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■ 책 소개

월급만으로는 노후대비도 생계유지도 어려운 세상,
부자들이 꼭꼭 숨겨두었던 부동산 투자비법이 공개된다!

얼마 전부터 우리 사회에는 부모의 자산 정도에 따라 금수저, 은수저, 동수저, 흙수저로 나뉘는 ‘수저계급론’이 유행하고 있다. 그러나 신세한탄만 하는 사이에 불평등은 심화될 것이다. 이 책은 3천만 원 투자로 1,000억 원대 자산가로 자수성가한 김태종이 대한민국 소시민을 위해 부동산 투자비법을 담은 책이다. 만약 지금 이 시점에서 저자 자신이 3천만 원 내외로 부동산 투자를 한다면 어떤 방법이 가장 옳을까 생각하면서 소자본으로 접근할 수 있는 투자처를 소개했고, 부자들이 남몰래 꼼꼼 숨겨두고 있는 수익률 증식법과 추천매물 등도 공개했다.

■ 저자 김태종
저자 김태종은 “어떻게 하면 당신처럼 자수성가할 수 있습니까” 라는 말을 종종 들었지만 10여 년 전만 해도 그의 앞날에는 먹구름이 잔뜩 끼어 있었다. IMF 외환위기 당시 명예퇴직금을 건네받고 가족들 몰래 회사 대신 산으로 갔기 때문이다.

하지만 산 위에서 한 사람을 만나게 되면서 그의 인생은 모든 것이 달라졌다. 대부분의 사람들이 신세한탄을 하며 앞날을 걱정했지만 ‘매매가가 전세가와 차이 나지 않을 정도로 폭락한 지금이 오히려 기회’라고 생각하며 부동산 재테크를 시작했다. 서울 오류동의 20평대 아파트에서 전세살이를 했지만 회사에서 받은 퇴직금과 저축한 돈 등을 보태 1999년 10월경에 마포구 공덕동의 삼성아파트를 최초분양가보다 싸게 매수했다. 이후 꼬리에 꼬리를 무는 투자로 2007년 무렵에 수도권 아파트 20여 채와 판교 등의 토지를 보유하면서 100억 원대 자산가가 되었다.

그리고 2008년 금융위기로 부동산 가격이 또다시 폭락했지만 그는 산 아래 풍경을 느긋하게 조망하며 새로운 기회를 발견했다. 제주도와 세종시 등 미래가치가 뛰어난 지방 부동산에 투자했고, 금융위기의 여파로 가격이 급락한 수도권의 부동산을 추가로 매수했다. 그렇게 해서 지금 그는 자산 1,000억 원 이상의 상위 0.01% 자산가가 될 수 있었다. 

■ 차례
머리말 | ‘돈의 노예’가 아닌 ‘돈의 주인’으로 살기 위해

1장 부동산으로 돈 걱정 없이 살기 위해
1. 3천만 원 투자로 8년 만에 100억대 자산가로 성장하기까지
자수성가형 부자 비율이 유난히 낮은 한국, 그럼에도 불구하고 기회는 있다
부자는 집값이 내릴 때 더 많이 사들인다
매매가와 전세가가 비슷해질 때가 기회다
시도조차 하지 않으면 기회조차 오지 않는다
부동산 투자를 하면서 다른 투자를 병행하는 것이 유리하다
임장과 함께 나만의 부동산 투자지도를 그려라
투자자는 한 박자 먼저 움직인다

2. 부자는 끊임없이 진화한다
불황에도 상승하는 매물을 발견하라
투자는 꼬리에 꼬리를 물어야 한다
부를 늘리는 토지 투자의 9가지 원칙
잘만 찾으면 유망 매물은 언제든 손에 넣을 수 있다
부자가 되려면 부자들의 투자 유형을 살펴야 한다

2장 주택으로 대박수익률 올리기
1. 서울 주택 투자 길라잡이
서울 주택 매매가, 2년 후 얼마나 오를까?
서울 인구가 줄더라도 주택 가격은 하락하지 않을 것이다
단독주택보다 다세대주택, 다세대주택보다 아파트 투자가 유리하다
강남 재건축 아파트라고 해서 모두 유망한 것은 아니다
강남 재건축 아파트보다 수익률이 높은 재건축 아파트를 찾아서
재건축 아파트보다는 기존 아파트에 투자하라
중대형에 투자해야 할까? 중소형에 투자해야 할까?
상가 및 빌딩 투자, 어느 지역이 유망할까?

