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■ 책 소개

초저금리 시대, 당신의 노후는 안전한가?
빌딩 투자를 시작하면 당신도 부자가 될 수 있다!  

저자의 10년 넘는 내공을 한 권의 책으로 담아 독자들에게 부자 되는 길을 알려 주는 책. 저자는 소액 종잣돈으로 시작해서 나중엔 꼬마 빌딩을 한 채 가질 수 있는 노하우를 실질적으로 알려준다. 투자지역은 어떻게 선정해야하며 투자유형은 지역별로 어떤 유형에 투자를 해야 하는지, 그리고 금액대별로 어떤 형태의 건물 투자를 해야 하는지에 대해서 전문가의 노하우를 전한다.

■ 저자 임동권
50대 중반의 빌딩전문 공인중개사다. 성균관대학교를 졸업한 후 대기업에 입사하여 11년간 해외영업맨으로 근무하고 무역회사를 설립하여 6년간 운영했다. 인생 2막을 빌딩전문가로 정하고 부동산 중개업에 투신했다.

그러던 중 10억 원대 상가주택과 20억 원대 낡은 꼬마 빌딩들이 리모델링되어 상당한 시세차익을 남기면서 팔려나가는 모습을 지켜보며 리모델링을 깊이 연구하게 되었다. 그리고 리모델링이 건물 수명 연장과 기능 회복뿐만 아니라 매도인과 매수인을 동시에 만족시켜주는 재테크의 비기임을 알아냈다.

자신의 노하우를 담은 『리모델링 15% 룰』, 『200배로 증식되는 부의 법칙』을 창안하였고, 빌딩부자가 되는 재테크를 세상에 널리 알려 많은 이들의 노후를 행복하게 만들어 주고 싶어 하는 이타주의 자다. 만학으로 연세대학교 행정대학원을 졸업했으며 빌딩재테크 메신저로서 빌딩 중개와 저술, 강연활동을 활발히 펼치고 있다.

■ 차례
프롤로그

PART1. 나도 빌딩부자가 될 수 있다
Chapter 1. 인간 수명 100세 시대, 당신의 노후는 안전한가?
Chapter 2. 나도 작은 빌딩부자가 될 수 있다
Chapter 3. 5억부터 아파트를 탈출하라
Chapter 4. 제대로 공부하고 실행해야 목적지에 도달한다
-쉬어가는 페이지: 건물가격 산출 요령

PART2. 빌딩투자, 목적과 방향성을 설정하라
Chapter 1. 빌딩투자자의 이상과 현실
Chapter 2. 햄릿형 투자자는 부자가 될 수 없다
Chapter 3. 동태눈의 투자자가 되어선 안 된다
Chapter 4. 돈독, 올라야 성공한다
Chapter 5. 내게 맞는 빌딩투자 스타일은?
Chapter 6. 투자지역, 투자 목적 어떻게 정할 것인가
Chapter 7. 투자자 심리 엿보기
-쉬어가는 페이지: 지구단위계획구역

PART3. 빌딩투자, 지피지기 백전백승
Chapter 1. 중소형건물 유형
Chapter 2. 속이 꽉 찬 튼실한 물건
Chapter 3. 급매물 잡기
Chapter 4. 1억 전후로 살 수 있는 부동산
Chapter 5. 3~10억으로 살 수 있는 부동산
Chapter 6. 10~20억으로 살 수 있는 부동산
-쉬어가는 페이지: 상권 및 입지분석

PART4. 빌딩투자의 비기, 리모델링
Chapter 1. 리모델링이 무엇인가
Chapter 2. 리모델링은 부의 지름길이다
Chapter 3. 리모델링 재테크가 통하는 이유
Chapter 4. 임동권 법칙‘부는 200배로 증식된다’
Chapter 5. 리모델링 15% 룰(Rule)
 Chapter 6. 리모델링 시 주목할 부분과 항목별 비용
Chapter 7. 성공한 리모델링 vs 아쉬운 리모델링
-쉬어가는 페이지: 임대료와 공실률, 용적률

PART5. 빌딩투자의 고수가 되고 싶다면
Chapter 1. 수익률이 최고의 덕목이다
Chapter 2. 레버리지를 활용하라
Chapter 3. 우량 중소형건물 고르기
Chapter 4. 1억 원으로 3억 원 만드는 투자 첫걸음
Chapter 5. 3억 원으로 10억 원 만드는 빌딩투자 실전
Chapter 6. 3억 원으로 20억 원대 빌딩주 되는 첫 단추 꿰기
Chapter 7. 10억 원으로 20억 원 만드는 빌딩투자의 비기
-쉬어가는 페이지: 건폐율·일조권·사선제한·이격거리

