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본문은 먼저 경매투자란 무엇인지를 이야기하고, 소액 경매투자의 대박과 실패 사례를 간략히소개하며 재테크에 대한 허상을 버리도록 한다. 그런 다음 소액 경매투자 시 반드시 알아야 할 권리·물건분석의 기본기와 종목별 투자 전략, 소액틈새 종목과 투자성을 분석하는 방법을 상세한 실전 경험사례를 바탕으로 설명한다. 

단독주택, 오피스텔, 상가, 토지 등 유형별로 내게 맞는 경매물건 찾는 법, 고급경매정보를 얻어내는 노하우, 경매의 위험을 피하는 방법 등이 포함되어 있다. 잘 써먹지 않는 복잡한 이론보다는 실전 중심으로 투자 가이드를한다. 특히 잘못 알고 있는 경매상식도 바로 잡아준다. 

■ 저자 윤재호 
현재 (주)메트로컨설팅 대표로서개인과 법인을 대상으로 부동산투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA컨설팅선임연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로 담보부부실채권 중개 및상가개발, 경매 컨설팅을 다년간 수행했다. 조선·동아·한겨레·문화일보 일간지 칼럼니스트와 KBS, MBC, SBS 패널, 한경 상담위원·매경자문위원을 역임하고 현재 금융포털 모네타의 부동산 자문위원으로 활동 중이다. 

한경닷컴, 다음, 네이버, 모네타 등 인터넷 포털사이트와 중앙이코노미스트, 매경이코노미,한경비즈니스, 주택저널, 석세스파트너, 현대증권 사보 고정 부동산칼럼니스트로 활동 중이다. 그리고 광운대 경영대학원 강의교수, 연세대, 중앙대사회교육원 강사, (재)건설산업교육원과 한국공인중개사협회(매수신청대리) 실무교수, 부동산태인과 신세계, 현대백화점 등 대학과 기업에서 연100회 이상 법원 경매와 소액 부동산투자를 강의하고 있다. 저서로는 『자산관리 및 실물자산 투자』『3000만원으로 시작하는부동산투자 101가지』『스타재테크』 (공저) 등이 있다. 

■ 차례
프롤로그

PART 1 불황기 최고의 재테크 경매투자 기본기
01경매는 되로 배워 말로 써먹는 부동산 투자법이다
02 수익률 높이려면 낙찰가 낮은 곳에 눈을 돌려라
03 소액 투자로 돈 벌려면제대로 된 지도부터 갖춰라
04 경매정보 분석만 잘해도 돈 되는 물건 보인다
05 경매 시작부터 마무리까지 투자 전략을세워라
06 돈 되는 물건은 가까운 곳에 숨어 있다
07 입찰장의 사소한 실수를 조심하라
08 소액 경매투자의 대박과 실패사례

PART 2 노후준비를 위한 소액 경매투자 노하우
09잘못 알고 있는 경매상식부터 깨라
10 고급 경매정보를 얻어내는 노하우를 익혀라
11 소액 경매투자로 5층짜리 건물 주인이되다
12 경매부동산의 정확한 시세를 알아내는 노하우
13 싸게 사서 비싸게 파는 법이 따로 있다?
14 값싸게 부동산을사들이는 방법은 여러 가지다
15 경매 투잡투자로 성공하려면 국토순례자가 되라
16 누구나 할 수 있지만 누구나 성공하기는 어려운경매

PART 3 2000만 원으로 내게 맞는 경매물건찾기
17 아파트 경매는 초보자가 노릴 만한 투자대상이다
18 소액 경매투자의 대표주자는 빌라이다
19단독주택은 활용가치가 높고 저가매입 대상이다
20 오피스텔은 업무 + 주거기능 갖춘 전천후 상품이다
21 상가로 고정 임대수익과시세차익까지 얻는다·182
22 토지는 소액 경매투자의 꽃이자 블루오션 투자처다
23 특수 부동산은 수익성 좋은 경매틈새종목이다

PART 4 어려운 권리·물건분석 쉽게 하는 비법
24등기부상, 세입자관계 분석만 해도 권리분석은 해결된다
25 임차인 분석은 매우 중요한 권리분석 과정이다
26 ‘물건분석’은 하자발견과 함께 재테크 가능성을 따져라
27 점유에 따른 권리, 저항성 여부를 사전에 조사하라
28 특수사례를 미리 알아둬야 위험을 피할수 있다
29 배당원칙과 절차를 알면 경매 전문가나 마찬가지다