2. 경기도 주택 투자 길라잡이
경기도 아파트 투자, 어느 지역과 어떤 매물을 선택해야 할까?
일각의 우려와는 달리 주택 가격은 앞으로도 충분히 오를 수 있다
신분당선이 경기 남부 아파트 가격을 끌어올릴 것이다
일산과 평촌 그리고 산본, 1기 신도시 아파트 옥석 가리기
의정부, 수도권에서 한 박자 늦게 가격 상승하는 아파트를 선점하라

3. 지방 주택 투자 길라잡이
지방 주택시장, 잘나가는 지역을 찾아라
2030년까지 개발호재가 있는 세종시 주택시장에 주목하라
1생활권에서 유망한 아파트를 찾아서
1생활권과 2생활권은 강북이, 3생활권과 4생활권은 강남이 될 것이다
1~2억 원대로 투자 가능한 지방 다가구주택을 찾아서

3장 토지로 대박수익률 올리기
1. 수도권 토지 투자 길라잡이
땅은 세상에서 가장 수익률이 높은 적금통장이다
서울 시내에서는 미래가치가 뛰어난 지역의 노후 주택을 매수하라
서울 이외 지역의 토지 가격을 상승시키는 4가지 요인
판교에서는 대장동 인근 토지를 선점하라
경기 북부 토지, 통일에 대비해 선점하라
토지이용계획과 지적도 등을 살피고, 임장은 반드시 해야 한다

2. 지방 토지 투자 길라잡이
세종시 단독주택용지 투자, 지금 투자해도 늦지 않을까?
행정중심복합도시 인근의 금남면은 앞으로도 오를 것이다
용도지역이 바뀔 수 있는 토지를 찾아라
왜 고수들은 임야를 선호하는 걸까?
자고 나면 오르는 제주 지가, 과연 언제까지 오를 것인가
시내 근교의 미개발지를 눈여겨보라
이미 지가가 오른 해안 지역보다는 중산간 지역에 투자하라
제주특별법을 고려해야 하고, ‘감기’와 ‘인정’을 피해야 한다
진정한 고수는 맹지를 싸게 매수해 좋은 땅으로 업그레이드한다
부자는 알을 깨고 나온다

부동산 수익률의 제왕

부동산으로 돈 걱정 없이 살기 위해

3천만 원 투자로 8년 만에 100억대 자산가로 성장하기까지

자수성가형 부자 비율이 유난히 낮은 한국, 그럼에도 불구하고 기회는 있다

얼마 전부터 우리 사회에는 수저계급론이 유행하고 있습니다. 지금은 분명 중세 신분제 사회가 아닌데도 금수저, 은수저, 동수저, 흙수저가 신분을 규정하는 잣대가 되고 있는 것입니다. 금수저는 자산 20억 원 이상 가구 연수입 2억 원 이상의 상위 1%를 일컫고, 은수저는 자산 10억 원 이상 가구 연수입 8천만 원 이상의 상위 3%를 가리키며, 동수저는 자산 5억 원 이상 연수입 5,500만 원 이상의 상위 7.5%를 뜻하고, 흙수저는 자산 5천만 원 이하의 계층을 말합니다. 이처럼 부모의 자산 정도에 따라 금수저, 은수저, 동수저, 흙수저로 나뉘는 이유는 그만큼 우리 사회에서 불평등이 심화되고, 그에 대한 반감이 크기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 앞으로 불평등은 더 심화될 듯합니다. 우리나라에서는 자수성가형 부자의 비율이 갈수록 줄어들고 있기 때문입니다.

최근 미국 피터슨국제경제연구소(PIIE)는 슈퍼리치의 근원: 억만장자의 성향 분석 보고서를 발표하면서 "한국의 자산 10억 달러 이상 보유자 중 74.1%가 상속형 부자"라고 했습니다. 전 세계 상속형 부자의 비율은 30.4%인데, 우리나라는 상속형 부자의 비율이 유난히 높은 듯합니다.

PIIE에 따르면 전 세계 자수성가형 부자의 비율은 1996년 44.7%에서 2001년 58.1%, 2014년 69.6%로 꾸준하게 늘었습니다. 반면에 상속형 부자는 1996년 55.3%에서 2014년 30.4%로 줄었습니다. 이는 선진국과 신흥국 모두에서 나타나는 보편적인 현상입니다. 미국과 유럽 등을 포함한 선진국에서 자수성가형 부자의 비율은 2001년 56.4%에서 2014년 79.1%로 늘었고, 같은 기간 중국과 인도네시아 등 신흥국에서도 자수성가형 부자가 58.4%에서 62.7%로 증가했습니다.

전 세계에서 가장 많은 억만장자가 살고 있는 국가인 미국에서 자수성가형 부자의 비율은 71.1%로 나타났습니다. 페이스북의 창업자마크 주커버그와 구글의 창업자 세르게이 브린 등 자수성가형 부자들은 주로 창업(32%)과 금융(26.8%)을 통해 부자의 반열에 오를 수 있었습니다.

또 최근 10년 동안 억만장자의 수가 2명에서 213명으로 증가한 중국에서는 자수성가형 부자의 비율이 무려 98%에 달합니다. 이중 절반가량이 창업을 통해 부를 쌓았는데, 바이두의 창업자 리옌훙, 알리바바의 창업자 마윈 등이 대표적인 인물입니다.

