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■ 책 소개
돈과 금융, 재테크와 가장 가까운 사람이라 말할 수 있는 은행원이 저성장, 저금리, 고령화 시대의 생존하는 방식, ‘소박한 자유인’이 되는 노하우를 한 권에 모두 담았다.

저자는 이 책을 통해 금융의 멘토는 은행에서 찾아야 한다는 것부터 월급통장 관리비법, 이자보다 저축액, 저금리 시대의 효과적인 적금 활용방법, ‘하우스 푸어(House Poor)’ 걱정 없이 주택을 구입하는 방법, 대출의 일곱 가지 기술, 연말정산의 필수품인 연금저축/IRP(개인형 퇴직연금), 절세상품에 주목해야 한다는 점 등 여덟 가지 돈 관리 팁과 더불어 새로운 패러다임인 ‘4W’ Want(욕구)ㆍWaste(낭비)ㆍWealth(부)ㆍWork(은퇴)까지 인생 전반에 대해 폭넓은 화두를 제시한다.

『당신의 인생을 바꾸는 돈 공부 입문』은 타이틀 그대로 독자 자신의 인생과 행복, 그리고 새로운 시점에서의 돈 관리까지 논해보는 첫 걸음이다. 이 책은 불경기에 맞은 돈 관리 비법부터 마인드의 변화에서 오는 진정한 행복까지 재무적.비재무적인 지혜를 모두 쌓을 수 있는 밑거름이 될 것이다.

■ 저자 최현진
많이 버는 것보다 아껴 쓰는 것이 장기적으로 더 낫다는 생각에 과감히 맞벌이를 포기한 외벌이 가장이다. 일상의 소소한 것에서 얻는 행복이 진정한 행복이며, 돈은 행복을 위한 도구일 뿐이라는 믿음을 가지고 살고 있다. 돈이면 다 된다고 믿는 세상을 향해 얼마나 벌어야 하는지 보다 “어떻게 써야 할지”에 대한 고민이 더 중요하다는 사실을 알리고 싶어 이 책을 집필했다.

고려대학교를 졸업하고 신한은행에 입사했다. 방배 PB센터와 분당 PB센터(現 신한PWM분당센터)를 거쳐 압구정갤러리아 지점에서 근무하며 ‘부자’들의 자산관리 업무를 맡았다. 현재는 본점 미래설계센터에서 근무하며 은퇴관련 업무를 담당하고 있다.

자산관리에 필요한 증권FP(금융자산관리사), AFPK(재무설계사), ARPS(은퇴설계전문가), 그리고 CFP(국제공인재무설계사) 외 다수의 금융관련 자격증들을 보유하고 있으며, 이론과 실전을 겸비한 전문가가 되기 위해 꾸준히 노력하고 있다.

2010년부터 2013년까지 다음(Daum) 카페 ‘텐인텐(10in10, 10년 10억 만들기)’를 통해, 더 많은 사람들에게 돈에 대한 새로운 시각과 자산관리 노하우를 전해주기 위해서 ‘은행원, 재무설계에 미치다’라는 필명으로 활동하기도 하였다.

■ 차례
머리말

1장 ‘소박한 자유인’의 삶의 방식, 4W
1. ‘경제적 자유인’이 되기를 포기하다│은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 첫째. 금융의 멘토, 은행에서 찾자

2장 정신편 WANT(욕구) 인생설계로 ‘자유인’이 되자
1. 20세기의 ‘행복방정식’ vs 21세기의 ‘행복방정식’│2. 우리는 왜 우리의 욕구에 관심을 가져야 하는가│3. 돈보다 인생에 대한 고민이 먼저다│4. 인생설계는 왜 필요한가?│5. 내가 원하는 삶│6. 당신은 어떤 질문을 가지고 살아가는가?│7. 현재는 절대 포기하는 것이 아니다│8. 자신의 생활수준부터 결정하자│은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 둘째. 월급통장 관리비법

3장 행동편 WASTE(낭비) 낭비를 줄여 소박한 삶을 실천하자
1. 왜 Waste(낭비)를 줄여야 할까?│2. 부자가 되는 네 가지 방법, 당신의 선택은?│3. 새무얼 스마일즈의 《검약론》│4. 공짜는 없다│5. 잘 사는(Buy) 것이 잘 사는(Live) 것이다│6. 가계부, 왜 써야 할까?│7. 현금으로 소비해야 하는 이유│8. 충동구매로부터 벗어나자│9. 마시멜로 이야기│은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 셋째. 이자보다 저축액│넷째. 저금리 시대, 효과적인 적금 활용방법

