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해외 부동산 투자법

1부 이제는 해외로 눈을 돌리자

해외 부동산 투자정보는 어떻게 얻어야 하나

언론 매체나 인터넷 정보만으로 무한경쟁 시대에서 빠르게 전개되는 남들과의 전쟁에서 절대 앞서갈 수 없다. 다시 말해 남들과 같은 방식으로 움직이고 같이 출발한다면 절대 해외 부동산 투자로 백만장자의 꿈을 이룰 수 없다. 그러기 위해서는 최신 정보를 얻고 분석해 실제 투자에 활용할 수 있는 능력을 키워야 한다.

해외 부동산 정보는 뉴스를 비롯해 정책 및 개발 계획, 인터넷에 돌아다니는 정보는 물론 자신의 인맥이나 주위 사람들을 통해 듣는 해외 투자정보 등 여러 가지 정보를 망라한 것이다. 가령 미국에서 투자로 돈을 버는 가장 쉬운 방법은 경매라더라, 그런데 우리나라와 마찬가지로 권리분석이 중요하다더라 하는 루머 역시 중요한 정보가 될 수 있다. 그렇다면 이러한 정보를 어떻게 얻을 수 있을까.

■언론 매체 : 언론이란 뉴스와 신문, 잡지 등을 통틀어 말한다. 그러나 언론 매체들은 국내 부동산 뉴스에 초점을 맞출 수밖에 없으므로, 게재되는 기사들은 극히 한정되어 있게 마련이다. 간혹 기사들이 종은 정보가 되기도 하지만, 언론 매체의 특성상 검증되고 확실한 내용만을 내보내기 때문에 기사만 가지고 투자하려면 그때는 이미 늦었다는 점을 염두에 두어야 한다.

■보고서 : 현재 우리나라에는 삼성경제연구소를 비롯한 약 10여 개의 연구소가 운영되고 있는데, 그곳들에 도움이 될 만한 보고서나 자료들이 많이 있다. 그중에 자신이 필요로 하는 보고서나 자료를 투자 정보로 활용할 수 있다.

■동호회 : 현재 국내에서 해외 부동산 정보에 대한 공유는 업체나 사이트 단위보다는 동호회  위주로 활성화되어 있다. 많은 나라들에 대한 투자 동호회가 인터넷을 기반으로 운영되고 있으며, 실질적인 투자에 접목시킬 수 있는 자료들이 많다는 점, 그리고 실제 투자에 성공한 사람들이 많이 가입해 활동하고 있다는 점이 장점이다.

■대사관 : 현재 대사관에서 운영하고 있는 사이트에는 부동산 법률뿐만 아니라 최신 자료들이 많이 있다. 이것을 잘 이용하면 실제 투자에 많은 도움이 된다. 가령 베트남 호치민 영사관의 경우 부동산 자료뿐만 아니라 경제 자료 등 다양한 자료들이 올라와 있다. 현재 포털사이트 검색창에 베트남 부동산 투자로 검색하면 내가 1년 전에 진행했던 베트남 주택건설 사업에 관한 내용이 나온다. 그러나 그 자료들도 벌써 1년 전의 자료들이다. 내가 주택건설 사업을 진행했던 베트남 호치민 고밥 지역은 당시보다 땅값이 약 50% 이상 올랐고 지금도 가격이 계속 오르고 있다.

위에 이야기한 4가지 방법을 통해 자신이 관심을 두고 있는 나라에 대한 정보를 수시로 검토하고 분석하며, 궁금한 것은 메모해 두기 바란다. 그리고 가장 중요한 것은, 그 나라의 부동산 법률부터 차근차근 공부해야 한다는 점이다. 투자할 나라의 부동산 법률을 모르면 낭패를 당하기 십상이다.