PART 5 가치 있는 부동산 찾아 경매 달인되기
3036계 줄행랑쳐야 할 물건도 있다
31 겉만 번드르르한 속 빈 강정 물건을 조심하라
32 명도가 어려워 보인다면 조심 또조심하라
33 되팔아 차익 남길 부동산을 골라라
34 ‘샛길’과 ‘틈새’ 투자처를 연구하자
35 신 투자기법, 경매파생상품(NPL)을 주목하라
36 노후를 위해 소액 부동산 재테크를 하라
37 소액 투자로 가치 있는 부동산을찾아내라

2000만원으로 연봉버는 경매투자

PART 1 불황기 최고의 재테크 경매투자 기본기
경매는 되로 배워 말로 써먹는 부동산 투자법이다
사회가 다변화하고 경제 규모가 커지면서 우리는 일정 금액의 자금을 은행이나 개인으로부터 융통하게 된다. 사업체 운영과 가계 지출을 하면서 자연히 내 돈만으로 운용하지 못할 때 피치 못해 돈을 빌려야 하거나 부동산을 담보로 돈을 빌려 쓰게 된다. 경제활동을 하다 보면 어쩔 수 없는 사정으로 인해 대출받은 돈을 연체하거나 어떤 경우 이자는 물론 원금을 되돌려주지 못하는 사정으로 몰리게 된다. 이렇게 내 마음과 달리 경제적 활동을 하다가 빚지고 보증, 또는 전세금을 돌려주지 못했을 때 채권자(임차인)로부터 돈을 돌려달라는 청구를 받다가 결국에는 돈을 갚지 못해 가지고 있는 부동산이 ‘법원 경매’에 부쳐지게 된다.

즉 개인 간의 채권?채무관계에 있어서 갚을 시기가 지났음에도 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자는 자기의 채권을 만족시키기 위해 민사집행법상 부동산 강제집행 절차를 밟게 된다. 채권자는 법원에 대하여 채무자(부동산 소유자)의 부동산을 팔아 그 매각대금으로부터 채권을 회수할 수 있게 해달라고 신청할 수 있다. 경매는 강제집행의 한 절차로서 채권자의 신청에 의하여 채무자 소유의 부동산을 강제처분을 의뢰하면서 경매가 시작된다. 법원 경매는 부동산 활동의 한 과정으로 자본주의 사회에서 꼭 필요한 제도이며, 경매로 인해 개인과 국가의 손실을 최소화하는 역할을 담당하는 중요한 법의 절차이자 제도이다. 채무자가 ‘채무관리’를 못해 강제로 팔리는 절차가 법원경매 과정인 것이다. 그런 와중에 법원으로부터 강제처분의 의뢰(경매)가 들어오면 법원은 이렇게 나온 부동산을 처분하는 역할을 담당한다. 따라서 우리는 법원 경매입찰장을 통해 강제매각하는 값싸게 나온 부동산을 낙찰받는 것이다. 이렇게 쉽고도 명확한 제도가 법원 경매제도이다.

- 소액 경매투자는 ‘되로 배워서 말로 써먹어라’
경매는 정말 어렵고 부동산에 대해 해박한 지식을 가져야만 투자가 가능할까? 정말 잘못된 루머이자 선입견이다. 물론 경매부동산은 아무나 부동산 중개업소를 통해 손쉽게 사는 쉬운 일반 매물의 매입 절차와는 다르지만, 누구나 경매 이론 정도만 터득한다면 투자가 가능하다. 예전에 어떤 친척 어른이 “지갑 속에 든 돈은 누가 훔쳐갈 수 있지만 머릿속에 든 지식과 기술은 누가 훔쳐가지 않는다”라는 얘기를 했다. 맞다. 경매는 머릿속에 든 정말 알짜 기술이자 지혜다. 경매투자에 입문하기 전 부동산과 경매 이론을 다 터득하면 얼마나 좋을까마는 그럴 필요가 전혀 없다. 우선 경매입찰장부터 찾아가 경매시장을 이해하기 시작하면 절대 어려울 것이 없다.

부동산 경매와 관련한 수많은 각종 법률과 판례가 있지만 그걸 통달할 필요는 없다. 경매정보 사이트부터 가입해 정보지 보는 법부터 익히고 하나하나 현장에서 부딪히면서 투자지식을 배워나가기만 하면 된다. 골치 아픈 부동산 이론과 경매 관련 법률은 차차 경매업무를 하면서 익히면 된다. 경매정보지를 보고 하나하나 물건을 검색하고 선정하다 보면 별것 아니라는 것을 금방 알 수 있다. 입찰 전에 의문사항이나 잘 모르는 내용은 경매를 잘 아는 고수나 유료 경매정보 사이트 상담방을 이용하자. 세세하게 질문하면 잘 아는 고수가 투자자의 잘 모르는 부분을 친절하게 알려준다. 경매 사이트의 고수 상담사는 입찰 경험이 풍부한 사람이거나 경매 이론에 대해 정통한 전문가를 선정해 상담 역할을 맡긴다. 무료 상담이 대부분이고 유료라 해도 가격이 그리 비싸지 않다. 확실한 투자의 길을 얻은 후 투자를 결정하면 되므로 그리 어려워할 필요가 없다.

