으로도 유리하다는 것이 확실하다.

수익률 관리 노하우 두 번째: 디테일에 강하라!

수익률 관리 노하우 두 번째 비기는 ‘디테일에 강하라’는 것이다. 디테일에 강해야 한다는 것은 ‘세세한 부분까지 신경을 쓰라’는 것이다. 가령 보급품 브랜드인 G사의 6만 원짜리 캐주얼 면바지와 고급 브랜드인 H브랜드의 20만 원짜리 면바지를 비교해보면 겉모습은 거의 비슷하다. 그런데 자세히 비교해보면 H브랜드의 허리 밴드 안쪽에는 단추가 한 개 대신 두 개가 있다. 지퍼도 보다 좋은 품질의 브랜드를 사용했고 바느질도 더 꼼꼼하다. 이처럼 작은 부분에까지 섬세하게 신경을 쓴 배려와 노력이 소비자들로부터 인정받아 남보다 몇 배 더 높은 가격에 팔린다는 것을 되새겨봐야 한다.


또한 당신이 근생 건물주라 한다면 리모델링하거나 신축할 때 창문에 많은 신경을 써라. 가로수길이나 홍대 상권 등 예쁜 카페가 즐비한 곳에 가보면 마치 외국에 온 느낌을 받는데 그 주된 이유 중 하나는 창문이다. 이전 페이지의 사진처럼 창문을 애초부터 장방형이나 격자형 또는 아치형으로 단장한다면 임차인들이 앞다투어 들어오려고 경쟁할 것이다.



[관리] 나도 이젠 꼬마빌딩 주인! 월세 부자 되는 꿀팁

월세 부자가 되려면 관리에 매진해야 한다

임차인의 고충 4가지

1. 임대료 관리

임대료 관리는 임차인에 달려있다. 월세가 밀리지 않고 매달 제때 착착 들어온다면 얼마나 좋겠냐만은 그게 쉽지가 않다. 임차인의 능력에 따라 체불이 있을 수도, 없을 수도 있다.


월세를 잘 받아낼 수 있는 묘안은 없다. 그저 밀릴 때마다 ‘악다구니’ 좀 써야 한다. 남에게 싫은 소리를 하고 싶은 사람은 없겠지만 월세 지급이 불성실한 임차인에게는 다분히 사납게 굴어야 할 것이다. 또 다른 방법은 임대차계약 때마다 법관 앞에서 화해를 진행시키는 절차인 ‘제소전화해’ 방식을 쓸 수도 있다. 이를 위해서는 임대인과 임차인이 함께 법원에 가서 확인받아야 하는 번거로움과 비용이 좀 든다는 단점은 있지만 3개월 이상 체불한 악덕 임차인을 소송 없이 쫓아내는 데는 효과적이다.


2. 공실 관리

공실을 없애거나 줄이기 위해서는 건물의 외관, 로비, 화장실, 승강기가 쾌적하고 근사해야 좋다. 입주 회사의 사원이든 외부 방문객에게든 이러한 요소들의 이미지가 상당히 중요하다. 실제로 중소기업 오너들은 사무실을 얻을 때 이런 부분도 고려해서 건물을 정한다.


임차인 수배를 위해서 일부 건물주는 건물 외벽에 ‘임대 문의’ 표찰이나 현수막을 게재한다. 이는 중개 보수를 줄일 수 있다는 장점이 있지만, 공실 기간이 더욱 길어질 수 있는 약점이 큰 방법이기도 하다. 따라서 중개업자의 거래 정보망을 통해 임차인을 수배하는 편이 공실 기간을 줄이는데 훨씬 효과적이다.


3. 시설 관리

건물 청소는 내부와 외부로 나누어 진행한다. 중요한 부분은 내부이다. 매입 직후에는 수년간 찌든 때를 말끔히 제거하는 대청소를 해보자. 이후부터는 공용 복도와 계단, 화장실은 주 2회 정도 청소해주면 된다. 직접 하기가 어려우면 청소 대행업체에 맡길 수 있다. 소형 건물의 경우 외벽 청소는 웬만해서는 안 하는 경우가 대부분이다. 그러나 나중에 매도를 원한다면 내∙외부를 깔끔하게 손질한 후 매물로 내놓아야 쉽게 팔릴 것이다.


승강기나 전기 등 고장에 대해서는 매도인으로부터 잔금 결제 시 관련 업체의 연락처를 받아두고 기존 업체를 이용하면 된다. 정화조는 일 년마다 정해진 달에 한 번씩 처리한다.


