도서요약

■ 책 소개

초저금리 시대, 투자도 인생도 달라져야 한다!

지난 3월 12일, 한국은행 기준금리가 1.75%로 하향 조정되면서 유례없는 ‘초저금리 시대’를 열었다. 이는 올해 물가상승률 1.9%에도 못 미치는 수준으로, 자산을 예금에 넣을 경우 2배로 불리는 데 35년 이상 걸린다고 한다. 여기서 살아남을 생존법은 과연 무엇일까? 『거꾸로 즐기는 1%금리』는 중앙일보 경제 전문기자로 활동 중인 저자들이 다년간 축적해온 데이터와 실제 투자 사례를 바탕으로 1% 금리시대 세계경제가 도대체 어디로 가고 있는지, 심도 있게 분석하고 투자 방향을 제시한다.

이 책은 1% 금리시대를 헤쳐 나갈 투자 원칙과 실전 투자법을 소개한다. 부동산, 주식, 펀드, 연금 등 각 분야의 투자 전략과 수익률 5% 이상의 신뢰할 수 있는 금융상품을 담았다. 재테크라는 미지의 영역을 처음 접하는 이들이 당장 투자해도 좋은 상품들, 레버리지(빚)를 활용해 부동산 임대 수익률을 올리는 방법, 노후를 준비하는 이들에게 연금 5층탑을 쌓은 전략은 누구나 따라할 수 있도록 친절하게 설명되어 있다. 소액으로도 미국, 유럽, 중국 등 해외 자산에 투자할 수 있는 알짜 정보도 폭넓게 다룬다.

■ 저자
김광기
〈중앙일보〉 입사 후 25년간 거시경제·금융·증권·국제경제 분야를 커버한 경제 전문기자. 금융시장과 정책, 돈의 흐름을 심층 분석하면서 손에 잡히는 대안을 제시하는 글을 썼다. 〈중앙일보〉 편집국 부국장, 〈중앙선데이〉 경제에디터, 경제연구소 부소장을 거쳐 현재 〈중앙일보시사 미디어〉 본부장이다. 〈중앙일보〉와 〈중앙선데이〉에 경제 칼럼을 쓰고 있다. 기자가 되기 전 금융감독원에서 3년간 일했다. 서울대학교 무역학과를 졸업했다.

서명수
〈중앙경제신문〉 증권부와 〈중앙일보〉 경제부에서 금융·증권시장을 20년 넘게 출입했다. 증권사 근무경력이 있어 주식·채권 실전 투자에도 밝다. 〈이코노미스트〉 편집장을 거쳐 현재 〈중앙일보〉 심의위원 겸 재산리모델링센터 자문위원으로 일하고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴 설계와 일하는 노후에 큰 관심을 갖고 관련 글을 집필하고 있다. 성균관대학교 영문학과를 졸업했다.

김태윤
〈중앙일보〉 경제주간지 이코노미스트 차장. 15년째 경제·산업 전문기자로 일하며 경제 정책과 거시경제 및 금융, 기업 뉴스를 다루고 있다. 공정한 시장경쟁 질서와 윤리 경영에 관심이 많다. 죽기 전에 책 만권을 읽고 백권을 쓰겠다는 ‘만독백서(萬讀百書)’를 인생의 목표로 삼고 있다.

장원석
〈이코노미스트〉에서 6년째 일하고 있는 청년 기자. 정치와 경제, 역사와 철학을 아우르는 안목으로 경제 현안들을 파헤치고 대안까지 제시하는 글을 쓰려 노력한다. 취업난과 저출산 등 20~30대 청년 문제를 다룬 ‘앵그리 2030’ 시리즈를 연재 중이다. 한국외국어대학교 철학과를 졸업했다.

■ 차례
프롤로그 1% 금리시대 살아남기

1부 한국 경제, 1% 금리절벽 앞에 서다
1% 금리절벽, 5% 구름다리로 넘기
‘D의 공포’와 초저금리
자산시장의 ‘뉴노멀 붐’

2부 거대한 전환기, 초저금리 시대
초저금리 20년, 화차火車를 탄 일본
세계경제,장기 침체의 늪으로
한국 경제, 일본 따라가나

3부 저금리를 헤쳐 나갈 투자병법
불멸의 법칙‘하이 리스크, 하이 리턴’
리스크의 바다에서 살아남기
금융회사를 맹신하면 망한다

4부 5% 수익 찾는 실전 금융투자
그래도 살 길은 주식과 펀드다
해외투자로 눈을 돌려라
‘A급’ 펀드 고르는 ‘DIVERT(관점 바꾸기) 전략’