이러한 추세와는 달리 우리나라에서 자수성가한 부자의 비율은 갈수록 낮아지고 있습니다. 2014년 기준 순자산 10억 달러 이상 억만장자 중 우리나라의 자수성가형 부자의 비율은 25.9%에 불과합니다. 반면에 상속형 부자의 비율은 74.1%에 달합니다. 이러한 수치만 놓고 본다면 우리나라에서 자수성가하는 것은 거의 불가능해 보입니다. 결국 부모를 잘 만나야 부자가 될 수 있는 것일까요 ?

우리 사회에서 교육은 자수성가를 위한 거의 유일한 방편입니다. 하지만 갈수록 부자의 자녀들이 공부를 더 잘한다고 합니다. 공교육이 흔들리고 값비싼 사교육에 의존하기 시작하면서 부모의 소득에 따라 자녀의 성적까지 차이가 나고 있기 때문입니다. 서울시 교육청에 따르면, 부모 소득이 5백만 원 이상인 중학교 1학년생의 주요 3과목 평균 점수가 부모 소득이 2백만 원 이하인 학생들보다 13% 이상 높습니다. 대학입시 결과도 마찬가지입니다. 2014년 서울대에 합격한 학생들 중 강남구 출신 학생이 강북구 출신 학생보다 무려 21배나 많았습니다.

이러한 한계를 뛰어넘어 강북 혹은 지방 출신의 학생이 소위 말하는 명문대학에 들어간다고 해도 졸업 후에 부자가 되는 것은 쉽지 않습니다. 취업난이 심각해지면서 어학점수와 자격증 등 스펙을 쌓는데 1인당 평균 4,260만 원을 쓰고 있다고 합니다. 대학등록금뿐만 아니라 이러한 사교육비까지 부담하려면 부모의 등골은 휘게 마련입니다. 결국 가난한 학생들은 학자금대출을 받을 수밖에 없는데, 어렵사리 취업에 성공하게 된다 하더라도 내 집 마련은 그림의 떡입니다. 월급 중 상당 부분이 학자금대출과 월세비용으로 빠져나가기 때문입니다.

그러나 신세한탄만 하는 사이에 불평등은 심화될 것입니다. 앞서 소개한 통계자료에 굴복한다면 절대로 부자가 될 수 없습니다. 부자들 중 상당수인 74.1%가 부모를 잘 만나서 부자가 되었다는 것은 사실이지만 아직까지도 25.9%의 자수성가형 부자가 있다는 사실에 주목해야 합니다. 물론 자수성가형 부자의 비율이 갈수록 줄어들지도 모르지만 아직 기회는 있습니다. 돈의 노예가 아닌 돈의 주인으로 살아갈 수 있는 기회가 아직 남아 있습니다. 그렇다면 돈의 노예가 아닌 돈의 주인으로 살아가려면 어떻게 해야 할까요? 바로 투자의 길에 들어서야 합니다. 그렇게 하는 순간 당신의 운은 달라질 것입니다.

물론 최근 국내외 경제 상황은 먹구름이 짙게 감싸고 있어서 투자하기에는 불리한 점이 없지 않습니다. "2016년 세계경제전망은 7년 만에 가장 어둡고, 우리나라의 경제성장률이 2%대로 낮아질 것"이라는 전망도 나오고 있습니다. 중국을 비롯한 신흥국의 경제성장률이 낮아지는 가운데 미국과 유럽, 일본 그리고 한국의 성장세도 약화되고 있기 때문입니다.

최근 국제통화기금(IMF)과 경제협력개발기구(OECD) 등이 내놓은 2016년 세계 경제성장률 전망치 평균은 2.9%로 2015년의 세계 경제성장률인 3.1%보다 낮아졌습니다. 이는 글로벌 금융위기의 여파로 0.7%를 기록했던 2009년 이후 7년 만에 가장 낮은 전망치입니다. 그리고 우리나라의 2016년 경제성장률 전망치는 이보다 더 낮습니다. 한국개발연구원(KDI)은 "2016년 한국의 경제성장률은 2%대 중반까지 하락할 것"으로 예측했습니다. 모건스탠리는 세계경제전망 보고서를 통해 "2016년 한국의 경제성장률이 최악의 경우 1%를 기록할 수 있다"고 내다봤습니다. 만약 그렇게 된다면 한국 경제는 글로벌 금융위기의 여파에 시달리던 2009년의 경제성장률(0.7%) 이후 7년 만에 최악의 수치를 기록할 것입니다. 참고로 2009년에는 부동산 가격이 폭락해 아직까지도 많은 사람이 부동산 투자에 심한 트라우마가 있습니다.

