비즈
인문
자기계발
Trend
Briefing
  미국 주요 도시의 쇠퇴
코로나 바이러스 팬데믹으로 촉발된 원격 근무의 확대가 미국 주요 도시 인...



  • 은유적으로 말하자면, 미국의 도시들이 불타고 있다. 코로나 바이러스 팬데믹 이전에 이미 인구를 잃고 있었던 이 주요 도시들은 대규모 실업, 기업 폐쇄, 이미 치솟고 있는 범죄율이라는 형태로 ‘사회적 재난’에 대한 충분한 신호를 보여주고 있다.

     

    최근에 나타나고 있는 분열의 형태는 다양하다. 포틀랜드, 시애틀, 샌프란시스코, 미니애폴리스와 같이 백인이 압도적인 도시에서 폭력은 ‘흑인의 생명도 소중하다(Black Lives Matter)’ 운동의 아젠다를 지지하는 백인 급진주의자들을 특징으로 한다. 시카고와 뉴욕과 같은 더 다양한 구성을 갖는 도시에서의 시위는 법 집행 축소로 인해 일상의 위협이 더 증대되고 있다.


    그러나 「뉴욕 타임스(New York Times)」조차도 도시 밀도와 혼잡한 대중교통 노선이 코로나 바이러스의 전염을 더 악화시키고 있다고 보도하는 시기에, 소위 일부 전문가들은 명백한 데이터에도 불구하고 계속적으로 고밀도 신화를 신봉하고 있다. 그리고 여전히 특정한 사람들은 도시 내 더 큰 밀도와 집중, 더 많은 대중교통 확보를 옹호한다.

     

    다행스러운 점은 오늘날 사람들은 자신의 직장, 주거 등의 위치를 선택할 때, 그 선택의 폭이 과거보다 훨씬 더 넓다는 점이다. 일례로, 「뉴욕 타임스」에 따르면 2020년 3월 1일부터 5월 1일까지 42만 명이 뉴욕을 떠났다. 인구학자 웬델 콕스(Wendell Cox)에 따르면, 이는 1950년부터 2019년까지 뉴욕시의 총 70년 순인구 증가와 거의 동일하다.

     

    어떤 일이 일어나는 것일까?

     

    코로나 바이러스 팬데믹에 있어 조밀성이 가져오는 영향은 분명하다. 전반적으로 고밀도 지역은 밀도가 낮은 일반적인 교외 지역의 코로나 바이러스 사망률의 3배, 그보다 훨씬 더 많은 농촌 환경의 사망률의 8배에 해당하는 피해를 입었다.

     

    왜 그럴까? 도시의 취약성은 단순히 평방 마일 당 사람이 아니라 소위 ‘노출 밀도’에 달려 있기 때문이다. 이는 특히 지하철, 소형 아파트, 엘리베이터, 사무실과 같이 붐비고 통풍이 잘되지 않는 장소에서 다른 사람들과 지속적으로 접촉하는 척도이다. 이러한 이유로 밀집된 대중교통 중심 도시의 전형인 뉴욕 지역은 2020년 8월 말 기준 여전히 미국 코로나 바이러스 사망자의 약 1/3을 차지하고 있다.

     

    코로나 바이러스가 육류 포장 공장, 국경 도시, 아메리카 원주민 보호 구역 등과 같이 다른 지역에 위치한 특정 장소로 확산된 것은 사실이다. 그러나 이들은 뉴욕과 관련한 위험 요소와는 거리가 멀다. 코로나 바이러스 감염의 원인인 높은 빈곤률과 과밀화는 어디에서나 발생할 수 있지만 이 두 가지가 함께 만나는 곳에서 그 파괴력이 정점으로 치솟기 때문이다. 맨해튼보다 더 높은 빈곤률을 보이는 브루클린과 브롱스 자치구에서는 사망률이 전국 평균보다 7.5배나 높다.

