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초보자도 꿰뚫어보는 경매 법률 상식

1편 부동산 경매 개설

부동산 경매란?

부동산 경매는 집행권원이 필요한 경우와 불필요한 경우에 따라 두 가지로 나뉜다. 여기서 집행권원이란 판결문을 생각하면 된다. 즉, A가 B에게 1억 원을 빌려주었는데 B가 돈을 갚지 않아 A가 B를 상대로 1억 원에 대한 채무이행청구소송을 하여 승소판결문을 법원으로부터 받아 B 소유의 부동산에 대하여 경매를 신청하는 것을 강제경매라고 한다. 반면, A가 B에게 1억 원을 빌려주면서 B 소유의 부동산에 대하여 근저당설정등기를 하였다면, A는 B에 대한 승소판결문 없이도 근저당권설정을 근거로 경매를 신청할 수 있으며, 이를 임의경매라고 한다.

부동산 경매의 전체 흐름

A가 B 부동산에 대한 경매를 신청하면, 이 부동산에 관심 있는 여러 사람 중 가장 높은 가격을 써낸 C가 낙찰 받을 것이다. 그 후 C는 이 부동산에 대하여 소유권이전등기를 한다.

위 사례에서 낙찰 받은 C는 사전에 경제적 관점에서 가치를 파악하고 또한 법률적 관점에서 이 부동산의 이해관계인(근저당권자, 가압류권자 등)에 대해서 권리관계를 파악한 후, 집행법원에 보증금을 가지고 입찰하게 된다. 최고가로 정해지면 정한 기일에 잔금을 납부하고, 소유권이전등기와 상관없이 잔금을 지급한 즉시 소유권을 취득한다(민법 제187조). 그 후 이 부동산에 거주하는 D 등을 내보내고(이를 명도라 한다), C가 살든지 임대를 하든지 하면 된다.

2편 권리분석의 사전 지식

민법에서 꼭 알아야 할 사항

부동산 권리의 효력

권리란, 상대방에게 법률상 이익을 주장할 수 있는 것이다. 여기서 상대방이란 모든 사람이 될 수도 있고 특정한 사람이 될 수도 있다. 모든 사람이 알 수 있는 기회가 보장되면(공시) 모든 사람에 대해서 주장할 수 있으나, 특정한 사람만이 그 내용을 알 수 있다면 그 특정한 사람에게만 주장할 수 있다. 공시되어 모든 사람에게 주장할 수 있는 권리를 물권이라 하고, 공시되지 않아 특정한 사람에게만 주장할 수 있는 권리를 채권이라 한다.

부동산의 권리 내용(권능)

부동산 소유권자는 소유 부동산에 대하여 사용하고 수익하고 처분할 권리를 갖는다. 그러나 사용과 수익, 처분 권능의 일부를 제한할 수 있다. 첫째, 소유자 스스로 사용과 수익 권능을 제한하여 소유 부동산을 남에게 빌려주어 사용료를 받을 수 있고, 둘째, 돈을 빌리면서 돈을 갚지 못하면 소유 부동산을 처분해서 갚겠다고 소유자 스스로 소유권의 처분 권능을 제한하여 근저당권 설정과 같이 담보를 제공할 수 있다.

이 중 둘째, 소유권자의 처분권을 제한하여 돈을 빌리고 이를 담보하는 것으로는 모든 사람에게 알 수 있게 하는 물권으로 부동산등기부에 공시하는 근저당권이 있고, 등기부가 아닌 점유로 공시하는 유치권이 있다. 저당권이란 채권자가 채무담보를 위해 채무자 또는 제3자(물상보전)가 제공한 부동산 등을 점유 혹은 이전 받지 않은 채 그 목적물을 관념상으로만 지배하다가 채무변제가 없으면 그 목적물로부터 우선변제를 받을 수 있는 담보물권으로, 실무상 거의 활용도가 없다. 근저당이란 당좌대월계약, 어음할인약정 또는 계속적 상품공급계약과 같은 계속적 거래관계로부터 다수의 불특정 채권을 장래의 일정시기(결산기)에 일정한 한도(채권최고액)까지 담보하는 저당권을 말한다(민법 제358조). 유치권이란 타인의 부동산을 점유하는 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리를 말한다.