물론 투자에 있어 경제성장률은 매우 중요한 고려사항이라고 할 수 있습니다. 경제성장률이 높아야 투자의 열기도 살아나기 때문입니다. 지금은 경제성장률이 낮으므로 주식과 펀드 등 금융은 물론 부동산 투자도 잠잠한 편입니다. 그러나 이는 우리가 모두 아는 일반적인 현상일 뿐, 투자의 세계에서는 예외도 존재하는 법입니다. 그리고 이 예외에 주목하는 순간 더 큰 기회가 생기는 법입니다. 전 세계적으로 저성장 기조가 유지된다고 해서 주눅들 필요는 없습니다.

지금 제가 이렇게 말할 수 있는 것은 지금보다 더 절망적이었던 시기, 집값이 하루가 다르게 추락했던 IMF 외환위기 직후에 새로운 기회를 발견했기 때문입니다. IMF 외환위기 직후에 투자의 세계에 첫발을 내디디면서 제 인생은 모든 것이 달라졌습니다.

주택으로 대박수익률 올리기

경기도 주택 투자 길라잡이

경기도 아파트 투자, 어느 지역과 어떤 매물을 선택해야 할까?

지금 이 순간에도 천정부지로 치솟는 서울 아파트 전세가에 부담을 느끼는 사람들이 서울 인근의 경기도로 이주하고 있습니다. 2016년 3월 기준 서울 아파트 평균 전세가는 4억 244만 원이고, 경기도 아파트 평균 전세가는 2억 4,034만 원입니다.

물론 경기도 아파트 평균 전세가인 2억 4,034만 원은 그리 적은 금액은 아닙니다. 2억은커녕 1억도 없는 사람이 부지기수이고, 아직까지 지방에는 1억 원 이하의 아파트도 있습니다. 하지만 우리나라 인구의 거의 절반가량이 수도권에서 일하고 있습니다. 수도권의 전세가가 앞으로 더 오른다 해도 지방으로 내려가는 사람은 그리 많지 않을 것입니다. 서울에서 일할 때보다 적은 월급을 받더라도 지방으로 내려가 주거비용을 낮추는 것이 합리적일 수 있습니다만 실제로는 서울이나 대도시에서 반전세 혹은 월세라도 살겠다는 사람들이 훨씬 많습니다. 결국 서울은 물론 경기도에는 전세가 상승을 견인하는 수요층이 많기 때문에 전세가 상승이 불가피합니다.

최근 들어 서울보다 전세가가 낮은 경기도로 이주하는 사람들이 늘자 경기도 아파트의 전세가가 크게 올랐고, 2016년 3월 기준 경기도의 전세가율(76.9%)은 서울(70.9%)보다 높습니다. 이처럼 전세가율이 높아지자 경기도의 아파트 거래량도 늘고 있습니다. 2015년 수도권(서울 포함) 아파트의 전체 거래량은 32만 5,288건인데, 이중 서울에서는 10만 5,284건이 거래되었고, 경기도에서는 그보다 많은 17만 7,938건, 인천에서는 4만 2,066건이 거래되었습니다.

앞에서 저는 소자본으로 높은 수익률을 올리기 위해서는 전세가율이 높은 아파트를 찾아야 한다고 했습니다. 그렇다면 경기도에서 전세가율이 높은 지역은 어디일까요? 2016년 3월 기준 수도권에서 전세가율이 높은 순위는 경기도 군포시, 서울시 성북구, 경기도 의왕시 등입니다. 경기도에서는 군포시와 의왕시, 안양시, 고양시의 전세가율이 높은데, 이 지역들에 주목해야 합니다. 앞으로 이 지역들에서는 전세 수요에서 매매 수요로 전환하는 사람들이 늘 것이기 때문입니다.

그런데 경기도에서는 전용면적 85㎡ 미만의 중소형 아파트와 2~3억 원대의 아파트가 가장 많이 거래되었습니다. 왜냐하면 4인 가족 이하의 수요층이 서울 전세가보다 훨씬 싼 경기도 아파트를 매수하려 하고, 소자본으로 높은 시세차익을 노리는 전국 각지의 투자자들이 경기도 중소형 아파트에 투자하고 있기 때문입니다.

판교와 가까운 경기도 성남시 분당구 이매동의 아파트를 예로 들어볼까요? 분당은 한때 버블 세븐 지역이었기 때문에 중대형 아파트 가격이 많이 하락했는데, 성남시 분당구 이매동의 아름건영아파트 49평은 2007년 1월에 11억 원의 최고점을 찍은 이후 2016년 4월 현재 6억 1천만~6억 6천만 원의 시세를 형성하고 있습니다. 참고로 저는 2004년 7월에 아름건영아파트 49평 세 채를 매수했는데, 2007년에 이 녀석들을 모두 매도했습니다.

