인문교양

싼 집 사야 부자 된다

제1장 경매, 첫잔은 쓰디썼다

무에서 유를 창조하는 경매

열심히 노력하며 살았건만 실패의 연속이었다. 경매를 공부하려고 마음먹은 것은 입시학원 운영에 실패하고 난 후다. 시간이 있으면 경매를 배워야겠다는 생각은 늘 하고 있었지만, 학원을 운영하면서 경매교육을 받으러 다니기에는 시간도 문제였지만 수강료가 너무 부담되었다. 학원을 그만두고 집에서 학생 몇 명의 과외공부를 지도했다. 그런데 돈을 모으기는커녕 하루하루 먹고 살기도 힘든 상황이었다.

마지막으로 찾은 답이 부동산 경매였지만, 부동산과 관련해 아는 지식은 그야말로 전무한 상태였다. 부동산에 입문하기 위해 경매학원에 등록하고, 서점에서 부동산 관련 서적을 뒤져 이해하기 쉬울 것 같은 책을 몇 권 골랐다. 집에 오자마자 펼쳐보니 이해하기 힘든 전문용어가 많았다. 모르는 단어가 나오면 사전을 찾아가며 밤을 새워 읽고 읽었다. 어려웠지만 한 권을 정독하고 나니 조금 이해가 됐다.

어떤 일이든 처음 접하면 어렵다. 학원에서는 강사의 말을 하나도 놓치지 않고 열심히 들었다. 교육을 받는 동안 경매에 관한 책도 여러 권 읽었다. 교육은 주 2회 2시간씩 3개월 과정이었다. 그런데 얼마 지나지 않아 이상한 말을 들었다. 학원에서 교육 중에 물건조사와 권리분석, 입찰까지 모두 자기들이 알아서 해주니 가입비 50만 원을 따로 내라는 것이었다. 교육 중에 실제로 입찰하여 수익을 남기면 교육비는 물론이고 가입비까지 확보할 수 있다는 것이다. 아무 것도 모르는 교육생으로서는 귀가 쫑긋하지 않을 수 없었다. 달콤한 사탕을 입 안에 넣어주는 것과 다를 바 없는 말이었으니 말이다.

학원에서 수업을 하면서 가입비를 내라고 하니 쉽게 이해가 가지 않았다. 강제성은 없고 원하는 교육생만 신청하라고 했지만, 가입비 50만 원으로 한번 입찰을 해주는 건지, 아니면 1년 동안인지, 그것도 아니면 평생 해주는 건지 자세한 설명이 없으니 불안한 마음에 믿음이 가지 않는 상황이었다. 다른 교육생들이 하는 것을 보기로 하고 다음으로 미루고 기다렸다. 다음날 한 교육생이 가입비를 내고 왔다. 50만 원을 내면 어떻게 해주는지 자세히 알아보았냐고 물었으나 자세한 말은 없었다고 한다.

교육생 수는 총 19명이었다. 강사는 세무서에서 근무하다 그만두고 경매를 시작한 지 15년이 되었다며 지금껏 경락받은 물건이 수백 건이 넘는다고 자랑했다. 하지만 교육이 경매에 필요한 기본교육보다 학문에 가까울 정도의 내용으로 진행되다 보니 아무것도 모르는 교육생들로서는 이해가 안 되는 부분이 너무 많았다. 실무교육이 아니라 부동산학에 가까운 교육이었다. 여하튼 우리 교육생으로서는 당연히 알아야 할 내용이므로 학문이든 실무교육이든 다 알아두는 것이 좋다고 생각했다.

애물단지가 된 경락받은 주택

손해 본 첫 경락

"사건번호 2007타경6153, 최고가매수인은 7456만 7000원을 쓴 김양섭 씨입니다."

