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합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 - 부동산편

부동산 세금 기초지식 쌓기

절세의 핵심은 소득과 재산의 분산

- 소득을 분산시켜 세금을 줄인다

명의를 이용해 소득을 분산시키면 한 사람 명의로 했을 때보다 세금이 줄어든다. 이런 효과는 현행 세법에서 누진세율을 채택하고 있는 모든 항목에서 나타난다. 누진세율은 2년 이상 보유 시의 양도세 세율 9~36%, 임대소득에 적용되는 종합소득세율 8~35%, 상속 및 증여에 부과되는 10~50% 등이 있다.

실무적으로 이런 원리 하에 소득을 분산시키면 세금이 떨어지므로 명의 자체를 분산시키는 경우가 많다. 하지만 이런 행위들은 단독명의자에 비해 세금을 회피하는 결과가 되므로 세법은 이에 대해 다양한 규제 장치를 두고 있다. 예를 들어 부동산 명의 자체를 제3자로 하는 경우에는 부동산실명법을 적용하여 과징금을 부과하거나, 사업의 경우에는 실질과세원칙 하에 본래의 사업자에게 과세한다.

- 재산을 분산시켜 세금을 줄인다

여러 사람에게 분산해 증여하면 증여재산 공제와 누진세율의 효과로 세금이 줄어든다. 현실적으로 부부가 공동명의로 등기를 하거나 세대분리를 활용해 자산을 취득하는 등의 행위는 이러한 세금의 절약과 관계 있다.

세금을 안 내는 방법들

- 비과세와 감면

비과세는 당초부터 국가나 지방자치단체에 과세권이 없어 세금 자체가 발생하지 않는 것을 말한다. 비과세 판정을 받으면 세금을 신고하거나 납부하지 않아도 된다(단, 비과세 판정이 애매모호한 경우에는 정식적으로 신고서를 제출하는 것이 좋다).

세금이 과세되지 않는 대표적인 예로 1가구 무주택자가 받은 상속주택이나 자경농지에 대한 취득세가 있다. 또 1세대 1주택자가 받는 양도세 비과세가 있다. 이외에 증여세와 상속세에는 공제 제도가 있어 공제 범위 내에서 자산이 무상으로 이전되더라도 사실상 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이외에 금융상품에서도 비과세 저축상품들이 있다.

세금은 정상적으로 계산됐지만 조세정책 목적으로 세금의 전부나 일부를 깎아주는 것을 감면이라고 한다. 감면을 받으려면 감면 요건을 충족해야 하고 기한 내 신고하고 감면 신청을 해야 한다. 감면은 경기 활성화나 서민의 부담을 덜어주기 위한 방편에서 종종 시행된다. 예를 들어 소형 주택을 살 때 취득세와 등록세가 감면된다. 미분양 주택이나 임대주택을 구입한 후 양도하더라도 양도세를 면제하는 예들이 있다. 또 8년 이상 경작한 농지의 양도에 대해서도 폭

넓게 감면을 실시하고 있다.

- 환급과 조세불복

환급은 일단 부과된 세금을 낸 뒤 환급 신청을 해서 일부를 돌려받는 것을 말한다. 월급생활자가 연간 납부한 세금의 일부를 연말정신을 통해 환급받는 것이 대표적이다. 사업자라면 상가나 오피스텔을 분양받을 때 부가세를 돌려받거나 사업과 관련된 매입 부가세를 돌려받는다.

조세불복은 일단 부과된 세금을 이의신청 등을 통해 내지 않거나 돌려받는 것을 말한다. 세금이 저당하지 않게 고지되었을 때 납부 과정에서 본인이 적극적으로 주장해 세금을 돌려받을 수 있다. 다만 실무적으로는 세금이 불복대상이 되는지 여부에 대해 세무 전문가의 판단이 필요하다. 납세자가 억울하다고 느낀 세금도 적법할 때가 있기 때문이다. 만일 세금 고지서 내용이 저당함에도 불구하고 불복을 한다면 구제받을 수 없고 더 나아가 시간과 비용의 투자가 무용지물이 된다.

- 세금설계

세금설계는 세금의 조건을 납세자에게 유리하게 이끌어 원하는 목표를 달성하는 전문기법이다. 우리가 집을 사거나 팔 때, 재산을 상속하거나 받을 때는 치밀한 계획에 입각해 시행할 필요가 있다. 세금설계는 재산이 많은 사람일수록 관심을 가져야 하는 항목이다. 일을 벌여놓은 상태에서 수습하는 데 드는 비용은 사전 계획에 따른 비용보다 훨씬 크기 때문이다. 부동산 세금에서 가장 중요한 절세 비법은 영수증을 모아 세금의 크기를 줄이는 게 아니라 이렇게 세금설계를 잘하는 것이 아닐까.

