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대한민국 부동산 경제학

Part I 부동산 길 찾기

우리가 사는 집

왜 대한민국은 "아파트공화국"이 됐나 - 아파트 약사

1962년 대한민국 특유의 아파트 문화를 이끈 시발점이 된 마포아파트가 세워졌다. 대한주택공사가 발간한 『대한주택공사 40년사』에 따르면 마포아파트는 1962년에 1차로 6층 높이의 Y자형 주거 A, B형을 각각 3동씩 총 450가구를 선보였고 이어 1964년에는 2차로 6층짜리 일자형 4개 동 192가구를 건립했다.

마포아파트가 새로운 주택 유형으로 돌풍을 일으킨 데는 서울의 주택 문제를 해결하려는 정부 노력도 한몫했다. 상공업 중심의 경제성장시대를 맞아 시골에서 먹고 살기 힘든 사람들이 짧은 기간 안에 서울로 몰렸고 그 결과 서울은 주택이 턱없이 부족했다. 이런 측면에서 마포아파트의 탄생은 불가피했다. 좁은 땅에 가급적 많은 사람이 살 수 있는 고층 아파트야말로 주택 부족을 해결할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다. 마포아파트에 이어 하나의 생활권을 고려하면서 개발한 단지가 한강아파트다. 3,220가구로 당시로서는 하나의 생활권을 형성하도록 구성됐고 학교와 시장, 상가를 갖추고 있어 그 이전에 나온 단지와 차별화했다.

1960년대와 1970년대를 거치면서 아파트는 미래 주거공간으로 확실하게 입지를 굳혔다. 특히 1979년부터 1980년대에 걸쳐 준공한 압구정 구 현대아파트와 신 현대아파트는 마포아파트 건립 이후 15년 이상 축적한 아파트 단지 조성 경험을 집약한 작품이다.

1980년대 들어 우리나라 아파트 역사에서 한 획을 그은 아파트는 아시아선수촌아파트와 올림픽선수촌아파트다. 국내외 유명 건축가들이 참여한 결과 두 아파트 단지는 이전에는 없었던 독창성이 돋보인다. 두 선수촌아파트의 혁신은 1990년대 이후 고급 초고층 아파트 단지로 명맥을 이어간다.

아파트 건축 기술 발전과 함께 양적인 팽창을 이룬 계기가 된 것이 서울과 수도권의 주택 부족을 해결하기 위해 계획된 신도시와 목동, 상계동, 경기도 과천 등 서울 외곽과 주변에 조성된 대규모 택지지구다. 신도시와 신시가지 개발로 1990년대는 수도권을 중심으로 400만 가구에 육박하는 아파트가 건립됐다.

중산층을 위한 아파트의 고급화는 층수가 늘어 높이 올라가고 내부를 사치스러울 만큼 장식하는 방향으로 나갔다. 이런 유행을 타고 생긴 것이 주상복합(아파트)이다. 주상복합용 땅값은 일반 아파트에 비해 비싸기 때문에 아파트 가격도 높다.

1990년 말부터는 건설사들이 아파트를 더욱 비싸게 팔기 위해 브랜드를 만들고 TV와 신문, 잡지에 아파트 광고를 시작하면서 브랜드 아파트 시대가 펼쳐졌다. 래미안(삼성), 자이(GS), e-편한세상(대림), 위브(두산), 아이파크(현대산업개발), 푸르지오(대우), 힐스테이트(현대건설) 등 브랜드는 셀 수 없을 만큼 많다.

2000년대 들어 아파트 건립 열기는 도시정비사업의 하나로 이어진다. 뉴타운(재정비 촉진지구)에 우후죽순으로 생기는 아파트 단지가 대표적인 도시정비사업 중 하나다. 뉴타운이 나오기 전에는 작은 지역에서 몇 개 주택을 합쳐 재개발하거나 재건축하는 것이 도시정비의 주요 개념이었다. 하지만 이런 방법으로는 기반 시설을 제대로 갖출 수 없다고 판단해 2002년부터 서울시가 뉴타운을 지정해 낙후한 지역을 아파트와 각종 시설을 모두 갖춘 곳으로 종합 개발하기로 한 것이다.