보전처분법에서 꼭 알아야 할 사항

권리를 보전하는 방법에는 가압류와 가처분이 있다. 예를 들어, A가 B에게 빌려준 돈 1억 원을 받기 위해서 B에게 대여금반환청구의 소를 제기한 경우를 생각해보자. 그러면 소송기간이 길기에 B는 소송 중 가지 소유의 부동산을 C에게 매도할 수 있다. 그렇다면 나중에 A가 승소판결을 받아 B의 부동산에 대해 경매를 신청하려고 해도 소유권은 이미 C에게 넘어 갔기 때문에 A의 승소판결문은 강제집행을 할 대상을 잃어 실효성이 없다. 이러한 문제를 해결하기 위해 A 몰래 신속하게 B가 자기 소유의 부동산을 처분하지 못하도록 막는 행위를 가압류라 한다. 또 다른 예로, A가 B와 B 소유의 부동산에 대한 매매계약을 체결하였다. A는 B의 부동산을 꼭 소유하고자 하는데, B가 차후에 매매금액 인상을 요구하거나 어떠한 이유로 매매계약의 이행을 거절할 것처럼 보일 때, B가 부동산을 A 자신 이외의 다른 사람인 C에게 매도하는 것을 막고자 하는 것이 가처분이다.

이렇게 법원으로 하여금 채권자의 신청을 받아 필요한 최소한의 심리를 거쳐 집행보전을 위한 잠정적 조치를 명령하는 재판 및 그 재판의 집행을 통하여 현상을 동결하거나 임시적 법률관계를 형성하는 한편, 채무자에게 손해가 발생할 경우를 담보하기 위하여 그 손해배상예정금을 미리 공탁하게 하는 제도가 필요하다. 이러한 잠정적 조치를 명령하는 재판을 보전처분 또는 보전재판이라고 부르고, 이러한 처분을 얻기 위한 절차와 그 옳고 그름을 다투는 절차 및 그 처분의 집행절차를 가리켜 보전소송절차 또는 보전절차라고 부른다.

부동산등기법에서 꼭 알아야 할 사항

부동산에 대한 서류에는 등기소에서 발급하는 등기부가 있고 지방자치단체(구청 등)에서 발급하는 대장(토지대장, 건축물대장 등)이 있다. 등기부는 소유자가 누구인지를 공시하는 기능이 있고, 대장은 부동산 자체의 현황을 공시하는 기능이 있다.

1. 등기부와 대장의 이원화

등기부는 부동산에 관한 권리관계를 공시하고, 각종 대장은 부동산에 관한 사실적 사항을 공시한다. 두 장부 사이의 표시는 일치되어야 함이 원칙이지만, 두 장부의 존재 목적과 권리에 관한 기본 이념 및 관장하는 기관이 달라 불일치하는 경우가 많다. 양자가 일치하지 않는 경우, 권리관계(소유권관계)는 등기부의 기재가, 권리관계 이외(부동산 물건에 관한 관계)의 사항은 대장상의 기재가 우선함이 원칙이다.

2. 등기 용지

등지용지는 부동산의 권리관계를 공시하는 기능을 한다. 부동산의 주소는 표제부에 기재하고, 소유권에 관한 사항, 즉 소유권자와 소유권에 제한을 가하는 권리 등은 갑구에 기재하고, 소유권과 관계없는 근저당권/전세권 등의 권리는 을구에 기재한다. 특히 각 등기사항에서 중요한 것은 접수일자와 접수번호로, 권리관계의 순서를 정하는 기준이 된다.

민사집행법에서 꼭 알아야 할 사항(강제경매를 중심으로)

민사집행법은 채권을 실행하는 것이다. 즉, 홍길동이 춘향이에게 빌려준 1억 원에 대한 대여금반환청구소송을 통해 승소판결문을 받았다면 (집행)법원에 가서 춘향이의 부동산에 대해 경매를 신청하여 이를 매각하고 매각대금에서 1억 원을 달라고 할 때 적용되는 법이다.

1. 강제경매의 신청

강제경매는 정해진 사항을 기재하고, 판결문 등 소정의 서류를 첨부하여, 서면으로 신청해야 한다. 신청채권자는 집행비용을 예납해야 하고, 예납하지 않으면 경매신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있다.

