�����

2008 대예측 : 재테크 편

자산시장 - 가계자산시장 틀이 바뀐다 박준규, 에프앤스타즈 사장

부동산 몰빵 탈출 본격화

통계청에서 발표한 2006년도 가계자산구조 조사에 따르면, 우리나라 사람들은 평균적으로 2억 8,112만 원의 자산이 있으며, 이 중에서 76.8%는 부동산으로 20.4%는 금융자산으로 보유하고 있다. 미국의 경우 전체 자산 중 부동산 비중은 36% 정도에 그친다. 캐나다는 50% 정도고, 가까운 일본은 61.7% 정도임을 감안할 때 우리나라 가계의 부동산 비중은 실로 크다는 것을 알 수 있다.

그렇다면 우리나라의 2008년도 부동산 시장은 어떨까. 새로운 정부 출범으로 향후 부동산시장에 대한 기대가 없는 것은 아니다. 현 정권의 강력한 세금 규제에 대해 부동산 투자자들은 생각보다 큰 동요를 보이지 않았다. 일단 지켜보자는 관망의 태도를 보였고, 상대적으로 국내 및 해외 금융투자시장에서는 눈부신 성과가 있었기 때문에 부동산 투자자들에게 있어서 2008년에는 부동산시장이 새로운 정부의 출범과 함께 2007년에 주지 못했던 투자 성과까지도 보상하기를 기대하는 것은 당연할 것이다.

하지만 정부 정책이라는 큰 틀에서 다시 한 번 생각해 보면, 현재 부동산은 강력한 세금 규제라는 족쇄를 차고 있는 반면, 금융 관련 투자는 많은 혜택을 누리고 있다는 것을 간과할 수 없는 상황이다. 국내 주식을 사고팔아서 생기는 매매차익은 비과세되고, 이에 따라 주식형 펀드에 의한 수익 또한 비과세된다. 이뿐 아니라 국내에서 설정된 해외 투자펀드의 경우에도 2009년까지 한시적으로만 비과세가 된다. 정부 정책상으로는 "부동산이 아닌 주식 시장에 투자하라"는 것이다.

고령화 사회로 발목 잡힌 부동산 VS 선진화된 투자 시장의 대결

최근 수년간 국내외 주식형 펀드가 다양한 형태로 제공됨에 따라 자산관리 수단의 선택폭이 획기적으로 확대돼 왔다. 다원화된 국내외 자산군에 대한 투자를 통해 수익률 제고와 위험분산을 보다 효율적으로 추구할 수 있게 됐다. 국내 및 해외 펀드가 다양하게 보급되면서 지역/섹터/스타일 등 수익률과 위험의 원천이 복합화되고 있다. 투자시장이 선진화된 것이다.

이에 더하여 △ 자본시장통합법의 추진, △ 온라인 펀드몰 확산, △ GIPS(국제투자성과평가기준) 도입/검토 등 펀드상품 개발과 유통 및 운용공시를 비롯한 자산운용 관련 업계에 전반적인 구조 개편을 촉진하는 변화가 진행 중이다. 투자자 입장에서 온라인 펀드몰의 확산이나 펀드 슈퍼마켓의 도입 등 펀드 유통 비용을 구조적으로 낮춰주는 제도 변화가 주목된다.

그에 비해 부동산을 보유하기보다는 사용하겠다는 방향으로 부동산에 대한 개념에 변화가 생기고 있다. 일본과 대만의 젊은이들이 부동산 매수를 꺼리는 현상에서 충분히 확인할 수 있듯이, 너무 높은 가격의 부동산을 매수하기 위해 인생을 희생한다는 것은 부동산시장의 고도성장을 경험했던 기성세대들이 가진 관념이지 젊은이들의 생각은 아니기 때문이다. 이뿐 아니라 고령화 시대는 부동산 가격의 장기적인 침체가 필연적으로 따라오게 만든다.

고령화란 노인에 비해 젊은이들이 적은 사회를 말한다. 나이가 들어 은퇴한 노인들이 질병에 걸리거나 생활비가 부족해 팔게 되는 부동산을 적은 수의 젊은이들이 제대로 소화하지 못할 가능성이 높아진다. 따라서 우리보다 20년이나 앞서 고령화가 진행된 일본처럼 부동산 가격의 하락을 피할 수 없게 될 것이고, 지나치게 높은 부동산 비중은 점진적으로 축소해 나갈 필요가 있다.