2부 미국 부동산에 투자하기

투자하기 전에 이것만은 알아두자

■구매자들의 욕구를 파악하자

실제로 집이나 상가를 시장에 내놓기가 무섭게 구매자들이 모여들기 때문에 판매를 원하는 사람은 그중에서 가장 높은 가격을 제시하는 사람을 선택하게 된다. 이러한 현상은 시장에 나오는 매물이 줄어들었기 때문이기도 하지만 구매자들의 욕구가 식지 않았기 때문이다. 사정이 이렇다 보니 은행 대출을 위한 부동산 감정 담당자들은 끝없이 치솟는 부동산 가격 때문에 어려움을 겪고 있다. 특히 다가구주택이나 아파트, 상가 등을 감정할 때는 투자 수익을 고려한 수익평가방법이 가격을 결정하는 중요한 요소임에도, 이러한 방법으로 산정되는 기초 자료인 임대료가 부동산 가격의 상승을 쫓아가지 못하는 현상을 보이고 있다.

■미국의 임대료와 임대 방식을 알아두자

미국 부동산의 임대료는 보통 3~5년 단위로 계약하는 것이 기본이고, 식당 등 기본 시설이 많이 들어가는 상점을 임대할 때는 건물 주인이 기본 시설 설치를 위한 금전적 지원이나 임대료 할인 등의 혜택을 주기도 한다. 그리고 임차인에게 계약을 최소한 한 번에서 두 번 정도 갱신할 수 있는 옵션을 반드시 준다. 만약 처음 입주할 때 5년 임대 계약을 하고 두 번의 5년 임대 계약 옵션을 행사하면 임차인은 한 장소에서 최소한 15년 동안 영업을 할 수 있는 것이다.

문제는 임대 기간이 아니라 임대료의 연간 상승에 대한 계약 조건이다. 임대 계약을 할 때 거의 대부분이 연간 물가상승률을 기준으로 최소 3%, 최대 5~6% 정도 임대료를 올리는 조건으로 계약한다. 따라서 최근 들어 부동산 가격이 아무리 올랐다 하더라도 그런 현상은 일시적인 것일 뿐, 연간 물가상승률과는 관계가 없으므로 임대료에는 전혀 반영할 수 없게 된다. 그래서 문제가 생기는 것이다.

참고로 미국의 임대 방식은 트리플넷(NNN) 방식과 풀 서비스(FS) 방식으로 나뉜다. NNN 방식은 기본 임대료에 추가적으로 매달 임차인 자신이 사용한 수도/전기세는 물론이고 부동산 세금, 건물에 대한 보험료와 공동 사용구역에 대한 수도/전기세, 건물 보수비, 심지어는 건물 리모델링에 드는 비용까지 일정 기간 나누어 지불하게 하는 것이다. 이러한 비용은 보통 기본 임대료의 4분의 1에서 많게는 2분의 1까지 되기도 한다.

FS는 말 그대로 임차인은 기본 임대료만 내고 부대비용에 대해서는 전혀 신경을 쓰지 않는 것이다. 그리고 NNN과 FS의 중간 정도 되는 방식이 있는데, 그것이 MG(Modified Gross)이다. 이 방식은 주인과 임차인이 제반비용을 계약에 따라 일정 부분 서로 나누어 책임지는 형식이다. 이 경우에는 계약에 따라 방식이 천차만별이지만 주로 임차인 자신이 사용한 수도/전기세만 내고 나머지는 주인이 내는 것이다.

■미국의 자본수익률에 대해 공부하라

미국 부동산에 투자하기 전에 반드시 알아두어야 할 사항 가운데 임대료와 임대 방식 다음으로 중요한 것이 임대 수익을 현가(現價)로 계산하는 변수인 자본수익률이다. 총수익에서 총비용을 제한 순수수익을 자본수익률로 나누면 그 부동산의 현재 가치가 나온다. 그런데 문제는 임대 수입이 올라가는 부동산 가격을 따라가지 못하기 때문에 나타난다. 결국에는 올라간 부동산 가격이나 판매자의 호가를 맞추기 위해 일부 업자들이 자본수익률을 깎아 내린다. 이러한 상황이 발생하게 되는 이유는, 미국에서는 부동산을 팔고자 하는 사람이 구매자에게 부동산 - 상가나 아파트 등 임대 사업을 대상으로 한 - 소유에 따른 제반 수익과 비용 내역을 공개해야 한다는 점 때문이다.

