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재테크에 다시 미쳐라

재무설계는 부자의 길로 가는 약도

재무설계 6단계 로드맵

■1단계: 재무목표 정하기

단순히 3년 뒤에는 행복한 가정을 꾸릴 거야, 10년 뒤에는 중산층 이상으로 살 거야 식의 측정 불가능한 희망사항 말고, 충분히 동기부여가 될 만한 재무목표를 설정하자. 3년 뒤에 1억 원을 모아서 결혼 혹은 5년 뒤 85㎡ 규모 내집 마련, 10년 안에 10억 원 만들기 등 숫자가 포함된 구체적인 목표를 설정해야 한다. 아래의 SMARTY 원칙을 통해 목표 설정에 있어 간과해서는 안 될 점들을 참고하자.

▶ Specific - 구체적인

▶ Measurable - 측정 가능한

▶ Actionable/Achievable - 이행/달성 가능한

▶ Realistic - 현실적인

▶ Time-dimension - 기한 설정의

▶ Your-Won - 독자적인

SMARTY 원칙의 마지막 요소인 독자적이라는 단어는 좀 생소하게 느껴지기도 할 것이다. 이는 재무목표를 설정하고 진행함에 있어서 혼자 해야만 장애요소를 최소화할 수 있다는 뜻이다. 대부분의 자수성가형 부자처럼 독자적으로 나만의 투자습관과 투자스타일을 만들어나가다 보면 반드시 재무설계를 통한 성공의 열매를 딸 수 있게 될 것이다.

■2단계 : 나의 재무상태 분석하기

재무상태는 현재의 재무상태와 미래의 재무상태로 나눌 수 있다. 현재의 재무상태는 총 자산에서 부채 등을 빼고 남은 순자산이라고 보면 된다. 다만 여기서 간과하기 쉬운 것은 부채 등을 뺄 때 향후 발생할 수 있는 고정 지출이나 목돈 지출도 감안해야 한다는 점이다. 재무상황의 파악에서 자산은 부동산(주거용, 투자용)으로 구분하고 또한 금융자산(채권형, 연금형)과 함께 투자상품 등으로 구분하며, 부채의 경우에도 담보대출과 신용대출, 기타 각종 할부 등의 내용을 기록해서 분류하는 것이 좋다.

■3단계 : 목표 달성을 위한 자산 리모델링

일반적으로 우리나라 가계자산은 부동산에 크게 치우쳐 있다. 하지만 부동산 투자만 편애하지 말고 금융상품, 특히 현금성 자산과 투자성 자산, 연금성 자산을 절묘하게 조화시킨 재무설계를 진행하는 것이 바람직하다. 이렇게 다양한 포트폴리오로 리모델링하고 리스크를 회피하는 전략을 병행해서 자산의 구성을 무위험, 저위험, 중위험, 고위험, 초고위험 등으로 구성을 다양화하자.

■4단계 : 투자상품 비교 선택

2009년 2월 4일부터 자본시장 통합법이 시행되면서 향후 시장에서 판매되는 금융상품의 종류는 지금보다 훨씬 늘어나고 상품의 구조도 훨씬 복잡해질 전망이다. 수많은 금융상품 중에 나의 재무목표에 부합하는 상품은 고를 때 한 가지 전제가 될 것은 선택할 상품이 나의 성향 및 나의 상황과 맞아야 한다는 점이다. 스스로 질 수 있는 리스크에는 개인차가 있는 법이다. 투자 포트폴리오 구성은 자신의 투자성향에 맞는 상품을 고르고, 운용 판단은 매 시기의 경제상황과 금리, 투자유망 종목과 유망 지역 등에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 또한 환매할 경우의 수수료나 조건, 입금날짜 등도 꼼꼼히 살펴야 한다.

■5단계 : 설계에 따른 투자 시행

재테크는 현재의 상황, 현재의 자산 및 부채를 어떻게 효율적으로 운용하느냐가 관건이지만 재무설계는 화폐가치를 감안한 3, 5, 10년 후의 미래 시장 예측 등 현재와 미래의 수입 지출 모두를 고려해 계획 및 투자 방향이 달라지는 특징이 있다. 간단히 말해 재무설계가 전략이라면 재테크는 전술인 셈이다. 금융상품은 흔히 단기목적자금과 주택/긴급자금, 사업/교육/독립/은퇴자금으로 구분할 수 있다.