마구잡이식 투자에서 분산투자로 리스크 관리를 경험

국내외 자산 시장의 변동성 확대에도 불구하고 2008년에도 여전히 국내 투자자들의 위험선호도가 높게 유지되는 가운데 국내외 위험자산 간 투자 매력도를 저울질하며 탄력적인 자산 배분이 이뤄질 것으로 예상한다.

최근 중국 증시의 고평가 우려가 제기되면서 중국 펀드 대안으로 부각된 브릭스(BRICs) 펀드로의 견조한 자금 유입 역시 이채롭다. 또한 중국 펀드로의 지나친 쏠림현상에 대한 경고음이 높아지자 위험선호 자금이 국내 주식시장 조정 때마다 큰 폭으로 유입됐다. 즉, 변동성 위험관리와 투자기회 확대 등의 효과를 배경으로 금융 투자시장에 대한 점유비를 확대해 나갈 수밖에 없는 것이다.

가계자산구조의 패러다임은 움직인다

글로벌 신용경색이 자산 시장에 심각한 하락 압력을 가져올 것이나 부정적 영향은 일단 제한적일 것으로 보인다. 그에 비해 새로운 정부의 출범에 대한 기대가 소비심리를 자극할 것이다. 2008년에도 소비와 수출이 균형을 이루면서 국내총생산(GDP) 성장 전망이 2007년에 비해 좋을 것이다. 특히 국내 유동성의 증시 이동은 계속될 수밖에 없다.

낮은 금리와 자산에 대한 세금 정책의 강화로 가계자산의 주식 등 금융자산으로의 이동이 본격적으로 촉진되는 한 해가 될 것이다. 해외펀드 비과세라는 세금 혜택을 본격적으로 향유하기 위해 2009년까지 한시적으로 해외 투자도 폭넓게 진행될 것이다. 또한 국내 위험자산이 제공하지 못하는 다양한 수익과 위험의 기회를 제공하며 해외 자산투자에의 경험도 누적해 준다는 측면에서 해외 펀드로의 자산 배분은 견조하게 진행될 것이다.

위험자산관리는 일회성이나 단발성이 아닌 지속 작업으로 수행할 때 소기의 중장기 효과를 거둘 수 있다. 최근 국내외 금융시장과 자산시장의 투자 위험이 부각된다고 해서 위험자산 자체로부터 이탈하는 것을 고려하는 것은 지양해야 한다. 다행히 최근 변동성 확대 국면에서도 위험자산배분은 비교적 견조하게 지속됐다는 점에서 국내 투자자들의 투자 시야 장기화 경향을 읽을 수 있다. 또한 해외 위험자산에 대한 전향적 접근도 계속돼야 할 것이다. 국내 자산 편향으로 회귀할 수는 없는 것이다.

결과적으로 부동산 76.8&, 금융자산 20.4%, 기타 2.7%라는 2006년도 통계청의 가계자산구조는 2008년에 들어서면서 부동산 55%, 금융자산 42%, 기타 3% 정도로 변화돼가는 것이 바람직하다 하겠다. 물론 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태가 촉발된 2007년 중반기 이후 세계 자산시장의 변동성이 확대되고 자산 간 상관관계가 높아지면서 투자자산 전체 관점에서의 위험관리가 보다 중요성을 띠게 됐다. 그러므로 펀드를 통한 자산관리에는 전문적인 자산관리 자문의 필요성이 다른 어느 영역보다 크다는 사실을 고려할 필요가 있다.

주식시장 - 2008년 주도주는 무엇? 김학주 삼성증권 리서치센터장

자동차/IT 다시 시작

2007년 시장을 되돌아보면 중국 관련주, 희소자원 관련주, 대체에너지 관련주 등 성장 중심의 테마에만 시장의 관심이 집중됐다. 이로 인해 전반적으로 체감되는 주식 수익률은 코스피지수가 보여주는 것보다 낮았다. 2008년의 관심은 지난 수년간 성장했던 주가를 어떻게 지킬 수 있을 것인지가 중요하겠다. 또한 주식시장에 남아 있다면 확실히 자신 있는 종목에 집중할 필요가 있다. 결국 2008년 주도주는 밸류에이션 매력이 살아있고, 경쟁력이 강한 기업으로 바뀔 가능성이 높다. 테마별로 나눠 살펴볼 수 있다.