주택 취득 시의 절세법

주택 취득 시에는 이렇게 절세하자

정확한 세율체계를 이해하자

각종 수수료도 아끼자

취득시 영수증으로 절세를 하자

취득세와 등록세의 과세방법

- 취득세는 이렇게 부과된다

취득세는 취득한 날부터 30일(상속은 6개월) 내 신고액을 기준으로 신고/납부해야 한다. 여기서 중요한 것은 취득시점과 신고액 산정기준이다. 그리고 취득세율에도 탄력세율이 적용되고 있고, 사치성 재산에 대해서는 기본세율에 5배의 중과세를 한다는 점이다. 만약 취득세 신고를 세대로 하지 않으면 미납세액의 20%가 가산세로 부과된다.

- 등록세는 세율이 복잡하다

등록세(흔히 등기세로 불리기도 한다)의 과세표준도 취득세와 동일하다. 하지만 세율은 부동산이나 법인등기 등 종류에 따라 다양하게 존재한다. 등록세는 등기하기 전에 신고/납부해야 한다.

한편 부동산 등기는 부동산 등기 특별조치법에서 잔금 지급일부터 60일 내 등기하도록 하고 있다. 이를 어기면 과태료가 부과된다. 또한 등록세 납세 의무자가 신고/납부하지 않거나 미달하게 납부하는 경우 산출 세액 또는 부족 세액의 20%의 가산세가 부과된다.

양도세 공략법

양도세, 어떻게 공략할 것인가

- 첫째, 양도설계를 하자

양도설계는 주택 보유 수 결정이나 미래의 시세나 세금 등의 영향을 고려하여 매수나 매도 타이밍을 잡는 것을 말한다. 양도설계가 매끄럽게 진행되다 보면 과중한 세금을 피할 수 있고, 급매물로 팔릴 가능성도 낮아져 자산관리를 하는 효과도 얻을 수 있다. 결국 투자나 자산관리 측면에서 양도세를 줄이기 위해서는 양도설계를 하는 기법을 터득할 필요가 있다. 물론 설계를 잘하기 위해서는 양도세나 상속/증여세 등 세금 전반에 대한 지식이 풍부해야 할 것이다.

- 둘째, 정부의 세제정책을 이해하자

양도세를 절세하기 위해서는 정부의 세제정책을 이해할 필요가 있다. 정부의 세제정책은 부동산 거래에서 아주 중요한 영향을 미치기 때문이다. 현재의 경우 다주택이나 고가 주택에 대해서는 보유세나 양도세에서 중과세 정책을 유지하고 있다. 이들 정책들은 궁극적으로 투자 수요자의 수익률을 하락시키는 작용을 하므로 사전에 대비책을 세워야 한다.

일반적으로 부동산 경기가 활황일 때에는 주로 비과세 요건을 강화하고 다주택 보유를 하지 않도록 하는 규제정책에 초점을 맞춘다. 부동산 경기가 불황인 경우에는 투기지역 해제나 세율 인하, 미분양 주택 등에 대해 양도세 감면 등의 조치를 취하게 된다.

- 셋째, 비과세 원리를 이해해야 한다

주택에 대한 양도세는 1세대가 1주택을 보유하는 것을 기본으로 하고 다주택을 보유한 경우에는 중과세 정책을 폄으로써 주택이 투기수단으로 이용되는 것을 억제한다. 다만, 1주택을 유지한 상태에서 2주택이 된 경우로서 그 사유가 부득이 한 경우에는 특별히 비과세를 허용하는 경우가 있다. 이 중 양도세 비과세제도는 현실적으로 폭넓게 적용되고 있다. 앞으로도 이 제도가 계속 유지되는 한 재테크나 세테크에 많은 영향을 줄 것이다.

- 넷째, 감면 주택을 확인해야 한다

양도세 비과세는 아예 세금 자체가 없는 것을 말하며, 감면은 세금이 산출되나 조세정책적인 목적으로 세금의 전부나 일부를 깎아주는 것을 말한다. 양도세가 감면되는 주택은 주로 부동산 경기가 위축되어 있을 때 관련 산업을 살리기 위해 수요자들에게 주는 인센티브 정책에서 나왔다. 감면 요건을 갖춘 주택을 사면 나중에 팔더라도 양도세를 100% 감면(단, 감면세액에 농특세가 20% 붙는다)해주는 경우가 많다. 물론 현재 새로 시행되는 감면제도는 없으나, 외환위기 시절 신규로 산 주택은 지금 양도를 하면 감면받을 수 있는 것들이 꽤 있으므로 반드시 확인해보기 바란다.