낡은 시설은 보완하여 예쁘게 가꿔보자. 복도와 비상계단 벽면이 구태의연한 흰색 페인트로 칠해져있다면 비용을 조금만 들여 바꿔보자. 요즘에는 건물 페인팅 기법도 다양하다. 곰팡이나 결로 방지에 효과적이면서 물청소도 가능한 ‘탄성코트’도 있고, 예술품처럼 그려진 벽지 같은 것들도 있다. 옥상 방수 처리도 비가 와서 물이 새기 전에 미리 해두자.


4. 임차인 고충 처리

요즘 젊은이들은 남녀를 불문하고 벌레를 상당히 무서워한다. 바퀴벌레가 나오면 전쟁이라도 난 것처럼 비명을 지르고 공포에 떤다. 형광등도 스스로 갈아 끼우지 못하는 경우도 많다. 세입자가 젊은이일 경우 말도 안 되는 소소한 일로 건물주를 부르는 등 피곤하게 구는 일이 빈번할 수 있다.


건물주가 외지에 거주할 경우에는 건물 관리를 주변의 가까운 중개업소에 맡기면 편하다. 당신의 건물 임대를 그 중개사가 독점 중개하도록 해주는 대신 건물 관리에 대한 제반 사항을 관장하도록 하는 것이다. 임대차 계약할 때만 건물주가 나타나서 체결하고 웬만한 소소한 것들은 그를 통해 관리하도록 하자.


중요한 것은 건물 관리에 있어서도 작은 돈에 연연하지 말고 건물을 잘 가꾸는데 투자하고, 그 대신 큰돈을 벌 수 있는 방향으로 머리를 쓴다면 삶도 즐겁고 재테크도 순조로울 것이다.



[신축] 꼬마빌딩, 3억 원으로 신축할 수 있다

신축, 최적의 입지 고르는 노하우

건물 신축이 목적일 경우 입지 선정 노하우

1. 건물의 용도부터 정하라

당신이 건물을 신축하겠다고 나설 때 가장 먼저 결정해야 할 일은 ‘어떤 용도로 신축할 것인가’이다. 사옥을 지어 자가 사용할 것인지, 먹자 상권 지역에 상가 건물을 지어 임대업을 할 것인지, 동네 상권에 상가주택을 지어 자신이 거주하면서 건물 관리와 임대 수입을 노릴 것인지, 오피스텔이나 도시형생활주택, 구분상가, 빌라 등을 지어 분양할 것인지 말이다. 분명한 것은 당신의 신축 목적이 무엇이냐에 따라 될성부른 입지가 달라진다.


2. 상가주택

상가주택은 1층은 점포, 2~3층 또는 2~4층은 주택으로 구성되는 것이 일반적이다. 간혹 2층을 점포나 사무실로 임대하는 경우도 있으나 대개 2층부터 원룸이나 투룸을 넣고 탑층에 주인 거주용 주택을 넣는다.


임대수입의 절반 이상이 1층에서 나오므로 상가주택의 입지는 매우 중요하다. 왁자지껄할 정도의 먹자 상권은 아니더라도 동네 상권 수준의 유동인구가 필요한 지역이라야 공실 걱정이 없다. 조용하고 쾌적한 주거환경에 치우치다보면 본인이 살기는 좋을지 몰라도 1층에서 안정적인 임대 수입을 기대하기 어려울 수 있다. 전철 역세권 이면 지역처럼 다소 북적대는 곳이라면 주거한경은 열악하더라도 상대적으로 높은 수입을 기대할 수 있겠다.


주의해야 할 것은 단독주택이나 다가구주택들로만 밀집된 주거지역은 피해야 한다. 이런 지역은 말 그대로 전적으로 주거환경을 우선시하는 지역이므로 1층을 상가로 임대해도 파리 날리기 십상이다.


상가주택에 적합한 용도지역은 대도시의 경우 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 준공업지역, 준주거지역 등이 좋다. 신도시나 계획도시의 경우 1종일반주거지역이라 하더라도 먹자 상권이 형성된 곳이라면 괜찮다.


>3. 근생 건물

근생 건물은 일명 ‘통상가’라고도 불린다. 건물 전체를 상업시설로 임대하는 건물이다. 그러나 건물 전체가 오직 상업시설로만 구성된 것은 많지 않고 일부 층은 사무실로 쓰이고 한 층 정도는 주인이 거주하는 형태가 많다. 이런 건물은 상권이 잘 발달된 곳이 제격이다. 서울 시내 B급 상권 어느 곳이든 먹자골목이 있는 곳이면 가능하다.