5부 부동산도 배당주처럼 투자하라
집 사서 돈 벌던 시절은 끝났다
부동산투자, 현금 흐름이 왕이다
부동산 대출 활용과 리스크 관리
수익형 부동산과 리츠가 뜬다

6부 노인과 청년, 세대별 노후 준비법
연금 5층 탑을 쌓아라
다시 한 번 일하는 노후를
자식에게 올인하지 마라
2030세대 불평 말고 준비하자

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거꾸로 즐기는 1%금리

한국 경제, 1%금리 절벽 앞에 서다
1% 금리 절벽, 5% 구름다리로 넘기
초저금리, 기회인가 위기인가

한국 경제가 금리 1%의 블랙홀로 빨려들고 있다. 은행 예금금리에 이어 한국은행 기준금리도 곧 1.75%까지 떨어질 전망이다. 금리 1% 시대는 한국 경제가 한 번도 가보지 못했던 ‘전인미답’의 길이다. 대한민국의 자본주의 역사상, 아니 단군 이래 처음이다. 초저금리는 이제 거스를 수 없는 현실이자 현상이 됐다. 은행 예금금리 1%대와 대출금리 2%대는 뉴노멀(새로운 정상)이다. 누가 빨리 이를 직시해 새로운 변화에 적응하느냐에 따라 ‘기회냐, 위기냐’의 운명이 갈리게 될 것이다.

양날의 칼, 1% 금리

1% 금리 절벽은 양날의 칼과 같다. 구름다리를 건너는 게 겁나 현 위치에서 머물다 보면 불안과 스트레스를 안고 살아야 한다. 맹수에게 잡아먹힐 수도 있다. 국가든 기업이든 가계든 모두 마찬가지다. 용기를 내야 하고 결단을 내려야 한다.

우리 주변에는 정부와 기업을 걱정하고 탓하면서도, 정작 자기 자신이 이런 난국을 헤쳐 나갈 해법에 대해선 별 생각 없는 사람이 너무 많다. 세상이 험난하고 경제가 어려워진다니 안전 희구 심리만 갈수록 확산된다. 대안을 찾아보지도 않고 은행 예금이나 보험사 저축상품에 전 재산을 쌓아놓는 사람이 적지 않다. 일부 젊은이들의 자포자기한 듯한 생활 태도는 더 큰 문제다. 월급이 얼마 안 되고, 직장도 불안정하고, 돈을 모아봐야 평생 집 한 채 사기도 힘드니, 저축이나 투자는 언감생심, 대충 쓰고 즐기며 살자는 분위기가 고개를 들고 있다. ‘희망을 버리니 오히려 행복하다’는 일본 젊은이들을 따라가는 풍이다. 그러면 안 된다. 희망을 버리지 말고 가능한 대안들을 찾아야 한다.

우리는 1% 금리 협곡을 건널 희망의 구름다리를 제시하고자 한다. 연 ‘5% 투자 수익’의 구름다리다. 충분히 가능하며 누구나 건널 수 있는 다리다. 그나마 갖고 있는 재산마저 까먹지 않겠느냐고? 물론 공짜 점심은 없다. 하지만 머리를 쓰고 품을 팔면 길은 얼마든지 열린다. 투자 밑천이 몇 푼 되지도 않는다고? 돈이 적을수록 투자의 길에 나서야 한다. 시작이 반이다. 한국에는 주식도 부동산도 마땅히 투자할 곳이 없다고? 해외로 나가면 된다. 컴퓨터 클릭 몇 번이면 미국에서 중국, 아프리카까지 못 닿을 곳이 없다. 해외투자는 이제 선택이 아닌 필수다.