PART6. 빌딩투자, 지역별 노하우 알아보기
Chapter 1. 투자 유망지역 경전철 역세권에 주목하라
Chapter 2. 강북지역, 역세권 꼬마빌딩에 주목하라
Chapter 3. 강남, 증편된 9호선 역세권 오래된 빌딩이 답이다.
Chapter 4. 신도시에는 대단지 상가 건물에 투자하라
-쉬어가는 페이지: 위반건축물

에필로그

우리가 현실적으로 도전해 볼 만한 적정 규모를 대지 100평, 연면적 300평, 지하1층/지상7층, 승강기 1대, 매매가 30억 원, 보증금 2억 원에 월세 1,200만 원 정도 나오는 건물로 상정해보자. 이 정도면 최소 규모의 빌딩이라 부를 수 있으리라. 탑 층에는 내가 살고 건물을 관리하면서 말이다.

재테크를 공격적 마인드를 가지고 건물 신축방식을 곁들인다면 3억 원으로 10년 만에 30억 원대 빌딩부자도 가능하다. 30억 원대 빌딩오너가 되고자 한다면 종잣돈 3억 원 정도는 있어야 빌딩 만들기 스타트라인에 설 수 있다고 본다.

단기간 내에 보다 큰 임대수입과 매도차익을 얻으려면 서울보다는 수도권으로 나가야 한다. 신도시 단지 내 구분상가에 투자해보자. 파주 신도시 대단위 아파트 단지 내 분양상가이다. 보증금 5,000만 원, 월세 320만 원에 편의점에 임대하기로 확정된 물건으로서 매가 5억 원이다. 즉, 실투자금이 4억 5,000만 원이니 수익률 8.5%의 대단히 높은 수익성 물건이다.

종잣돈 3억 원으로 이 상가를 구입하려면 부족한 자금이 1억 5,000만 원이고, 취득세 및 중개보수 약 3,000만 원 포함하여 1억 8,000만 원의 융자가 필요하다. 연리 3.6%로 빌리면 월 이자가 54만 원이다. 임대료 320만 원에서 54만 원을 이자로 제하면 임대수익이 매월 266만 원이다. 종잣돈 3억 원 대비 수익률 10.6%다. 레버지리를 활용하니 수익률이 2.1% 높아진다.

이 상가를 2년 보유 후 처분해보자. 이자를 제한 임대료 수입은 2년 동안 6,384만 원이다. 2년 만료 후 재계약 때 임대료를 30만 원 인상하자. 9.3%인상이므로 무리가 아닐 것이다. 인상 후 재매도를 위하여 수익률을 7.6%에 맞추면 6억 원이다. 인상 직후에 6억 원에 팔자. 그러면 자본이득이 1억 원이다. 임대수입과 자본이득을 합하면 약 1억 6,384만 원이 되고, 양도세와 중개보수 및 세금 등을 제하면 1억 4,000만 원을 손에 쥐게 된다.

이와 유사한 껀수를 찾아내어 한 번 더 투자한다면 2년 후에 또다시 1억 4,000만 원을 쥐게 되어 4년 동안 2회전 합계 2억 8,000만 원에 종잣돈 3억 원을 더하면 5억 8,000만 원이다.

투자자에게 돈 되는 정보는 언제나 현장에 있다. 토지나 건물 같은 부동산은 거래가 대체로 은밀하게 진행되는 것이 관행이다. 중개고수들은 인터넷에 매물을 올리지 않고 인맥으로 연결하는 것을 선호하는 경향이 아직도 많이 남아있다. 아직도 아날로그 방식이 강한 것이다. 3억, 5억, 10억 원을 가진 여러분에게 진짜 돈 도는 정보는 현장의 잘 사귀어 둔 중개사들에게서 나온다. 이들과 친해져야 하는 이유다. 진정으로 돈되는 물건은 흔하지 않고 나왔다 해도 금세 사라진다.

피라미드처럼 금액이 올라갈수록 경쟁은 약해지며 수익은 커지는 것이 돈의 생리임을 책이나 말로만 접하지 말고 실제로 체험하는 사람이 되어보자.