테마 1 중국인들의 의식주 수요 - 화장품/가전 수요 급증

중국인들의 의식주는 크게 바뀌고 있다. 우스갯소리로 중국인들이 목욕을 하기 시작해 물이 부족해진다는 이야기가 있다. 그렇다면 화장품 수요도 급증할 수밖에 없다. 사실 화장품은 글로벌 브랜드가 장악할 것으로 생각할 수 있지만 아모레퍼시픽, LG생활건강은 중국에서 선전하고 있다. 그 이유는 2007년부터 허용된 방문판매에서 강점을 갖고 있기 때문이다. CJ홈쇼핑의 활약도 기대된다. 중국인들은 한국인들처럼 충동구매 성향이 있다. 아직 1%밖에 안 되는 홈쇼핑의 보급률은 빠르게 높아질 것이다. 이외에도 중국인들에게는 프리미엄 브랜드 의류로 여겨지는 베이직하우스, 1990년대 일찌감치 중국에 진출해 그 성과가 가시화되는 화교 기업 오리온 등에도 관심이 간다.

한편 1980년대 중반 한국에서 중화학공업이 육성된 뒤 가계 소득이 늘어나며 가전제품의 수요가 급증했다. 특히 중국은 베이징올림픽을 앞둔 상황에서 평판(Flat Panel) TV 보급률이 5%에 불과하다. 이는 PC 보급률 20%에 비해 크게 낮아 상승 여력이 높아 보인다. 먼저 소형 LCD 수요가 크게 증가할 것으로 전망돼 LG필립스LCD와 삼성전자, LG전자, 그리고 편광필름을 만드는 LG화학, 에이스디지텍 등의 수혜가 기대된다. PDP도 무시할 수 없다. 81cm(32인치) PDP의 경우 중국인들도 구매가 가능할 것이다. 이로 인해 LG마이크론, 삼성SDI의 턴어라운드를 기대해 볼 수 있다.

테마 2 한국의 인구 노령화 - 제약업/장기 보험주 탄력

한국의 인구구조 변화에도 관심을 가질 필요가 있다. 1980년대 후반 일본처럼 한국에는 인구 노령화로 인해 제약업은 물론 노후 보장성 장기보험(삼성화재, 동부화재), 조기은퇴 인력의 재취업을 위한 자격증 교육(크레듀, YBN시사닷컴), 은퇴인구 증가로 인한 해외여행 수요의 폭발적 증가(대한항공, 아시아나) 등의 현상이 나타나고 있다.

테마 3 실적 개선 기업 - 현대차/한국타이어 등 주목

시장의 우려와는 달리 기업의 실적 개선세가 뚜렷해질 기업들도 있다. 먼저 현대차는 그동안 원화절상, 원자재 가격 상승세로 인해 고통을 받아왔지만 2008년에는 내수시장에서 고급 세단 제네시스 출시를 통해 새로운 수익원을 얻을 것이며, 4월부터는 중국형 아반떼를 출시해 중국 내 시장점유율이 회복될 것이다.

현대차가 턴어라운드하면 주력 전장업체인 오토넷의 회복도 빨라질 것이다. 한편 한국타이어는 원자재인 천연고무와 석유 가격이 급등했음에도 오히려 수익성이 개선되고 있다. 이는 경쟁 업체 대비 뛰어난 생산성에 기인한 것이다. 만일 2008년 원자재 가격이 하락할 경우 현대차, 한국타이어 실적은 급격히 개선될 것이다. 그만큼 조선 및 해운주들은 그동안 즐겼던 부분을 이들에게 넘겨줘야 할 것이다. 특히 벌크선 업체들의 경우 수익성이 급락할 가능성도 있다.