PART 2 노후준비를 위한 소액 경매투자 노하우
소액 경매투자로 5층짜리 건물 주인이 되다
고객 H씨는 외환위기를 겪으면서 15년 근속한 유통 관련 회사에서 명예퇴직했다. 40대 후반 나이에 무언가 해야겠다며 퇴직금으로 받은 5000만 원의 종자돈으로 경매투자를 시작하겠다며 경매 컨설팅을 의뢰하러 나를 찾아왔다. 나는 당시 많은 물건 중에 소액 임대수익용 경매물건을 적극 추천해줬다. 일단 고정수익이 들어올 수 있는 경매물건이 여러모로 유리하다고 판단했다. 그가 처음으로 경매로 매입한 부동산은 상가 2건이었다. 고양시 일산구 일산동에 있는 7층 근린건물의 6층 전용면적 38㎡(당시 20평형)와 7층 34㎡(당시 17평형)가 경매에 나왔다. 6층의 감정가는 6800만 원인데 5회 유찰, 1회 변경됐다가 최저매각가는 2228만 원으로 떨어졌다가 2650만 원에 낙찰받았고, 7층은 감정가 6100만 원이었다가 최저가 1998만 원에서 2250만 원을 써내 낙찰받았다. 한 물건당 평균 3명 정도가 입찰 경쟁을 벌여 눈치작전도 치열했다.

그런데 입찰 전에 왜 이렇게 여러 번 유찰됐는지를 확인해본 결과 특별한 이유가 있었다. 법원서류와 매각공고에는 이 부동산의 용도가 근린(상가)으로 기재돼 있었다. 그런데 현장을 방문해보니 실제로는 방 3개짜리 살림방으로 개조한 다세대주택으로 용도변경해 이용 중이었다. 지금으로 말하면 뉴타운, 재개발지역의 ‘지분 쪼개기’식 개발물건이었다. 인근 주민들에게 탐색해본 결과 이 건물은 처음에는 상가로 분양하다 임대물건으로 나왔다가 분양이 안 되자 건물 주인이 꾀를 내 부동산의 상층부 전체를 용도변경해 한 채씩 분양할 수 있는 다세대 주택으로 리모델링 한 후 호수별로 분양을 했던 것. 개조비용은 금융권의 대출을 이용했는데 실제 분양이 안 되고 대출금과 이자가 늦춰지자 상호신용금고가 주택 10여 채를 한꺼번에 경매에 부쳐버린 것이다. 부동산의 용도가 ‘근린’으로 되어 있으니 입찰에 참여하는 사람이 없었고 당연히 여러 번 유찰된 것이었다.

입찰 전 등기부등본을 분석해보니 인수해야 할 권리나 유치권도 없어 추가로 인수해야 할 권리도 없었다. 최초 근저당권 설정권자이자 경매신청권자인 S상호신용금고가 10억 원을 설정한 이후에 기록된 다른 근저당과 압류, 가처분 등은 낙찰 후 모두 다 소멸될 수밖에 없었다. 세입자관계도 이상이 없는 상태였다. 분양하다 주인을 찾지 못한 채 통째로 비어 있었다. H씨는 잔금을 치른 후 바로 소유권등기를 마치고 인근 중개업소에 세를 내놓았다. 38㎡는 보증금 500만 원에 월 40만 원, 34㎡는 보증금 1000만 원에 월 20만 원에 1년간 계약조건으로 세를 줬다. 그리고 기간 만료가 다가오자 H씨는 중개업소를 통해 급매물로 넘겨버렸다. 분양가보다 약간 싼값에 매물로 내놓자 6층은 세입자가 대출을 얻어 직접 6000만 원에 매입했고 7층은 지역 주민이 전세를 안고 매입해보겠다며 5500만 원에 매물을 거둬들였다. H씨는 1년 만에 매입가격의 두 배가 넘는 시세차익을 거뒀다.