저금리를 헤쳐 나갈 투자병법
불멸의 법칙 ‘하이 리스크, 하이 리턴’
바이코리아펀드의 아픈 추억

초저금리를 헤쳐 나가며 자산을 불릴 지름길은 바로 투자에 도전하는 것이다. 주식이든 채권이든 부동산이든, 국내외 자산을 망라해 예금 이자보다 높은 수익에 끊임없이 도전해야 한다. 은행 예금만 고집하는 건 먹을 물과 음식이 고갈돼가는 무인도에서 대책 없이 하늘만 쳐다보는 것이나 마찬가지다. 살 길은 하나다. 배를 띄워 바다로 나가 고기를 잡아먹고, 기운이 더 나면 먹을 게 풍부한 반대편 육지를 향해 노를 저어 가는 것이다. 위험이 뒤따르는 건 당연하다. 바다 속에는 상어 떼가 출몰하고, 언제 폭풍우가 불어닥칠지 모른다. 미리 잘 정비된 배를 골라 타고 일기예보도 수시로 체크해야 하는 이유다.

서울 서초동에 사는 최명철(55) 씨는 “1% 금리시대를 맞아 펀드 투자를 다시 해보는 게 어떠냐:”는 제안에 이맛살을 찌푸렸다. 과거 두 차례의 쓰라린 실패 경험 때문이다. 첫 실패는 지난 1999년에 겪었다. 최 씨는 현대증권이 내놓은 ‘바이코리아펀드’에 손을 댔다. 이 펀드는 단기간에 선풍적인 인기를 모았고, 웬만한 사람이면 하나씩 가입한 ‘국민펀드’였다. 바이코리아펀드는 발매 첫해에 무려 77%의 수익률을 냈다. 하지만 상승세는 거기까지였다. 바이코리아펀드는 이듬해 정보기술(IT) 거품이 붕괴되면서 9개월 만에 무려 원금의 55%를 까먹었다. IT 버블에 취해 바이코리아펀드 구매 대열에 뛰어들었던 최 씨는 겁에 질린 환매 행렬에 휩쓸려 큰 폭의 손실을 보고 펀드를 팔았다.

두 번째 시련은 2007년 해외 증권 투자 붐을 타고 등장한 ‘인사이트펀드’였다. 해외 주식에 투자하는 펀드는 뭔가 다르겠지 생각하고 가입했지만 2008년 찾아온 금융위기로 1년 만에 반 토막이 났다. 3년 동안 마음고생을 하다가 원금 회복은 가망이 없는 것 같아 역시 20% 손해를 보고 처분했다.

최 씨는 인사이트펀드를 끝으로 주식이나 펀드를 하지 않았다. 그는 3억 원의 금융자산 대부분을 은행 예금 등 저축 상품에 투자하고 있었다. 과거의 투자손실에 대한 나쁜 기억 때문에 투자상품에는 좀처럼 손이 가지 않은 것이다.

은행 예금이 안전하다고?

그러나 위험으로 말하면 저축상품도 마찬가지다. 지금 은행 예금 금리는 높아봐야 2%대 초반이다. 이미 1%대로 진입한 은행도 있다. 이마저도 이자소득세 15.4%를 뗀다. 다행이 물가 상승률(2014년 1.3%)이 낮아져 실질금리가 겨우 마이너스를 면하고 있을 따름이다. 그러나 앞으로 한국은행이 기준금리를 현 수준에서 더 내리기라도 하면 실질금리가 마이너스가 되는 건 시간문제다. 내 실질 재산이 줄어드는 것을 눈 뜨고 지켜보기 싫다면, 결국 투자의 세계로 뛰어들어 예금이자보다 높은 수익을 추구하는 수밖에 없다.

아무리 수익성이 뛰어난 투자자산이라도 단기적으론 어느 정도 가격 변동이 일어나게 마련이다. 가격 변동은 많은 이들이 투자상품을 겁내는 이유이기도 하다. 그래서 투자는 일단 내재가치가 좋은 대상을 고른 뒤 마음을 단단히 먹고, 오랜 기간을 버텨야 승부가 난다.

이에 반해 예금형 저축상품은 돈을 넣기 전부터 손익 여부가 고정돼 있다. 투자로 마음고생하기 싫다면 쥐꼬리 같은 이자에 만족하며 저축상품을 사두면 된다. 그러나 노후 준비나 자녀 교육 같은 인생의 중요 이벤트를 위한 자금을 준비하겠다는 생각은 일찌감치 접는 게 좋다. 어차피 지금은 기대수명 100세를 염두에 두고 여윳돈을 굴려야 하는 시대다. 예금이자 이상의 수익을 낼 좋은 투자자산이라면 단기 시세 변동은 신경 쓰지 않으면 그만이다.