2. 압류절차

압류란 쉽게 말하면 경매개시결정등기가 된 것을 말한다. 즉, 등기된 것을 압류라고 보면 된다. 이는 채무자(임의경매에서는 소유자)에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 등기가 된 때에 효력이 발생한다. 그 효력은 미분리 천연과실에도 미치나, 매각허가결정 시까지 수확기 1개월 내에 달하는 것에 대하여는 미치지 않는다. 그러나 임의경매에서는 저당권의 효력이 모두 미친다.

3. 현금화 절차

A가 B의 부동산을 팔아서 돈으로 바꾸는 절차다. 이때 B의 부동산을 사고자 경매에 입찰하는 것도 현금화 절차의 한 부분이다. 입찰진행 과정은 입찰법정 참가→집행관의 주요사항 고지→집행관의 매각(입찰) 개시선언→비치된 입찰서류 열람→입찰표 등의 교부 및 수령→입찰표, 입찰봉투 보증금봉투의 기재→입찰표 등의 입봉인→봉투의 일련번호 및 수취증의 날인 수령→입찰 대봉투의 투찰함 투입→입찰마감(입찰개시 후 1시간)→개찰 및 입장봉투 개봉→최고가매수신고인(차순위매수신고인) 선정→입찰종결 및 보증금반환 등의 순으로 이루어진다.

4. 매각결정 절차

매각 실시 후에는 집행법원이 매각의 허가 여부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법이 정한 이의사유가 있는지를 조사한 후 매각의 허가 또는 불허가를 결정하는 매각결정기일을 거친다. 매각허가결정이 확정되면, 매수인의 대금지급 의무가 현실적으로 발생한다. 매수인이 대금지급 의무를 이행하지 않았을 때는, 차순위매수신고인이 있을 경우 그가 새로운 매수인으로서 우선하여 대금을 납부할 수 있고, 차순위매수신고인이 없을 경우 재매각을 한다.

5. 매각대금의 지급

낙찰 잔금을 법원에 지급하는 순간 등기 없이도 민법 제187조에 의해서 소유권을 취득한다. 대금은 통상적으로 법원사무관 등이 담임법관(사법보좌관)으로부터 법원보관금납부명령서를 받아 매수인에게 교부하면, 매수인은 이를 교부받아 법원보관금취급점(지정은행)에 현금으로 납부해야 한다(자기앞수표는 현금에 준함).

6. 매각대금 지급 후의 처리

매수인은 매각대금을 다 낸 때(매각대금을 완납한 때) 소유권을 취득한다. 이 과정에서 법원사무관 등은 오로지 등기부기재를 기준으로 직권으로 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기를 촉탁해야 한다. 저당권설정등기, 용익물권/임차권등기, 소유권이전 등기/가등기, 가압류등기, 국세체납 처분에 의한 압류등기, 채무자회생 및 파산에 관한 법률상의 등기, 경매개시 결정 등기 등이 말소대상이 되는 등기의 구체적인 예이다.

7. 부동산인도명령

법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 채무자, 소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고, 이 인도명령은 즉시항고로만 불복할 수 있는 재판에 해당하는 집행권원이다.

8. 배당절차

A가 B의 부동산에 대해 경매를 신청하여 이를 C가 낙찰자가 되어 잔금을 지급하면 B의 채권자들은 그 우선순위에 따라 C가 낸 매각자금에서 배당을 받는 절차다. 배당에 참가하는 채권이 모두 일반채권이면 평등한 비율로 배당을 받게 되지만, 우선변제의 대상의 되는 채권이 있으면 민법이나 상법, 기타 법률에 의한 우선순위에 따라서 배당해야 한다.

3편 권리분석

권리분석 개설

부동산등기부의 갑구와 을구에 기재된 이들 권리 및 부동산등기부에 나타나지 않는 권리들의 상관관계를 따져보는 것이 권리분석이다. 부동산 경매에 참여해 낙찰을 받은 후에 뜻밖의 권리상 부담이나 명도 문제로 고생하는 경우가 허다하다. 이러한 위험을 방지하려면 철저한 권리 분석이 선행되어야 하며, 그러기 위해서는 경매와 관련한 법률지식이 필요하다. 이를 위해서는 아래 사항을 주의해야 한다.

