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땅 폭등 시대 반드시 온다

1장 땅의 기초

토지 투자의 4가지 조건

토지 투자를 함에 있어 중요시할 요소는 많지만, 그중에서도 가장 중요한 건 자세이다. 투자하기 전에 자신에 맞는 투자가 이루어져야 한다. 자격 조건에 들지도 않으면서 투자하겠다는 것은 스스로 낭떠러지에 떨어지겠다는 다짐과 다르지 않다. 다음의 4가지 조건을 생각하면서 땅 매입전선에 나서기를 바란다.

① 여유 자금으로 소액 투자하기

쌈짓돈으로 투자하면 좋겠다. 대출은 갚을 능력이 안 된다면 절대 금물이다. 소액 투자는 리스크를 최소화하기 위한 노력이다. 이를테면, 이쑤시개로 맞는 충격보다 야구방망이로 맞는 충격은 크고 많이 다르지 않겠는가. 이는 또 부동산의 특징 중 하나인 불가역성을 줄이기 위한 노력이기도 하다. 소액 투기란 말도 없지 않은가. 소액 투자는 이래저래 장점이 많다. 투자액은 재산액의 1/3 내지 1/4 수준이 적정선이다.

② 여유 시간을 가지고 움직이기

급한 성격에, 기다리기 싫어하고 끈기 없는 사람은 잠시 생각해 보자. 땅 투자는 이래저래 여유가 생명이다. 살 때도 여유가 필요하고, 팔 때도 여유가 필요하기 때문이다. 땅을 살 때 일주일을 알아본 사람과 한 달을 알아본 사람의 차이는 차후에 나타난다. 매도할 때도 마찬가지다. 급매물로 급하게 내놓고 판다면 제 값을 받기가 힘들다. 팔 때는 살 때보다 더 오랜 시간을 요한다. 그래야 원하는 금액을 손에 쥘 수 있다. 이런 뼈를 깎는 노력을 하는 이유는 최소비용으로 최대효과를 노리기 위함이다.

장고 끝에 악수(惡手) 대신 호수(好手)를 둘 수 있는 게 땅 투자이다. 끈기와 인내력이 있는 자에겐 언젠가 행운의 여신이 나타난다.

땅은 골동품이요, 와인이며 문화재와 같다. 이들은 모두 오랜 세월을 필요로 한다는 공통점이 있다. 세월이 약이자 돈이다. 역사가 깊을수록 그 가치는 큰 법이다. 땅 투자 기간 또한 멀리 내다보는 편이 낫다. 보통 5년 이상을 내다본다. 지방선거(5년), 국회의원선거(4년), 대통령선거(5년)가 있기 때문에 5년을 기준으로 삼는 것이다. 그리고 5년 또는 10년을 기준으로 국토이용변경을 하면서 땅의 신분, 즉 용도가 변환되는 업그레이드 기회를 포착한다.

땅 투자는 나이로 기준을 정하는 게 원칙이다. 20대는 20년을 기다려라. 소액으로 투자해야 하기 때문에, 전남 등 오지를 잡아야 하기 때문이다. 40대는 10년을 기다려라. 50대는 5년을 기다려라. 여윳돈이 있을 나이니까. 60대 이상은 100% 실수요 목적으로 들어가는 게 좋겠다. 건부지 혹은 전원주택 부지 구입 자금이 충분히 있을 나이다.

③ 물건지 체크하기

개발 유무를 따지자. 시청이나 군청, 읍면사무소를 직접 방문해 구입할 땅의 토지이용에 관한 사항을 꼼꼼히 챙긴 다음, 거시적 잠재력이 있는 개발 현황도 알아본다. 사람들은 보통 관청 방문을 등한시하거나 꺼리는데, 이런 자세는 좋지 않다. 자유민주주의 국가에서 주인은 국가가 아닌 국민이요, 지방자치시대와 지방분권화 시대에 사는 지방자치제도 국가의 주인은 주민, 범민이다. 거기에서 근무하는 공무원은 머슴이다. 내가 낸 혈세로 월급을 받고 사는 사람들이다. 내가 관청의 주인이므로 스스럼없이 궁금한 사항을 자세히 물어볼 권한이 충분히 있다. 공무원은 거기에 따라 해당사항을 알려줄 의무가 있는 법이다.