30억~50억 원 사이의 자본으로 신축을 한다면 대로변 역세권도 노려볼만하다. 서울의 강북 지역 2호선 역세권을 기준으로 보자면 대지 50~100평, 연면적 300평, 지상 5층 정도의 건물을 신축할 수 있을 것이다. 이 가격대로는 홍대 상권 중 핵심을 약간 벗어난 지역이나 상수역 상권, 신천역 먹자 상권에 도전해볼 수 있겠다. 강남권의 경우에는 이면 지역으로 가야 한다. 대지 40~70평 연면적 200평, 4~5층 규모의 건물을 기대할 수 있을 것이다.


4. 빌라

요즘 전세난에 대한 대안으로서 빌라 신축이 한창이다. 빌라란 대지 80평 정도의 땅위에 층당 2세대씩 4~5층 규모로 지어 분양하는 다세대주택을 말한다. 대개 2종주거지역이나 3종주거지역, 준공업지역에 들어선다. 용도지역은 2종일반주거지역이 대부분이며 토지시세는 지역에 따라 다르지만 서울의 변두리 지역은 평당 1,200만~1,700만 원 사이에서 집중되어 있다. 강남권의 경우 2종일반주거지역이 평당 3,000만 원 전후이다. 향은 가급적 남향이나 남동향이 좋고 대지 크기는 70~90평 사이가 좋다.


폼 나게 신축하고 싶다면 놓쳐서 안 되는 10가지

신축 시 놓쳐서는 안 될 10가지 체크리스트

1. 상권 분석

건물 신축을 위한 신축부지 매물을 분석할 때 현재 가치도 중요하지만 이왕이면 미래 가치까지 좋은 곳을 선호할 것이다. 향후 2~3년 이내에 개발 이슈가 있는지, 5~10년 내에 현실화되는 호재가 있는지 말이다. 가령 진행 중인 지역 개발이 있거나, 지하철이나 경전철이 놓인다거나, 공공기관 이주로 생긴 공터에 공원이 조성될 예정이거나, 대형 마트가 입점을 앞두고 있다면 향후 부동산 가치 상승에 큰 도움이 될 것이다.


2. 도로 현황

신축에 있어서 필지가 도로에 접한 실제 상황이 매우 중요하다. 지적도상으로는 6m 도로인데도 실제로 확인해보니 폭이 5m 밖에 안 되는 경우가 있다. 이런 경우는 과거에 도로 맞은편 필지의 소유주가 건물을 지을 때 1m 정도 도로를 침범한 결과다. 이렇게 도로의 폭이 줄어든 경우라면 주차장 설치 등의 이유로 6m 이상의 도로를 확보할 필요가 있을 경우 내 토지에서 1m를 후퇴해야 하므로 손해가 크다.


3. 사업부지 현황 체크

마음에 드는 필지를 찾은 경우 계약 체결에 앞서 현장 주변을 주의 깊게 살펴야 한다. 해당 필지와 접한 건물과 주변 건물이나 주택과의 관계를 살펴보자. 이웃한 건물들이 낡아서 신축을 위한 철거 작업 시 진동으로 인해 벽에 금이 갈 수도 있다. 종로나 남대문 등지에서 볼 수 있듯 해당 필지의 건물이 이웃 건물과 붙어있는 경우 철거 시 이웃집 벽이 무너질 수 있으므로 매우 조심하여 철거해야 한다.


4. 가설계

가설계란 건축사가 본격 설계도면을 작성하기 위한 전 단계에서 용적률이나 건폐율 같은 기초적인 규정 외에도 일조권, 주차대수, 조경면적 기준, 직통계단 기준, 장애인 편의시설 설치대상 여부, 소방 기준 등등 건축법을 비롯한 여러 관계법령에 대한 검토를 거쳐 임의도면을 그려내는 것을 말한다. 따라서 가설계는 신축부지가 당신의 신축 목적에 부합하는지 여부를 따져보기 위해서 사전점검 차 반드시 필요하다. 가설계는 건축사무소에서 작성해주는데 친분이 있는 경우 무료로 해주기도 하고, 그렇지 않은 경우에는 약간의 수수료를 받는다.