테마 4 경쟁력 있는 IT - LG전자/삼성전기 대표적

경쟁력이 개선되는 IT 업체들도 눈여겨봐야 한다. 먼저 LG전자의 경영진 능력 개선이 눈에 띈다. 그동안 무모한 외형 성장을 지양하고, 투자수익률에 역점을 둔다. 이로 인해 취사선택을 확실히 한다. 즉 가능성이 없는 사업부는 포기하고, 기회가 보이는 사업은 인수합병을 통해 과감히 확장해 기업 가치를 극대화한다. 이런 것들이 외국인 투자자들에게 신선하게 받아들여지고 있다. 또 중국에서 크게 늘어날 가전 수요와 북미에서 환경 관련 에어컨 시스템의 변화로 인한 수혜도 주목해 볼 필요가 있다.

한편 삼성전기의 LED(발광다이오드) 경쟁력 강화도 눈에 띈다. 향후 TV 쪽 LED BLU 보급률이 높아지며 LED 수요는 기하급수적으로 증가할 것이다. MLCC(적층세라믹콘덴서)에서는 세계 1위 무라타와 대등한 경합을 벌이기 시작했다.

테마 5 은행 예금에서 주식으로 - 보험/증권업 여전히 매력

금융 부문에서는 여전히 은행보다 증권, 보험이 매력적으로 보인다. 우리나라 은행들은 많은 오프라인 지점 수를 바탕으로 단순한 서비스에 의존하기 때문에 온라인의 공격을 받을 가능성이 있다. 지난 1986년 영국에서 빅뱅이 일어났을 때도 지점 수에 의존하던 상업은행들 가운데 상당수가 온라인의 진입으로 도산했다. 또한 은행 예금에서 주식으로의 자금 이탈도 계속되며 은행의 자금조달 비용이 증가할 것으로 보인다.

반면 증권업은 그만큼 수혜가 지속될 것이다. 특히 장기적으로도 한국의 중/고등학생 수가 급격히 줄어들며 강남 집값이 하락할 경우 증시 주변 자금은 더욱 많아질 것이다. 한편 자본시장육성법으로 인한 자유경쟁 도래 시 고객들의 종합적인 재산 정보를 갖고 있는 보험업체들이 고객들의 필요에 가장 적합한 상품들을 만들 수 있는 능력이 있다. 또 보험업에 진출하려는 재벌들이 늘고 있어 M&A 프리미엄이 생길 수도 있다.

테마 6 주당순자산에의 관심 - 중국 관련주/자원주 다소 주춤

2007년 증시 과열로 인해 2008년에는 조정 장세가 예상된다. 따라서 그동안의 시세차익을 어떻게 지킬 수 있을지가 관심사인 바, 시장성 있는 자산을 많이 갖고 있는 기업들이 프리미엄을 받을 것이다. 그 결과 주가순자산비율(PBR), EV/EBIT 등이 중요한 가치 평가지표가 될 것이다. 또한 약속한 실적을 잘 달성할 수 있는 경쟁력 있는 기업들을 선택하는 것도 주주들의 부를 지키는 데 중요할 것이다.

반면 지금까지 높은 주가 상승세를 보여 왔던 중국 관련주, 희소자원 관련주들의 경우 계속 시세를 분출하기에는 지쳐 보인다. 물론 덮어놓고 안 된다 이야기하기보다는 경쟁력을 평가해야겠으나 세계 경기 둔화 가능성이 높아지는 상황에서 주가가 지나치게 높은 것은 위험해 보인다. 특히 기대가 높은 상황에서 실적이 따라주지 못할 경우 이들의 주가는 폭락할 수 있다. 따라서 주도주는 앞서 언급했던 종목들로 자연스럽게 교체될 것이다.

부동산시장 - 방향 잃은 집값, 어디로? 고종완 RE멤버스 대표이사

상저하고(上低下高) 양상될 듯

2007년 주택시장을 결산하면 초강력 시장안정화 정책규제의 힘의 여파에 따라 지난 5년간(2001년 가을~2006년 겨울)의 5년 장기 상승세와 동시에 차별화 현상도 막을 내렸다는 점이다. 특히 대출 규제, 세금 강화, 금리 인상, 분양가상한제 등의 영향으로 수요 감소-거래 감소-가격 하락과 함께 역차별화 현상이 첫 선을 보인 한 해로 기록된다. 투기 수요가 퇴출당하면서 실수요자 중심의 시장이 강하게 형성됐고 전반적인 하향 안정세와 함께 강북권/소형/비아파트/재개발이 각광을 받았다. 전세 시장도 2006년 급등과 달리 전반적으로 안정세를 나타냈다. 특히 강남권과 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시 및 버블세븐 지역의 중대형 아파트의 경우 거래 부진 속에 전세 가격 하락을 주도했다. 이에 따라 2007년 주택시장은 매매가/전세가 동반 안정 장세가 나타났으며, 규제 정책도 다소의 변화가 감지됐다. 예컨대 극심한 침체에 빠진 부산, 대구, 대전 등 대부분의 지방 대도시의 투기과열지구 및 투기지역을 해제하는 등 일부 규제완화조치가 시행됐다.