단, 전화 문의는 사절이다. 공무에 바쁜 공무원이라면 짜증부터 낼 것이다. 전화 문의로 인해 개발현황이 와전되는 경우도 왕왕 일어나므로 조심해야 한다.

부지런히 관청을 방문해 공무원과 친분을 쌓자. 우선 안면을 터라. 적극적으로 만나 흉금 없이 지니되 단돈 10원 하나라도 거래하면 안 된다. 일단의 목표는 개발과 관련 있는 공무원의 명함을 받는 일이다. 공무원들은 웬만해선 자신의 명함을 주지 않는다. 하지만 자신에게 득이 되는 사람이나 자신이 속한 지자체를 칭찬하는 사람에게는 명함을 준다. 그러니 그와 만나서 지역 발전을 놓고 토론하라. 시장이나 군수를 칭찬하면 공무원들 얼굴에 웃음이 가득 차 아주 친절하게 지역개발사항을 알려주고 더불어 이메일로 충분한 자료를 주는 경우도 꽤 있다.

공무원을 만났을 때는 처음부터 토지이용에 관한 이야기나 개발현황을 구체적으로 질문하기보다는, 지자체 홍보 영상물 등을 통해 대형 개발 사업을 경청하는 편이 낫다. 지자체의 큰 개발사항을 듣다가 내가 살 땅 주위 이야기로 유도하며 압축해 들어가면 아주 자연스럽게 토지 이용과 개발현황 정보를 습득할 수 있다. 낙후지역일수록 지자체는 개발에 목이 말라 상세한 개발정보를 알려주게 돼 있다.

이참에 공무원 한두 명 정도는 알아두자. 정실주의(情實主義, 인사권자와의 개인적 신임이나 친소 관계를 임용 기준으로 하는 인사 제도)자이면 더욱 좋겠다. 여러 면에서 참 유리하다. 부동산업자 100명을 알고 지내는 것보다 똘똘한 정실주의 공무원 한 명 알고 지내는 것이 훨씬 유리하다.

④ 시세 파악하기

물건지 인근과 동떨어진 곳을 몸이 지칠 정도로 알아보라. 샅샅이 뒤져 다녀보고 시세 파악을 하라는 것이다. 동네이장, 유지(터줏대감), 주민(농부)도 참고로 활용하라. 그러고 나서 평균 시세를 알아보고 투자하면 좋다.

* 땅과 친해지는 방법

∎부동산 책을 보고 공부하기

∎각종 부동산 세미나에 참여하기

∎신문 부동산면을 스크랩하기

∎노트정리 및 부계부(부동산과 관련하여 일기식으로 기록한 가계부) 쓰기

이제 노트에 땅의 장점 50가지를 적어 보자. 그 후 단점 50가지도 적어 보자. 아마 단점보다 장점이 더 많을 것이다. 땅의 맹점은 각종 개발의 영향력으로 인해 곧 장점이 될 것이기 때문이다. 땅과 아주 가까워지고 친해지려면, 땅값 상승 요인을 열심히 열정적인 정신을 가지고 기록하라. 대충이 아니라 아주 확실히!

땅값 상승 요인은 셀 수 없을 정도로 많다. 새로운 개발에 관한 프로젝트가 생산에 재생산을 거듭하는 시대이니까. 그리고 땅값 폭등 사례를 통해 땅값 폭등 요인을 찾아내라. 땅값 상승 요인을 잘 이해했다면 매입 전선에 나서라.

2장 땅의 마력과 매력은 폭등이다

부동산이 꼭 오르는 이유

부동산 폭락설도 난무하고 있지만, 그건 소망일 뿐이다. 폭락은 순전히 희망사항이다. 부동산은 오를 수밖에 없다. 호가 위주의 부동산 시장은 그 누구도 못 말린다. 부동산 상승을 주도하는 건 지방자치제도로 생긴 개발계획이다.