심지어는 부동산 수익과 비용에 따른 소득신고서도 제출하고 통장 입출금 내역을 밝히기도 한다. 이렇게 수익과 비용에 대한 정보를 다 공개할 경우, 높은 가격을 맞추기 위해 마지막 남은 수단으로 자본수익률을 낮추게 되는 것이다. 그리고 자본수익률에 대해서는 일반인들이 전문적인 지식을 가지고 있지 않기 때문에 슬쩍 낮추어도 큰 문제가 생기지 않는다는 점을 이용한다.

자본수익률을 구하기 위해서는 기본 이자율을 잘 알고 있어야 한다. 주로 사용되는 것이 30년 만기 국채수익률이다. 그 이유는 모기지 기간이 보통 30년인 데다, 대출을 위해서는 보통 건물사용 가능연한을 30년 전후로 보기 때문이다. 2004년 30년 만기 국채수익률은 6%에 조금 못 미친다. 미국 국채는 거의 부도나 문제 발생의 소지가 없는 안전한 상품이다. 따라서 부동산 가격 등락의 위험을 고려할 경우에는 최소한 이것보다는 자본수익률이 높아야 하며, 이때는 가격이 절대적으로 상승만 한다는 가정이 없는 한 위험요소를 고려해야 한다.

그리고 자본수익률이 높아야 한다면 얼마나 높아야 하는가가 문제이다. 이것은 주관적인 요소가 많이 포함되는 부분으로 시장 상황, 지역 등 다양한 요소를 고려해 자본수익률이 정해지게 된다. 그런데 실제로 거래되거나 홍보되는 부동산을 보면 이것이 6%선이거나 심지어는 더 낮은 경우도 있다. 부동산 브로커의 경우는 가격 상승에 대한 기대심리가 있기 때문에 자본수익률을 상대적으로 낮게 봐야 한다고 주장한다. 그 말에도 일리는 있다. 실제 부동산 거래는 과거가 아니라 미래를 전제로 하는 것이기 때문이다. 그러나 가격 상승에 대한 보장이 있을 리가 없고, 이것이 오히려 함정이 될 수 있다.

내 생각으로는 임대 수익이 어느 정도 보장되고 꾸준한 수요가 있는 한인타운 내의 부동산이라 해도 지금으로서는 자본수익률을 7.5~8% 정도로 잡는 것이 바람직하다고 본다. 미국에서는 부동산을 장기적으로 보유하는 것이 일반적이라는 점을 감안한다면, 자본수익률을 지나치게 낮게 책정하는 것은 만약의 경우 위험한 상황을 맞이하게 될 수도 있다는 점을 명심하도록 하자. 한마디로 미국 부동산 시장, 특히 LA지역 한인타운의 경우 상당히 높게 평가되어 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

■은행 거래와 투자금액 회수 방법을 알아두자

먼저 투자자는 인터넷으로 모든 일을 처리할 수 있도록 미국에 은행계좌와 인터넷뱅킹을 개설하고 투자금액 송금, 이체, 회수를 직접 해야 한다. 방법은 아주 간단하다. 미국에 개인세금번호인 W-7을 신청해 두 개의 은행계좌를 개설한다. 하나는 투자 관리인과 함께 사용할 수 있는 조인트계좌 그리고 다른 하나는 개인 계좌이다.