차익을 남긴 이후 그는 주로 시세보다 20~40% 값싸게 나온 소형 오피스텔, 공유 지분 토지, 선순위 세입자가 있어 보증금을 물어줘야 하는 주택(경락인수 주택)을 값싸게 인수하며 나름대로 저가의 경매물건 사냥에 재미를 들였다. 2005년 그는 그동안의 투자 노하우를 바탕으로 수도권에 5층짜리 건물을 경매로 매입해 월 800만 원대의 월세 수익을 거두는 부동산 자산가로 변신했다. 단돈 5000만 원만 가진 미래가 불투명한 가난뱅이가 몇 해 만에 어엿한 임대용 빌딩의 주인이 되어 있다. 물론 H씨는 경매물건이 많은 좋은 시절과 함께 투자 운도 따라줬기 때문에 가능한 일이었지만 당시 부동산 경매에 눈을 뜨지 않았다면 종자돈 5000만 원으로 부동산시장에서 이 정도의 수익을 남기기는 쉽지 않은 일이었다. 적은 돈이지만 열린 마음으로 틈새 경매 물건을 잘 활용해 저가매입에 선공한 것이 성공의 주 요인이었음을 회상하게 한다.

PART 3 2000만 원으로 내게 맞는 경매물건 찾기
소액 경매투자의 대표주자는 빌라이다
빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 종목이었는데 집값이 뛰면서 전국 경매시장의 최고 인기상품으로 탈바꿈했다. 요즘은 누구나 빌라 경매물건부터 시작할 정도로 만만한(?) 투자대상으로 바뀌었다. 왜냐하면 초보자도 접근하기 쉽고 투자금액이 적기 때문이다. 빌라 경매 최대의 장점은 아파트처럼 간단한 권리분석과 물건분석이다. 또 아파트 경매는 치열한 입찰 경쟁으로 인해 높은 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 다소 낮아 값싸게 내 집 마련과 함께 소액 투자에 나설 수 있는 장점이 있다. 또 도심 노후주택 밀집지역은 향후 재개발?재건축 가능성이 있어 장기적인 안목을 갖고 투자에 나설 수 있다.

경매 취득의 가장 걸림돌인 권리관계 파악도 손쉬운 물건이 대부분이다. 빌라는 대개 중소형 물건이 많은데 세입자가 소액임차인이거나 전세보증금이 소액이어서 주택임대차보호법상 소액보증금의 우선변제를 받거나 배당에 참여해 전세금을 되찾는 경우가 많다. 따라서 거센 명도저항을 겪지 않고도 손쉽게 권리이전을 받을 수 있다. 지은 지 오래되지 않은 빌라는 아파트 못지않은 좋은 시설을 갖춘데다 내부구조가 실생활에 편리하게 꾸며져 실용적인 주거시설이란 점도 빼놓을 수 없다.

경매에 부쳐지는 빌라는 두 가지이다. 하나는 다세대이고 하나는 연립주택이다. 다세대주택이란 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적 제외)이 660㎡(199.6평) 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다. 연립주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적이 660㎡를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 공동주택이다. 다세대주택은 규모가 작은 주택이어서 투자금액이 감정가 3000만 원부터 통상 1억 원 미만의 물건이 대부분이다. 그러나 연립주택은 제법 단지 규모를 갖추고 규모가 아파트처럼 중대형 평형대가 많다. 소액투자자가 노릴 만한 것이 바로 다세대주택이다.

법원 경매를 이용해 빌라를 낙찰받을 경우 시세의 15~30%가량 값싸게 낙찰받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 80%선인 아파트 경매에 비해 빌라는 70~75%대이며 입찰경쟁률도 특별히 좋은 매물이나 재건축?재개발 호재를 만나지 않으면 거의 5대 1을 넘지 않는다. 소형 빌라는 감정가가 통상 3000~5000만 원대부터 시작한다. 물량도 풍부해 내가 원하는 지역 내 매물을 쉽게 찾을 수 있다. 한 달이면 서울 수도권 등 도심 매물이 2000여 건에 달하는 빌라는 꾸준히 경매시장에 공급된다. 인기 지역 고급빌라에서 변두리 지역 원룸형 빌라까지 투자자들의 물건 선택의 폭이 넓다.

도심의 소형 주택 공급부족이 심화되고 있는 상태에서 소형 빌라는 전천후 투자대상이다. 싸게 낙찰받아 세를 주면 투자금액을 쉽게 회수할 수 있고 값싸게 매입한 후 일정 기간 세를 준 다음 다시 되팔아도 환금성이 뒤떨어지지 않는다. 노후 빌라 경매물건은 재개발 추진 가능성이 높고, 재건축은 아파트와 달리 안전진단이 없어 사업 속도가 빠르고, 전매제한이 없어 추후 시세차익이 가능하다. 전세금 정도의 소액으로 내 집 마련과 재테크를 통한 시세차익을 동시에 얻을 수 있다. 물건을 잘 고르면 전세금 수준에 소형 빌라를 낙찰받을 수 있다.