순간 심장이 멎는 듯했다. 난생 처음 경매에 입찰했는데 1등으로 최고가매수인이 되어 주변 사람들의 부러움을 샀다. 경매팀장과 법원을 나와 식당에서 점심을 먹고는 집으로 돌아와 앞으로 들어갈 비용을 대략 계산해보았다.

* 학원의 경매입찰 대행 가입비: 50만 원

* 입찰보증금: 637만 6100원(최저입찰가의 10%)

* 농협 대출: 4900만 원(연 7.9%), 월 이자 약 33만 원

그런데 경매학원 원장은 대출금 외에 4500만 원이 더 필요하다고 했다. 경락 잔금, 세입자 인수금, 집 수리비용, 약간의 이사비용, 등기이전 법무비용 등으로 사용될 금액이라고 했다. 가입비와 월 이자를 제외하고 1억 37만 6100원이었다.

배당날짜가 잡히고 채권자들이 배당금을 받으러 법원에 모였다. 나 역시 배우는 처지라 궁금하여 배당법정으로 가보았다. 이때 임차인 강OO의 임대차계약서 뒷면에 확정일자가 날인되어 있다는 사실을 알았다. 확정일자가 없으면 800만 원을 내가 안아야 하지만, 확정일자가 있기에 800만 원을 내가 안지 않아도 됐다. 임차인 강OO은 배당금액에서 2000만 원을 찾아갔다. 그러면 학원 원장이 내게 세입자 인수금 조로 받아간 800만 원을 돌려줘야 하는데 돌려주지 않았다. 지금껏 첫 소요된 금액을 상세히 밝힌 이유는 경매학원에서 대행한 경매 입찰의 실패를 말하기 위함이다. 맡겨만 주면 2000만 원 수익을 보장하겠다는 원장의 말을 철석같이 믿었던 내가 어리석었다.

이후 경매를 대행한 학원에서는 경락받은 집을 팔아주지 못했다. 경락받고 1년 동안 집을 팔지 못해 꼬박꼬박 이자만 내야 했다. 매월 내는 이자가 부담스러워 결국 기획부동산에 의뢰해 팔았다. 매매금액은 1억 2100만 원이었다. 여기서 자기들 광고비며 수수료로 400만 원을 요구했다. 이 또한 사기를 당한 것이다. 한번 구렁텅이에 빠지니 헤어 나오질 못하고 헤맸다.

다시 계산해보자. 기획부동산에 준 수수료를 제하면 실제 매매금액은 1억 1700만 원이다. 총 지출한 금액은 1억 37만 6100원(입찰보증금 637만 6100원 + 대출금 4900만 원 + 대출금 외 4500만 원)에 가입비 50만 원과 1년 이자 약 400만 원(연 8.1%로 계산)을 더해 1억 487만 6100원이다. 매매차익금에 따른 세금은 1년 경과일 경우 50%다. 공제받을 수 있는 유익비(물건의 가치를 증가시키는 데 지출하는 비용. 건물이나 토지를 개량하는 데 드는 비용으로 세금공제의 대상이 된다) 자료를 제출하지 못하면 매매금액에서 경락금액을 뺀 것이 매매차익금이 된다. 그런데 경매학원 원장이 집 수리비용 내역과 영수증을 주지 않았다. 따라서 매매차익금은 1억 2100만 원 - 7456만 7000원 = 4643만 3000원이다. 결국 매매차익금의 50%인 2321만 6500원을 세금으로 내야 하는 형국이 되었다. 수강생을 모집해 가입비를 받고 대리입찰 해준다면서 사기를 친 것이다. 나는 두 눈 멀쩡히 뜨고 사기를 당한 셈이다.

제2장 시련이 나를 키웠다

첫발부터 나락으로 떨어지다

제적당하고 세상을 알다

사회에 첫발을 내딛으면서부터 험난한 생의 연속이었다. 대학시절 가난은 자본주의 사회가 낳은 불행한 씨앗이라 생각했다. 가난이 없는, 아니 빈부격차가 없는 사회주의 사상을 접하고부터는 사회주의 체제야말로 행복한 세상이라 떠벌이며 공부는 영 뒷전이었다.