5. 건축허가 조건부 계약

신축 부지를 소개받고 모든 사항을 체크해보니 마음에 들고, 가설계 결과도 만족스러운 경우 토지 매매계약을 체결하게 된다. 그런데 당신이 다세대주택이나 근생 건물을 신축하여 분양을 목적으로 한다면 만에 하나라도 지자체 심사에서 예상치 못한 이유로 인하여 건축허가가 불허될 수도 있다. 이런 경우를 대비하여 계약서 특약조건에 ‘이 계약은 건축허가를 조건으로 한다’는 특약을 다는 게 좋다.


6. 단열 처리

단열이란 곧 보온 기능을 뜻한다. 외부의 추위를 막아주고 내부의 온기를 오래 유지해주는 기능을 위해서 매우 중요한 것이 단열 처리이다. 우리가 상식적으로 알고 있는 단열제는 스티로폼인데 흰색이 주로 쓰이지만 분홍색도 있다. 요즘에는 고기능성 단열제도 개발되어 보급되고 있다. 건물의 보온 기능은 타협할 수 없고 생활의 질과 직결되는 소중한 요소이므로 시공사와 도급계약 시 돈이 좀 더 들더라도 우수한 기능의 단열제를 사용할 것을 권한다.


7. 미관지구나 방화지구인 경우

미관지구 내에 건물을 신축할 경우 대개 필지 경계선으로부터 3m 정도 후퇴하여 건물을 앉혀야 한다. 또한 해당 지자체의 도시계획 조례에 의해 건물의 높이, 규모, 색채, 도로 및 건축선 등의 심의를 받아야 한다. 이런 경우 건축심의가 대체로 까다롭다. 건축심의는 대개 한 달에 한 번씩 열리는 관계로 건축허가를 받는데 소요되는 기간이 길다는 점을 알아야 한다.


필지가 방화 지구에 속한 경우에는 건축물의 주요 구조부와 지붕, 외벽을 화재에 강한 내화 구조로 처리해야 한다. 이처럼 방화 지구 내에서 신축할 경우에는 설치 요건과 심사가 엄격하므로 공시비가 증가한다는 점을 유의해야 한다.


8. 차면 시설 설치

차면 시설이란 건물과 건물 사이가 가까운 경우, 사생활 보호를 위하여 창문을 가려주는 시설이다. 건물을 신축할 경우 필지와 필지 사이에는 최소 0.5m를 떼어야 한다. 어느 필지든 필지 전면으로는 보통 4m 이상이 떨어져 있으므로 이웃집과 창문이 최소 4m 이상 떨어지게 되므로 창문에 차면 시설을 설치한 의무는 없다. 그러나 필지 후면이나 좌우 측면의 경우 이웃집과의 간격이 1~3m에 불과한 경우 창문이 서로 마주보게 되어 이웃으로부터 사생활 침범에 따른 민원이 발생할 수 있으므로 창문에 차면 시설을 설치하는 것이 좋다.


9. 사용승인 후 건물담보로 융자 가능

지자체에 사용승인을 신청하면 이삼일 내로 지자체에서 지명한 건축사가 현장을 방문한다. 건축사가 건축허가에 따라 건축되었는지를 확인하고 사용승인 검사보고서를 지자체에 제출하면 승인이 난다. 이를 근거로 건축물대장을 생성한 후 법무사를 통하여 건물을 등기부등본에 등기하면 건물분에 대한 소유권이 인정되는 것이다.


이렇게 되면 지금까지는 토지분에 대해서만 담보하여 대출을 받을 수 있었겠지만 건물 등기 이후로는 건물의 가치에 대해서도 담보 가치를 인정받아 신축비용 중 잔금 지급용 자급을 융통할 수 있는 것이다. 그러니 신축비용 점검 시 모자라는 돈은 건물 사용승인 직후 융통하여 지불할 길이 있으니 이 점을 염두에 두고 사업계획을 세운다면 부족한 자금 융통에 큰 도움이 될 것이다.


10. 하자 발생과 대처

신축 공사를 하다 보면 필연적으로 크고 작은 하자가 생기게 마련이다. 이러한 하자에 대한 보수를 확실히 하기 위해서는 시공사와 도급계약 체결 시 공사비에 하자 보수 보증금 또는 보증보험 가입비용을 포함시키는 것이 좋다. 하자 보수 보증금은 총 공사비의 약 3%선이다. 이렇게 함으로써 건물을 사용하면서 하자가 발견되면 건축주가 보수공사를 진행하고 보증보험사에 비용을 청구하면 된다.

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