낙찰가율 추이와 입찰 전 체크사항
입찰 전에는 경매정보지나 법원의 감정평가서를 보고 냉?난방 시설을 확인한다. 관리비와 관련돼 임대수익과 직결된다. 내부공사 마감재도 살펴야 한다. 감정평가서의 ‘건물감정평가요항표’를 살펴 구조와 이용 상태, 위생과 냉?난방설비, 기타 설비를 살펴본다. 서류상 조사 외에 현장을 답사해 이웃집 탐문을 통해 침수 여부를 확인한다. 또 진입로 상황과 주거 여건을 살핀 후 반드시 인근 중개업소를 방문해 유사 매물의 거래가격을 유추하고 임대 가능성도 따져보라. 대지 지분이 많을수록 재개발?재건축 시 유리하다. 반지하의 경우 지분을 꼭 확인하라. 또 개인이나 영세업체가 건축한 빌라는 시설?자재가 불량하다. 건설업체나 빌라 전문업체가 제대로 지었는지 꼼꼼하게 확인하라. 빌라의 단점은 매매사례가 많지 않아 시세파악이 어렵다는 것이다. 중개업소에서 유사 매물의 시세를 파악하라. 빌라는 투자금액이 적고 당장 살기에 적당한 주택이지만 나중에 쉽게 팔리지 않아 어려움을 겪는 경우가 많다. 가격이 싸고 마음에 든다고 입찰을 쉽게 결정하면 후회할 수 있다. 특별한 호재가 없는 한 투자성 측면에서 불리하므로 실거주 또는 임대, 호재 여부 아니면 신중하게 입찰해야 한다.

시세파악도 입찰 전 반드시 조사해야 한다. 빌라 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정 시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 기준해 보고 시세보다 20%이상 싼 가격에 낙찰받아야 투자성이 높다. 지은 지 오래된 지하 다세대?연립주택 중에 대지 지분이 지상층 세대만 나누어 할당되고 지하층에는 대지 지분이 아예 누락된 경우가 종종 있다. 1990년 이전에 지어진 경우 지하 세대의 대지 지분에 대해 소유권을 명확하게 정리해주지 않아 발생한 경우인데 이런 주택을 낙찰받으면 대지 지분이 없어 구분 소유의 입주자들을 상대로 소송을 제기해야 하거나 재건축 시 불리하다.

소형 빌라일수록 명도저항이 거세고 명도에 애를 먹는 경우가 많다. 거주하는 임차인이 한 푼도 못 받고 쫓겨나는 주택보다는 최우선변제 소액임차인이나 우선배당을 받는 임차인이 거주하는 주택을 고르는 것이 명도에 수월하다. 입찰 전 소유자나 세입자를 만나 혹시 낙찰 후 이사 가는 데 고충은 없는지 알아보고 입찰을 결정하는 것이 낫다. 외견상 권리관계에 이상이 없지만 혹시 인생의 벼랑 끝에 몰려 명도를 완강하게 거부할 여지는 없는지 확인해보자.

PART 4 어려운 권리?물건분석 쉽게 하는 비법
등기부상, 세입자관계 분석만 해도 권리분석은 해결된다
- 등기부등본상 권리분석을 쉽게 하는 요령
1. ‘금융권에서 경매에 부친 물건’은 권리분석이 대체로 안전하다: 제1금융권인 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려줄 때 선순위 세입자, 선순위 가처분, 가등기 같은 등기부등본상 하자 있는 부동산은 대출에서 처음부터 제외시킨다. 당연히 낙찰 후에 후순위 권리나 ‘꼬리표(근저당, 가압류 등)’들은 경매 낙찰 후에 직권으로 말소된다. 은행에서 경매에 부쳤다면 70~80% 정도는 세입자관계는 깨끗할 것이고 등기부등본상 인수할 권리는 거의 없는 안전한 물건이라고 생각하고 입찰준비를 해도 무방하다.

2. 말소기준권리를 먼저 찾아라: 말소기준권리를 찾으면 권리분석의 60% 이상은 끝났다고 봐도 무방하다. 말소기준권리를 기준해 권리의 선후관계를 따라 체크하다보면 인수할 권리의 유무와 세입자의 대항력 유무를 쉽게 판단할 수 있다. 말소기준권리는 시간순으로 가장 빠른 권리를 기준한다. 기준 권리 이전에 설정된 몇 개의 권리와 항상 인수해야 할 권리 몇 개를 제외하면 거의 모든 권리는 말소되는 권리이다.

3. 저당, 압류 등 각종 권리가 복잡하게 얽혀 있는 것이 오히려 낫다: 등기부상 각종 권리가 복잡하게 설정되어 얽혀 있으면 겉으로는 복잡한 듯 보이지만 오히려 안전(?)하다. 왜냐하면 경매 진행 중에 ‘취소, 취하’ 여지가 적기 때문이다. 달랑 근저당만 하나 설정된 권리는 경매 중간에 채무금액을 갚아버리면 경매 자체가 취소된다. 그러나 등기부상 여러 개의 권리가 설정되어 있다면 그 권리를 풀기가 쉽지 않다. 또 부동산의 가치보다 채무가 많아 도저히 경매 아니고는 해결되지 않는 경매물건인 셈. 꼬리표(각종 권리)가 많으면 좋은 물건이다.