복성식평가법 - 부동산 감정평가방법 중 원가방식의 하나로, 가격시점에서 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 산출한다. 원가법이라고도 한다.

1.투자지역

당신의 투자지역은 당신의 동네이거나 당신이 잘 아는 지역이 좋은 후보지가 된다. 투자자가 잘 아는 지역에 투자하면 성공할 확률이 그만큼 높아진다. 그 동네 상권에 대하여 경험적으로 잘 알기 때문이다.

출퇴근하면서, 나들이하면서, 외식하면서 의식 무의식중에 그 상권에 대한 분석이 이미 끝나있는 것이다. 허름한 건물을 매입하여 멋지게 가꾸면 임대료를 올릴 수 있는 지역인지, 별반 효과를 거두기 어려운 지역인지, 나중에 재매도가 용이한 지역인지 여부를 가늠하기가 쉽다.

서울시를 기준으로 10~20억 원대 투자대상 물건들이 분포되어 있는 곳을 용도지역별로 살펴보면 2종일반주거지역, 3종일반주거지역, 준공업지역, 준주거지역에 집중되어 있다.

그러나 비록 일반주거지역에 속해있다고 하더라도 요즘 최고로 잘 나가는 홍대상권, 가로수상권 등 핫 플레이스는 10~20억 원대 투자처로는 맞지 않는다. 괜히 유행에 맞춘답시고 이런 곳을 기웃거리다 보면 투자 의욕만 꺾인다.

종로, 광화문과 을지로 등 4대문 안의 중심업무지역, 여의도업무지역, 강남역과 테헤란로 등 강남업무지역 등이 눈에 뜨는 상업지역이다. 준공업지역은 영등포, 구로, 금천, 성수동, 강서구와 도봉구 일부지역에 산재해 있다. 이러한 지역을 제외한 대부분의 지역이 일반주거지역이다. 이곳이 바로 꼬마 빌딩의 좋은 투자처다. 다만 1종일반주거지역은 적합하지 않다고 본다. 용적률 150% 이내로 신축할 경우 지상3층 이하로 제한되어 수익성 극대화에 한계가 있기 때문이다.

당신이 잘 아는 지역 또는 미래에 살고 싶은 지역을 후보지로 골라서 매물검색과 임장활동을 벌여나가 보자.

2. 투자목적

첫째는 장기적인 임대수입을 원하는 임대목적이고, 둘째는 일정 기간 동안 보유하면서 임대수입과 매도차익을 추구하는 재테크형, 마지막으로 주거 겸 임대수입을 목적으로 하는 생활밀착형이다.

현재 자신의 거주지에 그대로 거주하면서, 안정적이고 상대적으로 고효율의 임대수입을 목표로 하는 부류이다. 이런 부류는 구분상가나 오피스텔 등을 여러 채 보유할 수도 있고, 여기저기 분산된 자산을 한 데 모아 빌딩에 투자하는 경우이다.

그런데 10~20억 원대 건물의 경우 건물주가 타 지역에서 거주할 경우 건물관리가 문제다. 공실이 발생하거나 임차인의 소소한 수리 요구 등 일이 발생할 때마다 현장에 출동해야 하는 번거로움이 크다. 따라서 건물관리는 주변의 중개업소에 의뢰하는 경우가 많다.

참고로 관리인을 고용하기 위해서는 월세 수입이 1,200만 원 이상은 되어야 할 것이며 이 경우 건물가치는 서울의 경우 30억 원 정도, 수도권의 경우 25~28억 원 정도로 보면 된다.

짧게는 2~3년, 아무리 길어도 10년 이내의 기간 동안 보유 후 재매도를 목표로 하는 전형적인 장사꾼형이라 하겠다. 이 스타일이 필자가 추구하는 타입이고 여러분에게 권하는 모델이다.

부동산을 죽을 때까지 함께할 동반자로 볼 것이 아니라 몇 년간 인연을 맺고 즐기다가 쿨하게 헤어질 수 있는 애인으로 보자. 일편단심형 투자로는 3억 원으로 10년 굴려서 20억 원대 꼬마 빌딩부자는 요원하다. 오피스텔이나 구분상가는 2~3년, 상가주택을 리모델링하여 재매도 역시 2~3년 주기로 서너 번 굴려야 목적지에 도달할 수 있다.