그런데 이 아파트의 인근에 위치한 이매삼성아파트 23평은 지금 이 순간에도 최고점을 갱신하고 있습니다. 이 아파트는 2016년 4월 현재 최고점을 갱신했는데, 심지어 매물을 찾아보기가 힘듭니다. 참고로 이 아파트의 전세가는 3억 9천만 원에 이르고 있습니다.

이처럼 같은 지역이더라도 중대형보다는 중소형 아파트가 인기를 얻고 있습니다. 따라서 같은 지역이더라도 전세가율이 높은 중소형 아파트에 투자하는 것이 안전합니다.

경기도에서 전세가율이 가장 높은 군포시는 실수요층이 선호하는 중소형 아파트의 비중이 높고 산본신도시가 있어서 편의시설 등이 잘 갖춰진 편입니다. 또한 지하철 1호선과 4호선을 이용할 수 있어서 서울로 이동하는 데도 수월합니다. 그래서 최근 들어 전국의 투자자들이 군포 산본신도시의 중소형 아파트에 투자하고 있습니다.

이밖에도 경기도에는 높은 수익률을 거둘 수 있는 지역들과 매물들이 많은데, 일각에서는 "우리나라는 물가에 비해 주택 가격이 턱없이 높아서 위험하다"고 말합니다. 과연 그럴까요?

일각의 우려와는 달리 주택 가격은 앞으로도 충분히 오를 수 있다

저는 주택 가격에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 물가라고 생각하는데, 우리나라의 주택 가격은 물가에 비해 결코 높은 편이 아닙니다.

주택 가격이 물가보다 빨리 오르고, 그 상태가 오랫동안 유지되면 주택 가격에 거품이 끼었다고 볼 수 있습니다. 반대로 물가가 주택 가격보다 빨리 오르고, 그 상태가 오랫동안 유지되면 주택 가격이 저평가되었다고 볼 수 있습니다.

그런데 우리나라의 경우 주택 가격이 물가보다 빨리 오르고 있지 않기 때문에 주택 가격에 거품이 끼었다고 볼 수는 없습니다. 우리나라의 주택 가격이 가장 고평가되었던 시기는 1980년대 후반이었습니다. 그 당시에는 호황에 힘입어 주택 가격이 물가지수보다 크게 올랐습니다. 하지만 1998년에는 IMF 외환위기로 주택 가격이 폭락해 물가지수보다 크게 낮아졌습니다. 이후 주택 가격은 물가지수보다 낮게 오르고 있으므로, 일각의 우려와는 달리 주택 가격에 거품이 낀 것은 아닙니다.

그렇다면 일본의 경우는 어떨까요? 일본은 1970년대까지는 주택가격이 물가와 비슷하게 오르다가 1980년대 후반부터 주택 가격이 물가보다 지나치게 많이 올라서 결국 1992년에 주택 가격이 폭락했습니다. 그러다 2000년대 이후 주택 가격이 물가지수보다 낮아져서 안정을 되찾고 있습니다.

결국 일각의 우려와는 달리 현재 우리나라의 주택시장은 일본처럼 위험한 상황은 아닙니다. 일본의 전철을 밟지는 않을 듯합니다. 그리고 우리나라의 국민소득이 일본과 달리 최근 10년간 상승한 것도 희망적입니다. 2005년에 우리나라의 1인당 GDP는 1만 8,658달러, 일본의 1인당 GDP는 3만 5,785달러였습니다. 2015년에 우리나라의 1인당 GDP는 2만 7,226달러로 늘어났고, 일본의 1인당 GDP는 3만 2,432달러로 줄어들었습니다. 지난 10년간 일본이 저성장의 늪에 빠져 있는 동안 우리나라의 1인당 GDP는 1만 8,658달러에서 2만 7,226달러로 늘어났습니다.

그렇다면 앞으로 10년간 우리나라의 1인당 GDP는 어떻게 변할까요? 무디스는 2016년 한국의 경제성장률을 2.5%로 예상하며, 2020년까지 연 평균 2.9% 성장할 것으로 전망했습니다. 과거에 비해 한국은 저성장 기조를 보이겠지만 1인당 GDP 3만 달러 시대가 조만간 열릴 것입니다.

결국 국민소득과 물가가 오르는 만큼 우리나라의 주택 가격은 꾸준히 오를 수밖에 없으므로, 서울은 물론 경기도의 아파트 전세가와 매매가는 앞으로도 상승할 것 같습니다.

토지로 대박수익률 올리기

수도권 토지 투자 길라잡이

땅은 세상에서 가장 수익률이 높은 적금통장이다

한국은행에 따르면, 우리나라의 지가는 경제 개발이 본격화된 1960년대 이후 약 50년간 3,030배 증가했습니다. 우리나라의 지가 총액은 1964년 1조 9,300억 원에서 2013년 5,848조 원으로 3,030배 늘어났습니다.