     

    도시 기획자, 부동산 투기꾼, 그들의 홍보 담당자들은 이러한 수치를 무시할지도 모른다. 그러나 사람들은 자신과 가족의 건강을 매우 심각하게 생각한다. 실제로 최근 해리스 여론 조사에 따르면 도시 거주자의 40% 이상이 덜 붐비는 곳으로의 이동을 고려하고 있다. 미국부동산협회(the National Association of Realtors)는 더 많은 사람들이 마당과 작업 공간을 갖춘 단독주택을 찾고 있다고 말한다. 교외 주택 판매 - 특히 인근 코네티컷 - 가 급격히 증가하고 있는 뉴욕에서도, 앤드류 쿠오모(Andrew Cuomo) 주지사가 부유한 주민들에게 세금이 덜 부과되는 다른 주로 떠나지 말라고 평소 간청해왔는데, 이러한 발언을 이제는 줄이는 추세다.

     

    일부 도시 탈출자들은 교외를 넘어 농촌 지역까지 바라보고 있다. 뉴욕에서 도시 북쪽의 농촌 카운티들 내에 이러한 수요들이 대폭 증가하고 있다. 이러한 패턴은 몬태나(Montana), 콜로라도(Colorado), 오레곤(Oregon), 메인(Maine)과 같은 다른 교외에서도 마찬가지다.

     

    인구학자 조엘 코트킨(Joel Kotkin)이 최근 연구에서 발견했듯이 코로나 바이러스 이전에도 밀레니얼 세대는 파고(Fargo), 디모인(Des Moines), 페이엣빌(Fayetteville), 그랜드래피즈(Grand Rapids)와 같은 2단계 또는 3단계 대도시 지역으로 향하고 있었다. 뉴욕, 로스앤젤레스, 시카고와 같은 일부 대도시가 지난 5년 동안 밀레니얼 세대를 잃었음에도 불구하고 이 지역은 이주자가 계속 늘고 있다.

     

    이러한 현상의 또 다른 요인들도 있다. 지난 10년 동안 주류 언론은 밀레니얼 세대가 계속해서 도시에 쏟아질 것으로 예언했다. 그 과정에서 그들은 크고 밀집된 도시의 경제적 미래를 촉진하기 위해 많은 노력을 기울였다. 예를 들어, 「뉴욕 타임스」의 닐 어윈(Neil Irwin)은 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀과 같은 ‘슈퍼스타 도시’가 ‘슈퍼스타 직원을 모집할 가능성이 가장 높기 때문에’ (다른 중소 지방도시나 교외보다) 더 우세할 것이라고 주장했다. 일부 전문가들은 교외가 ‘다음 빈민가’가 될 것으로 예측하기도 했다.

     

    그러나 지난 10년 동안 도시 교외 지역이 대도시 일자리 성장의 약 80%를 차지했다는 사실은 거의 언급되지 않았다. 그리고 이 비율은 가장 최근에 더 커지고 있는 것 같다. 코로나 바이러스 팬데믹이 시작된 이래 하와이 이외의 지역에서 채용 공고가 가장 빠르게 감소한 곳은 샌프란시스코, 뉴욕, 시카고, 보스턴, 산호세와 같은 소위 ‘엘리트 지역’이었다. 마찬가지로, 클리블랜드, 상트페테르부르크(St. Petersburg), 인디애나폴리스, 콜럼버스, 리노(Reno), 채터누가(Chattanooga)와 같이 임대료가 다소 더 저렴하고 정치적으로 무난한 도시에서도 임대율은 급격한 하락을 보이고 있다.

     

    이러한 트렌드를 더욱 증폭시키는 요소 중, 원격근무의 증가보다 더 중한 것은 없다. 갤럽에 따르면 현재 미국 원격근무자의 약 60%는 가까운 미래에도 이 근무형태를 계속 유지하기를 원하고 있다. 스탠포드 대학의 경제학자 니콜라스 블룸(Nicholas Bloom)은 전염병이 종식되더라도 온라인 인력이 팬데믹 이전 6%에서 이후 20%에 가까운 수준으로 증가할 것이라고 예측하고 있다. 시카고 대학의 연구에 따르면 이러한 현상이 노동력의 3분의 1까지 증가할 수 있다고 최근 애틀랜타 연방준비은행 보고서에 의해 확인되었다.