지금도 모 정당에 몸담고 있는 선배의 권유로 불법유인물을 시민들에게 돌리다가 붙잡혀 경찰서로 연행된 것이 경찰서 출입의 시작이었다. 내가 생각하는 세상이 정말로 있을 거라고 믿고 이상한 서클에 가입한 것이 계기가 되어 경찰서를 내 집 드나들듯 하다가 결국 제적을 당했다.

학교에서 제적당한 후 책 외판원도 하고 술집 웨이터도 하면서 인생의 쓴맛을 제대로 알게 되었다. 나중에는 알고 지내던 선배의 추천으로 조그마한 회사에서 일하게 되었는데 그 무렵 자괴감에 빠졌다. 내 이상과 현실의 괴리는 날로 벌어졌고, 삶은 갈수록 궁지에 몰렸다. 어른이 되면 빨리 부자가 될 거라고 다짐했지만, 아무것도 할 수 없는, 무대를 잃어버린 배우 신세가 아닌가. 더욱 중요한 것은 내가 설 수 있는 무대가 어디에 있는지도 모르고 있다는 사실이었다. 이 회사에서 월급을 좀 더 받고 덜 받는 것이 문제가 아니라 내가 설 무대를 찾는 것이 중요했다. 당시에는 내 신세가 사막에 홀로 버려진 아이 같았다.

어려서부터 상처는 많았지만 역경을 헤쳐 나갈 수 있는 불굴의 정신력은 누구보다도 강했기에 적극적으로 행동했다. 하지만 뜻대로 되지 않고 실패의 연속이었다. 가진 것 없고 배운 것 없이 세상을 살아간다는 것이 매우 어려운 일이라는 사실을 깨닫기까지 그리 오래 걸리지 않았다.

제3장 늦은 부자의 길

불평불만부터 떨쳐라

부정적인 생각을 떨쳐내다

사춘기를 지나면서 세상을 비관적으로만 생각하고 불공평하다, 잘못됐다는 불평불만을 입에 달고 다니던 내가 한심하고 가련하기만 하던 과거의 비참함을 허심탄회하게 털어버린 것은 정말 다행스러운 일이다.

우리는 황금만능주의 시대에 사는 만큼 돈에 대한 집착과 출세에 대한 집념을 누구나 강하게 가지고 있다. 인생을 살면서 돈과 출세를 지상 최대의 목표로 세우고 살아가는 사람들이 많다. 나 역시 출세를 위해 돈을 벌어야 한다는 생각을 수천, 번 아니 수만 번도 더했다. 그렇지만 번번이 행동으로 옮기기 전에 주저앉곤 했다. 돈이 있어야 돈을 번다는 것도 부정적인 생각이다. 최소한의 자본이라도 있어야 돈을 벌 수 있을 텐데. 하고 부정적인 생각만 할 뿐 무능력하기 짝이 없었다.

돈 있고 배경 좋고 운까지 따른다면 성공은 누구나 할 수 있는 일이다. 그런데 자본주의 사회는 돈과 배경과 운 없이도 성공하고 돈을 벌 수 있는 사회다. 이 사실을 빨리 깨우치는 사람일수록 성공으로 가는 지름길을 빨리 발견하고 그 길을 걸을 수 있다.

나약하고 무기력했던 나에게도 서광이 비치기 시작했다. 돈 없이도 배경 없이도 운 없이도 돈을 벌 수 있다는 사실을 깨닫기까지 많은 세월이 흘렀다. 좀 더 빨리 이런 것을 가르쳐주는 사람이 있었거나 알 수 있는 방법이 있었다면, 나 역시 더 빨리 부자가 될 수 있었을 것이다. 그러나 더 늦지 않은 나이에 스스로 깨우치게 된 것만 하더라도 얼마나 다행한 일인가! 늦었다고 생각할 때가 빠른 것이 아닌가?

