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1000만 원으로 시작하는 부동산 경매 재테크

성공투자 마인드

재테크의 한 축, 부동산 경매

집값이 큰 폭으로 상승하면서 삶의 모습이 달라지고 있다. 20대는 내집 마련의 꿈을 접어야 한다며 울분을 토하고 있고, 30대는 회사일보다 재테크가 우선이라며 재테크 공부에 여념이 없다. 재테크에 실패한 40대는 인생이 허무하다라며 한숨을 내쉬고 50대는 자식 능력으로는 집사는 게 불가능한 세상이라며 자녀들의 내집 마련을 돕느라 허리가 휜다. 이런 상황에서는 부동산 경매가 대안이 될 수 있다.

경매의 일반적 속성

■ 양보 없는 게임이다

일반적인 경제 활동에는 흥정이라는 게 있다. 흥정은 기본적으로 서로의 양보를 전제로 하고 있다. 파는 사람은 약간의 이윤이 줄어도 빨리 판 만큼 자금 회전이 돼서 좋고, 사는 사람은 말 그대로 싸게 사서 좋은 것이다. 그렇게 양보라는 이름으로 서로 이득을 보았으니 서로 불만이 있을 리 없고 기분이 좋아서 다시 그곳을 찾을지도 모를 일이다. 물론 서로에 대한 원망이나 시기도 없다. 하지만 경매는 그런 것과는 좀 거리가 멀다고 할 수 있다. 양보가 안 되는 이유는 금액 자체가 크다는 데 있다. 단위 자체가 최소한 몇 백만 원에서 몇 천만 원인데 양보라는 단어가 낄 틈이 있겠는가?

세상을 살아가려면 양보하는 법도 배워야 하지만 때로는 양보하지 않는 법도 알아야 한다. 더 중요한 건 양보하지 않았을 때 어떻게 해결해야 하느냐 이다. 양보하지 않은 만큼 결과는 내가 원하던 결과가 되어 있다. 그 사실만 잊지 않는다면 해결책은 스스로가 찾을 수 있을 것이다.

■ 마음의 동요를 일으키면 손해를 본다

무슨 일이든 처음 시작할 때의 자세와 마음가짐을 끝까지 유지할 수 있다면 아마도 실패 혹은 실망하는 일은 없을 것이다. 경매를 처음 시작할 때 모르는 것이 있어 전문가들에게 물어보면 대게 공통적으로 하는 말이 평상심을 잃지 말라는 것이다. 처음에 경매를 시작했을 때 가졌던 여러 가지 생각이나 각오를 끝까지 유지하는 건 제법 어렵다. 어느 정도의 변화는 판단에 유연성을 줄 수도 있지만 가장 중요한 것 한 가지는 흔들리거나 생각이 바뀌더라도 그 요인이 나 자신 속에서 나온 것이어야지 외부적 요인이라면 안 된다는 것이다.

부동산 경매 핵심전략

■ 지식과 경험이 자본이다

가끔씩 다른 사람의 일정에 끼어서 임장활동을 같이 다니기도 하고 내 임장활동에 다른 사람과 동행하기도 한다. 다른 이의 경험을 빌리기 위해서다. 초보시절에는 경험이 일천하기 때문에 타인의 경험은 대단한 학습효과를 준다. 그리고 어느 정도 단계에 올라서면 자신이 파놓은 경험이라는 우물 속에 빠지기도 한다.

자신이 파놓은 우물 속에서 빠져 나올 수 있는 유일한 길은 타인의 경험을 보는 것이다. 똑같은 사안, 똑같은 상황 속에서도 전혀 다르게 전개되어지는 것들을 보면서 자신의 미약함을 깨닫기도 하고 또다른 길이 있음에 미소짓게 되는 것이다. 많이 보고 많이 들으라는 평범한 진리는 결국 경험을 쌓으라는 또 다른 이야기다.

우리가 가장 흔하게 저지르는 실수 중의 하나는 어떤 사안을 가지고 논란을 벌일 때 자신의 의견과 다르면 틀리다라고 단정하는 것이다. 특히 다수가 소수를 틀리다고 밀어붙이면 소수의 진리는 바로 도태된다. 다른 건 받아들일 수 있어도 틀린 걸 받아들일 사람은 없는데 우리는 너무 쉽게 틀리다고 단정해버리는 오류를 범한다.