여당 부동산 규제 정책 계승, 야당 주택 공급 확대 추진 예상

국내 주택시장은 다른 OECD(경제협력개발기구) 선진 국가에 비해 정부 정책의 영향력이 절대적이다. 2008년에는 새 정부가 출범하면서 정책 방향, 우선순위, 기조 변화에 따라 시장 흐름 변화가 전망된다.

먼저, 범여권이 재집권할 경우를 가정해 보자. 신정부는 투기 억제, 규제 위주 정책으로 요약되는 기존의 부동산 정책의 근간과 골격을 전반적으로 계승할 것으로 예상된다. 다만 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제 확대, 1가구 2주택자 양도세 중과세와 1주택 장기 보유자의 종부세 일부 합리화, 지방 경제 활성화 차원에서 주택금융 규제완화, 전매제한기간 단축 등 미세한 조정은 나타날 수 있겠다. 한편, 주택시장의 장기 사이클(파동이론)상 지난 5년간 장기 상승에 따른 영향으로 2007년 초 이후 2년 정도 하락 조정이 예견된다. 일부 정책의 규제 완화가 나타난다고 해도 추세적인 시장 흐름의 변화, 즉 중기적인 하락 기조가 크게 바뀌지는 않을 것으로 보인다. 결론적으로 새 정부는 규제 정책, 투기 억제라는 정책 기조, 규제의 큰 틀 자체는 유지할 것으로 보이므로 2008년도는 거래 규제-수요 감소-거래량 감소-가격 안정이라는 인위적인 안정 구도 혹은 시장 침체 장세가 계속 이어질 가능성이 높아 보인다.

두 번째, 정권이 교체될 경우를 가정해 보자. 10년 만의 정권 교체라는 점에서 부동산을 포함한 국토 정책, 경제 정책의 새판 짜기가 예상된다. 다만 집값 안정, 서민 주거 안정이라는 정책 목표는 정권 교체에도 불구하고 그대로 유지될 것이다. 집값 안정을 위한 구체적인 정책 수단과 방법상의 차이는 클 것이다. 수도권 시장의 경우 향후 3~4년간은 수급 불균형 상태에 놓인다는 점을 감안한다면 수도권 주택 가격의 불안정성 상존 때문에 신정부도 수요 관리 면에서 급격한 완화는 어려워 보인다. 더구나 세금 중과, 금융 규제, 분양가상한제 등 참여정부의 부동산 규제책도 따지고 보면 여론의 지지와 여야 합의를 거쳐 입법을 통해 시행된 제도다. 정권 교체로 인해 정책 방향성 내지 우선순위가 바뀐다고 하더라도 부동산 정책만큼은 집권 초기부터 그 근간을 뿌리부터 바꾸기란 쉽지 않을 거라는 얘기다.

하지만 한나라당이 집권할 경우 수요 측면보다는 공급 측면에서 주택 공급 확대를 위한 방법상, 전술상의 기술적 변화는 불가피해 보인다. 예컨대 도심 내 재건축, 재개발 활성화 정책을 펼 경우 서울을 포함한 수도권의 재건축 아파트는 안전진단, 층고와 용적률 완화가 예상된다. 도시재정비촉진지구사업 등 대규모 재개발 사업의 경우에도 정부 차원의 예산 및 행정적 지원 강화로 이들 도심 주택시장의 활성화와 투자 수요 증가를 예측해 볼 수 있다. 따라서 재건축시장만 놓고 보면 구체적인 규제 완화, 새로운 기준이 적용될 경우 2008년도에는 강남권 재건축 추진 단지를 비롯한 국지적인 상승세가 나타날 가능성도 배제하기 어렵다. 한편 도심권의 재건축, 재개발, 뉴타운, 재정비촉진사업만으로는 수도권 주택의 공급 부족 해소가 단기간 내에는 힘든 만큼 공급 확대를 위한 기존 참여정부의 신도시 개발정책은 그대로 유지될 가능성이 높다. 여기에 세제 개편이나 금리 인하, 담보대출규제의 일부 완화, 경기 상승 기대감 등으로 투자심리가 서서히 되살아난다면 2008년 하반기로 갈수록 집값 상승 압력은 점차 커질 가능성도 있어 보인다.

