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인구 충격, 부동산 대변혁

   
김효선 (지은이)
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메이트북스
   
19000
2025�� 04��



■ 책 소개


한국의 빠른 인구 변화가부동산에 미치는 영향을 해부하다!

대한민국은 현재 도시 구조와 인구 구조가 급변하는 대전환 시대에 돌입했다. 전문가들은 저출생과 고령화로 경제활동인구가 줄어들고 저소득ㆍ저성장 시대가 본격화되면서 일본의 잃어버린 30년처럼 대한민국의 부동산 거품도 터질 것으로 전망한다. 게다가 인구가 수도권으로 이동하면서 지방은 소멸 위기에 처했고, 수도권은 대기질 악화로 인해 도시 경쟁력이 떨어지고 있다. 대한민국은 인구 문제, 부동산 문제뿐만 아니라 이로 인한 녹지 공간의 파괴로 기후 문제까지 발생하고 있는 실정이다. 이러한 변화 속에서 우리는 어디에서, 어떻게 살아야 할까? 부동산시장의 흐름은 어디로 향할 것인가?

사회적 현황과 세대별 인식의 변화에 따라 부동산시장의 미래를 바라보는 시선의 변화가 먼저 이뤄져야 한다. 근시안적인 해결책 대신 도덕적 책임을 가지고 미래 지향적인 선택을 하는 것이 필요하다. 이 책이 전하는 부동산에 대한 선구안은 더 나은 대한민국의 미래로 나아가는 길잡이가 되어줄 것이며, 부동산 개발자와 정책 입안자에게도 큰 도움이 될 것이다.

■ 저자 김효선
대한민국 부동산 금융 분야의 대표적인 전문가로 현재 NH농협은행 All100자문센터의 부동산 수석전문위원으로 활동하고 있다. 미래에셋그룹에서 부동산 컨설턴트로서 다양한 연구와 투자자문을, 대림그룹과 GS그룹 등에서는 부동산 개발부터 분양 및 운영까지 폭넓은 실무 경험을 쌓았다. 국내 주요 언론 매체에 경제 패널로 출연해 통찰력 있는 분석을 제공하고 있으며, 정기 칼럼을 통해 부동산 시장의 흐름과 정책 방향에 대한 명쾌한 의견을 제시하고 있다. 부동산을 단순한 투자 수단이 아니라 개인과 사회가 함께 성장하는 지속 가능한 삶의 공간으로 바라보며, 균형 잡힌 성장과 안정을 이루길 꿈꾼다. 수도권과 지방의 균형 발전, 도시 개발과 녹지 공간의 조화, 복합 용도의 효율적 활용, 세대 간 균형 등 급변하는 부동산 트렌드에 대한 현실적이면서도 미래지향적인 해법을 제시하기 위해 끊임없이 노력하고 있다.
부동산학 학사와 서울시립대학교에서 도시계획학 석사 과정을 마쳤다. 현재 동 대학원 도시공학 박사 과정에 있으며 도시와 부동산의 지속 가능한 발전 방향을 연구하고 있다.

■ 차례
추천사 _ 주택은 집인가, 부동산인가?지은이의 말 _ 이제 우리는 어디에서, 어떻게 살아야 할까?PART 1 대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다대한민국 부동산이 불패일 수밖에 없는 이유대한민국은 아파트 공화국주공아파트가 그 동네에서 입지가 제일 좋은 이유세계에서 알아주는 경쟁력 있는 도시의 요건PART 2 도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대지금 대한민국 대도시는 어떤 상황인가?주택을 바라보는 시선의 변화주택 가격을 결정하는 몇 가지 핵심 요인들주택 가격의 방향키인 금리와 심리하우스푸어와 영끌이의 결정적인 차이점PART 3 수도권과 비수도권의 심각한 양극화양극화를 빼고는 논할 수 없는 시대지역 양극화는 왜, 얼마나 진행되었나?대한민국의 인구 감소, 너무 빨라 절대위기다대한민국의 저출생을 해결할 수 있는 방법숫자가 먼저 경고하고 있는 지방 소멸 위기PART 4 인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향인구 감소 원인이 저출생이라면 그 결과는 고령화고령자 양극화가 부동산시장에 미치는 영향대한민국의 부동산은 이제 끝났다지방 부동산은 현재 제로섬 게임중PART 5 인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향학군지·일자리 유목민 vs. 여가생활·힐링 유목민전남에서 태어난 아이들은 슈퍼스타도시 서울로집은 많아도 주택은 부족? 질적 수요도 주목하자‘어떻게’ 주택을 공급할지가 핵심이다대한민국 부동산시장의 새로운 흐름