2~3년 후 헤어질 대상으로 물건을 대하게 되면 소소한 험은 내가 고치면 된다고 쿨하게 넘길 수 있게 된다. 오직 내게 적정 수준의 임대수입과 매도차익을 안겨줄 만한 물건인지 아닌지에 대한 판단이 서면 투자결정을 신속히 내린다. 일편단심형이 자신의 눈에 꼭 맞는 물건을 찾아 수 년간 헤매며 시간을 허비하는 동안 발 빠른 재테크형은 그 사이에 한두 번 굴려서 종잣돈을 키워놓고 있는 것이다.

대게 나이가 60~70대가 되면 노후대비 차원으로 자신의 전 자산을 모아 상가주택이나 근생건물을 매입하여 한 층에는 자신이 거주하면서 임대수입으로 노후를 대비하고자 한다. 이런 부류가 10~20억 원대 투자시장의 80% 이상이다. 생활밀착형 투자자의 대부분은 일편단심형에 속한다고 보면 된다. 자신은 아니라고 하지만 필자가 보기엔 부동산을 평생의 반려자 찾듯 파라다이스를 꿈꾼다. 결코 이 세상에 존재하지 않는 환상을 좇는 것이다.

지구단위계획구역이란 도시계획구역 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적, 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획이라고 국토계획법에서 정의하고 있다.

이는 종전의 건축법에 의한 도시설계와, 도시계획법에 의한 상세계획을 통합하면서 생긴 제도로서 지구단위계획은 도시계획의 절차를 통해 수립되지만, 도시계획구역의 일부에 구역을 지정하고 계획을 수립하기 때문에 보편성과 획일성을 특성으로 하는 일반적인 도시계획과는 달리 지역여건을 고려하여 세부적인 토지이용계획과 건축물에 관한 세부계획을 수립하는 것이다.

시세차익을 내려면 어딘가 빈구석이 있어야 한다. 임대료를 오랫동안 인상하지 않아서 인상에 저항이 없거나, 소유주가 외지인이고 시세에 무관심하여 시세 대비 헐값 수준으로 나왔거나, 분양물건인데 분양이 여의치 않아 헐값으로 임대하다가 매물로 나왔다든가 해야 매수인이 매입 후 월세를 시세 수준으로 인상함에 부담이 없는 물건이 좋은 것이다.

시세에 꼭 맞게 임대중이거나 시세보다 높은 수준으로 임대중인 물건은 매입 후 임대료 인상은커녕 오히려 인하해 줘야 할 수도 있다.

홍대상권의 구분상가도 마찬가지다. 대한민국이 다 쳐주는 최고 상권 중 하나인 이 상권의 매물들은 수익률이 5% 넘는 물건은 찾아보기 힘들고, 대게 3~4% 수준이다. 10억 원짜리 상가에서 보증금 1억 원에 월세 300만 원이 나온다 치자. 수익률이 4%다. 이 정도면 홍대 앞 상권 매물 중 괜찮은 편에 속한다. 황금상권이고 월세가 밀리지 않는다는 것은 좋지만, 임대료 인상이 없는 한 매도차익을 거두기 어렵고 수익률도 4%대라면 재테크에 커다란 도움은 아닐 것이다.

반대로, 수도권의 상가로서 가끔씩 월세가 한두 달 밀리다가도 조금 지나면 갚고, 또 나중에 조금 밀리기를 반복하더라도 궁극에 가서 재매도 때 나에게 시세차익을 안겨주고 보유기간 동안 높은 월세 수입을 가져다준다면 그것이 진정 훌륭한 물건이 아니겠는가.

재테크의 원칙은 수익성, 안정성, 환금성이라고 흔희들 말한다. 맞는 말이다. 그러나 고수익성 재테크에 임할 때는 물건의 수익성에 최우선 순위를 두어야 한다. 임대료 체불이라는 약간의 불안감 정도는 그저 재테크에 수반되는 감기 정도로 보아야 할 것이다.

안정성과 환금성을 좇아 저수익과 매도차익이 적은 특급상권 물건을 사느냐, 종종 불안감을 주지만 고수익을 보장해주는 서울 외곽이나 수도권의 상가를 매입하느냐는 여러분의 선택이다.

속이 꼭 찬 튼실한 물건은 눈에 잘 띄지 않는다. 첫인상은 소박한 민낯이다. 비록 외모는 허름하지만 입지가 좋고 내재가치를 보유한 물건이다. 그 숨겨진 가치를 리모델링을 통하여 밖으로 끄집어내어 신데렐라로 변모될 수 있는 물건이다. 민낯의 보물을 찾아 멋지게 화장하여 누구나 탐내는 물건으로 재탄생시키는 것이 재테크의 핵심이다.