     

    경제와 개인 선호도는 궁극적으로 도시의 형태를 결정한다. 예를 들어 2020년 여름 초기, 뉴욕에서 사무실들이 다시 열리기 시작했을 때 대부분의 근로자들이 복귀를 거부했다고 부동산 중개인들이 보고한 바 있다. 이것은 단순히 두려움을 표현한 것이 아니다. 갤럽은 팬데믹 이전에도 ‘대도시보다 시골이나 소도시 생활을 선호한다’고 표현한 사람이 이전보다 3배나 더 많았다고 발표했다. 그리고 결정적으로 여기에는 지식 근로자가 포함된다. 특히 최근 전문가를 대상으로 한 설문 조사에 따르면 전문가 인력의 70%가 밀도가 낮은 지역으로 이동하려 하는 것으로 나타났다.

     

    이제 원격 근무는 많은 산업에서 지배적 패러다임이 될 준비가 되어 있다. 비용 효율적인 도구들이 널리 퍼진 것과 상호 작용하여 원격근무 채택을 불가피한 것으로 만들고 있기 때문이다. 코로나 바이러스는 ‘대규모 원격 근무’를 현실로 가져 오는 데 필요한 오랫동안 기다려온 ‘방아쇠’를 제공한 것이다.

     

    한편 생산성 향상도 주목할 만하다. 기업 경영진들은 온라인 작업으로의 전환이 얼마나 원활했는지, 그리고 얼마나 큰 생산성 향상을 거두었는지를 파악하고 놀라움을 금치 못하고 있다. 결과적으로 대부분의 사람들은 이러한 트렌드가 팬데믹 이후에도 지속될 것으로 믿고 있다. 금융대기업 네이션와이드(Nationwide), 기타 주요 금융기관 바클리스(Barclay’s), 모건 스탠리(Morgan Stanley), 시티그룹(Citigroup), JP모건체이스(JP Morgan Chase) 등은 이미 대규모 사무 공간을 줄이기로 결정했다.

     

    ‘도시의 구세주’로 칭송받는 정보기술 산업은 특히 원격 근무에 매우 유용하다. 벤처 지원 스타트업을 대상으로 한 설문 조사에 따르면 이들 중 4분의 3이 완전히 또는 거의 원격 근무 상태로 유지될 것으로 예상했고, 사무실로의 복귀는 겨우 5%에 불과했다.

     

    이미 가장 높은 비율로 원격근무를 수행 중인 소프트웨어 일자리는 원래부터 본질적으로 원격근무를 쉽게 수행할 수 있는 조건이었다. 구글, 트위터, 페이스북, 세일즈포스닷컴을 포함한 수많은 기술 기업들은 팬데믹 이후 더 많은 인력들이 원격으로 일할 것으로 예측된다. 그리고 미국 부동산 중개 플랫폼 레드핀(Redfin)에 따르면, 기술 노동자 3명 중 2명이 이제 도시를 떠날 의사가 있어, 수많은 사람들이 교외 지역을 찾거나 심지어 농촌 지역으로 이동할 것으로 예측된다.

     

    이러한 변화는 상업용 모기지에서 3조3천억 달러의 잠재적 손실부담률(haircut)을 포함해 심각한 재정적 손실을 초래할 수 있다. 특히 취약한 곳은 현재 소매 임대료가 급락하고 있는 뉴욕과 같은 지역들, 허드슨 야드(Hudson Yards), 써니사이드(Sunnyside), 퀸즈(Queens)와 같이 계획된 신규 대규모 개발지 등이다. 실제로 2020년 8월 초, 로스앤젤레스 고층 오피스 타워가 2019년 가격보다 3분의 1 정도 낮은 가격에 매각되었다. 이로 인해 몇몇 개발 프로젝트는 중도에 폐기될 수 있으며, 중국이 자금을 지원하는 대형 프로젝트 개발 사업들도 마찬가지다.

     

    주요 도시에서 증가하는 무질서와 범죄도 이러한 추세에 한 몫을 담당하고 있다. 수없이 발생하는 살인 사건의 충격은 로스앤젤레스, 시카고, 뉴욕과 같은 주요 도시들의 장기적 위협이 될 것이다. 세계 최고의 기업입지 전문가 협회인 사이트 셀렉터스 길드(Site Selectors Guild)의 제이 가너(Jay Garner) 회장은 보안이 현재 새롭게 뜨는 주제라고 말한다. 가너에 따르면, 10% 정도의 기업들만 대도시에 위치하기를 원하고, 대부분은 교외, 소규모 도시 또는 시골 지역을 선호하고 있다. 현재 기업들이 가장 많이 언급하는 곳은 보이시(Boise), 콜로라도스프링스(Colorado Springs), 콜럼버스(Columbus), 캔자스시티(Kansas City), 인디애나폴리스(Indianapolis)와 같은 도시들이다.