 


인구 충격, 부동산 대변혁


대한민국에 서울이라는 대도시가 만들어지다
대한민국 부동산이 불패일 수밖에 없는 이유
망쇠를 극복하고 흥성하게 된 대한민국의 저력

 대한민국은 특별한 국가다. 35년간의 일제강점기를 견디고 2차 대전의 종전과 함께 겨우 해방을 맞이했지만 곧 한국전쟁과 냉전시대라는 급격한 사회 변화를 단기간에 겪게 되었다. 1950년에 시작된 한국전쟁은 1953년 7월에 종전이 아닌 휴전이란 불안한 상태로 반쪽짜리 국가가 되어버렸는데 그간의 발전은 전 세계적으로 유일무이할 정도로 눈부시다.


1960년 대한민국의 1인당 GDP는 불과 158달러로 가나나 콩고민주공화국보다도 낮았는데, 2022년에는 3만 2,142달러로 동 기간 동안 전 세계에서 가장 높은 20,343%라는 놀라운 상승률을 보였다. 또한 국가경쟁력 28위(2023년, 스위스 국제경영개발대학원(IMD)), 전 세계에 미치는 문화 영향력부문 6위(2021년, Good Country Index 기준)를 했고 경제, 문화, 과학 등 다양한 분야에서도 놀라운 기록을 갱신하고 있다.


해방과 휴전 후 냉전의 접경 속에서 높은 군사비 부담과 긴장감으로 그야말로 험난한 환경임에도 불구하고 불과 백 년도 안 되는 기간 동안 망쇠를 극복하고 흥성하게 된 대한민국의 저력은 어디에서 나온 걸까? 이는 부동산 시장과도 무관해 보이지 않는다.


빠른 산업화로 인한 이촌향도와 지가 상승

지긋지긋한 가난에서 벗어나고 싶다'는 공동의 목표가 있었기 때문에 국가 주도의 빠른 발전과 도시 건설이 가능했을 것이다. '새마을 운동'으로 대표되는 박정희 정부에서의 철저한 계획 경제는 소득 증대, 경제 발전을 최고의 가치로 여겼다. 경제개발 5개년 계획(1967~1971년) 동안 연평균 경제 성장률은 8.5%라는 놀라운 결과로 이어졌다.


경부고속도로 건설과 서울 강남지역 개발계획 등 국토개발 계획이 본격화되면서 논밭이었던 영등포의 동쪽 영동 개발은 강남땅을 금싸라기 땅으로 만들었다. 며칠 밤새 뚝딱 지어지는 주택들은 일자리를 찾기 위해 밀려드는 사람들의 속도를 따라가지 못하고 지어지는 대로 팔리며 지가 상승을 일으켰다. 이 과정에서 국민들에게는 자연스럽게 대도시로의 진입이 곧 성공이라는 인식이 생겼고, 아메리칸 드림이 아닌 서울 드림을 꿈꾸는 이촌향도 현상이 확산되었다.


부동산 경기 활성화와 대규모 주택 공급 정책

한 토지를 저렴하게 일괄적으로 수용해 택지화할 수 있었고, 노원구 상계동, 중계동 및 양천구 목동 지구 등에 대규모 아파트를 공급하게 되었다. 이후 노태우 정부에서는 과열된 주택 가격 상승을 잠재우기 위해 '200만 호 주택 공급(수도권 90만 호, 지방 110만 호)'을 목표로 정했고, 실제 1991년 말에 214만 호를 착공하게 된다. 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시도 이 법을 근거로 탄생할 수 있었다. 수요가 넘쳐나는 곳에 큰 장애물 없이 신속하게 주택을 공급했기 때문에 지가는 계속 상승했다. 국가의 정책과 공급자인 건설사, 수요자인 국민들의 공통된 목표는 기막힌 타이밍을 만들어갔던 것이다.