매도자가 일방적으로 정하는 가격 또한 부동산이 상승 기류를 타게 만든다. 매도자는 매수자에게 물건을 팔기 위해 온갖 수단과 방법을 다 동원해 최고 수익률을 목표로 흥정한다. 여기에 중개사가 끼어들어 가격에 동력을 가동시킨다. 부동산은 공산품이 아니기 때문에 정해진 가격이 없다. 매도자 마음이다. 내가 받고자 하는 가격이 가격인 것이다. 이 역시 나라님도 못 말린다.

부동산 가격의 상하 폭은 거래선에서 분석해야 옳다. 매도인과 매수인, 중개인들의 거래선 말이다. 매도인은 자신이 받고자 하는 목표액이 있다. 매수인 역시 자신이 원하는 매수 액수가 있기 마련이다. 중개인도 자신이 거래를 성사시켜 얼마를 벌어들여야겠다고 작정한 수치가 분명 있을 것이다. 매도인의 작은 행동과 중개인의 큰 액션에 따라 부동산은 오른다. 매수인은 매도인과 중개인의 합작품을 매입하는 것이다.

언론에서 아파트가 반 토막이 났다고 호들갑을 떨어 그곳에 가본 적이 있었다. 헌데 부동산 업소에 가서 괜히 반 욕설만 들었다. 관계자들은 미친 사람 아니야? 하고 눈으로 말하고 있었고 반 토막 아파트는 눈을 씻고 찾아봐도 보이지 않았다. 분명 언론에서는 아파트 거래선을 탁상공론식으로 정해 기사를 쓴 것이리라. 그렇지 않으면, 반 토막 아파트가 매물로 나와 있어야 하는 것 아닌가. 그래 그곳의 공인중개사들은 반 토막 신문기사에 열이 받아 신문 불매 운동을 했다. 그런데 이미 일간지에 일제히 반 토막 소식이 실린 걸 어쩌겠는가. 반 토막 아파트라면, 10억 원짜리는 5억 원으로 가격을 내려야 하는데, 그 가격에 내놓겠다는 매도인은 없었다. 5억 원으로 반 토막 난 물건을 보유 중인 중개인도 물론 없었다.

부동산은 값이 안 떨어지는 물건이다. 땅도 매한가지이다. 땅의 경우, 각종 도시 개발로 인해 급등 추세이다. 예컨대, 비교적 오지라 불리던 영암이나 해남 등지에도 기업도시 건설 이야기에 땅값 거품이 든 상태이고, 음성군과 같은 비인기 지역도 혁신도시 이야기가 나돌면서 땅값에 불을 댕겼다. 개발이 더디 진행된다는 배드 뉴스에 아랑곳 않고 거품이 들어가고 있다.

이뿐인가. 각종 산업단지 개발과 오지 특별개발 계획도 땅값을 올리는 역할을 하고 있다. 언론에서 전하는, 땅값이 전국적으로 떨어졌다는 소식도 가당치 않다. 이는 국지적인 현상일 뿐이다. 지방 오지의 경우, 떨어질 지가 폭도 없다. 오지 지주들이 가만히 있겠는가. 가뜩이나 미개발 오지인데, 벼룩의 간을 빼먹어라! 하고 나올 것이다. 절대 떨어진 가격에 내놓지는 않을 터이다.

아파트가 미분양되면서 일시적으로 불었던 후폭풍 현상을 땅값 하락이라는 표현으로 나타낼 수는 있다. 아파트 값이 떨어지면 당연히 땅값은 떨어지지만, 땅값 주도는 역시 수도권에서 한다. 수도권의 일시적 소강상태를 보고 지가 동향을 이야기할 수는 없는 노릇이다.

부동산, 특히 땅이 오르는 큰 이유

한마디로, 약속이 많아서다. 부동산 법률도 약속이라지만, 그런 차원의 약속은 융통성과 거리가 멀다. 그래서 그 약속은 부동산 가격을 올리고 내리는 데 별 영향을 주지 않는다.