동시다발로 추진되고 있는 뉴타운과 재개발, 재건축 사업들이 끝나면 아파트 비중은 더욱 늘어나 단독이나 연립은 찾아보기 힘들지도 모른다. 이런 방향으로 가면 결국 우리가 바라던 주택 부족 사태는 해결될까? 아파트 공화국이 과연 우리가 궁극적으로 원하는 것일까? 이에 대해서는 좀 더 깊이 생각해봐야 한다.

대단위 고층 아파트 단지 조성으로 주택 수는 늘릴 수 있다. 그러나 사회 환경 변화로 독신이 늘고 직장과 학교 문제 등으로 1, 2인 가구가 증가하면서 주택 보급은 새로운 도전에 직면하고 있다. 아파트를 많이 건립해도 가구 수가 더 빨리 늘어나 주택 부족 현상이 계속되기 때문이다. 아파트 중심의 주택 보급은 무미건조한 도시 경관을 만드는데 이것이 바람직한 것인가도 의문이다.

서울시는 이런 문제점을 뒤늦게 인식하고 경관과 환경, 문화와 관광 자원을 고려한 신개념의 뉴타운 개발 방식을 모색하고 있다. 중앙정부도 도시에 다양한 디자인의 주택과 건물이 건축돼야 한다는 원칙에 공감하고 있다. 아무쪼록 이런 생각들을 정책에 잘 반영해 아파트뿐 아니라 다양한 종류의 주택이 어우러진 도시들이 탄생하기를 기대해본다.

살 수 없지만 돈이 되는 건물

중소형 빌딩

대형 오피스 빌딩과 달리 중소형 빌딩은 평범한 직장인도 매입할 수 있는 부동산에 속한다. 잘만 투자하면 퇴직 걱정 없이 노년을 즐길 수 있는 수단이 되기도 한다. 물론 제대로 투자를 못하면 큰돈이 묶여 오히려 고통을 받을 위험도 있다.

중소형 빌딩의 종류는 매우 다양하다. 빌딩업계에서는 중소형 빌딩을 크게 세 가지 종류로 구분한다. 먼저 상가주택은 땅 넓이가 330㎡, 각층의 넓이를 합산한 연면적이 800㎡, 지상 5층 이내의 건물을 의미한다. 주변에 단독과 연립주택이 많다. 건물 주인은 맨 위층에 살면서 점포를 관리한다. 상가주택은 빌딩이라고 하기에는 규모가 작은 대신 10억 원 미만에 살 수 있는 것이 장점이다. 경기가 좋고 관리를 잘하면 고정 임대 수입을 올릴 수 있고 주인이 직접 점포를 운영하면 돈을 모아 부자가 될 수 있는 기반이기도 하다. 장사를 하는 임차인(상인)들이 업종을 잘 선택하고 운영할 수 있도록 지원하는 것이 성공의 열쇠다.

근린생활형 빌딩은 대지 면적이 500㎡, 연면적이 1,600㎡의 6～8층 규모의 건물을 일컫는다. 보통 아파트 단지를 끼고 있는 것이 많다. 상가주택과 다른 점은 점포의 규모가 크다는 것이다. 근린생활형 빌딩의 가격은 어느 곳에 있고 몇 층으로 구성돼 있느냐에 따라 천차만별이다.

중소형 빌딩 가운데 가장 비싸고 일반인들이 접근하기 어려운 유형이 업무 중심형이다. 이런 빌딩은 대지면적 650㎡ 이상이고 연면적이 최고 3500㎡에 달한다. 층수는 10～12층인 빌딩이 많다. 보통 지하철역이 있는 역세권을 중심으로 접근성이 좋은 곳에 위치한다.