1985년부터 시작된 '저금리, 저달러, 저유가'의 3저 현상으로 인한 풍부한 유동성과 86아시안게임, 88올림픽 특수 등으로 인한 서울의 발전은 서울 주택 가격 상승을 더욱 가속화했다.


대한민국은 아파트 공화국
인구 급증으로 인한 주택 부족 현상을 손쉽게 해결하는 수단은 아파트

 사실 아파트 공화국이란 말은 프랑스 지리학자 발레리 줄레조 교수가 우리나라 주택 정책을 연구하면서 집필한 박사 논문을 한 출판사에서 번역하는 과정에서 지어진 제목이라고 한다. 외국인의 눈으로 봤을 때도 아파트 중심의 주거 문화가 꽤나 신기했던 모양이다.


이 논문에서 줄레조는 "한국에서 아파트는 권위주의적 정부 정책과 재벌의 이해관계가 맞아 떨어져 대표적인 주거 형태가 되었다. 한국 정부가 주택 수요를 실질적으로 책임지지 않고 재벌급 건설업체에 맡겨 대량 생산하는 방식으로 주택 정책을 펴나갔다" 며 날카롭게 한국 주거 정책을 평가한다. 공급이 있었기에 자연스럽게 수요가 형성되었다는 것이다.


국민들의 주거 안정을 책임져야 하는 정부 입장에서 갑자기 늘어나는 인구를 빠르게 수용할 만한 주택 유형은 아파트가 유일했을 것이다. 아파트를 지을 수 있는 정책적인 기반과 택지만 마련되면 공사는 기업이 책임지고 단기간에 집을 대량 생산할 수 있기 때문이다. 1980년대 건설사는 신규 아파트를 신상품이라고 불렀다.


국가는 택지와 토목 인프라를 책임지고, 건설사는 아직 미완성인 아파트를 모델 하우스라는 이름으로 가장 아름답게 포장하고 홍보해 구매를 결정하게 만들었다. 또한 주택 구입에 대한 부담을 줄여주기 위해서 대출 제도를 활용해 서민들이 계약금만 있으면 내 집 마련을 할 수 있도록 지원했다. 국가의 부담을 덜어주고 국가와 기업의 경제를 동시에 성장시킬 수 있는 최고의 수단이 아파트 건설이었고 이로 인해 수혜를 입는 개인도 이 정책에 동의할 수밖에 없었던 것이다.


그러나 인구가 더 이상 늘지 않는다면, 아니 유지조차 되지 않고 줄게 된다면 그때도 아파트가 대한민국의 주거 문화를 주도할 수 있을까? 개인보다 집단을 더 중시했던 한국인들의 문화가 MZ세대 이후 점차 개인화되고 결혼과 출산은 필수가 아닌 선택이 되고 있는 새로운 환경에서도 4인 가정에게 맞춰져 있는 국민주택 규모의 아파트가 최고의 주택 유형이라는 평가는 유효할 수 있을까?


더 늦기 전에 현재를 직시하고 미래를 예측해야 하며 새로운 대안에 대한 고민이 필요한 때이다. 당장 눈앞의 현안에만 함몰되어 공급만 외치다가 유령도시, 폐허도시를 만들어낼 수는 없다.



도시 구조 및 인구 구조의 대전환 시대
지금 대한민국 대도시는 어떤 상황인가?
국토의 16.6%밖에 안 되는 대도시에 70%가 넘는 인구가 거주한다

 대한민국은 100,449km2(2023년 기준)의 면적에 약 5,175만 명의 인구(통계청, 장래인구추계)가 살 고 있다. 이 중 수도권 면적은 전체 국토의 11.8%인 11,872km2에 불과한데 인구의 절반이 넘는 (50.8%) 약 2천 600만 명이 모여 산다. 한편 5대 광역시와 세종특별자치시를 합한 면적은 국토의 4.8% 수준이고, 인구의 19.5%인 약 1천만 명이 살고 있다. 이를 합하면 수도권과 광역시 등 대도시는 전체 국토의 16.6% 정도에 불과한데 여기에 70%가 넘는 대다수의 인구가 살고 있는 것이다. 나머지 80%가 넘는 국토인 지방에 살고 있는 사람은 전체 국민의 30%도 채 되지 않는다.