■6단계 : 투자상태 점검 및 조정

최근 들어서는 확정금리형 상품보다는 시장 흐름에 따라 수익률이 변동하는 펀드나 ELS, ELD, ELF 등의 투자형 상품이 대세다. 이는 곧 투자방향도 주기적으로 리모델링할 필요가 있다는 걸 의미한다. 나의 투자상황을 6개월마다 한 번씩 스스로 점검하고, 적어도 1년에 한번 정도는 자산관리 전문가와 상담을 하는 게 좋겠다.

펀드 투자, 새 판을 짜라

한 푼의 수수료도 아끼자, 온라인 전용 펀드

모든 투자 상품에서 수익률을 까먹는 것은 세금과 수수료다. 세금이야 원천징수하므로 절세상품이 아니라면 아낄 수 있는 방법이 없지만, 수수료는 조금만 손품을 팔면 적잖게 줄일 수 있다. 같은 펀드라도 금융 회사에 방문, 창구에서 가입하는 경우와 온라인전용펀드(인터넷에서 직접 가입)의 수수료 차이는 2배에 달한다. 요즘처럼 펀드 수익률 1%가 아쉬운 상황에서 펀드 수수료를 아끼는 노력은 작은 수익부터 챙기고, 새는 돈을 차단하는 재테크 제1의 법칙이다.

잠깐 상식 하나, 같은 운용사에서 같은 매니저에 의해 운용되는 펀드도 운용형태/수수료/보수를 떼는 유형에 따라 구분하는데, 이를 클래스(A, B, C, D, E, W)라고 한다.

▶ 선취수수료 : 가입 시 1회만 부담하는 수수료

▶ 보수 : 가입기간 중 기준가에서 일정 보수율을 부과

A클래스는 가입 시 일회성 선취수수료(보통 1%)를 내면 낮은 보수를 부과하며, C클래스는 선취/후취 수수료 없이 일정 보수(국내 주식형펀드 평균 2.07%)만을 가입기간 동안 부과하는 펀드다. 그리고 인터넷으로만 가입이 가능한 온라인전용펀드인 E클래스는 금융기관 직원들과의 상담 없이 인터넷에서 매수와 환매를 스스로 결정하므로 수수료가 저렴하다.

2007년 3월 말 온라인전용펀드는 38개, 1천298억 원에 지나지 않았으나, 2008년 말 현재 470개 펀드 수에 설정액도 1조 원에 달한다. 실제로 KTB글로벌스타C의 경우 지점에서 가입하면 1.78%의 보수를 부담하지만, 온라인 전용 E클래스를 홈페이지에서 가입하면 0.91%만 내면 된다. 예를 들어 1천만 원을 임의식으로 7년 동안 투자한다면 C클래스는 168만8천 원, E클래스의 경우 86만3천 원으로 50% 가까이 수수료를 절약할 수 있다. 온라인전용펀드에 가입하려면 해당 금융기관(은행, 증권)의 온라인 계좌가 필수다. 또 주의할 것은 인터넷에서 가입한다고 모두가 온라인전용펀드인 것은 아니다. 온라인펀드몰에서는 대부분 클래스의 펀드를 취급하고 있으므로, 펀드명 끝에 e와 E로 끝나는 온라인전용 펀드인지를 확인하자.

■온라인 전용 펀드 가입 시 유의사항

최근 온라인 펀드 수와 설정액이 늘었다고는 하지만 아직까지는 양적/질적으로 걸음마 수준이다. 따라서 펀드의 설정액이 10억 원 미만 등 지나치게 작으면 소홀하게 운용될 수도 있기 때문에 설정액 규모를 확인하는 것이 좋다. 또 펀드 보수가 저렴하다고 해서 지나치게 자주 매수와 환매를 하는 경우 장기투자 시 높은 수익을 낼 수 있는 펀드투자의 본질에서 벗어나는 오류를 범할 수 있다. 그리고 온라인펀드는 전문가의 도움 없이 혼자서 매수와 환매를 결정해야 하는데, 펀드 초보자라면 지점의 전문가와 상담을 통해 자신의 재무목적에 맞는 금융상품을 선택하는 쪽이 더 중요할 수도 있다. 지점에서 상담 후 온라인으로 펀드에 가입하는 것도 한 방법이다.