제4장 부자가 되는 조건

경매, 세테크를 잘해야 돈 번다

경매 첫걸음, 전문용어부터 알자

법원경매에 투자해 재테크하기가 어려운 실정이다. 난해한 경매 용어와 물건분석, 더욱 어려운 권리분석과 등기부등본 보는 법 등 때문이다. 주요 경매 용어와 주의해야 할 사항들을 잠시 살펴보자.

∎경매에는 강제경매와 임의경매가 있는데, 입찰만 한다면 굳이 구별할 필요가 없다. 입찰, 낙찰, 유찰의 차이는 알아야 한다.

∎ 경매를 시작하다는 등기가 경매기입등기다.

∎ 경매개시결정은 집행법원이 내린다.

∎ 경매결정기일은 법원이 직권으로 정한다.

∎ 매각물건명세서는 권리관계를 확인하기 위해 반드시 알아야 한다. 경매의 성패를 좌우하는 권리분석에 필요하다.

∎ 모든 권리는 소재주의와 인수주의 원칙에 따른다.

∎ 대항력은 입주와 확정일자를 받은 다음날부터 발생한다.

∎ 가등기를 우습게 봐서는 안 된다.

∎ 소유권이전청구가등기가 있다.

∎ 토지별도등기가 있으면 일단 조심해야 한다. 우리나라 건물은 토지와 건물을 별도로 취급하기 때문이다.

∎ 입찰보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출한다.

∎ 재경매 사건은 각별히 주의해야 한다.

∎ 매각불(허)가 결정이 나오는 이유를 잘 알아두어야 한다.

∎ 공탁은 채무자를 보호하기 위한 제도다.

∎ 감정평가액을 믿어서는 안 된다.

∎ 취하, 변경, 연기, 기각, 각하의 차이를 알아두자.

∎ 대위변제의 가능성이 있는지를 검토해야 한다.

∎ 공유자우선매수청구권이 있다.

∎ 농지를 취득하려면 농지취득자격증명원이 필요하다.

∎ 법정지상권의 범위와 처분 조건을 알아두자.

∎ 예고등기 물건은 일단 피하는 것이 좋다.

∎ 유치권이 있는 물건은 확실히 알지 못하면 피하자.

∎ 분묘기지권이 있는지도 잘 파악해야 한다.

∎ 처분금지가처분 물건도 잘 파악하자.

∎ 말소가 안 되는 가압류가 있다.

∎ 배당은 권리순서에 따른다.

∎ 인도명령신청 전에 절차를 알아두자.

∎ 명도소송까지 안 가도록 긴장을 늦추지 말자.

자기에게 맞는 투자 스타일을 찾자

부동산을 취득하고 매매하는 과정에는 수없이 많은 방법이 있다. 적은 돈으로 입찰할 수 있는 물건도 있다. 거주 개념의 부동산은 일단 최소한 몇 백만 원 이상이 되어야 입찰에 임할 수 있다. 돈 없이 법원경매에 입찰하는 것도 쉬운 일은 아니다. 먼저 입찰금액이 있어야 하고, 경락받고 1개월 이내에 나머지 경락금을 납부할 자금이 있어야 한다. 이때 각 금융기관마다 다를 수는 있지만 제1금융권에서는 경락금액의 60%까지 대출을 해주고, 제2금융권은 70~80%까지 대출이 가능하다. 대출을 받고 나면 매월 이자가 들어가야 하고, 기본적인 생활은 해야 하기 때문에 꾸준한 소득이 있어야 한다.