다른 것과 틀린 것은 심오한 차이가 있다. 우리는 무의식적으로 자기도 모르는 사이에 그 두 가지 단어를 혼동하듯 쓰지만 그 작은 차이가 인생을 바꿀 수 있다. 다른 것임을 깨달을 때 타인의 경험도 온전하게 내 것으로 받아들일 수 있다. 세상은 틀린 것보다 다른 게 많다. 다른 게 많을수록, 그 많은 다름을 내 것으로 만들수록 내 꿈은 좀 더 빨리 이루어질 것이다.

■ 발품이 어렵다면 손품을 팔자

① 시/군/구의 게시판을 서핑하자

두 발을 활용하는 임장활동에는 갖가지 허점이 있게 마련이다. 이제 그런 허점을 보완할 수 있는 방법을 알아보자. 요즘 각 시/군/구청에서는 홈페이지에 게시판을 운영한다. 그 게시판에는 작은 생활 민원에서부터 제법 큰 민원까지 별의별 이야기들이 다 올라온다. 민원이라는 것이 무엇인가? 주민의 불편사항이나 불만사항이다. 불편사항이나 불만사항은 곧 어떤 식으로든 주위에 영향을 미치게 마련이다. 부동산도 마찬가지다. 악취가 심하다는 민원이 끊임없이 올라오는 지역이 있다면 그 지역의 여론은 해당 지역을 벗어나 인근 지역으로까지 번지게 되고 해당 지역의 주거용 부동산의 하락은 불가피할 것이다. 거꾸로 일시적으로 나는 악취라면 그 불안 심리를 이용하여 부동산을 헐값에 사들일 수도 있을 것이다.

② 미니 홈페이지에서 만난 위장임차인

인터넷과 컴퓨터는 아주 다양한 방법으로 경매에 도움을 준다. 검색을 통해 위장임차인을 인터넷에서 찾아낼 수도 있고, 소유자에 대한 정보도 얻을 수 있다. 소유자의 자식들에 대한 정보와 성향, 그리고 경매에 임하는 심정까지도 얻을 수 있다. 미니 홈페이지를 검색하다 보면 예상 외의 고급 정보를 얻을 수 있다.

③ 보이지 않는 하자

숨겨져 있는 하자를 찾기란 생각처럼 쉽지 않다. 매일 시청 홈페이지 민원란부터 각 지역 동호회등을 검색해야 한다. 그리고 아파트 시세판을 확인하는 것도 중요하지만 내가 타깃으로 삼고 있는 지역의 작은 소리도 귀 기울여야 한다. 그런 숨겨져 있는 하자는 시간과 노력이 만들어주는 경험이 쌓이면 저절로 해결이 되겠지만 언제나 긴장은 늦추지 말자.

경매장 속 들여다보기

■ 주 종목 선택의 자유

일반적인 부동산 시장이든 경매 시장이든 각 물건별로 고유의 특성들이 있다. 특성에 따른 장점도 있고 단점도 있다. 특히 경매 시장에서는 그 특성들이 명확해서 그 장/단점을 파악하는 건 제법 중요하다. 자본도 풍부하고 실력도 뒷받침된다면 굳이 물건의 특성을 구분할 필요 없이 투자가 가능할지도 모른다. 하지만 모든 사람들이 완벽한 조건하에서 일을 하는 건 아니니까 자신만의 주 종목을 선택하고 그 분야에 대한 자신만의 노하우를 쌓는 것도 중요하다.

첫째는 토지다. 토지는 대단한 안목을 필요로 한다. 도로에 관한 것부터 토지에 대한 법이나 규제, 토지에 대한 가치평가가 너무도 다양하고 복잡해서 어느 말이, 누가 한 말이 맞는지 분간을 할 수 없을 정도로 혼란스러울 때가 많다. 토지는 대게 덩어리가 크고 고액의 베팅이 필요한 물건이다. 그 배팅에서 실수 혹은 함정에 빠지면 냉혹한 현실만 남는다.