중소형 빌딩도 대형 오피스 빌딩과 마찬가지로 자산관리가 매우 중요하다. 특히 자산관리 중 임대관리와 시설관리는 건물의 수익성과 직결되기 때문에 신경을 많이 써야 한다. 이는 건물 자체의 가격과 가치를 높이는 조건이기도 하다. 중소형 빌딩은 시설관리도 잘해야 한다. 관리 인력을 줄이고 시설 수리 등을 체계적으로 하는 것이 비용을 줄이는 방법이다. 특히 상가주택보다 규모가 큰 빌딩은 임대료 고지서 발송이나 공과금 등 행정적인 업무도 많아 빌딩주가 직접 관리하는 것은 비효율적이다.

땅의 가치를 올리는 길

땅의 쓰임과 법 - 땅 관련 각종 규제

땅을 규제하는 법에는 어떤 것이 있을까? 우선 땅을 효율적으로 이용하고 잘 계획해 개발하도록 하려고 만든 규제가 있다. 이른바 용도지역과 용도지구, 용도구역이 그것이다. 이것은 부동산과 관련해 중요한 법률인 공법(公法)의 주요 내용 중 하나이기도 하다. 용도지역은 사람이 모여 사는 도시를 개발할 때 땅의 사용 범위를 규정한 도시지역과 미래를 위해 적극적인 사용을 유보한 관리지역, 그리고 농사를 짓기 위한 농림지역, 자연을 훼손하지 않기 위해 개발을 막는 자연환경보전지역 등 크게 4개 종류가 있다.

이 중 상식 차원에서 꼭 알아 둬야 할 부분이 도시지역이다. 도시지역에는 주택단지 조성이 목적인 주거지역, 상거래 활동을 위한 시설이 들어서는 상업지역, 그리고 공업지역과 녹지지역이 있다. 주거지역은 또 단독주택이나 저층 연립주책을 지을 수 있도록 하는 곳(1종 주거지역), 단독과 연립은 물론 중/저층 아파트도 건립할 수 있는 곳(2종 주거지역), 고층 아파트도 허용되는 곳(3종 주거지역), 아파트와 상업시설을 결합한 주상복합아파트를 건설할 수 있는 곳(준 주거지역)으로 나뉜다. 하지만 한번 용도가 정해졌다고 해서 영원불변한 것은 아니다. 주택이 더 필요하거나 개발할 수밖에 없는 상황이 발생하면 국가나 지방자치단체는 용도지역을 변경한다. 특히 뉴타운과 같이 재개발을 할 때는 더 높이 건물을 건립할 수 있도록 규제를 풀어 사업이 잘 진행될 수 있도록 한다.

고층 건물일수록 사용할 수 있는 면적이 많아지기 때문에 땅 주인에게는 유리하다. 따라서 국가는 용도지역을 바꿔 주는 동시에 새로 건물을 올려 나오는 개발이익에 세금을 부과한다. 만약 이런 장치가 없다면 용도지역이 바뀐다는 소문만 나도 해당 지역의 땅값이 폭등할 것이다.

용도지구는 용도지역에 또 다른 규제를 가하는 제도다. 주변에 어울리는 경관을 갖도록 하거나 높이를 제한하고, 중요한 문화재 등을 보호하려는 목적으로 지정한다. 용도지구에는 경관, 미관, 고도, 방화, 방재, 보존, 시설보호, 취락, 개발진흥, 특정용도제한, 위락, 리모델링 지구 등이 있다.

땅의 쓰임과 관련해 용도구역도 그 개념 정도를 알아 둘 필요가 있다. 용도구역은 특별한 목적을 위해 이미 지역과 지구로 지정된 것과 관계없이 별도의 법률이라고 보면 된다. 대표적인 것이 그린벨트로 더 잘 알려진 개발제한구역이다. 그린벨트는 도시가 무질서하게 개발되는 것을 막기 위해 국가가 지정한 땅으로 이곳에는 건물이나 상업, 주거시설을 마음대로 지을 수 없다. 비슷한 개념으로 시가화 조정구역, 수산자원보호구역이 있다.

Part II 부동산을 움직이는 힘

부동산시장은 요지경

사람과 돈이 흘러가는 곳 - 부동산 가격 결정 요소

집, 건물, 도로, 철도와 같은 부동산은 시간이 갈수록 가치가 떨어진다. 감가상각이 생기는 것이다. 토지는 그 자체로 가치가 떨어지지 않지만 스스로 올라갈 이유가 없다. 하지만 땅이나 건물의 가치는 다른 것과 관련을 맺으면서 가치의 변화가 생기고 가격도 오르고 내린다.