조인트계좌는 투자 관리인으로부터 투자 금액을 받는 용도로만 이용하도록 하자. 조인트계좌에 돈을 넣어놓고 있어서는 안 된다. 돈이 들어오면 즉시 자신의 개인 계좌로 옮겨두어야만 만일의 사고를 막을 수 있다. 그 이유는 조인트계좌의 돈은 본인과 관리인이 마음대로 인출과 이체를 할 수 있지만 자신의 개인 계좌로 들어간 돈은 본인 이외에는 누구도 손댈 수 없기 때문이다.

조인트계좌를 만드는 것은 편의상의 이유 때문이다. 조인트계좌가 없는 경우에는 관리인이 매번 은행에 가서 투자 금액을 투자자의 개인 계좌로 입금해야 한다. 따라서 투자 관리인이 쉽게 투자자의 상황을 관리하지 못한다. 예를 들어 휴일에 여행을 떠난다거나 일이 생기면 돈 관리를 할 수가 없다. 하지만 조인트계좌가 있다면 어디서든 투자자에게 돈을 입금해 줄 수 있다. 조인트계좌에는 최소한 유지할 수 있는 금액만 넣어두면 된다. 최소 유지금액은 은행계좌를 개설할 때 액수를 정하면 되는데, 100달러 이하가 일반적인 추세이다.

한국에서 돈을 회수하는 방법은 정말 간단하다. 자신이 미국에서 계좌를 개설할 때 발급받은 현금카드를 사용해 현금인출기로 인출하면 된다. 이때 한 번에 인출할 수 있는 한도액은 본인이 정하면 된다.

■외국환 관리규정을 알아두자

투자자가 돈을 관리할 때에는 한국과 미국의 법, 그리고 미국 내에서의 돈 관리법을 잘 알아야 한다. 미국은 돈을 보내거나 받는 데 대한 제약이 거의 없다. 현금을 반출하는 경우가 아닌 한, 송금하거나 카드를 이용해 인출하는 것이 아주 자유롭다.

미국 내에서는 자신이 예기치 못한 사고를 당하더라도 PC만 있으면 바로 현금을 인출할 수가 있다. 하지만 카드를 사용할 경우에는 자녀에게 카드번호를 알려주어 대신 인출하게 하더라도 당사자의 사인이 없으면 불가능하다. 그리고 현금 인출은 카드가 없이는 안 된다. 이 두 가지 사항은 반드시 기억해 두자. 한국에서는 집에서 전화나 PC로 자유롭게 외국환을 송금할 수가 있으며 송금 클럽에 가입하면 송금 비용도 절약이 된다. 자세한 사항은 외환은행 홈페이지를 살펴보기 바란다.

3부 중국 부동산에 투자하기

중국에 투자하기 전에 반드시 알아야 할 것들

■관리비 및 기타 부대경비는 주택 가격에 포함되지 않는다

평방미터당 부과되는 관리비를 우습게 생각해서는 안 된다. 물론 평방미터당 몇 위안 정도에 불과한 소액이지만, 티끌 모아 태산이라는 말을 기억해야 한다. 그리고 정작 문제가 되는 것은 관리비 산출기준이 실 평수에 맞추어진 것이 아니라 건평을 기준으로 삼고 있다는 데 있다. 게다가 공유 면적, 즉 엘리베이터, 회의소와 같은 공공시설까지 계산해 부과된다는 점이다. 따라서 주택을 구입할 때는 실 평수와 공유 면적을 꼼꼼히 살펴봐야만 한다.

상하이 경제 수준이 향상되면서 자동차가 주요 교통수단으로 각광받고 있다. 마이카 시대를 대비해 주택단지 내 주차시설에도 주의를 기울여야 한다. 현재 건설되고 있는 중급 아파트의 경우, 일반적으로 두 가구당 한 대 꼴로 주차 설비가 들어서 있다. 주차 부지를 매입할 경우는 약 10~15만 위안, 임대의 경우 1㎡당 약 400위안 이상의 부대경비가 발생한다.