이제 법률 외의 약속에 대해 언급할까 한다. 국가와 국민, 지역과 주민 간의 약속이 남발하고 있다. 발전적인 개발 약속이 태반 이상이다. 인간은 여러 개발 약속에서 희망을 끄집어내려 애쓴다. 약속은 기대이다. 기대 안에 땅의 미래 크기가 들어 있다. 기대가 크다면 폭등 현상은 여지없이 일어날 것이다.

모든 지자체는 서울을 모델로 삼아 서울과 같은 발전을 꿈꾼다. 서울은 모든 지자체의 발전 모델이다. 그 꿈이 이루어진다면 서울의 인구 밀도는 확연히 줄어들 수 있을 것이다.

어느 지자체건 전국 최고를 목표로 개발 사업을 펼친다. 서울은 더 나은 서울을 꿈꾼다. 1등 지자체는 2등 지자체를 싫어한다. 1등만이 정상적인 모양새라는 것이다. 이런 이유 때문에 부동산은 조용히, 또는 우악스럽게 오른다.

3장 땅 고유의 특질이 폭등을 만든다

우리나라 부동산의 특징 및 파급효과

우리나라는 부동산 선진국인 네덜란드나 덴마크와 비교하면 아직까지 부동산 후진국 굴레에서 벗어나지 못하고 있다. 하지만 한국은 부동산 선진국으로 도약해 나갈 잠재력이 충분히 있다.

우리나라 부동산의 특징은 다음과 같으니 그 틈새를 노려봄 직도 하다. 특징을 파고들면 허점이 보이는 법이다. 여러 손바닥을 총동원한들 드넓은 하늘을 어이 가릴 수 있으랴.

① 우리나라 부동산은 부동산 법(공법, 공시법 등)과 급행료 + 정실주의에 움직인다.

이를 잘 활용하면 최고의 수익을 발생시킬 수 있다. 편법 = 융통성

예) 대기업치고 건설사를 계열사로 가지고 있지 않은 경우는 거의 드물다. 건설사는 내 집 마련이 소원인 무주택자들을 위해 아파트를 짓겠다는 강한 대의명분을 내세운다. 정경유착의 연유이기도 한 대기업 건설사는 불황을 모른다. 그들은 부동산이 돈이 되는 이유를 잘 안다.

② 미개발지가 많다

건설사는 아파트를 우선적으로 공급하여 이를 수익 사업으로 이용한다. 맹지를 택지화해 미개발지를 개발하는 일등공신 역할을 톡톡히 한다. 맹지에다 아파트를 지을 수는 없으니 말이다. 아파트뿐만 아니라 위락단지 조성도 힘쓴다. 단, 위락단지 등 관광지 조성은 비브랜드 건설사가 우선적으로 개발에 앞장선다. 이때 개발사가 양분되는 현상을 볼 수 있다. 대기업 건설사는 서울과 수도권에 집중 분양하고, 중견건설사 또는 힘이 없는 건설사는 지방에다 아파트를 공급해 미분양에 허덕인다.

부동산의 생명줄은 브랜드라는 사실을 잘 알아야 한다. 수도권은 규제가 심하지만 이곳을 집중적으로 찾는 이가 느는 이유는 브랜드 파워 때문이다.

③ 규제의 강도에 따라 개발이 가능하다

용적률과 건폐율에 차이가 있을 뿐 실수요활용에 초점을 맞춘다면 지자체에서는 개발을 대환영하는 입장이다. 지자체에서 하는 일이 개발이니 말이다. 여주 수변구역의 경우, 남한강이 보이는 곳에 2층짜리 전원주택을 지을 수 있고, 수질보전특별대책지역이 운집한 양평도 1권역과 2권역에 따라 허가사항이 변동한다. 상대적이고 변동성이 있다. 경기 광주는 전원주택 붐이 일면서 급작스럽게 농업보호구역이 관리지역으로 세분화되면서 4층짜리 빌라촌이 형성되고 있다. 꾸준한 새 촌락 형성 덕에 지가 상승이 거세다.

이만큼 부동산은 불가능을 가능으로 바꾸어 놓는다. 연구하고 모색하면 답이 나온다. 부동산에 정답은 없다지만, 내가 찾으면 그게 바로 답인 것이다. 몸에 옷을 맞출 건지, 옷에 몸을 맞출 건지는 본인 몫, 순간의 선택이다. 그 순간을 위해 부동산에 많은 노력을 쏟는 것이다.