5% 수익 찾는 실전 금융투자
그래도 살 길은 주식과 펀드다
‘예금금리+α’ 수익을 향한 여정

국내 중견기업 회사원인 우동섭(42) 씨는 요즘 고민이 많다. 열심히 벌어도 돈 모으는 게 영 시원찮기 때문이다. 자녀 둘이 한창 자랄 때라 생활비가 많이 들기도 하지만 꾸준히 저축을 해도 돈이 불어나고 있다는 생각이 안 든다. 많아야 3% 정도인 적금 금리만 받아서는 세금 떼고, 인플레이션을 감안하면 늘 제자리를 맴도는 듯하다. 재산 관리는 아내가 전담하는데 워낙 조심스러운 성격이라 적금 외에 다른 수단은 생각조차 안 한다. 3년 전 우 씨가 주식투자에 도전했다가 5,000만 원에 가까운 손해를 본 후로는 더욱 보수적으로 변했다. 일찌감치 퇴직연금과 연금보험에 가입해 노후 대비는 그럭저럭 괜찮다고 생각한다. 하지만 내 집 마련의 꿈은 요원하기만 하다. 아이들 결혼자금까지 생각해서 목돈을 좀 만들어두고 싶은데 마땅한 방법이 안 떠오른다. 곧 만기가 돌아오는 적금과 유동자금을 합하면 1억 원 정도의 여윳돈이 생긴다. 어디에 어떻게 투자하면 수익을 남길 수 있을까?

초저금리가 현실이 되면서 우 씨와 비슷한 고민을 하는 사람이 많아졌다. 결국은 선택의 문제다. 적게 벌어도 안정적으로 돈을 지킬 것이냐, 위험자산으로 갈아타서 ‘예금금리+α’의 수익을 겨냥할 것이냐. 투자자는 태도를 명확히 해야 한다. 저자가 권하는 선택은 후자다. 혹자는 경제가 장기 침체에 빠졌고 주식이든 부동산이든 수익 내기가 힘든 마당에 웬 헛소리냐 할 수 있겠다. 주식·펀드에 투자했다가 손실을 입어본 경험이 잇는 사람들은 더욱 그럴 것이다.

그럼에도 다시 생각해봐야 할 게 있다. 저성장·저금리 시대에는 안전한 것만 찾는 투자 때문에 생활이 더 쪼들릴지 모른다는 사실이다. 그러다 노후에 쓸 돈이 부족해지는 것도 똑같은 ‘위험’이다. 투자를 했다가 망하는 경우는 자산의 내재가치는 보지 않고 단기 시세만 좇거나, 금융회사 직원의 권유에 솔깃해 불나방처럼 뛰어드는 경우다.

기본적으로 현금 흐름이 창출되는 우량 자산을 대상으로, 투자 기간을 길게 설정하고, 위험 수준별로 여러 자산에 분산투자하면 얼마든지 은행 금리 이상의 수익을 올릴 수 있는 길이 있다.

아직 젊고 소득도 안정적인 우 씨의 경우 여윳돈 1억 원을 주식·펀드·파생상품 등에 투자할 생각을 하는 게 바람직하다. 가만히 있으면 생계 불안이 확정적이고, 그걸 피할 시간과 방법이 있는데 은행만 쳐다보고 있는 건 올바를 자산 관리라고 보기 어렵다. 0.1%를 아낄 방법을 찾는 데 골몰하지 말고, 0.1%라도 더 버는 쪼긍로 발상을 전환해야 한다. 이게 초저금리 시대에 어울리는 투자법이다.

주식투자, 그렇게 어렵지 않다

그래도 0.1% 아끼는 게 중요하다고? 그러면 더욱 주식이 답이다. 주식은 0.1% 아끼기 제일 좋은 투자법이다. 주식 매매차익은 모든 금융소득 중 유일하게 세금을 안 낸다. 본인이 직접 하는 것이니 운용보수를 줄 필요도 없다. 이런 게 자연스러운 절세다. 주식 투자를 좀 해보라고 하면, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 모르겠다는 사람이 있고, 막연히 두렵다는 사람도 있다. 미음부터 고쳐먹자. 주식투자는 전문가만 하는 것이 아니다. 걱정스러우면 술 한잔 먹거나 옷 한 벌 산다 싶을 만큼 적은 돈으로 시작해도 된다. 시작부터 수억 원씩 쏟아붓는 사람은 없다.

