인문교양

문제는 부동산이야, 이 바보들아

제 1부 투기와 거품

강남 아파트, 평당 1억 원 된다?

- 강남 아파트, 평당 1억 원 시나리오

김태동 - 2003년 10.29 부동산정책이 발표되었을 때 몇 달 동안 부동산 가격이 안정된 적이 있었어요. 그때는 적어도 그 정책의 효과가 정부가 발표하듯이 집값안정에 도움이 되리라고 예상하는 사람이 많았던 거죠. 현재는 어떨까요? 집 부자들이 어, 이거 집값 내려갈 것 같은데 지금 팔아야지 하는 예측을 하고 있을까요? 지금 집이 없는 사람은 집값폭등으로 큰 피해를 보지만, 오히려 관심이 적은 편입니다. 반면에 부동산을 많이 가지고 있는 사람들은 관심도 많고 여러 가지 정보원을 가지고 있는데, 그들이 집값이 너무 많이 올라 더 오를 것 같지 않다고 판단하여 매물을 내놓으면 집값은 떨어질 겁니다. 이런 예측의 변화가 늦어도 2008년에는 온다고 봅니다. 더 빠르면 2007년에 올 수도 있지요.

김헌동-제 의견은 조금 다릅니다. 주변에 있는 사람들 특히 강남지역에 집을 보유한 사람들은 현재 대권후보인 이명박 씨 또는 박근혜 씨가 지난 4년 동안 발언해온 내용을 근거로 부동산가격을 전망합니다. 그 사람들이 어떤 발언을 해왔냐 하면 강남규제를 풀어줘라, 노무현 정부가 강남재건축 등 규제를 너무 심하게 하는 바람에 오히려 공급이 원활하지 않아 집값을 올렸다고 했어요. 그러니까 자신들이 집권하면 용적률 규제 등을 풀어 초고층을 짓게 하겠다고 했습니다. 이런 발언을 했던 사람이 대통령이 되면 강남지역이 평당 1억 원 넘는 것은 순식간일지도 모릅니다. 종합부동산세 1~2% 가지고는 겁이 안 난다는 거죠.

김태동- 그런데 내가 늦어도 2008년에는 집값이 떨어질 거라고 보는 이유는 워낙 많이 올라서 이젠 삼성이나 현대 같은 재벌의 연구소까지도 거품이 있다고 인정하는 형국이기 때문입니다. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지 확실히는 알 수 없죠. 그러나 분명한 것은 거품은 언젠가는 반드시 꺼진다는 것, 그게 꺼질 때는 집값이 오를 때보다 더 빠른 속도로, 더 심하게 경우에 따라서는 3분의 1, 4분의 1로 꺼질 수 있다는 것입니다.

김헌동-권오규 경제부총리와 박병원 당시 재경부차관은 2006년 10월까지도 거품이 없다고 얘기했죠. 앞으로 대선에 출마할 후보들도 대부분 거품을 뺄 수 있는 정책을 사용할 의지를 보이지 않고 있어요. 또 집권여당인 열린우리당 같은 경우 2004년 4,13 총선 직후에는 지지율이 55%나 되다가 지금은 지지율이 한 자리 숫자로 떨어졌지요. 지지율 폭락의 이유가 잘못된 정책으로 집값이 폭등했기 때문인데 아직도 지지율이 왜 빠졌는지, 어떤 정책을 사용해야 지지율을 높일 수 있는지 제대로 모르고 있는 것 같아요. 시민들이 느끼는 고통보다는 자신들의 권력유지에 혈안이 되어 있으니 참 답답한 노릇입니다.

거품이 왜 생겼나?

- 투기세력의 천국을 만드는 데 성공하다

김태동 - 금년부터 2주택에 양도세를 50% 중과하더라도 매물이 별로 안 나오는 중요한 이유가 그냥 계속 소유하면서 임대소득을 챙기면 된다고 생각하기 때문일 겁니다. 종합부동산세도 1~2년만 더 내고 헌법소원을 하든 투기꾼 대통령을 뽑든 해서 없애버리면 된다고 생각하고 있을 겁니다. 임대소득에 대해서는 계속해서 세금 한푼 안 내는 것입니다. 그런데 임대소득 과세 얘기만 나오면 갑자기 서민보호를 내세우는 주장이 거세게 터져나옵니다. 임대소득 과세를 하면 조세가 집주인에게서 세입자에게 전가된다, 즉 세금 내는 만큼 임차인에게 더 받을 테니 무주택자를 보호하기 위해서라도 임대소득 과세는 안 된다는 주장이죠.