④ 상투가 없다

부동산 가격이 아무리 높다 한들 하늘 아래 뫼이로다란 말이 있을 정도로, 부동산에 상투는 없다. 이를 방증하는 자료가 있다. 부동산 공법상 최고의 부동산인 중심상업지역의 서울 명동(충무로)은 2~3년 사이 3.3m²당 1억 원 이상이 올라 2억 원 이상 호가한다. 결국, 중심상업지역에도 상투가 없고 여전히 잠재력이 남아 있다는 의미다. 우리나라 부동산은 모두 잠재력이 있다고 보면 틀림없겠다.

그 잠재력 때문에 부동산 경기가 얼어붙었다는 소식에도 사람들이 투자를 강행하는 것이다. 잠재력을 잠자는 재력 쯤으로 여기나 보다. 더 나아가 잠에서, 침묵에서 깨어나길 간절히 바라는 것이리라.

부동산은 죽지 않았다. 아니, 죽지 않는다. 잠만 잘 뿐이다. 잠자고 있는 모습(소강상태)을 보고 죽었다고 표현하는 사람들은 아주 무책임한 발언을 한 것이리라. 특히 대폭락 운운하는 사람들, 말조심해야 한다!

⑤ 공산품이 아니다

이것이 부동산이 돈이 되는 이유이다. 한국 소비자원에서도 부동산 가격은 보호하지 못한다. 공산품이 아니라 살인적인 폭리에 희생당하고도 울며 겨자 먹어야 하는 현실이 안타까울 따름이다. 그래서 살 때 잘 사야 한다. 법원에 가 봐야 투자자도 일부 책임을 물게 되어 있어 논란의 여지가 많다. 투자할 때 왜 잘 알아보지 않았냐는 취지의 판례가 나온다. 부동산이 잘못되어 법원에 간들 별 소용이 없는 것이다. 오히려 소송을 건 사람이 정신적인 피해가 더 크다. 부동산에 문제가 생기면 가해자와 피해자 모두 각기 절반의 책임을 지게 되어 있다. 부동산 거래는 혼자 하는 게 아니오, 손뼉도 마주쳐야 소리가 나는 법이므로.

⑥ 호가 위주가 전례화되어 있다

지금까지, 아니 계속해서 부동산은 호가 위주로 거래될 것이다. 호가는 찰나적이지만 어느 정도 현장에 익숙해지면 시가로 변질되어 가격 상승에 동력을 불어 넣고 자신의 자리에 가 앉는다. 아주 태연히 말이다. 이것은 다 사람이 한 일이다. 내 부동산이 오르고 있는데 제동 걸 사람은 없는 것이다.

다혈질 성격의 호가에 비해 시가는 차분하다. 고정적이고 지속적이라 질긴 생명력을 유지한다. 물론 부동산 주인에 의해 말이다. 호가는 거품인데 우리나라 부동산은 호가 위주의 부동산시장을 유지하고 있다. 외풍으로 생긴 틈새 탓에 매도자가 일방적으로 가격을 정함으로써 거래량 감소로 이어지는 것이다. 결국, 부동산 시장을 얼어붙게 만든 이도 사람이다. 자업자득이니 불평과 불만 따위는 하지 말아야 한다.

⑦ 언론에서 강조하는 소강상태는 소강상태가 아니다

부동산 정보를 언론을 통해 얻고 있는 범민들은 언론에 의해 상투 잡는 경우가 많다. 언론에서 오른다, 내린다고 언급한 곳을 가 보라. 오르고 있다는 곳은 사람이 뜸한 반면, 내리고 있다는 곳은 사람들로 북적인다. 겨울에 에어컨을 구입하면 아주 저렴할 것이고, 여름에 밍크코트를 사면 파격적인 할인가에 살 수 있다는 상식을 모르는 범민들이 불쌍하기까지 하다. 그런 생각할 겨를이나 여유가 없는 것이다.