4장 학습편 WEALTH(부) 투자의 패러다임을 바꿔라
1. 저성장, 저금리, 고령화가 새로운 패러다임을 요구하고 있다│2. 자산배분 전략 3. 자산배분 비중은 어떻게 결정할 것인가│4. 주식 매매를 직접 하시는 분들에게 한마디 5. 인덱스펀드│6. 펀드 환매의 기술│7. ELS, 알고 투자합시다│8. 채권│9. 달러│10. 보험│ 은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 다섯째. ‘하우스 푸어(House Poor)’ 걱정 없이 주택을 구입하는 방법│여섯째. 대출의 일곱 가지 기술

5장 변화편 WORK(은퇴) 노후의 행복, 정답은 일에 있다
1. 당신의 노후는 어떤가요?│2. 힘닿는 데까지 일하자│3. 은퇴, 어디서 왔니?│4. 나이가 들면 정말 은퇴해야 할까?│5. 인생 4막의 시대를 앞두고│6. 노후자금, 생각만큼 많은 돈이 필요하지 않다│7. 노후를 대비한 인간관계를 다지자│8. 무병장수? 유병장수!!│은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 일곱째. 연말정산의 Must Have Item, 연금저축/IRP(개인형 퇴직연금)│여덟째. 같은 값이면 다홍치마, 절세상품에 주목하라

참고문헌

돈 공부 입문

정신편 WANT(욕구) 인생설계로 자유인이 되자

자신의 생활수준부터 결정하자

과거의 목표와 현재 삶의 불일치를 예방할 수 있는 방법은 무엇일까? 지금까지 목표금액 얼마를 기준으로 목표를 세웠다면, 이제는 월 현금흐름 얼마의 형태로 목표를 세워야 한다. 이를 위해서는 자신의 생활수준, 즉 소비수준을 먼저 결정하고 목표로 잡은 범위 내에서 생활할 수 있도록 스스로를 다잡을 필요가 있다.

생활수준을 높이는 것 vs 행복하게 사는 것

돈을 더 많이 벌고자 하는 이유가 자신의 생활수준을 지속적으로 높이기 위함인지, 아니면 행복한 삶을 사는 데 필요한 도구로 사용하기 위함인지, 아니면 행복한 삶을 사는 데 필요한 도구로 사용하기 위함인지 결정해야 한다.

만약 생활수준을 지속적으로 높이기 위해 돈을 벌기로 결심했다면 행복방정식 따위는 쓰레기통에 버리는 것이 맞다. 이 책을 덮고 지금부터라도 자신의 가치를 높이기 위해 노력하든가 아니면 본격적으로 재테크에 몰입할 필요가 있다. 그마저도 싫다면 매주 로또를 사면서 자신의 운에 모든 것을 맡겨보는 편이 보다 현명할 것이다. 하지만 이것 하나만은 명심해야 한다. 생활수준을 높이기 위해 돈을 더 많이 벌기로 마음먹었다면 욕구는 점점 더 커져 결코 만족할 수 없다는 점이다. 왜냐하면 무엇을 갖고 있든 그 이상의 것이 늘 존재하기 때문이다.

사람들은 왜 돈을 많이 벌고 싶어 할까? 바로 행복하게 살고 싶기 때문이다. 그런데 행복하게 사는 데 돈보다 중요한 것들이 많이 있다. 가족, 친구, 취미나 일 등등. 돈은 그저 행복해지기 위해 필요한 기본적인 것이지 그 이상은 될 수 없다. 문제는 우리의 욕구를 그냥 놔두게 되면 삶의 무게중심이 점점 돈에 쏠릴 수밖에 없다는 것이다.

인간에게 주어진 시간은 하루 24시간으로 누구에게나 동일하다. 돈으로는 시간을 사지 못한다. 점점 더 많은 시간을 돈에 집중할수록 우리에게 행복을 주는 것들에는 점점 더 적은 시간을 할애할 수밖에 없다. 따라서 우리는 행복을 위해 이 둘 사이의 균형을 잡아야 하다. 지금부터라도 자신의 생활수준을 정하고, 이에 맞춰 살도록 노력해야만 한다.