상권 및 입지 분석 - 수익성 부동산 투자의 성패는 수익성에 달려있다. 투자자가 매입하는 부동산이 그에게 매월 안정적이면서 상대적으로 높은 임대수입을 벌어줘야 한다. 동시에 장래 되팔 때 시세차익을 만들어 낼 수 있어야 한다. 이를 위해서는 대상 부동산이 그 가치에 걸맞는 상권에 속해야 하며, 좀 더 구체적으로는 그 부동산을 중심으로 고정인구와 유동인구의 동선이 안정적으로 확보된 곳에 입지해야 하는 것이다.

구체적인 상권과 입지 분석을 위해서는 현장 답사 즉, 임장활동이 필수적이다. 물건을 볼 때는 반드시 걸어 다녀야 한다. 차를 타고 다녀선 제대로 감을 잡을 수가 없다. 먼저 대상 부동산이 속한 반경 300m 이내를 서서히 범위를 좁혀가며 천천히 돌아보자. 최종 100m 이내로 좁혀지다 보면 세밀하게 해당 상권에 입주한 업종과 유동인구의 흐름을 파악해본다. 아침저녁으로 돌아보고 평일과 주말에도 돌아보라. 여러 번 돌아보면 자연스럽게 상권과 입지에 대하여 말로는 설명할 수 없는 동물적인 감이 올 것이다. 불안요소는 무엇이고, 장점과 단점은 무엇인지 현장에서 파악할 수 있을 것이다.

부동산 투자는 우선 자신이 잘 아는 지역부터 투자하고, 성공을 경험하면서 좀더 파이가 큰 지역으로 옮겨가는 것이 안전하고 확실한 방법이라 하겠다.

리모델링으로 돈을 벌기 위해서는 그 비용을 특정 한도 이내로 투입해야 하는 룰(Rule)을 따라야 한다. 20억 원을 주고 매입한 건물에 4~5억 원씩이나 들여서 첨단 빌딩으로 개조한다 해도 그 건물의 가치 상승에는 한계가 있는 것이다. 20억 원짜리 건물이라면 정상적인 리모델링 비용이 1~2억 원 이내가 좋고, 최대치는 3억 원 이내라야 한다. 즉, 리모델링 비용이 매입가의 15%를 넘지 말아야 한다.

리모델링 15% 룰은 필자가 수많은 리모델링 케이스를 분석한 결과 투자자가 경제적 성과를 낼 수 있는 마지노선으로 밝혀낸 수치다. 가급적 매입가의 5~10% 이내로 비용을 들이되 최대치가 15%라는 것이다. 왜냐하면 20억 원짜리 건물은 아무리 멋지게 성형해 놓아도 갑자기 30억 원짜리로 둔갑하기는 어렵다.

20억 원짜리 건물에 1억 원, 즉 5%의 비용을 들여 건물 외벽과 화장실, 공용복도, 계단 등을 치장한 후 24~25억 원 선에 재매도 하는 것은 어렵지 않다. 여기에 승강기 설치와 창호 교체비용까지 포함하는 토탈리모델링을 한다면 2억 6,000만 원(13%) 정도 들어간다. 그런데 이를 되팔면 얼마를 받을 수 있을까? 잘 받아봐야 26~27억 원이다.

문제는 토탈리모델링을 할 경우 임차인 전부 내보내야 하는데, 명도기간만 1년 전후 소요되며 이사비와 위로금도 지불해야 한다. 1층의 경우 권리금도 적정선에서 타협하여 지불해야 하거나 최악의 겨우 명도소송도 불사해야 한다. 임차인 명도가 들쭉날쭉 진행되므로 임대수입도 불안정하고 큰 폭으로 감소한다.

이러한 비용을 감안하면 꼬마 빌딩을 리모델링할 때는 명도를 최소화 할 수 있고 비용도 적게 드는 약식 리모델링을 권한다.

건물 가격이 10~30억 원 대인 경우 리모델링 원칙은 리모델링 후 그 물건을 사려는 투자자를 최소한도로 만족시키는 선에 그쳐야 최대한의 투자 수익을 낼 수 있는 것이다. 20억 원짜리 건물에는 1~3억 원을, 30억 원에는 1억 5,000만 원~4억 5,000만 원을, 50억 원에는 2억 5,000만 원~7억 5,000만 원 선으로 비용을 투입해야 한다. 그래야 수지가 맞는다.