언론에서 부동산 가격이 떨어지고 있다고 언급한 곳은 이미 오르고 있는 중이라 여겨라. 그곳에는 어중이떠중이들이 다 몰려 가격흥정에 불을 붙이고는 가격의 일생을 마감시킨다. 매도자는 바삐 물건을 거둬들인다. 반면, 언론에서 오르고 있다는 곳은 어떨까. 지레 겁먹고 사람들이 기피한다. 그러면서 가격은 떨어질 기미를 보인다. 부동산 투자, 상식선을 파괴하면 좋은 일이 생길 확률이 높다.

* 매수자는 결자해지의 마음으로, 매도자나 업자는 역지사지의 마음으로 부동산을 움직여야 부동산이 투명해질 수 있다.

4장 숨은 땅의 잠재력도 폭등이다

땅 투자는 젊을 때부터 준비하라

땅 투자의 준비는 어릴수록 유리하다. 준비기간이 길수록 철저한 투자가 될 터이다. 급하면 유리하지 않다. 땅 투자는 20대부터 하라. 20대부터 준비해야 하는 충분한 이유가 있다.

소액으로 가능하다

일례로, 전남 완도에 평당 25,000원을 주고 50평을 10여 명의 친구와 함께(총 600여 평의 땅을) 지분형식으로 투자한 20대도 목격되는 게 현실이다. 이들은 어느 정도 시간이 지나, 각자의 동의를 얻어 개별등기를 하겠다는 계획도 세웠다.

잠재성이 있고, 대기만성형이다

현명하게 기다리다 보면 좋은 일이 있을 수 있다. 급하게 서둘러 처분하자마자 땅값이 뛰는 사례가 종종 발견된다. 땅은 거래하면 할수록 오르는 특징이 있어서이기도 하다.

땅은 장기적 재테크 수단이다

그러니 미리 준비하는 게 유리하다.

2~3배, 심지어 100배나 오른 전력을 지닌 땅도 발견된다

강릉 정동진이 그 좋은 예. 이럴 땐 상가나 건물 등으로 갈아타기, 즉 환승하기도 적합하다.

지자체 개발계획은 항상 있으므로, 지역 차이가 있을 뿐 땅값은 계속 움직인다

1995년 지자체 부활의 여파로 땅값은 꾸준히 올라왔다. 민성(民聲) + 자치단체장 능력 = 개발

전국 균형 발전, 분배와 지역감정 해소 차원에서 땅값은 움직인다

개발의 숙제가 전국 곳곳에 방치돼 있어 언젠가는 개발이 꼭 되어야 한다. 오지 주민들도 기대와 희망이 크다.

땅 투자는 10년 이상 기다리면 거의 오른다

나이 든 분은 기다리다가 저 세상, 무덤에 들어갈 확률이 높아 젊다는 것은 큰 장점이 될 수 있다.

땅은 장기 부정기예금이나 마찬가지다

그렇지만 금융권 정기예금보다는 수익률이 훨씬 높을 수 있다.

끈기 있게 오래 참고 인내력이 클수록 수익은 엄청날 수 있다

지혜롭게, 어떻게 기다리느냐에 따라 수익률이 결정된다. 건물 등 기상물은 예상된, 약속된 수익에 따라 움직이지만 땅은 그 수익을 예측할 수 없다. 그 수익은 배수(倍數)로 가기 때문이다.

어린 땅은 값이 싸다

이에 반해 나이든 땅은 값이 비쌀 수 있다. 땅의 수명은 길고 깊다. 평균 수명이 길어졌다.

* 사람과 땅의 차이점

사람은 노년기가 있지만, 땅엔 노년기가 없다. 세월이 갈수록 그 성숙미는 크다 하겠다. 단지 병든 땅이 있을 뿐이다. 병든 땅이란 각종 규제 때문에 몸살을 앓고 있는 땅이다. 단기적 규제(토지거래허가구역, 토지투기지역 등)와 장기적 규제(군사시설보호구역이나 상수원보호구역 등)로 나뉜다. 장기적인 노력(치료, 처방책, 정책)으로 완치도 가능하니 희망을 버릴 필요는 없다.

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