첫째, 물권과 채권의 관계를 알아야 한다. 둘째, 같은 갑구나 같은 을구 내에서는 순위번호가 우선하고, 갑구와 을구를 비교할 때는 접수번호가 우선된다. 셋째, 등기부에 공시되지 않는 주택(상가)임대차 관계, 유치권, 법정지상권의 관계를 조사해야 한다. 넷째, 법원의 경매정보자료(감정평가서 등)는 어디까지나 참고자료이므로 이에 대한 확인 절차가 필요하며, 이를 제대로 하지 못해서 손해가 발생되면 이는 입찰자 자신이 책임진다. 다섯째, 권리분석은 말소기준권리부터 시작한다.

여기에서 권리분석은 낙찰자가 잔금지급 후 소유권을 제대로 가져올 수 있는가의 관점에서 하는 것이다. 권리분석은 다음과 같이 총 5단계로 나누어볼 수 있다.

1단계는 대상 부동산 선정이다, 권리분석 전의 단계로 신문이나 경매정보지, 인터넷 상의 경매정보를 검토한 후 가치 있어 보이는 부동산을 선택한다. 2단계는 법원서류 열람이다. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 등을 검토한다. 3단계는 부동산 공적장부 및 법률규정 재검토이다. 부동산등기부, 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도 등을 살핀다. 4단계는 현장 확인이다. 지적도, 건축물대장과 실질이 일치하는지 검토하고, 주변 시세도 파악한다. 5단계는 종합 분석이다. 입찰 법정에서 입찰 물건이 취하/연기/변경되었는지 등을 살핀다.

말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류등기, 담보가등기, 강제경매기입등기인데, 이러한 권리들은 부동산등기부에 표시되어 있다. 말소기준권리를 찾은 후, 이 권리보다 부동산등기부상에 먼저 설정된 권리(지상권, 전세권, 가처분등기, 환매등기, 보전가등기)나 부동산에 먼저 성립된 권리(전입신고한 주택임차인 또는 사업자등록신청을 한 상가임차인)는 낙찰자가 인수해야 하고, 그 반대는 낙찰자가 인수하지 않는다.

갑구에 나타나는 권리

1. 가압류

A가 B에게 받을 금전의 보전을 위하여 소 제기 전에 B 모르게 보전장치를 하는 것이다. 가압류는 등기부상에 공시되지만 본질적으로 금전 받을 채권을 보전하는 채권이다. 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권이 강제집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 일반재산을 동결시켜 채무자로부터 그 재산에 대한 처분권을 잠정적으로 빼앗는 집행보전제도다. 가압류는 채권의 확보를 위한 것이나 이를 가압류등기로 공시하였기에 가압류가 물권인 근저당보다 빠를 때는 동순위로 채권액에 비례하여 배당을 받고, 가압류가 근저당보다 늦을 때는 근저당권이 우성배당을 받는다.

2. 가처분

가처분이란, 채권자가 금전 이외의 특정 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을 때 그 강제집행 시까지 다툼의 대상(계쟁물)의 처분/멸실 등의 변동이 생기는 것을 방지하고자 그 계쟁물의 현상을 고정시키는 집행보전제도다. 곧 채권자 A가 채무자 B에 대해 B의 부동산 자체에 대한 권리를 보전하기 위한 장치다. 부동산가처분도 가처분등기가 되지만, 그 본질은 B의 처분을 금지할 것을 요구하는 채권이다. 말소기준권리 이후의 가처분등기는 경매 시 매각으로 소멸하는 것이 원칙이다.

3. 가등기

가등기에는 A가 B 소유의 부동산에 대하여 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기와 근저당권 효력인 담보가등기가 있다. 청구권보전의 가등기는 부동산등기법상 등기할 수 있는 각종 권리의 이전/변경/소멸의 청구권을 보전하려고 할 때, 본등기의 순위를 확보하기 위하여 미리 해두는 것이다. 이에 비해 담보가등기는 채권담보를 위하여 채권자와 채무자(또는 제3자) 사이에 채무자(또는 제3자) 소유의 부동산을 목적으로 하는 대물반환예약을 체결하고, 이행기에 채무의 변제가 없는 경우에 채권자가 예약완결권을 행사함으로써 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하는 가등기를 말한다. 부동산등기부상에 저당권 등 말소기준권리보다 먼저 설정된 소유권이전청구권보전가등기는 말소되지 않고 낙찰자의 인수사항이 된다. 그러나 담보가등기는 경매 시 매각으로 소멸하게 된다.