- 좋은 펀드를 고르는 기술적인 방법

펀드의 성과나 위험도를 측정하는 지표는 여러 가지가 있다. 지표의 산출방식까지 알 필요는 없으나 적용하기 쉬운 몇 개의 지표만이라도 그 의미를 이해하고 활용한다면 많은 펀드 중에서 나에게 맞는 펀드를 고를 수 있는 혜안을 가질 수 있을 것이다.

■표준편차가 낮을수록 위험도는 낮다

펀드가 노출된 절대적인 위험을 나타내는 척도로 가장 많이 활용되고 있다. 평균수익률과 비교, 얼마만큼의 폭으로 수익률이 변동했는지를 계산한 값이다. 수치가 작을수록 위험이 낮은 펀드로 펀드A보다는 B가 안정적인 수익률을 내고 있다고 판단할 수 있다.

■샤프지수가 높을수록 성과가 우수하다

펀드수익률에서 무위험수익률(국채수익률)을 빼고 난 값을 펀드의 표준편차로 나눈 값으로 펀드 평가 시 표준편차와 함께 많이 쓰이는 지표 중 하나다. 위험이 낮아지고 수익률이 높아지면 샤프지수는 승하므로, 샤프지수가 높을수록 펀드 성과가 우수하다고 볼 수 있다.

■BM대비 수익률이 높을수록 평균 이상의 수익을 낸다

BM(Benchmark)이란 주식시장의 평균수익률로 국내 주식형펀드의 경우 종합주가지수수익률이 BM수익률이 된다. 일정기간 동안 종합주가지수가 100% 상승했는데 펀드가 15%의 수익을 올렸다면 5%의 초과수익을 올린 것이다. 따라서 초과수익률이 높을수록 우수한 펀드라고 할 수 있다. 펀드A는 1년 동안 종합주가지수대비 0.39%의 초과수익을, 펀드B는 5.94%의 초과수익을 냈으므로 B펀드가 더 우수하다고 볼 수 있다. 이 지수는 투자기간이 길고 투자금액이 클수록 신뢰성이 있다.

■젠센알파지수가 높을수록 펀드매니저 종목선정 능력이 우수하다

최근처럼 펀드 수가 많고 매니저당 운용하는 펀드 수가 많을 때 활용하기에 적절한 지표이다. 이 지표는 펀드매니저의 종목선정 능력으로 알파 값이 높을수록 우수한 펀드이며, 알파가 높을 경우 펀드매니저가 바뀌면 펀드 수익률에 지장을 줄 수도 있다.

흔히 펀드에 가입할 때 은행이나 증권사 자산관리사의 추천이나 인터넷의 입소문에 의지하는 경우를 많이 본다. 그러나 자산운용의 최종책임은 자신이며, 노력과 땀의 대가가 수포로 돌아가지 않게 하려면 충분한 사전점검을 통해 좋은 펀드를 고르는 노력이 필요하다. 자산운용협회(www.amak.or.kr)와 민간 펀드평가 사이트인 펀드닥터(www.funddoctor.co.kr)와 펀드존(www.fundzone.co.kr)을 이용하자.