1. 임대료 : 투자자가 보유한 부동산이 매월 벌어들이는 수입으로서 투자수익률에 직결되는 요소이다. 임대료 수입이 높으면 임대수익률이 올라가고, 수익성이 우수한 매물은 시장에서 높은 가격으로 매매되기 때문에 시세차익을 키워준다.

입지특성 - 인접도로수, 도로폭, 지하철역으로부터 거리, 공공시설과의 거리, 지가(공시지가) 등

건물특성 - 연면적, 층수, 준공연도, 승강기수, 시설등급, 주차장, 전용면적 등

시장조건 - 주위의 공실률, 인구의 변화, 거시경제변수의 변화 등

건물관리 서비스 - 무료주차, 수도, 난방, 조명 등

2. 공실률 : 부동산 투자자에게 투자여부를 결정짓는 가장 중요한 지표 중 하나라고 할 수 있다. 공실률이 높으면 임대소득 감소로 인하여 임대 수익률이 감소하고, 공실이 있는 상태로 매도하고자 할 경우 매매가 어려울 뿐만 아니라, 매도한다 하더라도 적정 가격 이하로 매도할 수밖에 없어 시세차익이 감소하게 된다. 궁극적으로 투자수익률 감소를 초래하므로 빌딩투자자, 특히 중소형빌딩 투자자에게 공실 유무는 매수여부 판단에 결정적인 악영향을 끼치는, 실무적으로 매우 중요한 변수이다.

필자가 독자 여러분에게 권하는 우량 물건은 이렇다. 첫눈에 반하는 물건이 아닌, 민낯이면서 화장하면(리모델링) 예쁘게 변모할 자질이 있는 물건이 우량 물건이라는 전제 하에 다음과 같은 조건에 부합하면 합격이다.

(1) 접근성(교통)

도보 5분 이내의 전철역세권이면 더 바랄 게 없겠지만, 도보 7~8분 이내 즉, 전철역에서 500m~600m 이내의 지역이면 일단 합격이다. 전철역이 아니더라도 버스정류장에서 도보 3분 이내라면 역시 괜찮다. 그런데 버스정류장도 5분 이상 걸리고 전철역도 10분 이상 걸어야 한다면, 특수한 경우가 아닌 이상 피하는 것이 좋다.

(2) 준공 15년차 이상

준공된 지 15년 이상 경과되면 웬만큼 관리가 잘 된 경우를 제외하면 투자자가 매매가격에서 건물 잔존가격을 쳐주지 않으려는 경향이 강하다. 건물주 입장에서는 건물가격을 포함해서 매매가를 정하고 매도를 시도하겠지만, 가격 흥정 과정에서 건물가치는 배제되는 경우가 흔하다. 따라서 접근성이나 상권은 B급 이상이면서 토지가치로만 매입할 수 있는 물건이 좋은 물건이다.

재삼 강조하지만 철근콘크리트 건물은 잘만 관리하면 100년도 가능하다. 15~30년 경과된 건물은 리모델링하기에 전혀 낡은 것이 아니다. 오히려 딱 좋은 대상이다. 물론 건령 50년 이상의 건물은 리모델링 대상으로는 피해야 하겠다.

(3) 미래가치 내포한 물건

신설 전철역이 생기는 지역의 경우 현재 그 지역이 제3종일반주거지역인 경우가 많다. 용도지역이 제3종일반주거지역일 경우 용적률은 서울의 경우 250% 이내이므로 지상5층 이내의 건물을 지을 수 있다. 그러나 전철역이 생기면 그 지역은 준주거지역이나 상업지역으로 종변경을 기대할 수 있겠다.

9호선 연장선의 신설역세권을 비롯하여 신설 경전철 예정역 지역의 토지이용 계획 확인원을 체크해보면 대개 제2종일반주거지역 내지 제3종일반주거지역인 경우가 많을 것이다. 이러한 곳이 내재가치가 좋은 곳이라고 하겠다.

(4) 증축 가능한 물건

중개사로부터 소개 받은 매물의 용적률을 확인해보니 제3종일반주거지역의 4차선 도로변에 입지했는데도 3층이라면, 이는 분명 2개 층 정도는 증축이 가능할 것으로 볼 수 있다. 건물가치는 없는 상태에서 매입할 경우 증축을 겸한 리모델링으로 가치를 급상승 시킬 수 있는 이런 물건도 좋은 물건에 속한다고 하겠다.