그렇다면 부동산 가치에 영향을 주는 첫 번째 요인은 무엇인가. 바로 인구다. 인구 밀집도가 높아지는 지역과 사람들이 많이 찾는 집이나 건축물은 그만큼 가치가 높아진다. 수요가 높아지니 당연히 가격은 상승한다. 부동산은 수요가 늘어도 공급량을 갑자기 늘리기 힘들기 때문에 가격이 폭등하기도 한다. 인구와 관련해 부동산 가치의 지표가 되는 대표적인 것이 주택보급률이다. 인구가 늘면 주택보급률이 낮아지고 공급이 감소하면서 집값이 상승한다. 물론 늘어나는 인구보다 더 빠른 속도로 주택을 보급하면 집값 급등을 막을 수 있다. 하지만 주택보급은 인구 증가를 따라가기 쉽지 않다. 따라서 부동산 투자를 할 때 인구의 흐름을 파악하는 것이 기본이다.

사람들의 소득 수준은 부동산 가치를 결정하는 두 번째 요소다. 소득이 높아지면 경제성장과 더불어 물가상승(인플레이션)이 생긴다. 부동산 가격도 장기적으로 보면 최소한 경제성장률이나 물가상승률에 비례해 오르기 마련이다. 다만 부동산은 경제성장과 같이 언제나 소득 증가와 함께 꾸준하게 올라가는 선을 그리지는 않는다. 한동안 정체돼 있다가 어느 순간 폭등하는 특성을 보이기도 한다. 상승률이 곡선을 그리는 것이 아니라 계단 모양이 되는 것이다. 특히 부동산 개발 사업이 많은 개발도상국은 대체로 이런 패턴을 보인다.

그렇지만 긴 시간을 놓고 경제성장과 물가, 부동산 가격 상승률을 놓고 보면 우리가 짐작하고 있는 것만큼 차이가 나지 않는다. 그 속성상 다른 변수를 무시하면 이 세 가지는 상승하든 하락하든 정비례하기 때문이다. 이런 특성은 부동산 사업을 할 때 어디에서 하는 것이 좋은지 알려준다. 소득 수준이 높은 지역에서 사업을 해야 유리하다는 것이다. 하지만 이미 값이 많이 오른 지역은 이익을 쉽게 낼 수 없기 때문에 실제 부동산 사업을 할 때는 소득을 한 가지 요소로만 봐야지 그것에만 초점을 맞춰서는 안 된다.

정부 정책 및 세금과 관련해서는 부동산 사업을 할 때 그 효과와 영향을 아주 철저하게 분석해야 한다. 부동산시장에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다. 부동산은 그 희소성과 가격이 시장 상황을 즉각 반영하지 못하는 비탄력적인 특성을 지닌다. 이런 것도 정부가 정책을 통해 적극적으로 개입하는 이유에 속한다. 부동산 정책의 핵심은 규제와 세금이다. 정부는 부동산 가격이 폭등했다고 생각하면 규제 강화와 세금 인상을 단행하고 부동산시장이 침체하면 반대로 규제 완화와 세금 인하라는 카드를 내놓는다. 부동산 사업은 각종 규제가 풀리고 세금 부담이 적은 시기가 그렇지 않을 때보다 좋다.

부동산의 가치와 직결되는 중요한 요소 중 꼭 짚고 넘어가야 하는 것이 위치다. 부동산 가치 측면에서 위치는 해당 지역의 개발 계획과 교통 여건, 생활편의시설, 인구 유입 등 다양한 내용을 포함한다.

투자심리는 논리적으로 설명할 수 없지만 시장과 가격을 움직이는 숨은 힘이다. 정부가 부동산 가격 상승을 막는 정책을 내놓았는데도 가격이 폭등하고 규제 완화를 단행해도 가격 하락이 멈추지 않는 것은 심리적 요인이 강하다. 투자심리는 여러 가지 원인으로 달라진다. 불투명한 전망이나 오락가락하는 정책, 여론이 모두 투자심리에 영향을 준다. 이런 투자심리의 흐름을 잘 파악하는 것은 부동산 투자 사업을 하는 사람에게도 필요하다.

