인문교양

부동산 경매 법테크

■ 경매의 신청

신청의 방식

경매신청은 서면으로 해야 한다(집행법 4조). 신청서에는 소정의 사항을 기재하고, 소정의 서류와 인지(5,000원)를 첨부해야 한다.

▲ 신청서의 기재사항

■강제경매의 경우

① 채권자/채무자를 특정할 수 있는 성명, 주소

② 집행법원

③ 경매대상 부동산(특정 필요)

④ 경매의 원인된 채권과 그 청구액

⑤ 경매의 원인된 채권에 관한 집행권원(확정된 판결 등)

⑥ 대리신청하는 경우 대리인의 성명, 주소

■임의경매의 경우

① 채권자, 채무자, 소유자를 특정할 수 있는 성명, 주소

② 집행법원

③ 담보권실행대상 부동산(특정 필요)

④ 담보권(존재, 유효성), 피담보채권(존재, 금액, 이행지체사실)

⑤ 신청서제출 연월일

⑥ 신청인 또는 대리인의 기명날인 또는 서명

▲ 신청서 첨부서류

■강제경매의 경우

① 집행권원의 집행력 있는 정본(확정된 판결정본 등)

② 강제집행개시의 요건이 구비됐음을 증명하는 서류 : 집행권원 송달증명서 등

③ 등기부등본 : 미등기부동산의 경우 즉시 채무자명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류

④ 법정대리인, 법인대표자의 자격증명서, 대리인의 소송위임장, 경매개시결정 등기 등록세 영수필통지서 및 영수필확인서, 부동산목록(10통)

■임의경매의 경우

① 담보권의 존재를 증명하는 서류 : 등기부등본 등

② 담보권의 승계가 있는 경우 그 승계를 증명하는 서류 : 상속, 회사합병 등 포괄승계의 경우(호적등본, 제적등본, 회사등기부등본), 피담보채권양도 등 특정승계의 경우(담보권 이전등기된 등기부등본)

③ 법정대리인, 법인대표자의 자격증명서, 대리인의 소송위임장, 경매개시결정 등기 등록세 영수필통지서 및 영수필확인서, 부동산목록(10통)

경매비용의 예납

경매신청을 하는 경우 경매절차진행에 필요한 비용, 즉 부동산의 감정료, 현황조사비용, 신문공고료, 매각수수료 등 각종 수수료, 송달료를 납부해야 한다.

▲ 예납할 비용과 표준액

① 감정료 : 청구채권액에 따른 기본감정료에 자료수집비와 여비를 합산하여 산정한다(감정료의 산정기준 등에 관한 예규 8조).

② 신문공고료 : 부동산 1필지당 16,500원이다(민사비용법 10조, 8조).

③ 부동산현황조사료 : 청구채권액에 따른 집행관수수료에 여비를 합산하여 산정한다(집행관수수료규칙 15조 등, 법원공무원여비규칙 10조 내지14조).

④ 매각수수료 : 청구채권액을 기준으로 집행관수수료규칙 소정의 산정방법으로 산정한다(동 규칙 16조, 17조).

⑤ 송달료 : (경매신청서상의 이해관계인수 + 3) × 10회분 송달료이다.

▲ 예납절차

① 송달료의 경우 : 송달료처리의 특례에 관한 규칙 및 동 규칙의 시행에 따른 업무처리요령에 다라 수납은행에 현금으로 납부한 뒤, 송달료 납부서, 송달료 영수증을 교부받아 신청서에 첨부하여 집행법원에 제출한다.

② 기타 비용의 경우 : 법원보관금취급규칙이 정하는 절차에 따라 납부한다.

경매신청서의 접수

경매신청서를 법원에 제출하면 법원은 신청서에 흠이 있으면 보정을 명하고, 흠이 없거나 보정된 경우에는 민사집행사건부에 접수하여, 사건부호 "타경" 및 사건 번호를 부여한 뒤, 담당법관에게 사건을 배당한다.

■ 매각의 실시

매각의 개시

■매각물건명세서 등의 비치

집행법원은 매각물건명세서 사본을 현황조사서, 감정평가서의 각 사본 1부와 일괄 편철하여 매각기일 1주일 전까지 사건별/기입별로 구분한 후 경매계 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 용이하게 열람할 수 있게 해야 한다.

■매각개시 선언

매각은 집행관이 주재하여 공고된 기일과 장소에서 매각기일을 열어야 하고, 매각의 개시를 알리는 종을 울린 후 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 시작한다. 매수희망자등에게 입찰물건명세서 등의 사본을 볼 수 있게 하고, 특별매각조건이 있으면 매수신청 최고 전에 그 내용을 명확하게 고지해야 한다.