- 투기천국 1 : 임대소득 비과세

김헌동 - 그 논리가 맞는다면 임대소득에 제대로 과세하는 다른 나라들은 우리나라보다 집값이 더 비싸고 더 많이 올랐어야 하는데, 그렇지 않잖아요?

김태동 - 그래서 저는 조세전가론은 허구적인 논리라고 봅니다. 임대소득에 제대로 과세를 해야 다주택자의 매물이 더 나올 겁니다. 과세를 제대로 하지 않으면 죽을 때까지 가지고 있다가 적절히 아파트 자체를 사전증여하거나 아니면 사후에 상속하겠죠. 증여세나 상속세 부담이 양도세 50%보다는 싸거든요. 그러니까 1가구 다주택자의 매물이 안나오는 거죠. 지금까지 임대소득 과세 부분이 성역화되어 논의에서 빠진 것은, 결국 임대하는 사람들의 표를 얻기 위해 여야를 막론하고 이 문제에 침묵하고 있기 때문이라는 생각이 듭니다.

김헌동 - 국세청은 세원을 파악하려는 노력조차 안 하는 것 같습니다. 개인들이 도대체 전월세를 얼마나 받고 있는지 파악하려 하지 않는다는 거죠. 무주택자들이 전세를 얼마에 살고 있는지, 임대료와 임대보증금을 얼마나 부담하는지 파악하기 위해 전세를 사는 사람에게 소득공제를 0.5%만 해준다고 하면 모든 실제 세원을 즉각 파악할 수 있습니다. 세법을 개정하여 전세 놓은 사람들에게 임대소득에 대해 과세를 해야 합니다. 임대소득에 대한 과세제도의 전반이 개선되어야 하고 고가 주택을 임대해서 받은 임대소득에 대해서는 종합부동산세 못지 않은 종합소득세를 부과해야 다주택자가 임대소득에 대한 세금부담 때문에 불필요한 짐만 되는 여분의 주택을 팔 겁니다. 당연히 내야 할 임대소득세를 부과하지 않는 것은 조세형평에도 어긋나는 일입니다. 전세든 월세든 임대소득에 대해 철저하게 과세가 되어야 세금부담 때문에라도 다주택자가 집을 팔 겁니다. 그게 진정한 공급확대정책이라고 생각합니다.

김태동 - 주식의 경우는 어떻게 보면 배당을 받는 게 임대소득에 해당합니다. 배당소득에 대해서는 종합과세를 하지만 부동산은 안 합니다. 배당소득에 대해서는 종합과세를 하지만 부동산은 안 합니다. 이는 바로 말로만 기업하기 좋은 나라를 만들겠다고 하는 겁니다. 배당소득이라는 것은 그만큼 주가에 영향을 주지 않습니까? 주식은 대선 매매차익에 대해서는 과세를 하지 않죠. 주택은 매매차익에 대해서 양도소득세를 받지만 임대소득 과세를 하지 않음으로써 오히려 기업하기 어려운 나라를 만드는 세제를 정부가 유지하고 있는 셈입니다.

김헌동 - 바꿔 말하면 가진 자들이 임대를 놓고 부동산을 많이 갖고 있다는 얘기네요. 집주인의 부당한 횡포를 막기 위해서는 임대차보호법이 강화되어야 하고 소득세법을 즉각 개정하여 임대소득에 대해 철저한 과세와 더불어 임차료를 지불하는 무주택자에게 세제혜택을 주어야 합니다.