국제 유가, 원자재 잠재적 위험요인

부동산시장은 정책 변수뿐 아니라 금리, 환율, 수급, 경기, 물가, 투자자의 심리 등 다양한 변수가 복합적으로 작용한다. 우선 금리 변수를 살펴보자. 2007년 시장에 가장 큰 충격을 준 요인은 금리 인상과 총부채상환비율(DTI) 강화다. 하지만 2008년에는 2007년만큼 금융 위력을 떨칠 가능성이 낮다. 삼성, LG, 현대 등 민간 경제연구소의 2008년도 경제예측 자료에 의하면 금리의 경우 미국 금리 추가 인하, 중국 금리의 급등 등 돌발 변수만 없다면 큰 변동성(급등락 요인)이 없을 것으로 예상된다. 금리 요인이 부동산시장에 주는 영향력은 그만큼 제한된다는 뜻이다. 하지만 유가 및 국제 원자재 가격 급등, 급격한 물가 상승(인플레이션) 우려, 환율변동 폭 확대 등 대외 악재는 금융 정책과 관련해 잠재적 위험요인이 될 수도 있다. 또한 가수요 억제책 및 공급 확대로 인해 2008년도 주택의 수급 구조(수요-공급 요인)도 주택 가격에 주는 영향력은 크지 않다. 특히 주도 시장 역할을 하는 서울 강남권의 경우 잠실, 반포, 재건축 지구의 대규모 입주로 매매, 전세 가격 안정이 예상된다. 또한 신도시 등 공공 부문 물량은 증가하는 대신에 분양가상한제로 민간 부문 공급량 감소로 2008년도 수급상의 큰 변화 요인은 없다.

3~5% 이내의 약한 등락

이상에서 집값에 영향을 미치는 핵심 변수들에 대한 움직임을 분석해 본 결과 2008년도 주택시장은 비교적 안정세를 보일 것으로 전망된다. 정책 변수를 제외하고는 금리, 수급, 심리 등의 면에서 특별한 상승이나 하락 요인이 적기 때문이다. 이에 따라 2008년은 어느 한 축으로 급격히 기울기보다는, 즉 급등과 급락보다는 약보합 내지 보합 수준에서 3~5% 이내의 약한 등락을 보일 가능성이 높다. 이를 상하반기로 구분해서 예측해 보면 2008년 상반기는 2007년도 하락 추세가 이어지면서 약보합세를, 하반기에는 참여정부 규제 정책의 약발이 시장 가격에 이미 반영된 데다 경기 상승, 구매심리 증가, 급매물 소화로 인한 매물 부족 현상으로 보합 내지 강보합세로 전환될 확률이 높아 보인다. 아무튼 2008년도는 경제 사회적 변수만 보면 안정 요인이 큰 것이 사실이지만 대선이라는 5년마다 찾아오는 정책 변수에 따른 시장의 변동성과 위험성 또한 그 이전보다 훨씬 커졌음을 부인하기는 어렵다. 따라서 수요자, 투자자 입장에서는 정치권의 변화, 경기 및 금리 기조 추이를 눈여겨보면서 신중하게 시장에 접근하는 수밖에 없다. 2008년도는 수익성과 위험성을 동시에 관리하면서 새로운 시장 변화에 적기 대응하고 포트폴리오를 다시 짜는 재조정 전략이 요구되는 과도기적 한 해가 될 것이다. 

* * *

본 도서 정보는 우수 도서 홍보를 위해 원저작권자로부터 정식인가를 얻어 도서의 내용 일부를 발췌 요약한 것으로, 저작권법에 의하여 원저작권자의 정식인가 없이 무단전재, 무단복제 및 전송을 할 수 없으며, 원본 도서의 모든 출판권과 전송권은 원저작권자에게 있음을 알려드립니다.