자신의 생활수준 결정하기의 장점

자신의 생활수준을 설정하고 그 안에서 살려고 노력한다는 것은 스스로의 욕구를 조절하겠다는 의지의 표현이다. 자산의 규모를 목표로 하는 것보다 자신의 생활수준을 결정하는 것에는 다음과 같은 장점이 있다.

첫째, 어렵게 모은 재산을 효과적으로 지켜나갈 수 있다. 자신의 재산을 지키는 가장 손쉬운 방법은 지출이 수입을 넘기지 않는 것이다. 매월 나오는 현금흐름에 맞춰 자신의 생활수준을 맞춘다면, 자신이 쌓은 부를 평생토록 지킬 수 있다.

둘째, 자신의 관심을 오로지 돈에 한정 짓지 않는다면 보다 다양한 것을 경험할 수 있다. 재산이 늘어남에 따라 지출을 늘리고, 늘어난 지출을 감안해서 더 큰 금액을 목표로 하다 보면 쳇바퀴 돌 듯 오직 돈 버는 일에만 몰두해야 하는 돈 버는 기계로 전락하기 쉽다. 처음에 부자가 되기를 원했던 이유를 다시 한 번 생각해보고, 돈보다 더 소중한 것들이 존재한다는 점을 절대 잊어서는 안 된다.

마지막으로 소비의 만족도를 높일 수 있다. 소비는 이성과의 만남과 비슷한 면이 많다. 쉽게 사귄 이성과는 쉽게 헤어지듯 쉽게 얻은 물건에는 애착이 생기지 않기 때문에 쉽게 버릴 수 있다. 길거리를 지나다가 마음에 드는 물건을 보고 바로 구입했을 때와 그것을 갖기 위해 아르바이트까지 해가며 어렵게 손에 넣을 때를 비교해보면 아마 후자의 경우가 만족도가 높을뿐더러 그 지속 기간도 훨씬 길 것이다. 자신의 생활수준을 결정하고 그 안에서 살기 위해 노력한다면 아무래도 갖고 싶은 물건이 생긴다고 바로 사기는 힘들 것이다. 자신이 원하는 것을 사기 위해서는 그만큼의 노력이 따를 수밖에 없다.

목표금액을 정하기 이전에 자신의 생활수준을 설정하고, 그 안에서 살도록 노력해보자. 삶이 풍요로워질 뿐만 아니라 만족감도 올라갈 것이다.

은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 둘째. 월급통장 관리비법

돈 관리의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 돈은 특이하게도 쉬지 않고 일하는 특성이 있다. 사람은 열심히 일하고 난 후 휴식이 필요하지만 돈은 그렇지 않다. 은행에 넣어둔 공휴일이든 주말이든 하루도 쉬지 않고 매일같이 이자가 붙는다. 반대로 놀게 내버려두면 한도 끝도 없이 노는 것이 바로 돈이다.

돈 관리의 핵심은 두 가지다. 하나는 노는 돈을 최소화해야 한다는 점이고, 다른 하나는 쉬워야 한다는 점이다. 돈 관리를 쉽게 하는 가장 좋은 방법은 자동이체를 활용하는 것이다. 자동이체를 통해 월급통장에 돈이 들어오면 알아서 자신의 일터로 가게 만들어야 한다.

Step1 : 불필요한 입출금 통장들을 하나로 통일한다

돈 관리의 시작은 불필요한 입출금 통장들을 정리하는 것이다. 어떤 모임의 총무로서 본인의 자금과 모임 회비를 따로 관리해야 하는 경우가 아니라면 입출금 통장은 월급통장 하나로 일원화할 필요가 있다. 여러 개의 입출금 통장으로는 돈을 관리하기 힘들뿐더러 반드시 노는 돈이 발생하게 마련이다.

Step2 : 본인의 월급을 소비성 자금과 투자성 자금으로 분리하라

소비성 자금이 현재의 삶을 위한 소비 성향이 강하다면, 투자성 자금은 미래를 위한 준비 성향이 강하다. 교통비, 통신비, 식비, 의류비 등 우리가 오늘을 살아가면서 소비하는 돈이 소비성 자금이다. 결혼자금, 주택자금, 자녀교육비, 은퇴자금 등 내일을 위해 준비하는 돈은 투자성 자금이다. 소비성 자금과 투자성 자금으로 분리하는 작업이 필요한 이유는 내 돈의 사용처를 미리 계획하고 이에 맞춰 살기 위해서다. 관리를 위해 필요한 것은 사전계획이다. 많은 직장인들이 자신의 월급이 도대체 어디로 갔는지 모른다고 하소연한다. 월급을 어떻게 사용할지 한 번도 생각해 본 적이 없기 때문이다. 돈의 사용처를 계획하지 않고는 절대 돈을 벌 수 없다.