김태동 - 임대차시장에도 시장원리가 작용합니다. 임대공급이 있고 임차 수요가 있는데 임대공급과 임차수요가 일치하는 수준에서 임대료가 결정이 되거든요. 그런데 집주인이 임대를 놓지 않고 임대소득 과세가 부담되어 집을 팔면 임대공급이 줄어들겠죠. 대신 주택매매시장에서의 공급은 늘어나죠. 그래서 1차적으로는 매매가의 하락, 임차료의 상승으로 나타날 텐데 이게 끝이 아니에요. 집값이 내려가면 실수요로 집을 살 수 있는 사람이 많아질 것입니다. 즉 주택의 유효수요(effect demand)가 많아진다는 얘기입니다. 우리나라는 외국과 달리 전세라는 관행이 있기 때문에 강남 등 일부 지역을 제외하고는 이미 많은 전세세입자들이 집값의 50% 이상을 집주인에게 맡겨놓고 있는 셈입니다. 주택매입에 필요한 나머지 돈도 금융기관에서 차입할 수 있잖아요? 이런 사람들은 언제든지 임차보다 매입이 유리하다고 판단되면 매매시장에서 수요세력으로 전환합니다. 이렇게 전환하는 사람이 많을수록 임차수요는 줄고 따라서 임대료는 원래 수준으로 다시 하락할 수 있습니다. 이렇게 전세가 있는 우리나라에서는 임대소득 과세를 강화해도 다른 대부분의 나라보다 부작용이 훨씬 적은 겁니다. 부작용이 아주 없다고는 할 수 없지만 이익은 훨씬 크고 부작용은 훨씬 작은 상황에서 조그만 부작용을 침소봉대해서 임대소득 과세를 하지 못하게 하는 그 세력, 그 투기비호세력이 어느 나라보다도 득세한다는 게 현실이죠.

제 2부 문제는 부동산이야, 이 바보들아

거품의 폐해는 아주 심각하다

김태동 - 거품이 초래하는 나쁜 영향을 하나하나 따져보기로 하죠.

- 양극화의 주된 이유는 바로 부동산 거품

김태동 - 첫 번째로 부동산투기로 인한 거품은 부동산부자와 무주택자의 양극화를 심화시킨다는 점을 지적해야겠네요. 지난 5~6년간 부동산이 서울과 수도권을 중심으로 폭등하고 거품이 형성되면서, 양극화는 극에 달하게 되었습니다. 외환위기 때도 양극화가 심화되었지만 그것은 실업자증가를 통한 소득격차의 확대, 환율급등을 통한 수출기업과 내수기업, 대기업과 중소기업의 격차확대였죠. 금액으로 환산하면 연간 GDP의 5% 내외의 양극화라고 추정됩니다. 그런 큰 태풍이 1년 정도 불어닥쳤습니다. 그 후유증이 아직도 남아서, 일자리창출이 어렵고 중소 기업의 성장을 더디게 하고 있죠. 외환위기의 상처가 아물기도 전에 신용카드 위기가 왔고, 설상가상으로 양극화도 더 악화되었죠. 이번에는 신용불량자를 중심으로 금융의 양극화가 확대되었고, 그것이 고용 및 자영업 등에 나쁜 영향을 주었습니다. 고통을 당한 사람이 수백만 명에 달했지만, GDP로 보면 역시 5% 이내의 양극화였다고 추정되며, 악영향이 2~3년 계속되었어요.

지난 6년간 3,600조 원 이상의 자본이득(capital gain)이 부동산에서 발생한 것으로 추산되고, 이는 연평균 600조 원이 되는 엄청난 액수입니다. 부동산시장을 통해 없는 사람에게서 가진 자에게 3,000조 원 이상의 역재분배(regressive redistribution)가 일어난 겁니다. 무주택자 등 없는 사람은 세입자로서 본인이 죽을 때까지 그리고 대대손손 집이 마련될 때까지는 수백 년이 걸리더라도, 높은 월세로 전세로 갚아나가야 합니다. 결국 거품이 유지된다는 것의 의미는 앞으로 50년, 100년을 무주택자가 상위 10% 부동산부자를 위해서 직간접으로 노예생활에 버금가는 경제적 구속 상태로 사는 것에 비유할 수 있습니다.

거품이 꺼지면 어떤 일이 생길까?