2030세대로 연령대를 좁혀보면 도시 집중 현상은 더욱 극명해진다. 전국의 20세부터 39세까지의 인구는 약 1,260만 명으로 전체 인구의 약 30% 정도를 차지한다. 이 중 수도권에 거주하는 인구는 약 700만 명으로 전체의 56% 정도이고, 광역시와 세종특별자치시를 포함하면 950만 명 정도로 전체의 75%가 대도시에 거주하는 것으로 나타난다.


인구의 도시 집중 현상은 대한민국에 국한된 일은 아니다. 2022년 유엔무역개발협의회(UNCTAD)의 통계 보고서에 따르면 전 세계 인구의 약 56.9%가 도시 지역에 거주하고 있다. 선진국의 경우에는 79.7%가 도시에 거주하고, 개발도상국은 52.3%만 거주하는 등 국가별 격차가 컸지만, 지난 10년간 아시아와 오세아니아 등의 개발도상국은 빠르게 도시화되고 있고, 최근에는 아프리카의 도시화도 눈에 띄게 높아지고 있는 상황이다. 이처럼 산업 발전과 경제 성장은 자연스럽게 인구의 도심 집중 현상을 가져온다는 것을 알 수 있다.


특히 대한민국은 유례없는 빠른 경제 발전으로 초스피드 도시화가 진행되었기 때문에 별다른 준비 없이 인구 감소와 초고령화 시대를 맞이하게 되었다. 동시에 지역 양극화, 지방 소멸 같은 낯선 단어는 어느덧 불확실한 가설이 아닌 확정된 리스크로 삼고 이에 대한 해결책을 제시해야 하는 상황이다.


지금이 바로 인구 감소, 지방 소멸, 출산율 제로 등 인류의 존재 자체를 흔들 수 있는 두려운 리스크가 현실화되어 이슈가 되지 않도록 현상을 적시하고 올바른 인구와 관련된 정책과 지역별 도시 계획의 방향성을 현명하게 바로잡아야 할 골든타임이다.



수도권과 비수도권의 심각한 양극화
지역 양극화는 왜, 얼마나 진행되었나?
부동산의 지역별 양극화, 도대체 얼마나 심각할까?

 주택은 매입 가격 자체가 매우 높기 때문에 개인이 보유한 대부분의 현금 자산과 대출을 활용해서 매입하게 된다. 따라서 개인의 자산은 주택에 집중될 수밖에 없다. 또한 주택은 자산의 가치가 있을 뿐만 아니라 거주도 할 수 있기 때문에 어디에 사느냐에 따라 삶의 질이 크게 달라지기도 한다. 출퇴근을 하는 시간에 차이가 있을 수도 있고, 쇼핑몰이나 병원을 이용하거나 운동을 하는 것에 소요되는 시간도 달라질 수 있다. 이처럼 주택 매입은 개인의 자산을 대부분 투입하는 동시에 삶의 만족도까지 좌우하는 매우 중요한 선택이다.


서울 내에서도 주택 가격의 지역별 편차는 점점 더 심화되고 있다. 수도권과 비수도권, 서울과 비서울, 심지어 같은 지역 내에서도 대표 지역과 그렇지 않은 지역 간의 격차는 더욱 커질 전망이다. 지역별 주택 수급이 균형을 이루면 이러한 지역별 양극화 현상은 완화될 수 있다. 공급 과잉이 되더라도 경제 상황이 나아지면 실수요자들이 소화를 해줄 것이고 공급 부족 시기에도 전국 주택보급률 평균이 102. 1%이기 때문에 구축 주택을 매입하거나 임차를 하면서 버틸 수 있기 때문이다.


그러나 지금은 인구 감소와 수도권 집중화가 빠르게 진행되고 있기 때문에 이를 대비한 공간 재배치 전략이 필요한 상황이다. 인구 과잉 지역과 소멸 위기 지역에 대한 수요 예측과 그에 맞는 공급 대책이 필요했으나, 오랜 기간 이런 부분이 간과되어 왔다.