건폐율이란 건축 밀도를 나타내는 개념으로 대지면적에 대한 바닥면적의 비율로 정의하고 있다. 바닥면적이란 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적 중 가장 넓게 보이는 층의 면적을 말한다. 쉽게 표현하면 토지상에 건물이 깔고 앉은 면적인 것이다. 가령 100평짜리 토지상에 층당 50평짜리 건물이 들어서 있으면 건폐율은 50%이고 층당 20평짜리 건물이 들어서 있으면 20%인 것이다.

1. 사업 진척 현황 및 노선별 투자 포인트

2015년 7월 언론보도를 바탕으로 사업 진도가 빠른 노선 순으로 열거해 보면 올해 말 착공이 예상되는 신림선이 첫 번째다. 진도가 가장 많이 나갔다는 뜻은 사업성이 그만큼 좋다는 반증일 것이다. 그 다음은 동북선이다.

신림선 - 교통여건 개선 측면에서 최대의 수혜지역은 10개 노선 중 사업 속도가 가장 빠른 신림선 주변을 꼽을 수 있다. 올해 말이나 2016년 착공 예정인 신림선은 여의도~서울대를 잇는 노선이다.

동북선 - 성동구 왕십리역부터 노원구 상계역을 잇는 노선으로 15개의 정거장이 들어선다. 특이한 점은 이 구간에는 환승역이 무려 7개(왕십리, 제기, 고려대, 미아사거리, 월계, 하계, 상계)나 된다는 사실이다. 토지가치가 가장 크게 상승되는 지역은 기존의 역세권보다는 신설 역세권이라 할 수 있으므로 자신이 잘 아는 역세권 예정지를 중심으로 부지런히 손품과 발품을 팔 필요가 있겠다.

면목선 - 청량리부터 면목동을 거쳐 신내까지 12개 정거장이 들어설 면목선은 동북권 최악의 교통사각지대인데, 면목선은 이 지역 주민들의 숙원을 풀어 줄 노선이다. 이 노선에서는 신설 역들을 중심으로 먹자상권이 예상되는 지역에 투자를 고려해볼 수 있겠다.

서부선 - 새절역-신촌-광흥창-여의도-장승배기-서울대입구역으로 이어지는 노선으로 여의도에서 신림선으로 환승도 가능해 눈길을 끈다.

목동선 - 당산역과 신월동을 연결하는 목동선은 서남부권역의 좋은 투자처라 할 수 있다. 이 중 신월동 지역의 남부순환도로변 신설 역세권지역에 주목할 필요가 있다. 이면지역의 낡은 상가주택이나 근생건물을 대상으로 리모델링이나 신축 목적의 투자에 적합한 곳이다.

위례선, 위례신사선 - 마천에서 복정역까지를 잇는 위례선과 위례신도시에서 가락시장을 지나 학여울역과 삼성역, 신사역을 연결하는 위례신사선은 예정대로 완료될 경우 제2의 강남으로 부상할 수 있을 것이다.

2. 투자 시 유의사항

1억 원부터 10억 원이란 종잣돈으로 신설 역세권 투자에 나설 때는 먼저 자기자본에 맞는 아이템을 선정하고 나서 지역을 선택해야 한다. 1억원 선이면 오피스텔을, 3억 원 선이면 구분상가를, 5억 원 이상이면 이면지역의 허름한 상가주택을, 10억 원 전후면 근생건무이나 좀 더 나은 입지의 상가주택에 레버리지를 활용하여 투자를 고려해볼 수 있겠다. 이왕 투자에 임할 생각이면 물건부터 먼저 잡아놓고 경전철 공사 진척 상황에 맞춰 리모델링이든 신축이든 실행해야 할 것이다.

위반건축물 - 최종 점검차 중개사에게 요청하여 건축물대장을 점검해보니 건축물대장 첫 장에 떡하니 위반건축물이라는 기분 바쁜 낙인이 찍혀있는 경우가 있을 수 있다. 그런데 위법 내용을 차분히 살펴보면 대개 경미한 위반인 경우가 많다. 이 경우 매매계약 시 위반건축물에 대하여 잔금 때까지 매도인이 원상복구하기로 한다는 식의 특약을 달면 된다. 물론 중대한 위반인 경우는 매입을 포기해야 한다.

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