주식 투자, 살아남는 기업에 주목하라

환율과 금리가 주는 시그널

주식시장의 원/달러 환율은 상관관계가 있다. 최근 몇 개월간의 투자심리 악화의 주된 원인 중 하나도 원/달러 환율의 급등이었으며, 실제로 2008년 10월 이후 원/달러 환율과 KOSPI 지수 간의 평균 상관계수는 -0.9에 달한다. 상관계수는 -1에서 1의 값을 갖는데, 상관계수가 0보다 클 경우 양(+)의 상관관계가 있다고 하며, 0보다 작을 경우 음(-)의 상관관계가 있다고 말한다. KOSPI와 원/달러 환율의 상관계수가 -0.9라는 것은 강한 음의 관계에 있다는 것을 의미한다. 즉 원/달러 환율이 오르면 KOSPI는 내리고 원/달러 환율이 내리면 KOSPI는 오른다는 것인데, 이런 상관관계가 유지될 경우 주식시장에 있어서 원/달러 환율은 중요한 시그널 중 하나가 될 것으로 판단된다.

금리 관련 지표들도 투자자에게는 중요한 시그널이다. 현재 전 세계가 막대한 규모의 자금을 시장에 풀고 있는 이유도 신용경색을 해소하기 위해서인데, 신용경색의 정도를 가늠해 볼 수 있는 시그널이 금리 지표들이다. 일례로 리보금리는 원래 영국 런던에서 우량은행들끼리 단기자금을 거래할 때 적용하는 금리였는데, 지금은 국제 금융시장에서의 기준금리로도 활용되고 있다. 신용도가 좋지 않으면 가산금리가 높게 책정되고, 반대의 경우는 금리가 낮게 책정되는 형태다. 금융위기가 최고조에 달했던 2008년 10월 리보금리가 유례없이 급등했는데 그만큼 금융기관 간에 불신이 커졌기 때문(돈을 빌려줬다가 떼일 수도 있다는 우려)이라고 볼 수 있다. 만일 금융시장이 불안해지면 금리는 다시 치솟을 것이고, 신용경색이 완화되면 금리수준은 하향 안정화될 것이다.

국내의 경우에는 CD금리와 회사채 스프레드 등이 좋은 지표가 될 수 있다. 회사채 스프레드는 국고3년채권과 회사채(AA-)와의 금리 차이를 의미한다. 신용도가 좋지 않으면 가산금리가 붙는다는 점을 감안하면 국고채에 비해 급등하는 회사채 금리는 채권을 발행하는 기업들의 자금난이 심각하다는 것을 나타낸다.

몇 개월 전에 132BP(1.32%)에 불과하던 국고채와 회사채의 스프레드(금리차)는 11월 말 기준으로 362BP(3.62BP)까지 확대된 것을 볼 수 있다. 기업들의 입장에서는 채권 발행 시 높은 금리가 부담이 되고, 일부 기업들의 경우는 발행하고 싶어도 못하는 상황이 반복되고 있는 것이다. 기업들의 자금조달이 원활하게 이뤄지지 않으면 비록 영업에서는 흑자가 나도 자금조달 때문에 도산하는 흑자부도 사태가 발생하게 된다.

지켜봐야 할 시그널 중에는 회사채 스프레드 외에도 최근 각계의 우려 어린 시선을 받고 있는 은행이 있다. 국고채와 은행채의 금리 차이인 은행채 스프레드가 좋은 지표가 될 수 있고, 가능하다면 은행의 CDS(Credit Default Swap, 신용부도스왑)를 점검해보는 것이 좋다. 또한 CD 금리의 상승은 금융권의 부실채권 증가 가능성을 보여주며, 또한 부동산 담보대출의 기준 금리이기도 하므로 가계 부실화까지 연결될 수 있다.

2007년까지만 해도 앞서 언급한 지표들은 우리에게 그다지 큰 관심 대상이 아니었다. 물론 그때도 환율은 지속적으로 움직였고, 회사채 스프레드, 은행채 스프레드, CD 금리 등의 지표들도 세간에 노출됐었다. 다만 그것이 왜 중요한지 우리가 몰랐을 따름이다. 하지만 최근의 금융위기는 우리가 이런 지표들에 관심을 가져야 한다는 사실을 극명하게 보여주고 있다. 이런 지표와 시그널들이 모든 금융현상을 설명할 순 없겠지만, 최소한 현재의 경제현상을 이해하는 데는 도움을 줄 것이다.