수익은 언제나 리스크와 함께 간다. 모든 금융상품에서 이 원칙은 예외 없이 적용된다. 주식은 예금에 비해 리스크가 크다. 수익의 변동성이 큰 대가다. 단, 이 리스크를 투자자 본인이 조절할 수 있다. 완벽하진 않아도 욕심을 버리면 충분히 가능하다. 3%짜리 은행금리가 불만이어서 주식 투자를 하겠다며 수익률 10%를 욕심내서는 안 된다. 목표 수익률을 5% 정도로 낮게 잡으면 리스크도 반으로 줄일 수 있다. 목표 수익률만 낮춰도 생각보다 마음 편하게 주식 투자를 할 수 있다는 뜻이다. 주식을 하면 당장 10~20%씩 벌 수 있으리라 생각하는 건 문제지만, 아예 해보지도 않고 지레 겁먹는 것도 문제다.

펀드·파생상품을 친구로 만들어라

‘난 아무래도 주식 투자는 무리’라고 생각할 수 있다. 그렇다면 투자를 잘하는 전문가에게 맡기면 된다. 그게 바로 펀드다. 그러나 아직도 한국에서 펀드는 큰 인기가 없다. 우리나라 가계 금융자산 중 현금과 예금 비중은 45.5%로 주요국 중에서 일본(53.1%) 다음으로 높다. 금융투자상품 비중은 25%로 미국(53.3%)의 절반에 못 미친다. 그중 펀드는 전체의 3%에 불과하다. 2012년 대비 오히려 0.5%포인트 줄었다. 세계 최저 수준이다.

펀드로 돈 벌기 힘들다는 말도 맞지만 의외로 큰돈 벌어주는 펀드가 꽤 있다. 덮어놓고 ‘펀드=위험’이라고 생각하지 말자. 이렇게 생각하면 진짜 돈 벌 방법이 없다. 펀드에도 가치주·배당주의 시대가 오고 있다. 시야를 넓히면 2015년에 꼭 가입해야 할 해외 펀드도 눈에 띈다.

파생상품 역시 무조건 위험한 건 아니다. 선물이나 옵션은 사실 ‘투기’에 가까운 면이 있지만 주가지수 연계형 파생상품은 코스피 등 주가지수가 한꺼번에 폭락하지 않는 한 비교적 안전하게 수익률을 높일 수 있는 방법이다. ELS(주가연계증권)·ELD(주가연계예금)·ELF(주가연계펀드) 등이 그것이다. 그중 ELS는 인기가 매우 높다. 몇 가지 원칙만 지키면 꽤 쏠쏠한 수익을 챙길 수 있어서다. ELS는 2014년 12월 불과 한 달 동안 10조 원이 넘게 추가 발행됐다. 연간 누적 발행액이 70조 원을 넘어섰으니 ‘ELS 전성시대’라 해도 과언이 아니다.

해외투자로 눈을 돌려라
코스피의 지겨운 박스권에서 탈출하기

이제 해외투자는 ‘하면 좋겠다’가 아니라 ‘해야 한다’ 쪽이다. 비가 올 땐 피하는 게 상책이다. 국내에서 길 찾기가 도저히 어렵다면, 밖에서 활로를 찾는 게 맞다. 실제로 2014년 해외 펀드에 투자한 사람들은 평균 10% 이상 수익을 올렸다. 미국·일본·인도 증시가 깃발을 날린 가운데 막판엔 중국 증시까지 상승 대열에 합류했다.

그러나 한국 증시는 아니었다. ‘지진아’. ‘왕따’ 소리를 들어야 했다. 세계경제가 다 어렵지만, 한국은 그중 희망이 없는 곳으로 낙인찍힌 듯하다. 성장을 주도해온 수출 대기업의 고전, 혁신형 중견·중소기업의 부족, 중국과 일본의 협공, 양극화 심화와 사회적 갈등의 증폭 등 악재를 나열하기 힘들 정도다. 언제부턴가 외국인들은 한국 증시를 외면하고 있다. 세계 증시가 다 오를 때 찔끔 따라 오르는 시늉을 하다, 내릴 때는 더 심하게 떨어지기 일쑤다.