Part III 실전, 부동산

집 매매 직접 해 보자

원하는 아파트 찾기

서울시 공무원인 L씨(40대 초반) 부부는 2005년 장남의 중학교 입학을 앞두고 3억 원대 경기도 평촌 집을 팔고 학군이 좋은 곳으로 이사할 계획을 세웠다. 처분한 기존 집값과 그동안 모아 두었던 1억 원에 나머지 1～2억 원 정도 대출을 받으면 이들 부부가 원하는 곳으로 집을 옮길 수 있을 것이라 생각했다. 이런 계산으로 L씨 부부가 주변 사람들에게 문의하고 여기저기 정보망을 동원해 최종적으로 선택한 지역은 경기도 과천과 강남구 개포동, 송파구 잠실 3곳이었다.

열 번 이상 잠실을 다녀간 뒤 L씨는 마음에 드는 아파트를 드디어 찾았다. 재건축 대상인 C아파트 5층 129㎡가 그것이다. 당시 가격은 5억 7,000만 원. 집을 팔고 2억 원 정도를 대출 받으면 자금을 마련할 수 있을 금액이었다. 아파트가 낡기는 했지만 조용하고 차분한 단지 분위기도 마음에 들었다. 계약하기로 최종 결심을 한 뒤 J공인을 통해 집주인과 매매 계약을 체결할 날을 잡았다.

시장조사와 기존 집 처분

L씨는 계약 날짜를 앞두고 매입하려는 아파트의 등기부등본을 살펴보기로 했다. 등기부등본은 인터넷으로 쉽게 발급 받을 수 있어 조금만 신경 쓰면 내용을 볼 수 있다. 등기부등본을 보려면 대법원 인터넷등기소로 들어가야 한다. 부동산 구분에는 토지+건물, 집합건물, 토지, 건물 네 가지 항목이 있는데, 아파트 등기부등본을 보려면 집합건물을 클릭해야 한다.

L씨는 C아파트 등기부등본을 인터넷으로 내려 받아 인쇄한 뒤 아내와 분석했다. 그렇지만 등기부등본을 보는 순간 뭐가 뭔지 잘 알 수 없었다. 그래서 J공인에 전화를 해서 설명을 듣기로 했다. L씨의 전화를 받은 J공인 대표는 친절하게 설명해 주었다.

"등기부등본은 3개 부분으로 돼 있습니다. 표제부와 갑 구, 을 구로 돼 있지요. 표제부는 해당 부동산의 외형적 특징을 설명해 놓은 곳입니다. 갑 구는 소유권에 관한 사항을 적어 놓았고, 을 구는 소유권 이외 다른 권리관계, 즉 근저당이나 가압류, 가등기 등에 관한 것을 표시해 놓습니다.

집을 사려는 사람이 눈여겨봐야 하는 곳은 두 번째 쪽에 있는 내용입니다. 대지권의 목적인 토지 표시의 지목 칸에 대(대지), 종교용지, 공원이 표시돼 있고 그 옆에 면적이 있을 겁니다. 그것의 합이 이 아파트의 전체 대지 면적입니다. 그 밑에 전유 부분의 건물내역이 나오는데 여기에 표기된 면적이 진짜 전용면적입니다. 중개업소나 일반적으로 말한 전용면적과 차이가 있을 수 있습니다. 그리고 재건축 아파트에서 아주 중요한 정보가 바로 아래 있어요. 대지권 표시라고 쓰여 있는 칸에 대지권 비율이 적혀 있습니다. 나중에 이 아파트가 재건축되면 이 면적 기준으로 권리가액이 결정되고 추가부담금의 금액이 책정되기 때문에 넓어야 전체 아파트 재건축 사업이 잘 되느냐 못 되느냐가 결정됩니다. 대지 지분 면적이 넓을수록 더 많은 가구를 설립할 수 있고 그만큼 총 분양 수입이 늘어나거든요. 분양 수입이 많아야 재건축 사업의 수익성이 결정되는 것이니까요.