적은 돈으로 경매를 해 수억을 벌었다고 자랑하는 책들이 많다. 나는 둔해서인지 멍청해서인지는 모르겠으나, 돈 없이 경매를 하여 많은 돈을 벌기는 어렵다고 생각한다. 물론 아주 적은 돈으로도 경매를 할 수는 있다. 인적이 드문 시골 전답의 입찰가가 20~30% 대로 떨어진 경우 아주 싸게 경락받을 수도 있다. 하지만 이러한 물건은 경락받고 수년을 기다려도 매도하기 어려울 것이다. 경매를 잘 모르는 사람이 경락받을 수 있도록 남아 있는 것은 대부분 가치가 없는 것들이라고 봐도 무방하다. 좋은 물건이라면 경매에 뛰고 나는 고수들이 그렇게 내려가도록 둘 리가 없다. 산 좋고 물 좋은 위치의 땅이라면 경매에 나오기 전에 어떤 식으로든 매도가 되었을 것이다. 설사 적은 돈으로 저렴한 가격에 경락받았다 하더라도 빠른 시일에 매도할 수 없다면 돈이 묶일 수밖에 없다.

한 집안의 가장이라면 가정살림도 책임져야 하니 경매에만 몰두하기 힘든 것도 사실이다. 자신이 하고 있는 일이 있을 때 경매도 가능하다. 어느 정도 자신의 기반이 완성될 때까지는 일과 경매를 병행해야 한다. 돈 없이 경매한다는 것은 아주 어려운 일이다. 경매를 하기 위해서라도 종자돈부터 만들어야 한다. 자신의 일에 충실하면서 여유를 가지고 경매를 해야 좋은 결과를 가져올 수 있다.

제5장 머니 파이프라인을 만들자

단돈 10원도 들이지 않고 아파트 매수

경매보다 효과적인 일반 매수, 소형아파트에 주목

돈이 없을 때는 일반매수가 더 효과적이다. 경매는 일정액의 돈이 있어야 한다. 적어도 최저입찰가의 10%인 입찰보증금이라도 있어야 입찰이 가능하기 때문이다.

2011년 1월, 나는 단돈 10원도 들이지 않고 아파트를 한 채 매수했다. 2년 전, 분양가상한제 때문에 아파트 건설업체들이 밀어내기 식으로 중, 대형 아파트만 짓고 있었다. 소형아파트 품귀현상이 일 것이 분명해 보였다. 특히 부산은 중, 대형 아파트는 미분양이 증가하고 있었지만 소형아파트는 부족했다. 민간업체가 분양하는 20평 이하의 아파트는 없었다. 그래서 주공이 건설한 아파트를 집중적으로 찾아서 공단지역이 있고 지하철 역세권에서 조금 떨어지더라도 저평가된 아파트만 매수하기로 했다. 매매가 대비 전세가가 70% 이상 되는 아파트를 찾아야 자기자본 없이 매수가 가능하다.

근처 부동산중개소를 자주 드나들고 소장과 가까이 알고 지내면서 좋은 물건을 소개해달라고 부탁했다. 첫 번째 물건이 포착되었다. 미혼인 여자 혼자 거주하면서 입주할 때 내부를 수리해 깨끗했다. 소장 말로는 수리비용을 감안해 5400만 원에 내놓았단다. 전세금으로 4000만 원은 충분히 받을 수 있다는 말도 덧붙였다. 100만 원 깎아 5300만 원에 매수하기로 하고 계약금으로 100만 원을 송금했다. 문제는 대출을 매매가의 60% 이상으로 많이 받으면 전세 놓기가 어렵다는 점이다. 또 제1금융권에서는 대출이 제한된다. 제2금융권에 대출을 알아보니 연 6.1%에 3200만 원까지 나온다고 했다.