Step3 : 투자성 자금을 적금, 펀드, 보험 등에 자동이체 하라

돈이 노는 것을 방지하는 데 가장 좋은 방법은 월급이 들어오자마자 자동이체를 활용하여 각자의 일터로 돈을 보내주는 것이다. 한 번 자동이체를 걸어두면 더 이상 신경 쓸 필요도 없다. 알아서 돈이 움직이다 보니 따로 시간을 내서 관리하지 않아도 된다.

단, 자동이체에도 우선순위기 있다. 월급이 들어오면 다른 어떤 자동이체보다도 투자성 자금이 가장 먼저 빠져나갈 수 있도록 자동이체 순서를 조정해야 한다. 모든 자동이체에는 그것으로 이득을 보는 쪽이 반드시 존재한다. 신용카드 자동이체는 신용카드 회사가, 전화요금 자동이체는 통신회사가 이득을 보게 된다. 우선 소득이 생기면 바로 나 자신을 위해 먼저 사용해야 한다는 점을 잊어서는 안 된다.

Step4 : 월급의 잔액 범위 내에서 소비하고 남는 돈은 일하게 만들어라

정해진 범위 내에서 사는 것이 쉽지 않을 수 있다. 계획한 것보다 소비를 많이 해서 연체가 생기면 어쩌나 걱정이 될 수도 있다. 하지만 단기적으로 연체할지는 몰라도 그러한 상황이 사람을 변하게 만들 것이다. 사람은 어떠한 환경에서든 잘 적응하는 동물이기 때문이다. 정해진 범위 내에서 소비하기 위해서는 현금으로 소비하거나 체크카드를 이용하는 편이 좋다. 여기에 입출금 내역을 자동으로 알려주는 서비스를 이용하면 금상첨화다. 스마트폰 앱을 이용하면 무료로 통장의 입출금 내역을 실시간으로 받아볼 수 있다. 통장의 잔고를 실시간으로 확인하면 소비를 좀 더 계획적으로 할 수 있을 것이다. 이렇게 쓰고도 돈이 남았다면 이 돈을 자신의 일터로 보내주면 된다.

Step5 : 매년 말 자산현황표를 만들자

모든 계획에는 피드백이 있어야 한다. 자신의 돈이 얼마나 잘 일하고 있는지 확인하고, 필요하다면 계획을 수정해야 한다. 이때 자산현황표를 활용하면 유용하다. 여러 개의 금융기관을 이용한다면 직접 자산현황표를 만들어야 하겠지만, 주거래 은행이 있다면 따로 만들 필요 없이 주거래 은행에서 자산현황표를 받아보는 것도 좋은 방법이다. 매년 자산현황표를 모아두면 자산의 변동상황이 한눈에 파악되어 앞으로의 계획을 세우는 데 도움이 될 것이다.

단계를 5가지로 나누긴 했지만 일단 계획을 세웠다면 실제로 관심을 가지고 실행해야 할 부분은 Step4인 주어진 범위 내에서 소비하고 남는 돈을 일터로 보내는 것뿐이다. 나머지는 자동이체를 통해 알아서 돈이 움직일 것이다. 계획을 세우고 그 계획이 제대로 작동하는지 보완해야 할 점은 없는지 살펴보는 것은 1년에 한 번이면 충분하다. 돈을 관리해야 한다면 그 자체로도 스트레스를 받는 사람들이 있다. 지금까지 제대로 해본 적이 없는 탓에 뭔가 거창하고 어려울 것이라 지레 짐작하기 때문이다. 그러나 지금까지 살펴본 것처럼 조금만 관심을 가지고 계획을 세운다면 돈 관리는 어렵지 않다. 돈에 대한 계획 없이는 절대 돈을 모을 수 없다는 점을 기억하기 바란다.