지금이라도 늦지 않았으니 되도록 빨리 투자의 반경을 해외로 넓혀야 한다. 한국 경제가 돌파구를 찾는 모습을 보일 때까지는 아예 해외 비중을 높을 필요가 있다. 구체적으로 국내와 해외의 비중을 3대 7 정도로 조정해야 한다고 본다. 예전엔 해외투자에 여러 장벽이 있었지만, 지금은 국내와 해외의 경계선 자체가 무너지고 있다. 해외 주식시장에 직접투자할 수 있는 길이 열렸고, 쓸 만한 해외 펀드도 차고 넘친다. 힘들 것도 어려울 것도 없다.

해외투자도 펀드가 대세

내 돈 들고 해외로 나가는 방법은 크게 두 가지다. 일단 직접 투자가 있다. 주식이라고 직구 못할 이유가 없다. 마음만 먹으면 번듯한 미국 기업의 주주가 될 수 있다. 중국도 2014년 11월 문을 열었다.

성공한다면 득이 크다. 그러나 직접투자는 리스크가 작지 않다. 미국이든 중국이든 살 만한 종목이 많지만 개인이 매수·매도에 대한 정확한 판단을 내리기가 아무래도 어렵다. 해외투자 환경이 좋아져도 직접투자가 꺼림칙한 이유는 일단 언어의 문제 때문이다. 정보 접근성 측면에서도 국내만 못하다.

세금과 환율 역시 변수다. 해외의 경우 보통 거래수수료가 국내보다 비싼 편이다. 게다가 한국과 달리 주식 매매차익에 세금을 매긴다. 미국은 차익의 22%를 양도소득세로 낸다. 환율 역시 신경을 많이 써야 한다. 주식으로 수익을 얼마를 내든 원화가 강세면 환차손이 더 클 수도 있다. 수익 이상의 손해를 볼 수도 있다는 이야기다. 환 헷지가 가능한 펀드가 더 나을 수도 있다.

직접투자의 리스크를 줄이려면 전문가. 즉 펀드에 맡겨라. 2014년은 국내와 해외 펀드의 양극화가 극심한 한 해였다. 국내 주식형 펀드 중 지난해 연간 수익률이 가장 높았던 미래에셋가치주포커스 펀드의 연간 수익률은 27.76%다. 2~10위인 펀드의 수익률도 15~25% 수준이다. 그러나 해외 주식형 펀드 중 성적이 가장 좋았던 KB중국본토A주레버리지 펀드, 삼성중국본토레버리지 펀드 등은 1년 동안 95%가 넘는 수익률을 기록했다. 국내 주식형 1위보다 수익률이 좋은 해외 주식형 펀드가 40여 개나 된다.

부동산도 배당주처럼 투자하라
집 사서 돈 벌던 시절은 끝났다
한국의 주택 가격은 어디로?

초저금리 시대가 열리면서 가장 무섭게 지각변동이 일고 있는 게 부동산시장이다. 최근 전셋값이 치솟고, 주택 거래가 되살아나고, 수익형 부동산이 달아오르는 것 등 모두가 초저금리의 영향이다.

한국 가계의 보유 자산 중 부동산 비중은 80%에 달한다. 세계에서 가장 높은 축에 속한다. 그만큼 부동산만 바라보고 살아왔고, 앞으로도 상당 기간 그럴 수밖에 없는 처지다. 초저금리 상황을 맞아 많은 사람들이 이젠 집을 사도 괜찮은지, 드디어 집을 팔 기회가 온 것인지 설왕설래하는 것도 그런 맥락에서다.

저금리 때문에 주택시장은 진하게 웃고 울었다. 한국의 주택가격이 2001~2007년 사이에 크게 뛰었던 것은 싼 금리의 주택담보대출 덕이 컸다. 가계 부채 가운데 약 절반이 주택담보대출이며, 실제 부동산시장으로 흘러들어 주택가격을 밀어 올렸고, 지금도 떠받치고 있다. 하지만 2008년 세계 금융위기를 맞아 한국의 주택시장도 된서리를 맞았다. 2013년까지 긴 침체기가 이어졌다.

그러다 2014년 하반기부터 상황이 호전됐다. 주택시장의 회복 흐름은 2015년에도 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 주택산업연구원과 한국감정원은 수도권과 지방의 집값이 2% 정도 오를 것으로 내다봤다. 한국은행이 전망한 2015년 소비자물가 상승률(1.9%)과 거의 같은 수준이다. 이는 뒤집어 보면 물가 상승을 감안한 주택의 실질가치 상승은 없을 것이란 뜻이기도 하다. 그나마 떨어지던 게 멈추고, 거래가 살아나고 있는 게 다행이라면 다행이다. 그렇다면 앞으로도 이런 흐름이 계속되면서 상승폭을 키울 수 있을까? 많은 사람의 관심사이자 은근한 기대다. 결론부터 이야기하면 우리나라의 집값은 상승 흐름을 이어가기 힘들 것으로 보인다.