재건축 사업성 얘기는 나중에 하고 다음을 볼까요. 소유권에 관한 사항이라고 적혀 있는 갑 구는 처음 이 아파트가 생긴 다음 소유주가 얼마나 많이 바뀌었는지 볼 수 있어요. 최근에는 아파트 실거래가 신고를 하게 돼 있기 때문에 마지막 칸에 아파트 거래 금액도 확인할 수 있어요. 여기서 주의해서 볼 것은 최근 거래가 자주 있었느냐는 것이지요. 거래가 많았다는 것은 주인들이 경제적인 문제가 있었다는 것을 의미하니 잘 봐 둬야 해요.

을 구는 특히 가압류가 돼 있는지 철저하게 봐 둬야 해요. 이 아파트는 지금 근저당이 3억 원 설정돼 있어요. 여기에 표시돼 있는 3억 원은 실제 집주인이 빌린 것이 아니고 빌린 돈의 120%의 금액(채권최고액)을 표시해 둔 것이지요. 그래서 실제 빌린 돈은 2억 원대일 거예요. 더 확실하게 하려면 해당 은행에 문의해 보면 되지요. 다른 근저당이나 압류 내용이 없는 것으로 보아 안심하셔도 되겠네요. 하지만 계약을 앞두고 다시 등기부등본을 발급 받아 볼 필요가 있어요. 그 사이 갑자기 가압류가 들어올 수도 있으니까. 계약하기 직전에 등기부등본을 보는 것이 바람직하지요."

"사장님이 얘기해주는 것을 들으니 안심이 되네요. 그런데 주위에서 그러던데 집을 살 때는 구청에서 도시계획확인원이나 건축물관리대장, 토지대장을 발급 받아 봐야 한다고 하던데?"

"아파트는 등기부등본을 보면 대략 알 수 있기 때문에 굳이 그럴 필요는 없어요. 하지만 아파트가 아닌 단독주택을 살 때는 양도소득세 등 세금 계산 문제도 있고 건물에 대한 점검도 필요하기 때문에 해당 구청에서 건축물관리대장과 토지대장을 발급 받아 보는 것이 좋지요. 건축물관리대장을 봐야 해당 건물이 법에 맞는 용도로 사용되고 있는지 알 수 있거든요. 또 지역에 어떤 개발 계획이 있는지 보려면 도시계획확인원을 살피는 것이지요. 나중에 단독주택을 사실 때 중개업소에 문의하면 이런 문서를 보는 방법을 알 수 있을 거예요. 아 참. 가장 기본적인 것을 설명드리지 않았는데 등기부등본을 볼 때 먼저 확인해야 하는 것이 집을 파는 사람과 등기부등본상 소유자가 일치하느냐는 점입니다. 너무 당연한 것이라 얘기하는 것을 깜빡했습니다."

"그 정도야 저도 알고 있습니다. 자세한 설명 고맙습니다. 또 의문되는 점이 있으면 계약일 다시 여쭤 보겠습니다."

부록 - 부동산 기사 뒤집어 보기

증권이든 부동산이든 금융이든 투자시장에 떠도는 재테크 격언에 이런 것이 있다. "신문 기사를 보고 투자하면 반드시 실패한다." 이 말은 신문에 기사로 나올 정도면 누구나 다 아는 저급 정보고 그래서 기사를 믿고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다는 의미다. 실제로 투자 고수들이 돈이 될 만한 것을 한 번 훑고 간 자리를 확인해 주는 수준의 기사들이 대부분이다. 돈 되는 정보는 큰손이라고 일컫는 전문 투자자들이 독점하고 있고 개인들은 여기에 접근하기 쉽지 않다.

그렇다고 기사가 완전히 쓸모없는 것은 아니다. 똑똑한 독자라면 기사를 통해 돈의 흐름을 짐작할 수 있고 스스로 투자 판단을 내릴 수 있다. 기사 자체가 모두 실체는 아니지만 그 패턴을 자세히 뜯어보거나 뒤집어 보면 어느 정도 진실에 접근할 수 있다. 또 현실을 적나라하게 표현할 수 없는 기사의 한계를 아는 것도 매우 중요하다.