지난 50년간 우리나라의 지가는 천문학적으로 상승했는데, 그래서 저는 땅이야말로 세상에서 가장 수익률 높은 적금통장이라고 생각합니다. 물론 지금은 과거에 비해 지가가 많이 오르고 있지는 않지만 아직도 잘만 찾아보면 좋은 땅은 얼마든지 있습니다. 미래가치가 뛰어난 땅은 매수하고 나서 얼마간의 시간이 흐르면 높은 수익률을 보장해 줍니다.

지금 이 순간에도 전국의 지가는 상승하고 있는데, 국토교통부에 따르면 2015년 전국 평균 지가 상승률은 4.47%였습니다. 하지만 이는 어디까지나 평균치일 뿐, 인기 지역인 세종시와 제주의 경우 두 자릿수의 상승률을 기록했습니다. 서귀포시는 19.63%, 제주시는 19.15%, 세종시는 12.90% 상승했습니다. 또 이 수치 역시 시 전체의 평균치일 뿐, 몇몇 토지는 1년 사이에 서너 배 이상 오르기도 했습니다.

그래서일까요? 많은 사람들이 주위의 지인이 "세종시 또는 제주도의 땅을 사서 쏠쏠한 재미를 보았다"고 하면 친구 따라 강남 간다고, "나한테도 좋은 땅을 소개해 달라"고 졸라대곤 합니다. 하지만 토지 투자는 주택 투자에 비해 보다 전문적인 지식이 필요하고, 토지 관련 지식을 스스로 쌓아야 합니다. "이 땅을 사놓기만 하면 1년 후에 지금보다 두 배는 오를 것이고, 이 매물은 매우 싸게 나온 것"이라는 지인의 말만 믿고 무턱대고 투자해서는 안 됩니다. 최소한 시세 파악을 정확히 할 줄 알아야 하고, 해당 매물의 미래가치도 헤아릴 줄 알아야 합니다.

또 일단 매수한 후에는 단기적인 시세차익을 노리고 되파는 것보다 장기적으로 보유하는 것이 유리합니다. 토지 투자는 인내와의 싸움입니다. 조급한 마음으로 토지에 투자해서면 안 됩니다. 주택에 비해 토지는 장기적인 관점을 갖고 투자해야 좋은 결실을 거둘 수 있습니다. 토지 투자는 분명 주택 투자보다 높은 수익률을 보장해 줄 수도 있지만 잘못 투자하면 많은 자금이 토지에 묶인 채 낭패를 볼 수도 있습니다. 자, 그럼 이제부터 수도권 토지부터 알아보기로 합시다.

서울 시내에서는 미래가치가 뛰어난 지역의 노후 주택을 매수하라

우리나라의 수도인 서울은 우리나라에서 지가가 가장 높습니다. 서울의 땅은 크게 상업 지역과 주거 지역으로 나뉘는데, 일반적으로 상업 지역이 주거 지역보다 지가 상승률이 높습니다. 강남 지역을 예로 들어볼까요? 2015년 기준 강남 대로변 상업 지역의 지가는 평당 1억 1,019만 원인데, 강남 상업 지역의 평균 거래가는 2012년 147억 원에서 2015년 217억 원으로 48% 상승했습니다.

그런데 거래량으로 따진다면 2종주거지역의 토지가 상업 지역의 토지보다 더 많이 거래되었습니다. 강남 상업 지역 토지의 거래량은 2012년 26건에서 2015년 32건으로 23% 증가한 반면, 강남 2종주거지역 토지의 거래량은 2012년 138건에서 2015년 277건으로 100% 이상 증가했습니다.

이러한 현상이 나타난 이유는 강남의 2종주거지역에 가보시면 알 수 있습니다. 지금 강남에서는 얼마 전까지 노후 주택 또는 낡은 꼬마빌딩 등이 있던 자리에 새로 지은 상가주택과 다가구주택 등이 들어서는 것을 심심치 않게 볼 수 있습니다. 헌 건물을 새 건물로 변신시키는 투자자들이 늘고 있기 때문에 2종주거지역의 지가도 오르고 있습니다.

그렇다면 투자자들은 왜 단독주택 혹은 꼬마빌딩을 사들이는 걸까요? 현재 서울 시내에서 지상에 건축물이 없는 나대지 상태의 토지, 개발 가능한 토지를 구하기는 어렵습니다. 현재 서울 시내 토지 중 약 5%만 개발 가능한 토지인데, 이 토지들은 이미 부자들이 갖고 있습니다. 물론 서울시에는 개발제한구역의 토지도 상당수 있지만 그린벨트 해제만 기다리고 투자하다가는 낭패를 볼 수도 있습니다. 이처럼 서울에서 개발 가능한 토지를 구하기가 어려워지자 오래된 단독주택이나 꼬마빌딩을 사들이는 사람들이 많은 것입니다.