학습편 WEALTH(부) 투자의 패러다임을 바꿔라

저성장, 저금리, 고령화가 새로운 패러다임을 요구하고 있다

앞으로 저성장, 저금리 기조는 더욱더 심화될 수밖에 없다. 왜냐하면 우리 사회는 상당히 빠른 속도로 고령화 사회를 지나 초고령화 사회로 달려가고 있기 때문이다. 고령인구가 늘어날수록 사회의 활력은 떨어지게 된다. 떨어진 활력만큼이나 경제성장률은 둔화된다. 돈을 빌려 투자하려는 수요 역시 줄어들게 되고, 이는 금리가 점차 떨어진다는 것을 의미한다. 저성장, 저금리, 그리고 고령화, 이 세 단어는 이제 우리 사회가 거스를 수 없는 거대한 흐름으로 다가오고 있다.

저성장, 저금리, 고령화를 경험하고 있는 한국, 대안은?

독일이나 일본처럼 복지가 어느 정도 완성된 국가의 국민들이 받아들이는 저성장, 저금리 그리고 고령화의 위험과 아직 모든 면에서 부족한 우리나라 국민들이 받아들이는 위험은 그 강도에서 상당한 차이가 생길 수밖에 없다.

독일은 국가가 국민들로부터 세금을 많이 거둬들이는 대신 교육이나 의료와 같은 기본적인 서비스를 제공으로 제공하고 있으며, 은퇴 후에는 연금만으로도 생활하는 데 큰 문제가 없도록 해주고 있다. 일본은 고령 부부가 필요로 하는 자금인 24만 엔 중 20만 엔 정도는 사회보장급여로 채울 수 있어 그나마 상황이 나은 편이다. 더욱이 일본 금융자산의 75% 정도는 60세 이상의 노인 세대가 보유하고 있는 상태로, 저금리와 장수에 대한 위험 때문에 허리띠를 졸라맬 뿐이지 그들이 보유한 자산은 상당하다. 그렇다면 국민 대다수가 은퇴 준비가 미약한 우리는 과연 어떻게 해야 할까?

첫째, 금융지식을 늘려야 한다

2015년을 기준으로 봤을 때 대부분의 은행 정기예금 금리(1년 기준)는 2%에도 못 미친다. 그러다 보니 정기예금 금리에 만족하지 못하는 고객들에게 투자상품 중에서도 원금보존추구형 상품들을 안내해주곤 한다.

금융과 파생상품의 결합은 거부할 수 없는 커다란 흐름이다. 전통적으로 대출과 이자의 금리차를 이용해서 돈을 벌어온 은행에서도 이제는 투자라는 말이 제법 잘 어울린다. 은행 예/적금에 가입하면서 투자를 한다고 이야기하는 사람은 없을 것이다. 이건 투자가 아니다. 그래서 요즘과 같은 시대를 가리켜 저축의 시대를 넘어 투자의 시대로 패러다임이 변하고 있다고 표현한다.

저축의 시대에서 은행은 고객이 맡긴 돈을 안전하게 불려주는 역할을 했다면, 투자의 시대에서 은행은 고객의 투자 조언자 역할을 하고 있다. 그러나 투자의 책임은 언제나 본인에게 있다는 사실을 잊어서는 안 된다. 결국 투자의 시대에는 고객 스스로가 금융지식을 넓혀가야 한다. 은행에서 추천해준다고 높은 금리에 현혹되어 상품에 가입했다가는 원금의 상당 부분을 날리는 일이 발생할지도 모른다.

전문가처럼 상품에 대해 장단점을 꿰뚫어볼 필요는 없겠지만 각 상품의 위험과 기회요인이 무엇인지, 어떤 특징을 가지고 있는지 설명을 듣고 스스로 이해할 수 있는 기본적인 소양을 갖추도록 노력해야 한다.

둘째, 합리적인 기대수익률을 갖자

이제는 수익률에 대한 합리적인 수준을 새롭게 정립할 시기이다. 물론 그 합리적인 수준이란 개인마다 다를 것이다. 본인이 감내할 수 있는 위험수준은 저마다 다르기 때문이다. 합리적인 수준의 수익률을 갖기 위해서는 먼저 위험에 대해 알아야 한다. 본인이 원하는 수익률이 높아질수록 더 큰 위험등급의 상품에 투자할 가능성이 높다. 따라서 투자에 앞서 본인이 감내할 수 있는 위험수준을 설정하고, 이에 맞는 상품을 선택해야 한다. 유행에 따라 이 상품에서 저 상품으로 옮겨 다니는 것은 최악의 선택이다. 본인 스스로가 기준을 만들고 그에 적합한 상품을 골라야 한다.