4. 환매등기

환매등기란, 채무자가 채권자로부터 돈을 빌리면서 채무자 소유의 부동산을 채권자(환매의무자)에게 이전시킨 후, 채무자가 빌린 돈을 갚으면 소유권을 채무자(환매권리자)에게로 다시 이전하는 것을 말한다.

을구에 나타나는 권리

1. 저당권

(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 강제경매기입등기 중에서 부동산등기부에 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리다. 따라서 저당권은 경매 시 매각으로 소멸한다. 지상권이나 지역권, 가처분등기, 보전가등기, 환매등기가 말소기준권리보다 먼저 설정되었다면, 이들 권리는 배당받을 지위를 가지지는 못하나, 말소기준권리 이전에 설정되었기 때문에 소멸되지 않고 낙찰자의 부담으로 남게 된다. 그러나 소유권과 관련하여 분쟁이 발생되어 설정된 예고등기나 유치권의 경우에는 말소기준권리 전후를 떠나서 무조건 낙찰자에게 인수된다는 점을 알아야 한다.

2. 전세권

저당권 등 말소기준권리 이후에 설정된 전세권, 즉 후순위 전세권은 민사집행법 제91조 3항 규정에 의해 경매 시 매각(낙찰자의 매각대금 완납)으로 소멸하게 된다. 전세금 전액을 배당받는 것과는 무관하게 낙찰자와는 아무런 관계가 없다. 전세금을 배당받기 위해서는 낙찰자로부터 명도확인서를 받아 법원에 제출해야 한다. 반면 선순위 전세권과 지상권, 지역권, 그리고 등기된 임차권은 매각으로 소멸하지 않는다. 선순위 전세권의 경우에 민사집행법 제88조 규정에 따라 법원이 공고한 배당요구의 종기까지 배당을 요구하면 매각으로 소멸하는 것으로 되어 있다. 하지만 전세권자가 배당을 요구하지 않으면 소멸되지 않기 때문에 낙찰자는 전세권자의 전세금 전액을 인수해야 한다.

3. 지상권

건물이 없는 토지에 저당권을 설정하면서 지상권도 함께 설정하는 경우, 지상권은 남의 땅을 사용하기 위한 목적으로 설정하는 것이 아니라, 저당권이라는 담보물권을 보다 확보하게 하는, 즉 저당권을 보좌하는 역할로 변질된 지상권이라고 볼 수 있다.

부동산등기에 나타나지 않는 권리

1. 주택임대차보호법

주택임대차계약을 체결하고 전입신고(주민등록)와 함께 거주를 하면 임차인은 그 다음날 오전 0시부터 제3자에게 대항할 수 있는 힘, 즉 대항력을 갖게 된다. 권리분석을 할 때 임차인의 대항력과 말소기준권리의 선후를 비교하여 대항력이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자는 임차인을 인수해야 하고, 그 반대면 낙찰자는 임차인을 인수하지 않는다.

2. 상가임대차보호법

사업자등록의 대상이 되는 건물은 모두 상가건물로 보아 이 법의 적용을 받을 수 있다. 상가임대차는 임차권등기가 없는 경우에도 사업자등록을 신청하고 건물에 입주하면 그 다음날부터 대항력이 발생된다.

3. 법정지상권

우리나라는 토지와 건물을 독립한 별개의 부동산으로 보기 때문에 토지와 건물의 소유자가 다를 수 있다. 만약 건물이 토지에 대한 적법한 사용권을 갖지 못한다면 토지 소유권에 대한 침해이기 때문에 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물의 철거를 주장할 수 있다.

4. 유치권

유치권이란 타인의 물건에 대하여 채권을 가지고 있다면 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리이다. 공사대금을 받지 못한 상태에서 부동산에 대한 경매가 진행 중일 경우, 건축업자는 유치권을 주장하여 자기의 공사대금을 받으려 할 것이다. 이 경우에는 유치권자를 만나는 수밖에 달리 방법이 없다.

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