부동산투자 현금 흐름이 왕이다
주식시장 닮아가는 부동산시장

지금 한국의 부동산시장은 주식시장이 걸어온 길을 엇비슷하게 따라가고 있다고 보면 이해가 쉽다. 과거 한국의 주식투자는 성장주 위주였다. 매출과 시장점유율을 완성하게 늘리는 기업들이 주가가 크게 오르면서 투자자들을 끌어모았다. 주식 투자자들의 관심은 오로지 시세 차익이었다. 주식에서 나오는 배당은 안중에도 없었다. 시중 금리 수준으로 배당을 주는 가치주가 있어도, 성장주의 시세차익에 비해선 하찮았기 때문이다.

그러나 경제침체와 초저금리는 주식시장의 투자 판도를 뒤집어놓았다. 오죽하면 정부까지 나서서 기업들에게 배당을 늘리라고 압박하기에 이르렀을까. 주주중시 경영을 하는 기업들이 꼬박꼬박 주는 배당의 가치는 은행 이자를 앞지를 정도로 커졌다. 배당주 투자는 이제 주식시장에 새 바람을 불어넣는 활력소가 됐다.

부동산시장도 마찬가지다. 주택이며, 토지며, 상가며 시세차익을 남기기가 힘들어지자, 거기서 나오는 임대수익의 가치가 상대적으로 크게 부각됐다. 초저금리 상황은 수익형 부동산의 가치를 돋보이게 만들었다. 부동산시장이 사용가치와 임대수익 중심으로 재편되고 있는 것이다.

아파트 팔려다 월세 받는 임대업자가 되다

강효승(52) 씨는 2010년 식사동 아파트에 입주하면서 팔리지 않는 일산 아파트를 보증금 5000만 원에 월세 100만 원으로 임대를 놓았다. 받은 보증금 5000만 원을 대출금 상환에 활용해, 대출금 총액을 4억5000만 원으로 줄였다. 그러나 월세 보증금도 사금융 대출이나 다름없으니 강 씨의 빚 총액은 계속 5억 원인 셈이다. 강 씨는 대기업에 다니는 덕분에 은행 개인신용등급이 높았다. 당시 강 씨는 변동금리로 30년 만기 주택담보대출을 받을 수 있었다. 강 씨의 대출금 이자는 그동안 월 평균 130만 원(대출금리 연 평균 3.5%) 꼴이었다. 강 씨는 살던 집에서 나오는 월세 100만 원에 30만 원을 보태 은행 이자를 꾸역꾸역 내왔다. 그러다 주택 거래가 살아나면 일산 집을 팔아버릴 계획이었다.

그런데 2014년 한국은행이 기준금리를 0.5%포인트 내리면서 강 씨의 주택담보대출 금리도 연 3.0%까지 뚝 떨어졌다. 월 대출 이자는 112만 원. 월세 수입에 추가되는 대출 이자 부담이 12만 원으로 줄었다.

다시 따져 보니 3억5000만 원짜리 일산 아파트는 이제 제 값어치를 톡톡히 하고 있다는 계산이 나왔다. 5000만 원 보증금을 받았으니 3억 원의 주택가치를 임대해주고 있는 것인데, 거기서 월 100만 원(수익률 연 4%)의 현금 흐름을 뽑고 있는 셈이었다. 강 씨의 3억 원에 대한 월 은행 이자 75만 원(현재 연 3.0% 금리)을 빼면 오히려 25만 원이 남았다.

나름 실물경제 흐름에 밝은 강 씨는 2015년에 한국은행이 기준금리를 1.75%까지 더 낮출 것으로 내다본다. 그렇게 되면 강 씨가 부담하는 주택담보대출금리는 2.75%까지 떨어지고, 3억 원에 대한 월 이자 부담은 70만 원 정도로 줄어들게 된다. 받는 월세 100만 원에서 은행 이자를 제하고 남는 수익은 월 30만 원으로 늘어나는 셈이다. 물론 월세 수입이나 집값이 떨어지면 이야기는 달라진다. 강 씨가 주변 부동산업소에 문의해봤다. “최근 치솟는 전셋값과 서울의 월셋값 등을 감안할 때 조금씩 오르면 올랐지 떨어질 가능성은 크지 않다”는 답을 얻었다.