4. 경매를 부친 신청권자의 ‘청구금액’이 많은 것이 좋다: 채권자가 경매를 부친 이유는 채권금액을 돌려받기 위해서다. 그런데 경매에 부친 물건 중에는 부동산의 가치보다 훨씬 낮은 청구금액으로 경매가 진행되는 경우가 있다. 이럴 때는 채무자가 서둘러 돈을 갚아 경매 진행을 미리 막아낼 수 있다. 그러나 신청권자의 청구 금액이 많으면 돈을 갚기 어려워 경매의 취하, 취소 가능성이 적다. 예를 들어 1억짜리 부동산에 근저당권자가 8000만 원과 2000만 원을 받기 위해 각각 경매를 부쳤다면 입찰자 입장에서 어떤 것이 유리할까? 당연히 채권청구금액이 많을수록 경매 취하 확률이 적다.

5. ‘소유자’가 거주하고 있다면 안전한 물건이다: 권리상 가장 안전한 경매물건은 등기부상 인수할 권리가 없고, 직접 부동산의 소유자나 물상보증인인 채무자가 거주하는 경매물건이다. 이런 물건은 경쟁자가 다소 많지만 초보자가 우선적으로 노릴 만하다. 직접 소유자가 거주하고 있으면 인도명령 대상이고 세입자와 달리 약간의 위로금만 쥐어주면 손쉽게 명도를 해결할 수 있다.

6. 세입자가 ‘배당받는 세입자’라면 안전한 물건이다: 세입자들이 여럿 거주한다고 해서 겁먹을 필요가 없다. 무조건 피해야 할 물건이 아니다. 왜냐하면 경매에 부쳐진 부동산에 말소기준권리보다 후순위 임차인이면서 전입신고(사업자등록)를 마치고, 최우선변제 소액임차인이면서 배당요구종기일 전에 배당요구를 했다면, 일정 부분의 보증금을 매각대금에서 최우선변제를 받고 나가게 된다. 세입자는 배당받을 때 명도확인서 첨부가 필수요건이다. 이사 가는 날 확인서를 해주면 되므로 안전한 물건이다.

7. ‘선순위 세입자가 경매를 부친 채권자’라면 일단 안전하다: 경매 부친 사람이 누군가에 따라 안전 여부가 결정 나기도 한다. 경매 신청권자가 금융권이거나 선순위 세입자라면 일단 안전하다. 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 ‘전세보증금 반환청구소송’을 제기해 강제경매 부친 경우, 세입자는 매각대금에서 전액 배당(일부 인수 요주의)을 받고 집을 비워주게 된다. 다만 선순위 세입자인데 전액을 배당받지 못한다면 새로운 낙찰자가 못 받은 전세금을 인수해야 한다.

8. 특수사례?함정이 예상되는 애매한 물건은 입찰하기 마라: 조심해서 입찰해야 할 것은 특수사례와 경매의 함정이 있는 경매물건이다. 경매정보지나 매각서류, 대법원 경매정보에 유치권, 법정지상권, 법인 소유의 공용 부동산, 분묘기지권 등 잘 모르는 생소한 용어, 복잡한 내용이나 명확치 않은 권리관계가 기재되어 있다면 입찰하지 마라. 자칫 손해를 입거나 권리상 복잡한 일에 휘말릴 수 있다.

PART 5 가치 있는 부동산 찾아 경매 달인되기
36계 줄행랑쳐야 할 물건도 있다
경매시장에서 아무리 돈 되는 부동산을 낙찰받았더라도 예상치 못하는 함정을 만난다면 골머리를 앓을 수 있다. 이것이 바로 경매의 ‘취하’와 ‘취소’다. 경매시장에서 좋은 부동산을 싸게 낙찰받았는데 갑자기 잔금을 내기 전에 경매 자체를 취소 또는 취하하는 경우는 비일비재하다. 입찰 전에 권리분석과 물건분석을 정말 열심히 해서 어렵게 낙찰받았다 하더라도 잔금을 내기 전에 경매 자체가 취하 또는 취소된다면 경매투자자는 ‘닭 쫓던 개 지붕 쳐다보는 격’이 될 수밖에 없는 상황이다. 경매 상담을 하다 보면 경매 취하나 취소 때문에 경매투자가 수포로 돌아갔다며 한숨을 쉬는 이들이 여전히 많다는 걸 볼 수 있다. 실제로 경매 과정 중 취하 또는 취소되는 물량이 전체 매물의 10~20%정도 되는 것을 확인하고는 그런 물건을 피하고자 하는 이들이 많다.