두 번째, 주거용 부동산에 대한 투자다. 주거용 부동산으로는 대표적인 아파트를 비롯하여 빌라(다세대주택), 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔 등이 있다. 주거용 부동산에 관한 가장 큰 장점은 대개의 경우 어느 단계까지는 그에 대한 지식을 가지고 있다는 점이다. 경매 시장에서 주거용 부동산을 빼면 막막해질지도 모른다. 이 세계에서 직업 삼아 움직일 것이라면 주거용 부동산은 외면하고 싶어도 할 수가 없다. 경매 시장에서 주거용 부동산의 가장 중요한 단점은 명도다. 명도에 대한 노하우만 쌓인다면 마치 바닷물 속에서 항상 갈치만 잡을 수 있는 낚시꾼이 될 수 있다.

세 번째는 상가다. 상가는 좀 더 세분화하여 근린상가, 근린시설, 근린주택까지 이 범주에 포함시켜도 정말 좋은 상가는 경매 시장까지 잘 오지 않는다. 소위 말하는 목 좋고 잘 되는 1층 상가는 좀처럼 눈에 띄지 않는다. 예쁘지 않더라도 그것을 예쁘게 단장하는 것 또한 부동산의 매력이니 지켜보면서 때를 기다릴 줄도 알아야 한다.

네 번째는 자동차다. 지금까지 서너 번 실수요자 입장에서 자동차를 낙찰받아 보았다. 판매를 목적으로 하지는 않았지만 카센터를 하는 친구가 있다면 조금은 관심을 가져 보는 것도 좋다. 하지만 전문지식이 없다면 낭패를 당할 수도 있음을 항상 명심해야 한다.

다섯 번째로 숙박시설, 주유소, 공장 등 특수한 물건들이 있다. 일상생활 속에 흔히 만나는 시설들이어서 굳이 특수 물건이라 칭하는 것이 어색하기도 하지만 이러한 물건들은 권리분석이나 낙찰 후 처리 문제에 있어 전문적인 노하우가 상당히 필요하다.

■ 아파트 낙찰률 높이는 평범한 방법

경매 시장에서 중요한 건 낙찰이다. 아무리 좋은 아파트라도 낙찰을 받지 못하면 소용이 없다. 아파트를 낙찰받기 어려운 가장 커다란 이유는 실수요자층이 크기 때문이다. 낙찰을 받는 가장 손쉬운 방법은 낙찰가를 높게 써내는 것인데 낙찰가를 높게 써내는 사람들이 바로 실수요자이자 초보적인 사람들이다. 내가 들어간 물건에 실수요자가 들어온다면 낙찰받기는 아예 그른 것이나 다름없다.

다음은 실수요자들이나 초보자들이 선호하는 물건이다.

① 좋은 지역의 좋은 아파트, 좋은 평수

② 권리관계가 복잡하지 않은 물건

③ 명도가 쉬워 보이는 물건(실제로 명도가 쉬운 게 아니라 그렇게 보이는 물건)

①의 경우를 보자.

좋은 아파트에는 실수요자들이 많이 몰린다. 그들은 어차피 한 번 낙찰받는 게 목적이기 때문에 가장 좋은 물건에 집착하고 또 좋은 물건만을 고집한다. 좋은 아파트와 일반적인 아파트와의 차이점은 환금성과 미래가치에 있다. 좋은 아파트는 금방 팔 수 있고 상승기에는 더 많이 올라준다. 일반적인 아파트는 매도하는 데 시간이 조금 더 걸린다. 하지만 그 시간이라는 것도 상대적인 것이어서 다른 빌라나 개발호재가 없는 토지와는 비교할 수 없을 만큼 빠르다. 그리고 낙찰가도 좋은 아파트에 비해서 상대적으로 저가로 낙찰받을 수 있다. 어느 것이 더 유리하고 수익이 좋을지는 스스로 선택해보면 저절로 알게 된다.

② 권리관계가 복잡한 물건은 경쟁률도 낮아진다.