■대출금 상환액과 고정 수입의 예산 균형을 고려하라

대부분의 주택 구입자들은 모기지론을 이용해 주택가치 감정가의 70%까지 대출받아 주택을 구입한다. 여기서 70%의 대출 기준이 주택 실매매가가 아니라 은행 감정가라는 점에 주의해야 한다. 감정가는 보통 실제 가격보다 낮게 책정된다. 따라서 주택 실거래가의 60~65% 정도만 대출 받을 수 있다고 예산을 책정하는 것이 안전하다.

대출금 상환액과 월 고정 수입 사이의 예산 균형도 고려해야 한다. 중국 부동산 전문가들은 고정 수입의 최대 30%선으로 대출상환액을 유지하는 것이 안전하다고 귀띔한다. 자가 주거용이 아닐 경우 임대 수익으로 월 대출상환액을 상쇄할 수 있다고 방심해서는 안 된다. 임대 공실이 생길 경우를 감안해야 한다. 그리고 공실이 장기화되면 대출금 상환 압력이 결코 만만치 않다. 아울러 임대공실은 주택 가격의 하락까지 초래해 진퇴양난의 곤경에 빠져들 수도 있음을 염두에 두어야 한다.

■평방미터당 주택 단가에 집착하지 마라

주택 가격 기준이 평방미터당 단가로 표시되어 있기 때문에 이를 단가로 생각하고 주택 투자 여부를 결정하기 십상이다. 하지만 자신이 원하는 면적과 투자 가능 금액을 결정해 그에 맞는 주택을 찾아 구입하는 것이 바람직하다. 평방미터당 단가가 저렴하다고 면적이 큰 주택을 구입하면 인테리어, 관리비 등 부대비용이 주택 면적에 비례해 증가한다는 사실을 명심해야 한다. 규모가 큰 주택일수록 임대 및 매매가 힘들다는 점도 염두에 두어야 한다. 오히려 평방미터당 단가는 비싸더라도 중소형 주택이 투자 가치 측면에서 훨씬 유리할 수도 있다.

■매매자가 실제 소유인지 확인하라

매매 계약이나 가계약을 할 때 매도자의 신분증과 등기부상의 소유자가 일치하는지 확인해야 한다. 특히 주의할 것은 주택이 공동 소유일 경우, 공동 소유인의 매각 동의가 있어야 계약이 성사된다는 점이다. 이를 위해 공동 소유인의 매매위탁서를 열람하고 공증된 것인지 여부를 주의 깊게 잘 살펴야 한다. 또한 부부 공동 소유의 주택인 경우는 부부 쌍방의 매매동의 서명이 있어야 한다는 점도 알아두자.

■주택의 법률관계를 확인하라

주택을 매입한 후에 올바른 재산권을 행사하기 위해서는 매입하기 전에 저당이나 법원 가압류 등이 되어 있는지 여부를 반드시 확인해야 한다. 부동산 매매에만 신경 쓰다 주택에 대한 법률관계를 놓쳐 낭패를 보는 경우도 많기 때문이다. 만약 현재 임대되어 있는 주택이라면 임차인이 주택 매입 우선권을 포기했는지에 대한 증빙을 매도자에게 요구해야 한다. 중국 민법은 임차인의 법적 권익보호를 위해 동일 매매 조건하에서 임차인의 주택 우선매입권을 인정하고 있다.

■매매계약서의 조항을 꼼꼼히 살펴라

대부분의 투자자들은 계약서에 촘촘하게 적혀 있는 조항들을 살펴보지 않고 중개회사 등에 일임하는 경우가 많다. 하지만 매매 계약의 최종적인 책임은 투자자 본인이 져야 하므로 조금 귀찮더라도 중국어로 된 계약서를 찬찬히 따져볼 필요가 있다.