- 하자 있는 물건을 미리 피해 나가기
최근 아는 사람이 사건번호를 알려 주면서 급하게 권리분석을 요구해왔다. 급하게 법원의 경매서류를 훑어보니 이 물건은 십중팔구 입찰리스트에 올라와서는 안 될 물건이었다. 서울 성동구 행당동 D아파트 18㎡(25평형)이었는데 등기부등본을 살펴보니 부동산의 가치보다 경매신청권자의 청구금액이 너무 적었다. K씨가 채권자, Y씨가 이 집의 소유자 겸 채무자였다. 감정가 2억 4000만 원짜리 아파트를 채권자가 강제경매에 부친 것인데, 가압류 금액이 1500만 원에 불과했다. 다른 저당권이나 압류 같은 것도 없이 가압류 하나만 붙어 있는 상태에서 경매가 진행되고 있었던 것이다.

나는 차분하게 그 아는 사람에게 전화를 걸어 이 물건은 취하 가능성이 매우 높으니 이 물건을 포기하고 다른 매물을 찾아보라고 했다. 그랬더니 그는 펄쩍 뛰었다. ‘이 물건은 내가 사는 곳과 가깝고 딸에게 상속할 수 있는 좋은 물건’이라며 “꼭 입찰하고 싶다”고 말했다. 이렇게 숨어 있는 ‘취하 함정’에 대해서는 그는 이해하지 못하겠다는 투였다. 아니나 다를까. 그는 혼자 입찰 경매법정을 찾아갔다가 허탕(?)만 치고 갔다. 그 이유는 간단하다. 이 물건은 입찰 당일 입찰게시판에 ‘취하’란 표시의 붉은 색 도장이 찍혀 있었기 때문이다. 부동산의 가치보다 저당금액이 적다고 해서 경매 절차에서 100% 취하되는 것은 물론 아니다. 그러나 채무자(경매에 부쳐진 부동산의 소유자) 입장을 생각해보자. 내 집이 경매에 부쳐졌는데 내가 갚아야 할 빚이 현재 부동산가치보다 현저하게 적다면 누가 경매를 통해 다른 사람에게 집이 낙찰되기를 바라겠는가. 이런 물건은 필시 채권자와 채무자가 감정싸움 때문에 경매에 부쳐진 것이리라. 즉 채권자는 돈을 갚지 않으니 “당신 집, 경매에 부친다!”라고 했을 것이고, 채무자는 “법대로 하라!”로 대응했을 것이다. 이런 와중에 채권자가 강제집행을 부쳐 경매시장에 나오게 된 것이다. 굳이 이런 물건에 손댈 필요는 없다.

경매현장에 있다 보면 취하 가능성이 높은 경매물건들은 눈에 훤히 띈다. 취하 가능성이 높은 경매물건은 첫째, 부동산의 가치보다 현저하게 저당권 금액 등이 적어서, 채무자가 채무금액을 갚을 수 있는 물건이다. 둘째, 강제경매인데, 달랑 가압류 하나만 설정돼 있고 근저당(기본대출 정도)이 한 개  정도 있는 경우다. 이는 채무자와 채권자와의 감정싸움에서 비롯된 경매물건이다. 셋째, 변경과 연기가 잦은 물건이다. 채권자와 채무자가 합의 중이란 얘기다. 넷째, 채무자가 기업인데 도심에 알짜 물건(환금성 양호)을 갖고 있는 경우다. 다섯째, 감정가가 시세보다 턱없이 낮아 채무자가 감정가에 대해 이의신청할 가능성이 높은 물건이다. 이런 물건은 대개 재감정을 받게 된다. 여섯째, 경매대상 물건이 한창 개발되고 있는 지역이거나 대규모 개발사업 발표가 나있는 지역 내 부동산인 경우다. 호재가 있는 경우 굳이 경매가 아니라고 해도 환금성을 보장받을 수 있다. 일곱째, 주택의 규모나 가치에 비해 세입자들이 많이 들어와 살고 있는 주택이다. 세입자가 공동대처할 가능성이 높은 물건이다. 이런 물건들은 일반 경매물건에 비해 취하 가능성이 두 배 이상 높다고 보면 된다.

소액 투자로 가치 있는 부동산을 찾아내라
투자 고수들은 임장 전 공적 장부와 지역 호?악재를 먼저 살핀 후 바로 현장답사를 통해 투자 대상지에서 미래가치를 발견하는 공을 들인다. 현장을 주의 깊고 꼼꼼하게 관찰?조사, 탐문해 개별 요인부터 체크리스트를 가지고 분석한다. 투자 전 충분한 시간을 들여 탐문과 조사를 반복해 혹시 투자 위험성은 없는지 가장 먼저 조사한다. 그런 후에 개발 가능성과 허점을 찾아내고 값싸게 매입할 매물을 추적한다. 그런 후에 개발 가능성과 허점을 찾아내고 값싸게 매입할 매물을 추적한다. 소액 경매투자로 미래가치 찾아내는 노하우를 알아보자.