실수요자인 초보자들이 가장 두려워하는 것은 잘못돼서 돈을 잃게 되는 것이다. 실제로 잘못된 권리분석으로 입찰해서 입찰보증금을 날리는 사람은 의외로 많다. 입찰보증금은 그래도 양호한 편이고 매각 대금 전부를 날리는 경우도 있다. 좋은 아파트도 권리관계가 복잡하면 사람이 줄어들고 사람이 줄어들면 나도 낙찰을 받을 수 있게 되는 것이다. 권리관계가 복잡한 물건도 입찰할 수 실력을 키우는 게 낙찰을 받을 수 있는 가장 빠른 방법일지도 모른다.

③ 명도가 쉬워 보이는 물건에 대한 생각도 마찬가지다.

지금은 낙찰자에게 유리한 쪽으로 법이 개정되어서 명도 문제도 많이 쉬워 보이지만 이 또한 입찰하려면 모든 사람들에게 걱정이 되는 화두인 것은 분명하다. 남들이 꺼리는 물건에 입찰할 수 있어야 낙찰을 받을 수 있는 비율도 늘어날 것임은 아주 자명한 일이다.

입찰과 명도에서 승부수 두기

■ 철저하지 못하면 일을 그르친다

지은 지는 좀 되었지만 여러 조건이 좋아서 제법 괜찮은 작은 연립이 있었다. 전세금의 40%쯤 손해를 보는 세입자가 살고 있었는데 세입자가 입찰을 할 것 같아서 부담이 되었다. 세입자가 입찰을 하게 되면 투자자들이 입찰을 하는 경우보다 낙찰가를 높게 써서 낙찰받을 확률이 그만큼 떨어지기 때문에 어정쩡한 세입자가 있는 경우는 입찰자들에게 과히 좋은 경우는 아니다. 하지만 부분적으로 손해를 보는 세입자들은 손해를 보상받으려는 심리가 강해서 입찰에 참여하는 비율이 높다. 매도나 임대를 해서 수익을 내야 하는 투자자 입장에서는 다급하고 조급해진 입장에서 쓰는 세입자의 금액을 따라 갈 수는 없다.

이 물건도 그렇게 될 확률이 높아 보였다. 하지만 그건 어디까지나 확률이고 물건에 대한 조사는 안 할 수 없어 현장조사도 하고 권리분석도 확실히 해두었다. 입찰일 당일 비가 억수같이 쏟아져 차를 타고 법원에 갔는데도 불구하고 구두가 다 젖을 정도였다. 물에 젖은 새앙쥐 꼴을 하고 입찰표가 젖을까 조심하며 무사히 입찰을 마쳤다. 비가 많이 와서 그런지 평소보다 사람 수가 1/3은 줄어 있었다. 비가 오는 것과 상관없이 그날 난 낙찰의 기쁨을 맛보았다. 며칠 뒤 낙찰 받는 집을 방문했을 때 난 첫 만남에서 한숨소리부터 들었다.

사실 입찰일 날 아주머니도 입찰하려고 하셨다고 한다. 법원은 버스로 1시간 30분 거리여서 8시에 출발해서 10시에 도착하면 될 줄 알고 늦장을 부리고 계셨다고 한다. 아침에 챙기려던 도장, 신분증, 돈을 바쁘게 준비하고 버스 정류장으로 가셨는데 아침부터 쏟아지는 장대 같은 비에 버스가 계속 오지 않더라는 것이다. 뒤늦게 온 버스를 타고 중간쯤 왔는데 벌써 10시가 지나자 결국 포기하고 그냥 돌아섰다는 것이다.

그 아주머니가 허망한 기분으로 돌아가는 그 시간에 난 입찰하고 있었다. 아마 혹시나 하는 마음에 법원으로 왔다면 턱걸이라도 시간 안에 입찰표를 써냈을지도 모른다. 입찰은 10시 30분에 시작하는 거지 마감하는 것은 아니니 말이다. 그 아주머니는 하늘을 탓하고 비를 탓하셨다. 한참을 하소연 들어준 끝에 그분들이 그 집을 사기로 했다. 그 건을 해결하면서 느낀 건 철저하지 못함이 부른 경제적 손실이다. 그 아주머니는 천재지변을 탓하지만 사실 천재지변은 누구에게나 공평하게 벌어지는 일이다.