결과적으로 인구 소멸 지역에는 주택이 과잉 공급되어 미분양이 장기화되고 있고, 수요가 집중된 서울은 재개발·재건축 등의 유일한 공급 방식이 사실상 멈춘 지 십여 년이 되었다. 그리고 그 사이 주택시장 수요자 유형은 너무나 다양해졌고, 그들의 요구사항도 복잡해진 상황이다.


부동산 양극화의 원인과 전망

전국적으로 주택보급률이 100%를 넘었으나, 서울의 주택보급률은 93.7%(2022년 기준)로 전국에서 가장 낮다. 또한 자가 주택 보유율도 56.2%로 전국 평균에 못 미치며, 주택 매입 의지가 있는 수요자는 약 74%에 달한다. 그러나 사람들이 선호하는 아파트의 비중은 전국 평균보다 낮은 59. 5%에 불과하고, 실제 아파트를 보유하고 있는 비율은 46.6%로 절반도 되지 않는다. 즉 아파트를 매입하려는 신규 수요와 비아파트에서 아파트로 전환하고자 하는 수요가 여전히 존재하는 상황이다.


한편 15년 이상 된 노후 아파트의 비율이 서울 전체의 68.2%나 되니 신축 또는 5년 이내 준신축 아파트의 인기가 높아질 수밖에 없다. 이 부분은 서울에 거주하며 실거주를 목적으로 매입을 원하는 수요와 직결된다. 또한 현재는 서울에 거주하지 않지만 교통 편리성이나 생활 인프라의 이점 때문에 경기도나 인천 등 인접 지역에서 서울로 이전을 꿈꾸는 수요도 존재한다. 이것은 서울에서 실거주를 목적으로 주택을 매입하려는 다양한 수요층의 특징이라 할 수 있다.


최근의 주택 매입 수요자들은 과거와는 다르게 가능한 자산 규모 내에서 자신의 라이프 스타일에 맞는 후보지 중 최선의 주택을 선택하려는 경향이 강하다. 여기에 지방의 투자 목적 수요가 더해진다. 단순히 단기 차익을 노리는 투기성 수요도 있지만, 실거주 겸 투자 목적의 수요도 적지 않다. 지방의 자산가 들의 자녀들이 학업을 위해 수도권에 거주하거나, 향후 수도권으로 이주할 계획을 가지고 있는 경우가 상당수이기 때문이다. 심지어 당장 계획이 없더라도, 미래를 대비해서 매입해두려는 경우도 많다. 서울 아파트가 일종의 안전 자산이라는 인식이 강해진 것이다.


서울과 수도권 지역의 주택 가격이 빠르게 상승하는 것을 지켜보면서, 지방에 거주하는 부모들은 "나는 아니지만 내 자식은 서울에 갈지도 모른다"는 생각을 하게 된다. 본인은 지방에서 살아왔지만, 자녀가 나중에 서울에 정착하려고 할 때 주택 가격이 너무 상승해서 주거가 불안정해질 수도 있다는 우려 때문이다. 이러한 노파심이 지방 거주자들도 서울 주택을 매입하려는 수요로 이어지고 있다.


산업 구조의 변화도 서울 주택 수요 증가의 또 다른 요인이 되고 있다. 조선업과 자동차 산업 등 탄탄한 제조업을 기반으로 한 지방 광역시들은 인구가 급격히 감소하면서 빠르게 고령화가 진행중이다. 하지만 제조업 활성화를 통한 인구 증가 방안이나 대체 산업 개발 계획은 전무하다.


지역 경제의 기반이 되어왔던 주요 산업들이 침체되면서, 대기업에 하청을 받아 운영해온 1차 2차 벤더사 중 자녀에게 사업을 승계하려고 하는 경우는 극히 소수이다. 과거에는 열심히 일하면 지역 내에서 성공한 사업가로 자리 잡을 수 있었지만, 이제는 그러한 보장이 없을뿐더러 경쟁이 매우 치열하기 때문이다.