5300만 원에 매수했을 때 취, 등록세 2.3%, 부동산중개료 0.5%, 등기 이전 법무비용 등을 더하니 (약 3백 만 원 정도) 총 매수 금액은 5600만 원이 되었다. 무가지 신문에 반전세로 놓는다고 광고하기로 마음먹고 매수를 성사시켰다. 그런데 광고를 내기는커녕 매매계약서의 잉크도 마르기 전에 반전세 계약자가 나타났다고 소장에게서 연락이 왔다. 결국 400만 원으로 아파트를 샀다. 3200만 원에 연 6.1%면 매월 납입해야 할 이자가 16만 2700원이다. 월 20만 원을 받으면 이자를 받고도 남는다. 이런 방법으로 소형 아파트를 매수한다면 취, 등록세 정도만 있으면 일반매수로 매수할 수 있다. 수월하게 매수할 수도 있고, 깨끗한 집을 선택해 매수할 수도 있다.

나는 부산시 북구에서 소형아파트를 한 채에 평균 200~300만 원으로 일곱 채를 샀다. 매수할 당시 평균 매수가는 5200만 원이었다. 거의 2년이 되어가는 지금은 아파트 한 채 가격이 9500~1억 원 정도 한다. 한 채에 평균 200만 원을 투자해 최소 4000만 원의 차익을 남겼으니 20배나 먹은 셈이다. 좋은 기회는 혼자 독차지하는 것이 아니기에 주변 사람들에게도 투자를 권유했고, 엄청난 수익을 올린 이들도 있다. 짚신도 짝이 있다고 아무리 낡고 하찮은 집이라도 임자가 있는 법이다. 아무리 한 채만 사두라고 설득해도 말을 듣지 않는 사람들을 보면 안타까운 심정이다. 주식은 실패하면 깡통을 차지만 아파트는 실패해도 물건이 남아있기에 깡통은 차지 않는다.

부산 북구는 나의 제국을 건설하는 첫 번째 지역이었다. 머니 파이프라인은 빠른 시간에 최대한 많이 만들어야 한다. 소형아파트는 많이 가질수록 좋다. 소형아파트 100채를 소유했다면 나중에 반인 50채를 매도해 나머지 50채의 융자금을 갚고 한 채에 월세 40만 원만 받으면 월 2000만 원이 고스란히 수중으로 들어온다. 이것이 바로 머니 파이프라인을 구축하는 방법이다.

무일푼에서 3년 만에 17채 보유

소형아파트 매입은 노후대책의 일환이다. 나의 제국을 빨리 건설하기 위해서는 빨리 많이 매입하면 좋겠지만 1년에 한두 채씩만 매입해도 된다. 자기자본을 들이지 않고 아파트를 매수하여 머니 파이프라인을 최대한 많이 만들어야 한다. 나는 2~3년 사이에 나의 제국을 건설하기 위해 아파트와 다세대주택(빌라)을 17채 수집했다. 내 나이 지금 53세다. 땅은 자연 녹지 중 계획녹지 5필지를 소유하고 있다. 땅도 세분화되어 자연녹지도 보전녹지, 생산녹지, 계획녹지로 나눈다. 당장 개발이 가능한 것은 계획녹지다.

큰 부자는 아니지만 늦게 깨우쳐 큰 부자가 되기 위해 무던히 노력하고 있다. 나 역시 늦었다고 포기하고 시작하지 않았더라면 아무것도 얻은 것이 없었을 것이다. 누구에게나 길은 있다. 그 길을 빨리 찾느냐 늦게 찾느냐의 문제다.

살아오면서 시련과 고통이 많았다. 무엇을 어떻게 해야 할지 몰라 눈앞이 캄캄한 때도 한 두 번이 아니었다. 그럴 때마다 자신을 원망하며 밤새도록 잠 못 이루고 가족 몰래 눈물로 지내온 시간들이 얼마나 많은지 모른다. 이 책을 읽는 독자 대다수가 희망을 끈을 잡기 위해 읽고 있으리라 본다. 늦었다고 후회하거나 자책하지 말고 하루라도 빨리 도전한다면 기회를 포착할 수 있을 것이다. 용기와 신념을 가지고 도전해보라. 그러면 반드시 이루리라.

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