셋째, 자산 전반에 대한 포트폴리오를 만들자

포트폴리오란 원래는 서류가방 또는 자료수집철을 뜻하는 말이다. 투자에서 포트폴리오란 여러 자산에서 분산투자를 함으로써 한 곳에 투자할 때 발생할 수 있는 위험을 줄이고, 동일한 위험 내에서 투자수익을 극대화하기 위한 전략의 일환으로 사용되고 있다.

하지만 이 부분은 개인이 혼자서 하기에는 다소 무리가 있다. 그렇기 때문에 전문가와 상담을 통해 자신에게 맞는 자산 포트폴리오를 만드는 것이 필요하다. 앞으로 단순한 자산 포트폴리오를 넘어 자산배분 전략이란 무엇이고, 어떻게 하는 것인지 알아보도록 하자.

은행원이 들려주는 돈 관리 노하우 다섯째. 하우스 푸어 걱정 없이 주택을 구입하는 방법

하우스 푸어란 집을 보유하고 있으나 무리한 대출로 인한 이자 부담으로 정상적인 생활이 어려운 사람들을 가리키는 말이다. 다행히 정부에서 부동산 경기를 살리기 위해 총력을 기울인 결과 하우스 푸어 문제는 한숨 돌리게 되었다. 하지만 앞으로 금리는 오르고, 부동산 시장은 하향 안정화되어 간다고 봤을 때 하우스 푸어 문제는 언제든 다시 수면 위로 떠오를 가능성이 존재한다. 하우스 푸어가 될 걱정 없이 주택을 구입하기 위해서는 어떻게 해야 할까?

1. 주택, 투자의 대상이 아니라 거주의 공간이다

지금까지 우리는 주택을 거주의 공간이 아닌 투자의 대상으로 보았다. 그렇지만 이제는 주택을 가정의 보금자리로 인식해야 한다. 주택이 투자의 대상이었을 때 대출이자는 미래를 위한 투자였다. 반면 주택이 거주의 공간일 때 대출이자는 오늘하루 우리 가족에게 따뜻한 보금자리를 제공해준 데 대한 비용이다. 비용은 일단 지불하면 없어지는 것이다. 그렇기 때문에 비용을 자산의 수준에 맞출 필요가 있다. 즉, 무리한 대출은 피해야 한다.

주택이 투자의 대상이었을 때는 상대적으로 가격 상승폭이 컸던 아파트에 모든 관심이 쏠렸었다. 그렇지만 거주의 공간으로 주택을 봤을 때는 좀 더 다양한 주거 공간이 눈에 뛸 것이다. 땅콩주택에서부터 단독주택, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔 등 우리 주변에는 다양한 형태의 주거공간이 존재하고 있다. 이러한 주택들은 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 편이다. 보다 저렴한 주택으로 눈을 돌린다면 필요한 대출금액도 줄일 수 있어 상대적으로 부담도 덜 할 것이다.

2. 주택구입을 위해서는 최소 2~3년 전부터 준비하자

주택 구입에는 큰돈이 필요하다. 그런 만큼 철저한 준비가 요구된다. 왜냐하면 내가 사려고 하는 주택 가격의 기준을 세우기 위해서다. 가격 기준이 있어야 내가 사려고 하는 시점의 주택 가격이 싼지 비싼지 알 수 있다. 조금이라도 싸게 사야 그만큼 대출을 더 적게 받을 수 있다. 게다가 같은 아파트 단지라고 하더라도 내부 상태는 물론 동이나 층, 방향에 따라 가격이 다 다르므로 나름의 기준을 세워야 한다.

이사를 가야 하는 시기가 닥쳐서 집을 구하려고 하면 늦는다. 최소 2~3년 전부터 준비해야 한다. 살고 싶은 지역을 몇 군데 정해놓고 주기적으로 부동산 중개업소를 방문하자. 그 지역의 호재가 무엇이고 가격이 어떻게 변하고 있는지 계속해서 듣다 보면 가격의 적정선을 알 수 있다. 적당한 가격을 알아야 미리 자금조달 계획을 세우고, 운이 좋다면 매도자의 사정으로 급매로 나온 물건을 살 수도 있다.