외국 유학과 글로벌 경험을 쌓은 자녀들도 부모처럼 고생할 것이 뻔하다며, 가업을 물려받기를 꺼린다. 이에 따라 지방의 건실한 중소기업들은 가업 승계를 대신해 서울의 번듯한 건물이나 아파트를 매입해 부동산 임대업으로 전환하는 사례가 늘어나고 있다. 이렇게 대한민국의 성장 동력이었던 지방의 많은 중견 기업들은 한 세대를 넘기지 못하고 부동산 임대업으로 전환하고 있으며, 지방에서 서울로 인구가 이동하기도 전에 자산의 이동이 먼저 이루어지는 현상이 나타나고 있다.


지역 양극화는 옳고 그름의 문제가 아니라, 경제 성장에 따른 필연적 사회 현상이라고 볼 수 있다. 그러나 대한민국의 좁은 국토 안에서 서울만 비대해지는 것은 다양한 부작용을 초래할 수 있다. 경제적으로는 서울의 주거비가 급등하고, 지방은 자산가치가 하락하는 결과를 가져올 수 있다. 또한 사회적으로는 계층 간 양극화가 가속화되어 박탈감, 소외감, 위화감 등이 공동체의 존립을 위협할 수 있다.


지역 양극화는 중산층에게 소외감을 느끼게 하고, 청년 세대에게는 노동에 대한 의욕을 상실하게 만든다. 땅을 소유한 자와 땀을 흘리는 자로 계층이 양극화되는 사회는 건강한 미래가 보장될 수 없다. 도시와 농촌의 격차가 벌어질수록 사회의 건강성은 약해진다는 말이 있다. 인구 구조 변화를 고려한 전국적인 공간 재배치에 대한 깊은 고민이 필요한 시점이다.



인구 감소가 지방 부동산에 미치는 영향
고령자 양극화가 부동산시장에 미치는 영향
과거에 생각했던 노인과는 다른, 노인 같지 않은 신노년 세대

 대한민국 사회에서 '노인'이라는 말은 단순히 나이 많은 사람이란 중립적인 의미뿐만 아니라 '경륜과 지혜를 가진 존경할 만한 사람' 이라는 긍정적인 의미로 사용되었다. 그런데 현대 사회에서 '노인'은 나이가 많아서 허약하고 능력 없고 고집 세고 사회적으로 부담이 되는 존재라는 다소 부정적인 단어로 인식되는 것 같다.


그러나 앞으로는 '노인'이라는 말이 다시 긍정적인 의미로 변할 가능성이 있다. "요즘 노인들은 노인 같지 않아"라는 말을 들어봤을 것이다. 카페에 가면 고상하게 차려 입고 생기발랄하게 수다를 떠는 노인들을 종종 볼 수 있고, 헬스장에는 청년 못지않은 정정하고 탄탄한 몸을 가진 노인들이 눈에 띈다. 65세가 넘었다고 해서 모든 노인들이 신체나 정신적으로 나이가 드는 것은 아니다. 개인의 건강상태나 자기관리, 마인드에 따라서 신체와 정신, 경제력, 사회적 활동 범위와 영향력은 천차만별이다.


2023년은 그 유명한 58년 개띠가 65세(만 나이 기준)가 된 해다. 대한민국 인구와 경제가 쑥쑥 성 장만 하던 시기에 태어났던 58년 개띠는 1차 베이비붐 세대(1955~1963년)를 대표하는 고유 명사가 되었다. 2023년에 0.72명인 합계출산율이 당시에는 6명이 넘어서 1958년에 태어난 인구는 99만 3,628명이다. 이들이 상급 학교에 진학할 때 고교 평준화, 일명 뺑뺑이가 되어서 대학 진학률이 높아졌고 이후 사회생활을 시작할 때는 '3저 호황' 이라는 대한민국 역사상 최고의 호경기에서 일했던 경험이 있다.