이렇게 사들인 기존 건물을 포함한 토지에는 새 건물이 들어서는데, 새 건물이 완공되는 순간 자산가치를 높일 수 있습니다. 제 경우에는 2009년에 가로수길 인근의 대지면적 80평짜리 낡은 단독주택 한 채를 25억 원에 매수했습니다. 그러고 나서 2년 후 이 단독주택 주위로 신축 또는 리모델링한 건물들이 하나둘 들어서기 시작하자, 이 단독주택을 허물고 약 7억 원의 공사비용(건축 인허가 및 부대비용 포함)을 들여 지하 1층~지상 4층 규모의 신축빌딩을 지었습니다.

현재 이 빌딩의 가격은 세로수길 상권의 발달에 힘입어 80억 원을 호가합니다. 처음에 주택을 구입한 비용으로 25억 원을 들였고, 이후 공사비용으로 7억 원을 들였으니, 32억 원을 투자해 48억 원을 벌어들인 셈입니다. 참고로 저는 이 빌딩에서 매월 2천만 원 이상의 임대수익도 올리고 있습니다.

그런데 서울 시내에 투자하실 때는 주의할 점이 있습니다. 우선 주변 입지를 잘 살펴야 합니다. 예를 들어 역세권의 상업 지역과 가까운 곳에 위치한 다가구주택이라고 해서 마냥 좋은 것은 아닙니다. 주변에 유흥시설 등이 있으면 임대료가 낮아질 수도 있습니다. 모든 부동산은 반드시 입지를 확인한 후 매수해야 하는데, 다가구주택을 매수할 때도 학군과 교통, 생활편의시설 등을 살펴야 합니다.

또 투자 목적에 따라 방법을 달리해야 합니다. 재개발을 노리고 단독주택이나 다가구주택을 매입하려 한다면 주변에 필로티주차장을 갖춘 신축 다가구주택이 많다고 해서 전망이 밝은 것은 아닙니다. 새로 지은 건물이 많으면 보상금 문제로 재개발이 쉽게 이루어지지 않을 수도 있습니다. 만약 재개발을 노리고 낡은 단독주택이나 다가구주택을 매입하려 한다면 대지지분이 많은지를 우선적으로 고려해야 합니다. 그리고 재개발을 앞두고 있는 지역에서 높은 임대료를 받기 위해 다가구주택을 리모델링하거나 신축한다면 오히려 손해 볼 수도 있습니다.

아파트와 달리 다가구주택은 가구마다 각각의 방이 있으므로 건물의 외관뿐만 아니라 내부도 신경 써서 살펴야 합니다. 만약 외벽이나 화장실 등이 문제가 있다면 뜻밖의 수리비가 들 수밖에 없습니다.

마지막으로 해당 지역의 임대 수요와 임대료 수준을 정확히 알아야 합니다. 공실률이 얼마인지 따져야 하고, 인근 다가구주택의 임대료가 얼마인지도 고려해야 합니다.

지방 토지 투자 길라잡이

진정한 고수는 맹지를 싸게 매수해 좋은 땅으로 업그레이드한다

대부분의 토지 투자자들은 맹지라면 기피합니다. 맹지는 지적도상 도로가 없는 토지인데, 맹지에서는 건축 등을 할 수 없기 때문에 쓸모없는 땅으로 여겨집니다.

하지만 맹지는 싸게 매수할 수 있다는 점에서 장점이 있습니다. 그리고 맹지는 어떤 주인을 만나느냐에 따라 가치가 달라질 수도 있습니다. 맹지는 그 옆에 붙어 있는 토지를 함께 매수하면 좋은 땅으로 안전하게 업그레이드할 수 있습니다. 맹지 옆의 토지가 지적도상 도로를 끼고 있다면, 그 땅을 함께 매수해 진입도로를 만들면 문제없는 땅으로 환골탈태할 수 있습니다.

이외에도 맹지 문제를 해결할 수 있는 방법은 많습니다. 맹지까지 진입할 수 있는 진입토지의 소유자에게 토지사용승락서를 받아 도로를 개설할 수도 있고, 구거나 하천 점용허가에 의한 도로를 연결할 수도 있으며, 진입도로를 위한 민법상의 지역권 또는 지상권을 설정해 도로를 개설할 수도 있습니다.

맹지까지 진입할 수 있는 진입토지의 소유자에게 토지사용승락서를 받을 때는 사용하는 토지의 지번과 지목, 면적, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소와 성명, 토지소유자의 인감을 날인한 다음 등기부등본과 토지대장, 인감증명서를 첨부해야 합니다. 그리고 진입토지의 소유자가 토지사용승락서를 작성해 주는 대가로 사용료를 요구하면, 원만하게 협의해 토지사용료를 주면 됩니다. 그런데 진입도로로 사용하는 토지가 매매되어 소유자가 변경된 경우에는 새로운 소유자에게 다시 사용료를 내야 합니다.