현재 통용되는 매매계약서는 2003년 부동산 매매계약서 표준에 따라 작성되어 있으나 중개회사마다 조금씩 다르다. 그중 반드시 검토해야 할 중요한 내용은 우선 매도자의 신분과 실소유자의 신분이 일치하는지 여부, 그리고 매매 대금의 지불 방식이다. 보통 일시불보다는 선수금을 내고 명의이전한 후, 소유권 이전등기 혹은 주택 인도 후 분할 납부하는 방식이 통용되고 있다. 이러한 지불 방식에 대해 이해하고 정확한 의사표시가 기재되어 있는지를 반드시 확인해야 한다.

주택 인도에 대한 조항도 꼼꼼하게 살펴야 한다. 분양주택이 아닐 경우는 주택 인도 이전에 매도자가 사용한 관리비, 전기세, 수도세 등의 생활 잡비 및 주택과 관련된 담보 등 법률관계를 청산하는 것을 계약 조항에 기재해야 한다. 주택 인도 시기는 일반적으로 열쇠를 넘겨받은 날을 기준으로 한다. 열쇠를 받는 순간부터 주택의 소유권이 인도된다고 해석된다.

마지막으로 위약 책임과 구제 방안에 대한 의견일치가 있어야 한다. 계약은 쌍방의 의사소통의 장이자 의견일치의 결과물이다. 그리고 쌍방의 의사소통을 보다 원활하게 하기 위해 중개회사를 이용한다. 따라서 외국이라는 점을 감안해 믿을 만한 중개회사를 찾는 것도 한국 투자자들에게는 중요한 사항이다.

4부 베트남 부동산에 투자하기

투자하기 전에 현지 상황을 파악하라

베트남 부동산에 투자하려면 많은 공부를 해야 한다. 우선 환금성을 잘 따져야 한다. 자칫 호가 시장만 형성되고 거래가 불가능한 죽은 부동산이 될 수 있기 때문이다. 베트남의 경우 아파트에 대한 현지인들의 수요가 많지 않아 장기간 돈이 묶일 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다. 따라서 현지인들의 성향을 파악하는 것이 무엇보다 중요하다. 이밖에 베트남의 환율, 정치적 문제 등 리스크 요인도 많다.

반면 한국 투자자들이 가장 우려하는 소유권 문제는 큰 장애가 되지 않는다는 것이 부동산 전문가들의 공통된 설명이다. 토지소유권이 없는 대신 건물소유권은 인정된다. 그뿐 아니라 50~70년 정도의 장기 토지사용권을 보장하고 있기 때문에 그리 우려할 만한 수준은 아니다. 시장 자체가 사용권에 한정되어 있고 외국인에 대한 사용권도 보장되기 때문에 그리 문제될 것이 없다.

- 부동산을 거래할 때 알아두어야 할 사항

베트남에서는 부동산을 매매할 때 일반적으로 금 가격을 기준으로 한다. 참고로 1SJC(순금 한 냥)는 665만 동에 해당(미화 달러는 15,495동)한다. 부동산을 매매할 때는 100SJC 등의 금을 현물로 지급하든지, 이를 금액으로 환산해 달러 또는 동으로 지불한다. 매매계약서는 세금을 줄이기 위해 실거래 가격의 약 3분의 1 가격을 기입한 등기용 계약서를 따로 작성하는 것이 일반적인 형식이다. 세금의 경우는 보통 매수인이 매도 세금과 매수 세금을 모두 지불한다.

한국에서는 부동산소유권이라 해 소유물을 배타적으로 독점해 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리(민법 제211조)를 보장하지만, 베트남은 이와는 조금 다른 개념이라는 점을 알고 있어야 한다. 베트남은 중국과 마찬가지로 사회주의 국가인 만큼 토지는 국가 소유로 되어 있다. 따라서 토지의 개인 소유는 인정되지 않는다. 대신 토지사용권이라는 제도를 시행하고 있는데, 이는 국가로부터 소유물을 배타적으로 독점해 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리를 이양하는 것이다. 결국 토지는 국가 소유이지만 일반인이 반영구적인 사용권을 갖고 있기 때문에 사실상 개인 소유나 마찬가지라고 볼 수 있다.

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