한국 경제의 성장기에 한창 일할 나이로 그 시대를 주도했던 58년 개띠의 세대가 바뀔 때마다 자산과 소비 시장에는 큰 변화가 있었다. 이런 그들이 노인이 되었고, 2025년 이후에는 1960년대생이 차례대로 노인 세대에 진입하게 된다. 과거에 생각했던 노인과는 다른, 노인 같지 않은 신노년 세대가 등장하게 된 것이다. 이들은 교육수준이 높고 다양한 사회 활동 경험을 가지고 있으며, 자기 관리를 잘하는 사람들이다. 어느 세대보다도 자산 축적의 기회가 많았던 축복받은 세대가 이제 65세 이상의 노인이 되고 있다.



인구 이동이 서울 부동산에 미치는 영향
학군지·일자리 유목민 vs. 여가생활·힐링 유목민
학군 유목민과 일자리 유목민

 좋은 도시란 무엇일까? 사람마다 가치를 어디에 두는지에 따라서 다르게 생각할 수 있지만 도시에 부여되는 정의를 잘 이행하고 있는 도시가 좋은 도시라고 한다면 큰 이견이 없을 것이다. 도시란 '일정한 지역의 정치·경제·문화의 중심이 되는 사람이 많이 사는 지역'이라고 정의되어 있다. 따라서 인구수나 경제 성장, 소득 수준, 생활 인프라 등의 지표를 통해서 도시의 수준을 확인해 볼 수 있다.


지방 소멸 위기 지역의 주된 원인은 저출생 문제가 아니라 인구 이동이다. 대한민국의 수도인 서울은 합계출산율이 0.55(2023년 기준)로 전국에서 가장 낮고, 반대로 지역 소멸 위험도가 가장 높은 전남은 0.97(2023년 기준)로 가장 높다. 서울은 부부 100쌍(200명)의 자녀 수가 불과 55명이고 세대를 건너면서 인구수가 4분의 1로 줄어들게 된다. 출산율만 놓고 보면 전쟁 중이었던 우크라이나(합계 출산율 0.7)보다도 격렬한 격전지나 다름없는 수치지만 서울의 소멸 위험도는 전국에서 세종시 다음으로 낮은 수준이다. 결국에는 소멸 위험이 낮은 지역, 지속적인 성장이 가능한 도시가 되려면 아이를 낳기만 하는 지역이 아니라 기르고 싶은 지역이 되어야 한다.


기후가 열악한 지역에 사는 유목민들은 삶의 가장 큰 목적이 가축을 잘 키우고 가족들이 배불리 먹고 잘 사는 것이기 때문에 기후 조건이 좋은 지역으로 터전을 옮겨 다닌다. 전쟁 후 한 세대만에 먹고사는 것을 걱정하는 시기를 벗어난 대한민국의 국민들은 이제 각자의 삶에서 가장 가치 있게 여기는 분야의 인프라가 잘 갖춰진 곳으로 터전을 옮겨 다닌다.


이제 도시가 지속적으로 성장하기 위해서는 사람들이 아이를 어디서 출산하는지 보다 어디서 양육하는지를 고려하는 것이 더 중요하고, 아이가 경제 활동을 할 만큼 장성했을 때 어느 지역에 터전을 잡는지를 고려하는 것이 가장 중요하다. 결국에는 경제 활동을 시작하는 지역에서 소득과 소비가 일어나고 그런 사람들이 많이 모이는 도시가 활성화되기 때문이다.


대한민국 부동산시장의 새로운 흐름

자산 형성의 가장 중요한 요인은 다름 아닌 ‘국가’다

"한 사람이 자산을 형성하는 데 있어 가장 중요한 요인은 무엇일까요?" 부동산 강연의 마지막에 자주 제시하는 질문이다. 질문에 대한 답으로 흔히 교육, 소득, 재테크, 결혼, 습관, 운 등이 나온다. 모두 그럴듯한 답변이지만, 필자가 정답으로 제시하는 것은 국가다.


내가 만일 South Korea가 아니라 North Korea에 태어났다고 상상해보라. 지금처럼 자유를 누리면서 고등 교육을 받고 경제활동을 하고 있지는 못할 가능성이 크다. 그만큼 국가는 개인의 운명에 큰 영향을 미친다. 국가는 단순한 생활의 터전 이상으로, 정치, 경제, 법률, 정책, 사회적 안전망 등을 제공하는 경제 동맹체이기 때문이다. 어떤 국가에서 태어났는지, 어떤 경제 환경 속에서 살아가는지는 개인의 경제적 기회와 자산 형성에 결정적인 영향을 미친다.