강 씨의 사례는 우리나라의 주택 등 부동산시장이 앞으로 어떻게 굴러갈지를 가늠하게 해준다. 부동산이 창출하는 월세 수입 등 현금 흐름과 시중 금리의 줄다리기에 따라 부동산 가격이 균형점을 찾아가게 될 것이란 의미다.

부동산에서 나오는 현금 수익이 그 부동산의 가격을 만드는 시대가 왔다. 과거에는 반대였다. 내가 어떤 부동산을 샀다면, 그 투자원금을 기준으로 적정 임대료를 받는 방식이 대세였다. 사실 시세차익이 컸기 때문에 임대료는 크게 신경 쓰지 않는 부동산 소유주도 많았다. 이렇게 인심 좋은(?) 주인 덕분에 싼 임대료로 부동산을 이용하는 사람이 적지 않았다. 하지만 지금은 반대다. 어떤 부동산에서 나오는 현금 수익이 먼저고, 그 크기에 따라 해당 부동산의 가격이 자리를 잡는다. 지금은 꼬리가 몸통을 흔들게 됐다는 이야기다.

앞으로 집값의 변동도 이런 방식이 될 것이다. 어떤 지역의 주택가격이 오르거나 내리는 데 있어 그 지역 주택의 월세 임대수익률 수준(정확히는 집값 대비 투자수익률)이 핵심적 변수가 될 것이다. 현재 우리나라의 주택 월세 수익률을 보면 서울 강남이 연 2~3%대, 강북 및 수도권은 4~6%대다.

‘미친 전세’는 전세 시장의 소멸 과정

전세가율의 종착역은 어디일까? 세입자 입장에선 90%를 넘어 100%에 도달해도 여전히 유리한 게 전세다. 엉뚱한 소리로 들릴지 모르지만, 집값 떨어질 걱정 없이 전세 원금을 돌려받을 수 있고, 주택 소유에 따른 세금과 수리비·감가상각 등 각종 비용을 신경 쓸 필요도 없다. 이를 감안하면 전세가율이 100%를 넘어도 이상할 게 없다. 집 주인이 돈 많고 양심적이어서 전세금을 떼일 위험만 없다면 말이다. 이래저래 현재 70%인 전세가율은 90% 정도까지 더 오를 가능성이 커 보인다.

앞으로 2~3년간 ‘미친 전세’는 더욱 기승을 부릴 것이다. 서울 강남 지역이 특히 그렇다. 노후 아파트 단지의 재건축에 따른 ‘마찰적 수요’ 때문이다. 앞으로 3년 안에 줄잡아 9만 가구가 부서져 새 아파트로 올라가게 될 것으로 부동산업계에선 보고 있다.

이렇게 미친 전세가 3년 정도 더 이어지면 전셋값과 집값이 거의 붙어 아슬아슬한 곡예를 벌일 것이다. 그 뒤로는 전세 원금을 떼일지 모른다는 불안감이 고개를 들면서 전세시장이 급속히 쪼그라드는 수순을 밟게 될 것으로 예상된다.

이를 통해 한국의 주거 형태도 선진국들처럼 자가 소유 아니면 월세로 재편되는 수순을 밟게 될 전망이다. 사람들은 집을 사서 은행 이자와 세금을 내는 게 나을지, 아니면 월세를 얻어 집주인에게 임대료를 내는 게 좋을지 주판알을 튕기는 게 일상화될 것이다. 여기서 집값이 오를 것이란 기대감은 끼어들 틈이 갈수록 좁아질 것이라고 봐야 한다. 철저히 주택의 사용가치와 자금 조달 비용 등을 따진 실용적 잣대가 중심이 된다.

KDB대우증권은 2014년 말 ‘사람보다 집이 많은 시대의 전세대란 그리고 월세 시대’라는 보고서를 통해 앞으로 강남 지역도 집값 대비 월세 수익률이 4%는 돼야 할 것이라고 봤다. 일본과 미국의 사례에 비춰 일리가 있는 분석이다. 그렇게 되려면 지금보다 월세가 오르든지, 아니면 집값이 떨어지든지 둘 중 하나여야 한다. 판단은 여러분에게 맡기겠다.

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