- 다섯째, 정확한 세금 도출 능력을 길러야 한다

이상과 같이 비과세 등을 확인한 후에는 세금을 정확하게 도출하는 것이 필요하다. 양도세는 거래단위가 크고 고율의 세율이 적용되므로, 세금이 많게는 수억 원대까지 나올 수 있다. 따라서 실제 계산 시에 합법적으로 절세할 수 있는 곳이 없는지 탐구하면 의외로 좋은 성과를 올릴 수 있다.

주택 비과세 전략

비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략

- 첫째, 1세대에 대한 예외를 살펴보자

양도세를 계산하는 주택 수 판정은 부부와 생계를 같이하는 가족 구성원을 합해 1세대 ○주택으로 따진다. 따라서 이런 세대 분리의 개념 즉, 세대분리를 활용하면 중과세 등의 세금을 피할 수 있다. 다만 재산이 무상으로 이전되는 경우에는 증여세와 취득세가 부과된다. 도 소득이 없는 자녀가 주택을 취득하면 자금출처 조사를 받을 수 있는 점은 꼭 명심해야 한다.

- 둘째, 1주택에 대한 예외도 있다

이는 일시적으로 2주택 상태가 되더라도 비과세를 적용한다는 것이다. 앞에서 본 것처럼 일시적으로 2주택이 되거나 상속주택 등이 개입된 경우 비과세를 받을 수 있으므로 과세 전에 비과세 요건을 확인할 수 있어야 한다.

- 셋째, 보유 및 기간에 대한 예외를 알아보자

불가피한 사유가 발생했을 때 한해 비과세 요건인 3년 보유 및 2년 거주(서울, 과천, 5대 신도시) 요건을 채우지 않더라도 비과세된다. 대표적으로 주택과 부수 토지가 공공사업용으로 시행자에게 양도될 때 대부분 보유 및 거주 기간에 관계없이 비과세된다.

또한 세대원 모두가 이민을 떠나면 보유 및 거주 요건을 채우지 않아도 비과세를 받을 수 있다. 단, 이 경우 해외 이주법에 의해 세대원 전원이 출국하거나, 1년 이상 해외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편(사업상 형편은 해당사항 없음)으로 세대원 전원이 출국하는 경우에 한한다.(단, 2006년 2월 9일 이후 양도분은 출국일로부터 2년 내 양도해야 비과세를 적용함). 이 때 외교통상부 강관이 교부하는 해외 이주 신고 확인서나 재학 증명서, 재직 증명서, 요양 증명서 등의 증명서류가 있어야 한다.

또 특수학교와 고등학교 또는 대학교 진학으로 인해 이사할 때도 양도세가 비과세 될 수 있다. 여기서 한 가지 주의할 점은 초등학교나 중학교 등은 부득이한 사유에 해당되지 않아 예외를 적용할 수 없다는 것이다.

재건축/재개발 아파트

분양권을 둘러싼 다양한 세금

- 분양권의 취득과 세금

조합원이 아닌 상태에서 일반분양에 당첨된 후 계약을 체결하고 계약금 / 중도금 / 잔금을 치르면 완공된 아파트에 입주할 수 있다. 또 조합원의 입주권을 승계하거나 일반 분양권을 프리미엄을 주고 사서 입주 할 수도 있다. 여기서 일반 분양권은 조합원들이 공사비용을 충당하기 위해 분양하는 것을 말한다.

일반 분양에 당첨된 사람들은 분양가액을 제때에 내기만 하면 되며, 추후 주택이 완공되면 분양가액을 기준으로 취득세와 등록세를 납부하고 소유권을 넘겨받는다. 따라서 일반분양에 당첨됐거나 분양권을 매입해 취득했다고 해서 곧바로 내는 세금은 없다. 한편 분양권을 취득할 때는 누구의 명의로 하는 것이 좋은지 먼저 결정할 필요가 있다. 명의가 일단 정해진 다음에 변동되면 예기치 않은 세금이 따라다니기 때문이다.

- 아파트 당첨권의 취득 시기

아파트 당첨권의 최초 당첨자는 당첨일이 취득 시기이며, 분양권을 중도에 산 사람은 잔금 청산일이 취득 시기가 된다(소득세법 기본통칙 98-3)

- 분양권의 양도세 과세방법

분양권을 양도하면 무조건 양도세를 실거래가로 계산하게 된다. 분양권에 비과세 혜택을 줄 이유가 없기 때문이다. IMF 때 최초 분양계약을 체결한 사람들에게 양도세 감면 혜택을 준 것도 분양권이 아닌 완공 아파트였다. 따라서 분양권을 양도해도 비과세(입주권의 일부는 제외)나 감면 혜택은 없다.