부동산, 2번의 기회는 있다

재건축 아파트의 반란이 임박했다

사실 MB정부가 들어서면서 가장 관심이 집중된 것이 재건축 규제 완화 여부였다. 재건축 사업에는 아직도 안전진단 강화, 재건축 연한, 재건축 초과이익환수, 재건축 조합원 지분 전매금지 등 강력한 규제 암초가 남아 있다. 사실 11.3대책(2008년 경제난국 극복 종합대책)이 발표되었어도 시장은 별다른 반응을 보이지 않았다. 한 연구기관이 시뮬레이션을 한 결과 용적률이 크게 늘더라도 큰 수익을 내기는 어렵다는 분석결과가 나왔다. 일반분양가를 결정하는 분양가 상한제와 조합원 수익의 최고 50%를 세금으로 환수해가는 조합원 초과이익 부담금 때문이라는 것이다.

수익성 못지않게 중요한 것이 기회비용이다. 투자자로서는 사업이 지연되는 만큼 금융비용의 부담이 가중되기 때문이다. 이런 측면에서 보면 재건축의 가치는 낮아질 수밖에 없다. 그러나 재건축의 미래가치는 사업이 완성될 시점의 신축 아파트의 가치가 결정하는 것이다. 그리고 신축 아파트의 가치는 입주 시점의 수요/공급과 부동산시장, 경제상황에 따라 결정된다. 개별 단지만 놓고 분석하면 비용 부담이 투자가치를 상회할 수도 있다. 하지만 도시기반시설이 잘 갖춰진 강남권이라는 점을 감안하면 악재로 작용하는 재건축 규제는 결국 신축주택의 공급부족에서 나온 가격 상승으로 풀이할 수 있다.

강남권 신축 아파트는 잠실과 반포 재건축 아파트가 입주하고 나면 앞으로 적어도 4/5년 동안은 입주 물량에 공백이 생긴다. MB정부가 당장 재건축 첫 삽을 뜰 수 있게 전반적인 규제를 풀어준다 해도, 2012～2013년까지 수급문제를 해결하기는 어렵다. 오히려 이보다 더 늦어진다면 주택 부족에 따른 가격 상승도 조심스럽게 점쳐볼 수 있지 않을까? 따라서 이들 강남권 재건축에 진입할 시점으로는 2009년 상반기가 좋을 것으로 판단된다. 공급량 급감, 거품 해소, 글로벌 초저금리 시대 돌입, 수도권으로의 급격한 인구 증가 등 3년 후를 내다봤을 때, 여력이 있는 투자자라면 강남권 진입을 1순위에 놓을 것을 권한다.

■돈 되는 알짜 분양단지를 잡아라

최근 집값 하락세에도 인천 지역의 경우는 IFEZ(인천경제자유구역)개발과 아시안 게임 등 호재가 많아 오히려 집값이 상승하는 기현상을 보였는데, 분양시장에서도 2009년에 IFEZ의 하나인 청라지구에서 알짜 분양물량이 적지 않아 관심을 가질 만하다. 송도나 청라지구의 경우 수도권 인지지역에서조차도 분양가 수준, 혹은 심지어 마이너스 프리미엄까지 형성될 정도로 극심한 침체장세 속에서 최근 입주를 앞두고 있는 단지들에서 수천만 원～1억5천만 원선의 프리미엄이 형성되는 등 부동산 침체장세의 무풍지대나 마찬가지였다. 인천 지역, 특히 경제자유구역에 포함된 청라지구에서 분양하는 물량들은 2009년에도 비교적 좋은 성적으로 분양될 것으로 보인다. 따라서 수도권 거주자라면 이들 알짜 분양단지에 적극적으로 청약에 임하는 것이 좋다. 왜냐하면 2009년도에 분양받으면 향후 시장이 회복되면서 다시 활황장이 될 것으로 보이는 3년 내외의 시점에 입주하게 되므로 투자 리스크가 크게 줄어드는 대신 경기상황에 따라 시세차익을 높게 누릴 가능성이 높기 때문이다.

무주택자나 1주택자이면서 갈아타기 수요자들이라면 이들 판교나 광교 같은 2기 신도시와 IFEZ 같은 호재가 많은 지역 중심으로 청약한다면 일석이조의 투자전략이 될 것이다. 침체기를 핑계로 무조건 청약을 미루지 말고 관심을 기울여 청약에 적극 임하는 것이 현명하다.