- 부동산 부자가 제일 큰 손해본다

김태동-양도소득세 문제는 그 자체만 볼 게 아니라, 보유세, 거래세 등과 같이 따져봐야 할 거에요. 실제 보유세 부담을 1%로 정상화한 뒤에, 양도소득세 조정을 고려한다면 일리가 있는 주장이겠지만, 종부세가 세금폭탄이라고 반대하는 자들이 양도소득세를 완화하자고 하는 것은 다주택자의 희망을 대변하는 거니까 믿기 어려운 얘기죠. 다주택 소유자가 가진 주택수는 앞서 행자부 자료로 보았듯이, 최소한 240만 호이고, 최대 814만 호까지는 될 수도 있습니다. 아파트의 경우 2002년 6월 기준으로 49만 세대가 2채 이상 소유하여 모두 109만채를 가지고 있습니다. 이러한 아파트 부자, 집부자들이 살고 있는 집 말고, 임대하고 있는 집의 10만분의 1만 매물로 내놓아도, 아파트값, 집값은 정상수준으로 떨어질 것입니다. 거품이 붕괴될 때, 부실화되는 대출규모는 크게 걱정할 정도가 아니라는 것이 시중은행들의 분석이죠. 그러나 나는 동의하지 않아요. 가격하락폭을 20%로 잡는데, 지역에 따라 반으로도 떨어질 수 있다고 보거든요. 신용카드 위기 때는 서민들만 신용불량이 됐지 그에 따라 부자들이 피해를 보는 연쇄효과는 별로 없었습니다. 그런데 부동산거품이 꺼질 때는 부자들이 피해를 먼저 크게 보고, 그것이 처음 1~2만 명으로 시작하더라도 연쇄효과가 폭발적이죠. 외환위기 때보다 더 많은 건설업체들이 문 닫고, 실업자가 급증할 것입니다.

제 3부 대통령 잘 뽑아야 나라가 바로 선다

분양원가 제대로 공개하라

- 한국경제는 건설독재경제

김헌동-우리나라에선 소비자보호를 위한 주장이나 목소리가 언론과 전문가를 통해 잘 나오지를 않잖아요. 2005년인가 공정위에서 아파트 소비자 보호를 위해 제도개선을 하겠다고 팀을 만들었지요. 초청을 받아 논의할 때 가보니까 80%는 개발업자 논리를 주장하는 사람으로 구성되어 있더군요. 대다수 개발업자 논리를 대변하는 사람을 모아놓고 팀을 짜서 무엇을 개선하고 누구를 위해 제도가 만들어지겠습니까?

김태동-시장의 실패를 교정하기 위해 정부에 둔 기구가 공정거래위원회입니다. 1987년 민주화와 함께 시장경제의 파수꾼 노릇을 제대로 하리라 기대하였는데, 여러 기업인이 알려주는 이야기로는 재벌의 수족 노릇을 하는 경우가 너무 많다는 것입니다. 대통령이 수십 차례 부동산 시장 안정을 외칠 때는 건교부장관이나 재경부장관만 노력할 일이 아닙니다. 국무회의는 재경부장관은 재경부 얘기만 하고 건교부장관은 건교부 얘기만 하라고 있는게 아니라, 모든 국무위원이 각자 맡은 부처가 어디든 간에 국가대사에 대하여 자유롭게 발언하고 지혜를 모으라는 것입니다. 제가 청와대에서 일할 때 국무회의에 배석해봐도 국무위원이 남의 부처 소관은 아무 발언도 하지 않는게 미덕인 것처럼 처신하는 것을 많이 보았습니다. 실력 없는 독재자가 지시와 명령으로 군림하던 시대의 국무회의와 큰 차이가 없는 거죠. 벙어리 국무회의도 부동산정책 실패의 한 원인이에요.

김헌동-결국 소비자를 위한 정책이 만들어질 가능성이 낮고, 설령 그런 정책이 국회를 통과해도 제대로 행정부에 의해 집행될 가능성이 거의 없는 정말 한심한 나라에 살고 있는 것이 아닌가요? 주택소비자 입장에서 보면 정부가 없는 상태였죠. 정부 관료와 정치인 대다수가 공급자인 개발업자만 대변하는 이런 나라를 어떤 국가라고 표현해야 좋을지, 정책 후진국, 경제 비민주국가, 적합한 용어가 뭔지…….

김태동-정보의 우위를 차지하고, 공급에서의 독점적 위치에 있는 건설업체 편에 정부가 서서 정보의 약자이자 경제적인 약자인 소비자를 등쳐먹는 데 앞장선 거죠. 중앙정부는 중앙정부대로 지방정부는 지방정부대로 다 강자의 앞잡이 역할을 하였죠. 다수 소비자의 이익은 희생시키고, 소수의 폭리업체를 돕는 체제를 가지고 있으니, 비민주적인 국가, 즉 건설독재국가네요. 정치적으로는 민주화가 되었지만 주택소비자의 권리는 점점 박탈되어 왔으니까요.