3. 스트레스 테스트, 최악의 상황을 가정하라

스트레스 테스트란 금융위기 이후 은행들의 안정성을 평가하기 위해 실시하는 테스트로, 다양한 상황을 가정하여 변화를 주었을 때 얼마나 안정적인가를 측정하는 것이다. 주택을 담보로 대출 받기를 고려하고 있다면 이러한 테스트를 실시하여 가정의 재무 안정성을 파악해보자. 만약 출산이나 육아 문제로 혹은 몸이 아파서 더 이상 맞벌이가 불가능하다면 어떨까? 지금보다 금리가 2~3% 더 올라도 버텨낼 수 있을까? 지금보다 주택 가격이 20% 정도 떨어진다고 하더라도 문제는 없을까? 이렇게 다양한 상황을 고려해서 충분히 버텨낼 수 있다고 판단된다면 대출을 이용하여 주택을 구입해도 좋다.

4. 소득은 소득의 3배를 넘어서는 안 된다

보통 주거관련 부채는 대출 원금과 이자는 물론 재산세, 주택화재보험료, 아파트 관리비에 이르기까지 주택과 관련해서 나가는 모든 비용을 포함한다. 재무설계에서는 이러한 비용이 총소득의 28% 이내일 때 적정한 수준으로 보고 있다. 소득의 대부분을 주택담보대출 상환에 사용한다면 상대적으로 미래에 대한 준비가 소홀해질 수밖에 없기 때문이다.

이 정도 수준에서 주택담보대출을 받으려면 대출금액은 소득의 3배를 넘어서는 안 된다. 왜 그런지 한번 계산해보자. 계산의 편의를 위해 상환해야 할 대출 원금과 이자를 제외한 기타 부대비용은 고려하지 않았다. 대출금리는 5%로, 대출기간은 30년 즉시분할로 가정해보자. 2015년 12월 현재 주택담보대출 최저금리가 3% 초반임에도 이자수준을 5%로 한 이유는 향후 금리가 인상되더라도 견딜 수 있도록 보수적으로 잡은 것이다. 또한, 대출 원금 상환의 부담을 최대한 줄이기 위해 대출기간은 최장인 30년으로 했다.

소득의 3배 수준에서 대출을 받았을 때 소득대비 주거관련 부채비율이 2%가 된다. 물론 계속해서 원금이 상환됨에 따라 매년 부담해야 할 이자금액도 점점 줄어들어 시간이 지날수록 부채비율은 25% 이하로 내려가게 된다. 참고로 대출금액이 소득의 3배보다 적을수록, 금리가 5%보다 낮을수록 소득대비 주거관련 부채비율은 내려간다. 이 수치가 내려갈수록 가정의 재무건전성은 더욱 높아진다는 점을 기억하길 바란다.

5. 구입시점부터 소득공제를 고려하라

근로소득자인 무주택 세대주가 주택을 구입하기 위해서 주택에 저당권을 설정하고 받은 대출에 대해서는 당해 연도에 지급한 이자상환액의 소득공제를 받을 수 있다(장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제), 소득공제조건과 한도는 다음과 같다.

<소득공제조건>

- 채무자와 주택의 소유주가 동일할 것

- 취득 당시 무주택 세대주(2014년 1월 1일 이후 취급분은 취득 당시 무주택 또는 과세기간 종료일 현재 1주택자)

- 취득 당시 주택의 기준시가가 4억 원 이하일 것(기준시가는 부동산 공시가격으로 적용하며 KB시세나 담보기준가가 아님)

- 주택 소유권 이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입

- 대출기간은 총 15년 이상일 것

<소득공제한도>

- 대출 기간 15년 이상 : 500만 원

- 대출 기간 15년 이상 & 고정금리 혹은 비거치식 분할상환 : 1,500만 원

- 대출 기간 15년 이상 & 고정금리& 비거치식 분할상환 : 1,800만 원

위의 내용은 2015년 12월 31일 현재 세법을 기준으로 작성하였다. 장기주택저당 차입금과 관련된 세법이 지속적으로 바뀌고 있기 때문에 주택을 구입하기 전에 관련 내용을 반드시 확인해야 한다. 대출이자에 대해 소득공제를 받을 수 있다면 대출 금리 인하효과를 볼 수 있으므로 가능하다면 소득공제를 잘 활용해야 한다.

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