분양권의 양도세는 보유 기간에 따라 큰 차이가 있다. 보유 기간에 따라 세율이 달라지기 때문이다. 참고로 1세대 3주택자에 매기는 60%의 증과세율이나 투기지역에 적용되는 탄력세율제도는 적용되지 않는다. 분양권은 부동산이 아니기 때문이다. 한편 분양권을 증여하면 불입금액과 프리미엄을 합한 금액에 증여세가 부과된다. 증여는 통상 배우자 간에 3억 원, 성년자는 3.000만 원, 미성년자는 1,500만 원까지 비과세된다.

상속/증여 세금설계는 어떻게 하는가

상속세와 증여세는 어떤 세금인가

상속세는 자연인의 사망으로 인하여 상속인이 받은 재산에 그리고 증여세는 타인의 증여로 인하여 수증자가 증여받은 증여재산에 부과되는 세금을 말한다. 이 둘의 세금은 무상으로 이전받은 재산에 부과된다는 점이 같다. 하지만 상속세는 평생에 한 번 발생하며, 증여세는 증여행위가 있을 때마다 내게 되므로 부과하는 횟수에서는 차이가 난다. 상속세와 증여세는 과세 시점에서 차이가 날 뿐 기타 계산 구조 등은 거의 동일하다고 볼 수 있다. 결국 똑같은 세금이 살아생전에 발생하면 증여세, 사후에 발생하면 상속세가 되는 것이다.

- 사전에 증여로 재산을 분산하면 괜찮을까

상속세와 증여세는 기간이 아닌 일정 시점의 재산 변동에 대해 매기는 세금이다. 따라서 시점을 분산시키면 세금을 한 푼도 내지 않을 수 있다. 극단적으로 매일매일 성년인 자녀에게 3,000만 원씩 증여를 하면 증여 시점마다 과세표준이 0이 되므로 세금이 없게 된다. 상속의 경우도 마찬가지이다. 상속이 발생하기 전에 상속세가 부과될 재산을 증여 등의 행위로 분산시키면 상속세를 없앨 수도 있다.

그렇다면 지금 왜 많은 사람들이 상속세와 증여세를 걱정하고 있을까? 그것은 다음과 같이 사전 재산 분산에 대해서 규제를 하고 있기 때문이다.

* 증여: 당해 증여일 전 10년 내 동일인으로부터 받은 증여가액을 모두 합산해 증여세를 계산함

* 상속: 당해 상속일 전 10년 내 피상속인(사망자)이 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산하여 계산함

이렇게 하면 재산분산이 일어나더라도 10년 안의 것은 모두 합하여 과세된다. 그렇다면 이렇게 합산하여 세금을 계산하는 이유는 뭘까? 알다시피 현행 상속세와 증여세는 똑같이 10~50%의 누진세율이 적용된다. 따라서 누진세율은 특성상 사전에 분산된 재산들이 합해져서 과세되면 당연히 세금은 증가하게 된다.

- 상속세와 증여세의 납세의무 범위를 알아보자

일단 상속세 과세대상이 되는 상속재산의 범위는 피상속인(사망자)이 거주자인가, 비거주자인가에 따라 달라진다. 여기서 거주자는 국적을 불문하고 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 사람을 말하며, 그렇지 않은 사람을 비거주자라고 한다.

증여세는 증여를 받은 사람이 내는 세금이다. 따라서 수증자가 거주자인지 아닌지에 따라 다음과 같이 납세의무의 범위가 결정된다. 참고로 상속세는 피상속인을 기준으로 했다. 예를 들어 외국 시민권이나 영주권을 가지고 있는 사람들은 국적을 불문하고 주로 외국에 1년 이상의 거소를 두고 있으므로 비거주자가 되는 것이다.

- 납세의무자는 누굴까

먼저 상속세는 상속을 받은 사람 즉 상속인이 신고 및 납부를 해야 한다. 그런데 상속세는 상속인별로 내는 세금이지만, 상속세를 계산하는 방식은 유산에 대해 전체를 계산하여 나온 세금을 상속인별로 쪼갠다.

다음으로 증여세는 증여를 받은 사람 즉 수증자가 신고 및 납부를 해야 한다. 증여세는 증여를 하는 사람과 수증하는 사람별로 납세의무를 진다. 즉 A와 B가 C에게 증여했다면 A와 B로부터 받은 것을 각각 계산한다는 것이다. 그런데 법에선 증여자가 직계존속인 경우에는 직계존속 및 그 배우자로부터 각각 증여를 받더라도 동일인으로부터 증여받은 것으로 본다. 만일 앞의 A와 B의 부모라면 이 둘을 합하여 증여세를 계산한다는 것이다.

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