예를 들어 경제가 안정적이고 사회적 이동성이 높은 국가에서는 자산을 축적할 수 있는 기회가 상대적으로 많지만, 경제 불안정성이 높은 국가에서는 자산 형성이 더 어려워질 수 있다. 그런데 대한민국은 국적은 같지만 세대마다 마치 다른 나라에서 태어난 것처럼 정치·경제·사회적 배경이 다르다.


1950년대 한국전쟁 이후 한국은 매우 가난한 나라였고, 경제는 거의 붕괴 상태였다. 1960년대에 접어들면서 본격적인 경제 개발이 시작되었고, 이를 통해 급속한 경제 성장의 기초가 마련되었다. 2000년대 이후에는 다양한 산업과 문화 등의 분야에서 두각을 나타내며 명실상부 선진국으로 자리를 잡았다. 1950년대에는 다른 나라의 원조를 받던 최빈국에서 불과 50여 년 만에 다른 나라를 도울 수 있는 선진국의 위치가 된 것이다.


전 세계적으로 유례가 없는 자랑스러운 성과지만, 그 과정에서 조부모 세대는 후진국에서, 부모세대는 개발도상국에서, 자녀 세대는 선진국에서 자란 것과 같은 결과를 낳았다. 이에 따라 각 세대는 단순한 문화적 차이를 넘어, 자산 형성 방식, 경제적 가치관, 그리고 사회 시스템에 대한 이해도에서 큰 차이를 보이게 되었다.


부모 세대는 경제가 급속도로 성장해 부동산이 자산 증식의 주요한 수단이 되는 시기를 경험했다. 부동산 투자에 일찍 눈을 뜬 사람들은 주택 구매와 투자가 재산을 불리는 가장 확실한 방법이라는 믿음을 가지고 열광적으로 부동산시장에 뛰어들었다. 


하지만 지금의 젊은 세대는 부모 세대와는 전혀 다른 환경에서 성장했다. 현재 대한민국의 젊은 세대는 첨단 기술과 자본주의가 깊이 뿌리내린 사회에서 태어났다. 이들은 공유 경제와 개인의 취향을 중시하는 문화 속에서 자라났으며, 공동체보다는 개인의 성향과 자율성을 더 중시한다. 이러한 배경 속에서 젊은 세대는 부모 세대처럼 부동산 투자에 큰 열의를 보일 가능성이 낮다.


현재의 젊은 세대가 주도하게 될 새로운 주택 수요

앞으로 대한민국의 주인이 될 젊은 세대는 철저한 자본주의와 개인주의의 가치를 내면화한 세대다. 그들은 부모 세대와 달리 부동산을 단순한 투자 대상으로만 보지 않는다. 오히려 자신의 취향에 맞는 공간, 삶의 질을 높여줄 수 있는 주택을 선택하고 그 안에서 자유롭게 살아가길 원한다. 1인 가구와 맞벌이 가구의 증가, 그리고 비혼 문화의 확산 등은 이들의 주거 형태와 선호 유형에 큰 영향을 미치고 있으며, 이는 기존의 부동산시장을 재편하게 될 중요한 요인으로 작용할 것이다.


따라서 대한민국의 부동산시장은 과거와 같은 방식으로 유지될 수 없다. 젊은 세대가 주도하는 새로운 주택 수요는 개인의 취향, 삶의 질, 경제적 자율성을 중시하는 방향으로 변화할 것이다. 이는 부모 세대가 경험한 부동산 투자 열풍과는 매우 다른 모습으로, 앞으로 부동산이 단순한 투자 대상이 아니라 삶의 가치와 경험을 중시하는 공간으로 변화하게 될 것임을 말해준다.


이러한 부동산시장의 새로운 변화는 부동산 개발자와 정책 입안자들에게도 매우 중요한 부분이다. 미래의 부동산은 단순히 자산 증식의 수단이 아닌, 개인의 삶과 경험을 반영할 수 있는 공간으로 설계되고 개발되어야 할 것이다.



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