신문 기사에 나온 개발 계획은 후행지수

부동산 기사 중에 많이 나오는 내용으로 각종 개발 계획에 관한 것이 있다. 대체로 이런 유형은 정부와 서울시, 경기도 등 공공기관이 발표한 자료를 바탕으로 작성된다. "그렇다면 이 지역의 주변 땅이나 집에 투자하면 돈을 벌 수 있지 않을까? 기사 내용대로 개발된다면 시세가 지금보다 뛸 것이 분명하다."

그렇지만 이런 짐작은 막상 현장에 가보면 착각이라는 사실을 알게 된다. 서울시가 이런 확정안을 발표하기 전에 그 지역 주민들은 이런 개발 계획을 다 알고 있다. 그리고 이를 감안해 부동산 시세가 형성돼 있다. 따라서 이 기사를 보고 투자에 나섰다가는 가장 높은 가격에 부동산을 매입하는 위험에 처한다. 모든 기사가 처음 나온 사실을 알려주는 것은 아니다. 아주 가끔 기자가 특종 기사를 쓸 수 있다. 정부나 지방자치단체의 고위 관계자만 알고 있는 것을 입수해 쓰면 처음 나온 기사가 된다.

정부와 지자체는 개발 계획을 발표하기 전에 수시로 여론과 시장 반응을 조사하면서 부동산 가격 급등을 흡수할 수 있는 방법을 고안한다. 처음 나온 기사에서 다룬 내용에 대해서는 꾸준히 추이를 지켜보면서 투자 여부와 시기를 잡고, 많은 사람들에게 알려진 발표 기사에 대해서는 큰 기대를 하지 않는 것이 바람직하다.

광고와 정보의 경계를 넘나드는 분양 기사

부동산 기사 중 가장 광고성이 짙은 것이 분양 단지를 소개하는 것이다. 하지만 이런 종류의 기사를 부동산 지면에서 빼놓을 수는 없다. 이유는 두 가지다. 하나는 분양 소식을 알고자 하는 독자들이 적지 않다는 점이다. 하지만 공개적으로 말할 수 없는 이유가 또 있다. 바로 건설사와 분양업체 등 광고를 하는 회사와 언론과의 관계 때문에 이런 유형의 기사가 많이 실리게 된다. 신문에서 분양 광고는 매출의 상당 부분을 차지한다. 그렇기 때문에 분양 광고를 내는 건설사 등 기업의 눈치를 보지 않을 수 없다. 분양 특집기사는 대체로 광고를 낸 건설사를 위해 분양 단지를 소개하는 것으로 보면 된다. 독자들은 분양 정보를 얻고 신문사는 광고 수익을 올리며 건설사는 마케팅을 할 수 있는 일석삼조(一石三鳥)의 효과를 내는 것이 분양 기사다.

분양 기사를 읽을 때 주의 깊게 봐야 할 대목은 단지 규모와 면적구성, 위치, 교통 여건과 주변 생활편의시설, 분양가격이다. 분양가격은 분양승인이 나야 정해지기 때문에 기사 내용에 없는 경우가 많다. 분양승인이 나기 전에 나오는 기사는 대체로 정확한 분양가격이 표기되지 않는다. 주변 시세와 비교해 얼마 정도 예상된다는 식으로 나오는데 막상 뚜껑을 열어 보면 다를 수 있다.

단지 규모와 입지(위치), 주변 시설, 교통 등은 나중에 아파트 가격에 영향을 준다. 분양 기사에는 이런 것과 관련해 좋은 점만을 부각한다. 정말 분양을 받으려면 현장에 가보고 실제 기사가 정확한지 확인해야 한다. 기사만 믿고 분양을 받았다가 후회하는 일이 생길지도 모른다. 거듭 강조하건데, 분양 기사를 읽을 때는 광고성이 강하다는 점을 명심하길 바란다. 

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