- 음지가 양지될 곳을 찾아라
호재가 이미 반영된 지역 내 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없다. 신도시?택지지구, 재개발?재건축, 뉴타운사업으로 이미 발표난 곳은 투기꾼들이 한번 훑고 지나간 곳이다. 따라서 먹을 것이 거의 없다. 간혹 소문을 들은 초보자들의 왕래가 빈번하지만 수익성은커녕 실익은 거의 없다. ‘소문난 잔치 먹을 것이 없는’ 실속 없는 투자 방법이다. 고수들이 논하는 ‘양지’바른 부동산이란 기존의 수도권 중 재개발 가능성 있는 낙후지역이나 재건축 지역, 인구유입이 많은 시 승격 지역, 대학과 기업 이전이 물망에 오르는 곳, 도시가 팽창되어 확대 일변도에 있는 수도권 외곽도시를 말한다. 바로 이곳이 미래가치를 높일 수 있는 부동산시장의 블루칩이다.

- 흠집 있는 곳에 돈이 숨어 있다
겉모습이 번듯하고 잘 생긴 부동산도 거의 남는 것이 없다. 실제 도심의 번듯한 상가건물의 임대수익이 외곽의 알짜 부동산과 비교해 별반 차이가 나지 않는 경우와 같다. 경매물건 중 권리와 물건관계가 깨끗한 물건은 한 번에 수십 명이 경쟁을 벌여 시세 수준에 낙찰되는 것과 같다. 겉과 속에 약간의 흠집이 있다면 누구든 투자를 망설인다. 즉 푹 꺼진 땅이나 용도변경 가능성이 있는 주택, 법정지상권 또는 유치권 신고가 된 경매물건 등을 싸게 산 다음 하자를 풀어낸다면 차익을 올릴 수가 있다. 흠집 있는 부동산은 저가매입 기회가 많고 입찰 경쟁도 한산해 가격을 낮게 조정할 수 있다. 흠집이 있어도 달콤한 부동산으로 전환할 지식과 안목을 키운다면 수익을 극대화할 수 있다.

- 건물보다 땅의 가치를 따져라
투자에서 최우선적으로 따지는 것이 부동산의 현재 상황을 살피는 것이다. 외관이 노후화되고 가치가 없어 보이면 초보자들은 처음부터 투자대상에서 제외시킨다. 대인관계에서 첫인상으로 판단하는 것과 같이 투자대상 부동산이 실속 없을 것으로 단정 짓는다. 그러나 부동산의 가치는 건물이 아니라 땅에 있다는 점을 중시해야 한다. 건물은 철거하면 그만이지만 토지의 활용가치는 무궁무진하다. 투자대상을 선정할 때 땅의 가치를 알아보는 안목과 건물이 깔고 있는 토지의 활용성을 미리 점치면 투자의 반은 성공한 것이나 다름없다.

- 시세가 제대로 형성됐는지 살펴라
미래 투자성 있는 부동산이란 앞으로 가격이 오를 부동산이기도 하지만 현재가치가 저평가된 부동산이라고 볼 수 있다. 현재 감정가가 낮게 잡혀 있다면 제대로 가격 형성이 안 된 원인을 찾아내고 낙찰 후 가격을 높일 수 있는 방법을 찾아야 한다. 현재 부동산이 주변 개발에 따른 개발압력 여파로 가격상승이 이어질 것이라면 저평가된 시점에 매입하는 전략을 세우는 것도 방법이다.

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주식투자는 ‘타이밍의 예술’이고 경매투자는 ‘저가 거래의 예술’이라는 말이 있듯이 미래가치 있는 부동산을 얼마나 값싸게 매입하느냐에 따라 부동산의 수익성은 달라진다. 단지 모양이 좋고 도로가 넓어 겉모습이 반듯해 보이는 부동산이더라도 실제 사람이 몰리지 안는 소외지역의 부동산은 가치가 떨어져 가격이 저평가될 수밖에 없다. 미래에 사람이 몰릴 지역의 부동산을 찾다 보면 ‘개천에서 용이 날’ 소액 경매물건을 어렵지 않게 찾아낼 수 있다. 미래가치 있는 부동산을 고르려면 충분한 시간을 할애해 투자대상지를 철저히 분석해야 옥석을 고를 수 있고 투자우량 매물을 잡을 수 있다.

(본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.)