■ 명도의 속성들

① 기싸움에서 밀리면 끝까지 밀린다

명도에 정답은 정해져 있지 않다. 소송을 즐겨 하는 사람도 있고 합의를 즐겨하는 사람도 있다. 스타일도 각양각색이지만 모두 다 공통적인 것은 돈이라는 것이다. 소액투자인 경우 명도란 게임에서 수익의 1/3이 왔다갔다 할 수도 있다. 첫 대면부터 어떻게 해야 기를 죽일 수 있을지, 어떻게 해야 내 페이스에 말려들게 할 수 있는지, 어떻게 해야 함정에 빠뜨릴 수 있는지, 어떻게 해야 난 초조함에서 벗어나고 상대방은 계속 초조함속으로 밀어 넣을 수 있는지 명도는 집중해야 하는 게임이다.

② 명분을 선점해야 한다

명도에서는 기술적이고 법리적인 실력이 10%고, 심리적인 면이 90% 비중이다. 심리적인 면에 있어서 중요한 포인트는 명분이다. 명분의 사전적 의미는 사람이 도덕적으로 지켜야 할 도리다. 도덕적으로 밀리면 순식간에 밀리게 된다. 그것이 아무리 작은 이유라 하더라도 말이다. 명도에서도 마찬가지다. 그 명문이라는 것을 어떻게든 얻어야 하고 얻지 못하면 안 되는 것이다. 하지만 사실은 이미 우리 손에 쥐어져 있다. 단지 인식하지 못하고 다듬지 못하고 있을 뿐이다.

③ 선의일까 악의일까

명도시에 명도 상대방이 무슨 선의와 악의가 있느냐고 생각할지 모르겠지만 분명히 선의의 상대방이 있고 악의의 상대방이 있다. 그 구분에 따라 나도 선의가 되고 악의가 되어야 한다.

먼저 상대가 악의인 경우를 보자. 두 가지 부류가 있다. 전문적으로 주택임차보호법에 의한 소액 임차인의 최우선 변제 배당금을 타기 위하여 위장 세입자의 지위를 갖춘 사람이다. 배당금만 타면 되는데 그것으로 부족한지 얄팍한 지식으로 낙찰자를 궁지에 몰아넣어 터무니없는 이사비용을 요구하는 일도 흔하다. 또 한 가지 부류는 전문적으로 이사비용만 받아내는 부류다. 순진한 소유주를 대리하거나 경매 나온 집을 돌아다니다가 비어 있으면 과감히 점유를 하고 자신이 점유권을 행사하는 것이다. 황당하지만 그게 통하는 세상이다.

이제 상대가 선인 경우를 보자. 상대가 선이면 나도 선이면 된다. 좀 더 많이 이야기하고 좀 더 많이 찾아가다 보면 해결책이 보인다. 하지만 인정에 휘둘리지는 말아야 한다.

④ 이미지 차용 혹은 이미지 메이킹

처음부터 인도명령을 할 생각을 했다면 상관이 없겠지만 합의를 전제로 점유자를 상대하기를 원한다면 상대방에게 내가 어떤 모습으로 보여지는가는 굉장히 중요하다. 권리분석을 하고 세입자 혹은 점유자를 분석할 때 어떤 부류인지 대강은 짐작할 수 있다. 물론 전문적인 꾼들도 있겠지만 대개의 경우 일반인들이다. 상대방에 따라서 전략과 전술도 수정되야 하겠지만 일반인인 경우를 전제로 한다면 그들에게 내가 같은 일반인으로 보일 필요는 없다. 사람들은 묘한 심리가 있어서 같은 수준 혹은 같은 덩치의 사람은 만만하게 보는 경향이 있다. 그들이 일반인이라면 난 외모에서든 말투에서든 보이는 카리스마든 처음 만나는 그날 단 하루 만이라도 일반인의 범주에서 벗어나야 한다.

모든 협상은 심리전이고 심리전은 기선 제압이다. 기선만 제압하면 방향은 내가 원하는 쪽으로 끌고 올 수 있다. 경매는 내가 살고 있는 홈그라운드다. 홈그라운드에서 내가 질 리도 없거니와 기선까지 제압했다면 게임은 끝난 것이나 다름없다.

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