김헌동-거품빼기 운동을 했던 본래의 목적은 청와대와 정치권에 적절한 대안을 제시해 대안을 충분히 토론하고 검토해서 제대로 정책을 수립하여 더 이상 거품이 커지지 않게 하려는 뜻으로 시작을 했던 것입니다. 그러나 결과적으로 아파트가격의 거품은 커지고, 대통령과 여당의 지지율거품만 빠지더군요. 거품빼기운동은 정치권, 특히 민주화운동, 노동운동에 앞장섰던 공적을 내세워 국회의원이 된 사람들과 또 입만 열면 개혁세력을 자처하는 의원들에게 "관료들과 개발업자가 당신들과 시민을 속이고 있으니 올바른 정책을 만들어 입법을 제대로 하시오"하고 요구하는 운동이기도 했어요. 그러나 2005년 8월 31일부터 도저히 더는 이들을 믿을 수 없다, 이 정권에서는 불가능하겠다는 생각에 운동의 방향을 바꾸기 시작했어요. 시민들에게 진실을 알리는 운동으로 방향을 바꾸었고 이 정권과 정치권이 아닌 시민을 향한 운동으로 전환했죠. 대통령과 관료, 여당 등과 공기업, 개발업자 등 개발 5적이 무슨 짓을 해왔는지, 어떻게 분양가를 올렸는지, 왜 아파트가격이 폭등하는지 등을 알리는 시민운동으로 방향을 전화한 거죠.

대통령 잘 뽑아야 나라가 바로 선다

- 대통령은 경제를 알아야 한다

김태동-노무현 대통령은 경제를 잘 모르고 대통령에 당선된 것 같은데 이렇게 경제를 잘 모르는 대통령이라도 일단 대통령에 당선되면 어떻게 됩니까? 경제정책이든 군사정책이든 최고의사결정자가 되는 것 아닙니까? 그러면 당선 후에라도 알아야 하지요. 5년 임기에 적어도 수십 번 주요 경제 정책을 최종 결정해야 하는데, 경제원리를 모르고서 어떻게 제대로 된 결정할 수 있겠어요? 특히 재경부장관, 건교부장관, 청와대 참모 등을 임명하면서 투기꾼인지, 투기비호세력인지, 국민경제를 위해 무슨 정책제안을 하였으며 앞으로 무슨 정책을 주장할 사람인지 분간한 뒤에 임명하는 능력, 그런 경제실력이라도 갖추고 있어야 하죠. 그동안은 피임명자의 머릿속에 무엇이 들어 있는지, 가슴이 찬지 더운지 사전 진단을 제대로 못하고 임명한 것이 대부분이었던 것 같아요. 그러니 부동산에 실패한 것이죠.

게다가 신용카드사 문제해결을 시장원리에 어긋나게 우격다짐으로 했고, 불필요한 한국투자공사를 만들고, 낙하산 인사가 더 많아지고, 외환시장개입을 지나치게 하고, 이 모든 정책실패가 지지율 저하로 반영되었죠. 하나는 신도시라는 밑 빠진 독에 새 아파트 붓기를 하여 부동산투기꾼의 불로소득만 늘려주었죠. 둘은 외환시장이란 밑 빠진 독에 천문학적인 돈을 쏟아부었어도 환율하락을 막지 못하고 외국환투기꾼의 배를 불려주고 우리나라 중앙은행은 수조 원, 수십조 원 적자내는 결과를 가져왔어요. 이래도 대통령이 경제를 몰라도 되는 건가요? 부동산과 외환 모두 어려운 거예요. 경제학 수십 년 연구하고도 분야가 다르면 제대로 모르는 사람이 대부분이에요. 그러니 잘 아는 사람을 뽑아야죠. 대통령 잘못 뽑으면 그 폐해는 5년 이상 더 길게 갈 수 있으니까요.

거품빼기운동은 보다 많은 시민들이 거품을 빼야 된다고 올바른 인식을 하는 데 도움을 주었다고 평가해요. 참여정부의 허점투성이 정책을 많은 시민이 알게 되니까 정권지지도가 낮아졌겠죠. 지지도가 바닥으로 떨어져도 어디가 잘못되었는지 아직도 파악하지 못하는 것이 한심한 일이지만요. 어쨌든 대통령보다 더 높은 시민이 부동산문제의 핵심을 제대로 인식하느냐 아니냐 여부가 금년 말 대선결과를 좌우하겠죠.

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