향후 4년 동안은 세후 수익의 전쟁

1주택자는 비과세와 감면 혜택을 누려라

양도세 제도는 국민생활과 직결된다는 점, 그리고 부동산시장의 흐름을 바꾼다는 점에서 상당히 중요하다. 원칙적으로 개인이 부동산을 팔아 차익을 얻으면 세금을 내는 것이 당연하다. 하지만 1세대가 보유한 1주택은 기본적인 주거공간으로서 이마저 과세하면 주거 이전을 불편하게 만들 수 있으므로, 1주택에 대해서는 비과세한다. 물론 무조건 비과세는 아니고 몇 가지 조건에 부합해야 한다.

먼저 주택을 양도하면서 비과세를 받으려면 아래의 네 가지 요건을 모두 충족해야 한다.

① 1세대가 1주택을 보유해야 한다. 여기서 세대란 부부와 동일한 주소에서 생계를 하는 가족(직계존비속과 형제자매)을 말한다. 주택은 실질용도에 따라 판정한다. 따라서 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되므로 사전에 이에 대한 대책을 수립한 후 비과세주택을 양도해야 한다. 참고로 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 비과세 특례를 적용한다. 이는 새로운 주택을 산 날로부터 기존 주택을 2년(2008년 11월 28일 전은 1년) 내에 양도하면 비과세를 적용한다는 것을 의미한다. 이외에도 상속주택과 일반주택이 있거나 농어촌주택과 일반주택이 있는 경우로서 일반주택을 먼저 양도하면 비과세를 적용한다.

② 주택을 3년 이상 보유해야 하며 서울/과천/5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 2년 이상 거주해야 한다. 단, 이민/전근/수용 등의 사유에 해당되면 기간요건을 갖추지 않아도 비과세되는 특혜가 있다. 여기서 거주요건은 전 세대원들이 거주해야 하나 취업이나 취학 등의 사유로 거주하기 힘든 경우는 거주한 것으로 본다.

③ 비과세 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 따라서 최종적으로 남아 있는 주택 1채가 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 당연히 비과세를 적용한다.

④ 양도 당시의 가액이 9억 원 이하에 해당해야 한다. 2008년 10월 7일 이후부터 양도한 주택은 실거래가가 9억 원(종전은 6억 원)을 초과하면 양도차익의 일부에 대해 과세한다.

■갈아타기 시 기존 주택 처분기한 연장

양도세 비과세는 원칙적으로 양도일 현재 1주택을 기준으로 한다. 그런데 이사를 가는 과정에서 불가피하게 일시적 2주택이 되는 경우가 있다. 예전에는 이런 상황에서 새 주택을 산 날로부터 1년 내에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용했다. 그런데 부동산 경기침체로 부득이 1년 내에 처분하지 못하는 주택들이 속출하자 정부는 처분기한을 1년에서 2년으로 연장했다. 참고로 이 제도는 2008년 11월 28일 이후 양도분부터 적용한다.

따라서 앞으로 새 주택을 사는 경우 새 주택 구입일로부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 비과세된다. 또 이미 새 주택을 샀으나 1년이 경과한 경우 2년 중 잔여기간 내에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용한다. 예를 들어 2007년 10월에 새 주택을 산 경우 2008년 9월까지는 기존 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있었지만, 이번 개정으로 2009년 9월까지 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 이러한 정보를 활용해 갈아타기를 하면 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다.

■양도소득세 감면주택을 사볼까

2009년 2월 12일～2010년 2월 11일 사이에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택은 주택 수에 관계없이 양도세를 감면한다. 다만, 이에 대한 감면은 주택 소재지역과 처분기한에 따라 감면율이 달라지므로 이를 제대로 확인할 필요가 있다. 감면이 적용되는 주택은 주택 수에서 제외한다. 따라서 비과세 주택과 감면주택을 가지고 있는 경우 비과세주택을 양도하면 감면주택은 없는 것으로 보아 비과세를 적용한다.

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