매수의 신청(입찰신청)

■매각장소의 질서유지

집행관은 질서유지를 위해 출입자의 신분을 확인할 수 있고, 타인의 매수신청을 방해한 사람, 담합 등 매각의 적정한 실시를 방해한 사람 등에 대해 매각장소에 들어오지 못하게 하거나 내보낼 수 있고, 매수신청을 못하게 할 수 있다.

■매수신청의 최고

집행관은 개정 후 경매참여자들로 하여금 매각물건명세서 등의 사본을 열람하게 하고, 사건번호의 순서에 따라, 사건번호, 사건명, 채권자, 채무자, 소유자, 매각목적물 개요 및 최저매각가격을 부르고, 특별매각조건, 일괄매각취지를 고지한 뒤, 법원이 정한 매각방법에 따라 매수가격을 신고하도록 최고해야 한다.

■매수신청인의 능력

① 자연인 : 권리능력 및 행위능력이 있어야 하므로 주민등록증 등 신분증을 제출하게 하여 본인 여부 및 행위능력 유무를 확인해야 한다.

② 법인 : 대표자의 자격을 증명하는 문서인 법인등기등본을 제출케 한다.

③ 법인 아닌 사단이나 재단 : 정관 또는 규약, 대표자임을 증명하는 서면, 사원총회 결의서, 대표자의 주민등록등본 등을 제출케 한다.

④ 행정관청의 증명/허가 : 농지의 경우 농지취득 자격증명, 어업권의 경우 어업권 이전의 인가 등은 매수신청시에는 증명할 필요가 없고, 매각허가결정시까지 제출하면 된다.

■대리에 의한 매수신청

입찰은 임의대리인에 의해서도 할 수 있다. 재판상의 행위가 아니므로 변호사가 아니더라도 누구든지 인감증명을 첨부한 위임장만 입찰 당일 입찰표에 첨부하여 제출하면 대리할 수 있다. 법정대리인의 경우 호적등본을 제출받는다. 대가를 수수하는 입찰대리는 변호사, 법무사, 공인중개사만 가능하다.

■공동입찰

여러 사람이 공동하여 입찰신청을 할 수 있고, 이 경우 입찰표에 각자의 지분을 분명하게 표시해야 한다. 공동입찰자간에는 일체로서 권리를 취득하고 의무를 부담하는 관계이므로, 대금이 전액 지급되지 아니하면 전부에 대해 재입찰을 명하고, 일부에 매각불허가 사유가 있으면 전원에 대해 불허가해야 한다.

■집행절차상 지위에 기한매수신청의 제한

채무자, 채무자인 소유자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인(감정평가법인의 경우 소속감정평가사), 집행법원의 법관과 참여사무관 등 재매각절차의 전의 매수인, 집행관이 질서유지차원에서 매수신청을 금지한 자도 매수가 제한된다.

■ 매각결정절차

매각결정기일

■매각결정기일의 개시

매각결정기일이라고 함은 집행법원이 매각기일의 종결 후 1주일 이내에 법원 내에서 매각허부의 결정에 관해 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 후 매각의 허가 또는 불허가결정을 나는 기일이다.

■매각결정기일의 변경

법원은 자유재량으로 매각기일 전에 매각기일과 함께 매각결정기일을 변경하거나 매각실시 후에 매각결정기일만을 변경할 수도 있고, 또 매각결정기일을 개시한 후에 이를 연기할 수도 있다. 매각실시를 마친 뒤에 매각결정기일이 변경된 때에는 법원사무관 등은 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 기일을 통지해야 한다.

■이해관계인의 진술

법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 대한 의견을 진술하게 해야 한다. 이해관계인은 매각허가여부의 결정의 선고가 있을 때까지 말이나 서면으로 매각허가에 대한 이의 및 이에 대한 반대진술을 할 수 있다.

■매각허가에 대한 이의

- 개념 : 매각허가에 대한 이의라고 함은 이해관계인이 집행법 121조 소정의 이의사유에 기하여 매각을 허가해서는 안 된다는 소송법상의 진술이다.

- 이의사유 : 민사집행법 121조에 열거된 것에 한한다.

* 집행법 121조의 이의사유

① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때(1호) : 강제집행의 요건흠결, 집행의 정지나 최소사유가 있을 때 등이다.

② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(2호)

③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(3호)

④ 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 집행법 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 때(4호)

⑤ 최저매각가격의 결정내용 및 그 절차에 중대한 잘못이 있는 때(5호)

⑥ 천재지변, 그밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각절차의 진행 중에 밝혀진 때(6호)

⑦ 매각절차에 그밖에 중대한 잘못이 있는 때(7호) : 매각기일의 공고가 법률상 규정한 방법에 의하지 아니한 경우 등이다.

■이의의 제한

이의는 이해관계인 자신의 권리에 관한 이유로 해야 하고, 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로 신청하지 못한다.

■이의에 대한 재판

법원은 이의가 정당하면 매각불허가하고, 정당하지 않으면 이의에 대해 응답할 필요 없이 매각허가결정을 선고하면 된다. 이해관계인은 이의가 받아들여지지 아니한데 대해 불복할 수는 없고, 매각허가결정에 대한 즉시항고만 할 수 있다.

■ 공매의 의의

공매란 법률의 규정에 의해 공공기관이 금전채권을 강제집행할 때 목적물을 환가처분하는 방법의 하나로서, 매수의 기회를 일반에게 공개하여 행하는 매매를 의미한다. 공매는 크게 민사집행법상의 공매인 법원경매와 국세징수법상의 체납처분절차로서 하는 공매로 나눌 수 있다. 후자는 주로 한국자산관리공사(KAMCO)에 대행시키고 있으며, 입찰 또는 경매의 방법에 의한다(국세징수법 61조 1항, 67조 1항). 이때 체납처분이란 납세자가 납부기한까지 조세를 완납하지 아니한 때에는 국가 또는 지방자치단체가 그 이행을 최고하고 독촉하는데, 그럼에도 불이행시 납세자의 재산으로부터 조세채권의 강제적 실현을 도모하는 절차를 말한다. 이러한 공매는 대행기관인 한국자산관리공사의 공신력과 전문성을 바탕으로 다수의 물건을 동시에 공개 매각하는 것이므로 대중성, 공정성, 신뢰성을 바탕으로 대량 반복적으로 행해지는 것이 특징이다.

한편 한국자산관리공사는 금융기관의 부실채권을 정리하고 금융기관 및 기업의 비업무용 부동산을 매각하며, 국유재산의 관리 및 처분업무를 수행하게 함으로써 금융산업 및 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 설립된 기관으로, 공매업무의 대표기관이다.

■ 경매와 공매

① 민사집행절차인 법원경매와 국세체납절차인 공매는 국가권력에 의해 채무자의 재산권을 압류하여 강제로 현금화해서 얻은 돈으로 채권의 변제에 충당하는 점에서 근본적으로 같으나, 경매는 사법상 채권의 실현을 위한 것인 반면, 공매는 공법상 채권인 조세채권의 실현을 목적으로 하는 점에서 다르다. 양 절차는 각기 다른 법령과 집행기관에 의해 별도의 독립한 절차로 진행되고 절차나 매각조건 등에서 많은 차이가 있다.

② 이처럼 법원경매와 공매는 별개의 절차이고, 그 절차 상호간의 관계를 조정하는 법률의 규정이 없어 서로 다른 쪽의 절차에 간섭할 수 없게 되어 있으므로, 공매절차가 진행중이라도 법원이 중복해서 경매절차를 별도로 진행할 수 있다. 따라서 양 절차의 매수인 중 먼저 그 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정된다(대판98두10578, 2001두7329 등).

■ 공매의 장점

① 매수의 안전성 : 유입재산, 수탁재산인 경우 이미 법원의 경매과정에서 모든 권리가 말소되고 소유권이 이전된 것이어서 권리의 하자는 없고, 다만 공법상의 규제, 공부와의 차이점과 현황 등은 입찰자가 조사해야 한다.

② 명도의 용이성 : 유입자산, 수탁재산인 경우, 한국자산관리공사가 임차인 문제 등 부동산의 명도책임을 지는 것이 원칙이고(예외 있음), 압류재산인 경우, 전적으로 매수인에게 명도책임이 있다.

③ 대금납부의 용이성 : 유입자산의 경우, 매매금액에 따라 1개월에서 최장 5년의 기간 내에 6개월 균등분할로 납부할 수 있고, 계약체결 후 1회에 한하여 기간연장도 할 수 있다. 다만 할부시 기금채권발행금리에 해당하는 이자는 가산하여 납부해야 한다. 수탁재산인 경우, 위임기관에 따라 1개월에서 5년까지 분할하여 납부할 수 있다. 한편 계약이행 중 매매대금을 선납하는 경우에는 이자를 감면해 준다.