다음으로 토지와 도로 사이에 구거 또는 하천이 있다면 점용허가를 받아 자비를 들여 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부채납하면 됩니다. 이후 이를 도로로 사용하면서 도로로 고시토록 하여 정식도로로 인정받으면 됩니다. 그런데 구거 중의 어떤 것은 농어촌정비법상 농업기반시설로 지자체나 한국농어촌공사의 점용허가를 받아야 하는데, 심사기준이 까다롭고 검토기간이 길어서 곤란합니다.

이러한 방법들로 맹지에 진입도로가 생기게 되면 그 토지는 가치가 달라집니다. 진정한 고수는 맹지를 쓸모 있는 땅으로 업그레이드한다는 점을 명심하시기 바랍니다.

부자는 알을 깨고 나온다

투자를 하다 보면 종종 애초에 기대했던 것만큼의 결과가 나타나지 않을 수도 있습니다. 그리고 투자했던 부동산의 가격이 하락할 수도 있습니다. 그러면 조바심이 우리를 지배하기 시작합니다. 더 이상 하락하기 전에 매도해야겠다는 생각이 들지도 모릅니다. 하지만 흔들리지 말고 기다릴 줄 알아야 합니다.

단기적으로 본다면 주택이든 토지든 부동산 가격은 상승세만 나타나지는 않습니다. 보합세가 나타날 때도 있고 하락세가 나타낼 때도 있는데, 이 흐름만 본다면 흔들리고 말 것입니다. 하지만 큰 흐름에서 본다면 부동산시장은 항상 꼬불꼬불 상승곡선을 그리고 있습니다. 그러니 자신이 보유한 부동산을 오래도록 갖고 있는 사람이 진정한 승자가 될 수 있습니다.

그런데 부동산 등의 투자로 부자의 반열에 오르게 된 사람들 중 상당수는 탐욕에 눈이 멀기도 합니다. 앞만 보고 달려가다 보면 주위 사람이 눈에 안 들어오고, 자신의 이익을 위해 다른 사람이 희생되는 것도 눈에 안 들어옵니다.

물질적인 풍요만 추구하는 사람이 아니라 마음까지 넉넉해지려는 사람이, 진정한 부자가 아닐까요? 어느 정도 부자가 되었다 싶으면 주위를 돌아보십시오. 자신이 투자해 놓은 아파트의 세입자가 원하는 대로 전세금을 인상해 주지 않는다고 해서 매정하게 내쫓지는 마십시오. 시세보다 다소 싼 가격에 재계약을 한다고 해서 이제까지 이루어놓은 부가 허물어지지는 않을 것입니다. 임대인은 임차인이 있어야 존재하는 법입니다. 임차인의 피땀 어린 전세금 혹은 월세금을 한 푼이라도 더 올려 받으려고 하면서까지 부를 이루려 한다면, 결코 진정한 부자가 될 수는 없을 겁니다.

끝으로 진정한 부자가 되기 위해서는 다른 사람에게 전적으로 의존하기보다는 자기 나름의 확신과 방법이 있어야 합니다. 우리는 흔히 "부자가 되려면 부자들의 방식을 따르면 된다"고 생각하는데, 부자들의 방식은 참조만 할 뿐 그들의 방식과는 좀 다른 자기 나름의 방식을 찾아나서야 합니다. 왜냐하면 부자들이 부를 이룬 방식은 이제는 더 이상 통하지 않는 과거의 방식이 되어버렸을 수도 있고, 그들의 방식이 여러분의 실정에서 비현실적인 것으로 다가올 수도 있기 때문입니다.

그런 점에서 저는 처음 투자의 길에 들어서던 때를 회상하며, 오늘날을 살아가는 소시민을 위한 책을 쓰고자 했습니다. 제가 만약 지금 이 시점에서 3천만 원 혹은 1억 원으로 부동산 투자를 한다면 과연 어떤 방법이 가장 옳을까 생각하면서 말이지요.

그럼에도 불구하고 제가 소개해 드리는 방식이 결코 정답이라고 할 수는 없습니다. 다시 말씀드리지만 부동산 투자를 위해 이 책의 내용을 참조만 하실 뿐, 절대적인 방법론으로 받아들이지는 마십시오. 여러분 스스로 공감할 만한 내용에는 고개를 끄덕이시고, 반감을 갖는 내용에는 고개를 내저으면서, 더 나은 방법을 모색하시기 바랍니다. 덧붙이자면, 이 책을 읽으시고 제게 투자 문의 등을 바라는 분들도 있을 것 같은데, 저는 이런 분들의 요구를 정중히 거절하고 싶습니다. 저는 부동산 중개업자도 아니고, 여러분과 같은 투자자일 뿐입니다. 이러한 제 심정을 널리 헤아려주신다면 감사하겠습니다.

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