④ 소유권이전의 용이성 : 유입자산인 경우, 계약체결 후 매매대금의 1/2 이상을 납부하고 근저당권을 설정하는 조건으로 소유권이전을 요청하거나 매매대금에 상응하는 은행지급보증서 등 납부보장책을 제출하면 소유권을 이전받을 수 있다. 수탁재산인 경우, 계약체결 후 금융기관의 지급보증서, 예금/적금증서, 국/공채나 금융채를 제출하면 매매대금 완납전이라도 소유권을 이전받을 수 있다.

⑤ 입주사용의 용이성 : 매매대금의 1/3 이상을 선납하는 경우에는 소유권이전 전이라도 입주사용을 할 수 있다. 다만 공장인 경우에는 물건에 따라 조건이 다를 수 있다.

⑥ 매수인 명의변경의 용이성 : 분할납부로 매수한 자는 매매대금을 계속 납부할 수 없는 등 자금사정이 어려운 경우 등에는 제3자가 계약을 이어 받아 이행할 수 있도록 명의를 변경해 줄 수 있다.

⑦ 유찰(수의)계약의 가능성 : 유찰되었을 때는 다음 공고전일까지 최종공매조건으로 누구나 자유로이 매수할 수 있다.

⑧ 입찰참여의 용이성 : 2004년 10월 1일부터 시행된 전자자산처분시스템인 온비드를 통한 인터넷 입찰이 가능하여, 직접 한국자산관리공사를 방문하지 않아도 입찰에 참여할 수 있다.

■ 최선순위의 가처분

가처분의 의의, 종류

가처분은 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 채권을 가지고 있을 때 그 강제집행시까지 다툼의 대상(계쟁물)이 처분, 멸실되는 등 법률적/사실적 변경이 생기는 것을 방지하고자 다툼의 대상의 현상을 동결시키는 보전처분이다.

청구권을 보전하기 위한 제도임에는 가압류와 같으나 그 청구권이 금전채권이 아닌 점과 그 대상이 채무자의 일반재산이 아닌 특정 물건이나 권리인 점에서 다르다. 가처분 후 본안에 관한 확정판결이 있게 되면 그대로 본집행으로 이전되는 것이 아니고 가처분된 상태에서 따로 청구권실현을 위한 강제집행을 하게 된다. 다툼의 대상의 현상 변경을 금지하는 방법이 천태만상이므로 가처분의 형식도 다양하나, 부동산에 대한 것으로는 처분금지 가처분과 점유이전 금지 가처분이 있다.

가처분을 하는 경우로서는 부동산을 매수하고 대금까지 지급했으나 매도인이 등기이전을 해주지 않고 있을 때 향후 소유권이전등기청구의 본안소송을 통한 집행을 확보하기 위해 가처분하는 경우를 들 수 있다.

* 처분금지가처분 : 목적물에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권/전세권/임차권의 설정 그 밖의 일체 처분행위를 금지하고자 하는 가처분이다.

* 점유이전금지가처분 : 목적물에 대한 인도/명도청구권을 보전하기 위해 채무자의 목적물에 대한 현상변경이나 점유이전을 금지하고자 하는 가처분이다.

최선순위의 처분금지가처분

최선순위의 처분금지가처분등기가 되어 있는 경우에는 그 가처분등기는 매각허가에 의해 소멸하지 않으므로, 경매로 매각되어 소유권이 매수인에게 이전되었더라도 가처분채권자가 채무자에 대한 본안 소송에서 승소시 매수인은 가처분채권자에 대항할 수 없으므로 소유권을 상실하게 되고, 가처분채권자는 자신 명의의 소유권 이전 등기와 함께 매수인 명의의 소유권이전등기말소 신청을 할 수 있다. 이때 매수인명의의 소유권이전등기 이외의 가등기, 압류, 가압류등기, 경매신청등기, 가처분등기, 당해 가처분등기 등 각종 등기는 부동산등기법 172조에 의해 직권말소된다. 다만, 가처분채권자가 본안소송에서 패소시에는 경매가 완전히 유효하게 되어 매수인이 소유권을 취득한다.

이처럼 최선순위의 처분금지가처분등기가 되어 있는 경우 법원은 경매절차를 계속 진행할 것이 아니라 경매개시결정 후 경매개시결정등기만을 촉탁한 단계에서 그 이후의 절차를 사실상 중지하고 가처분 또는 본안소송의 결과에 따라 처리하는 것이 타당하다. 한편 저당권 등 담보권자보다 후순위의 가처분등기는 매각으로 소멸된다. 

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