     

    결론은 무엇인가? 이제 혼잡한 대중교통과 고속도로로 대변되는 밀집된 미국 거대 도시의 시대가 끝나고 있다는 것이다. 각종 첨단기술과 인구학, 인간 행동의 트렌드는 새로운 대안을 선호하고 있다. 이에 우리는 향후 다음과 같은 예측을 내려 본다.

     

    첫째, 단기적으로는 적어도 ‘진보적’ 규칙 하에 있는 도시는 계속적으로 고용주를 잃을 것이다.

     

    예를 들어 아마존을 보자. 이들은 부유한 직원들에게 세금을 인상하고 치안 부문은 약화시키고 있는 시애틀에 대한 관심을 잃고 있다. 아마존은 더 많은 일자리를 교외 지역 레드몬드(Redmond)와 벨뷰(Bellevue)로 옮기고 있다. 한편, 벡텔(Bechtel), 매케슨(McKesson), 파슨스 엔지니어링(Parsons Engineering), 제이콥스(Jacobs), 도요타(Toyota), 닛산(Nissan)과 같이 오랫동안 베이 에리어(Bay Area)와 로스앤젤레스에 머물렀던 대기업들이 주로 선벨트(sunbelt) 교외로 이전했다. 세금과 치안에 대한 우려 외에도 고도의 기후 정책으로 인해 다가오는 위협은 기업, 특히 제조업체를 다른 주로 몰아넣는 데 영향을 미치고 있다.

     

    둘째, 주요 도시에 대한 위기와 인구 이동은 2020년부터 미국 정치에 놀랍도록 큰 역할을 할 것이다.

     

    대규모의 인구 이동으로 인해 공화당과 민주당의 전통적 지지 기반이 모두 영향을 받을 것이다. 여기에는 단순한 인구 이동만이 아닌 다른 이유도 포함되어 있다. 정치적 영향력과 선택, 끊임없는 무질서, 경찰의 감소, 일자리 창출, 학교, 인프라 등이 그것이다.

     

    셋째, 극적인 정치적 변화와 더불어, 미국 대도시의 인구가 급격히 감소하면서, 임대료와 부동산 가치도 함께 감소할 것이다.

     

    21세기 이후 초기 20년 동안 젊은 1인 지식 근로자의 급증은 밀집된 도심 르네상스를 만드는 데 큰 도움이 되었다. 그러나 원격근무가 점차 보편화되고 밀레니얼 세대가 가족을 형성함에 있어 대도시 생활의 비용과 위험이 증가하면서, 도시화의 이점이 모두 상실되고 있다. 높은 범죄율과 세금 부과, 높은 임대료, 팬데믹에 대한 도시생활의 취약성과, 어디서나 일할 수 있고 여전히 높은 급여를 받을 수 있는 원격근무의 장점이 인지되면서 불거지는 현상이다. 산호세(San Jose), 샌프란시스코(San Francisco), 시카고(Chicago), 뉴욕시티(New York City)의 아파트와 사무실 가격 프리미엄은 이미 정점에 도달했고, 이제 이 수준을 유지하기는 쉽지 않을 것이다.

     

    넷째, 현재 부유한 계층의 도시 이탈이 몇몇 도시에서 ‘가속화되는 악순환’을 유발할 것이고, 그로부터의 회복은 거의 불가능할 것이다.

     

    가장 부유한 주민들이 워싱턴, 뉴욕, 시카고, 샌프란시스코를 떠나면서 세수와 재산 가치가 불가피하게 하락할 것이다. 세수가 낮아지면 공공 서비스가 줄거나 품질이 떨어지게 될 것이다. 더군다나 부유한 고객이 적기 때문에 수많은 유관 비즈니스들이 문을 닫아야 할 것이다. 이러한 공공 및 민간 서비스가 없으면 기업은 높은 임대료를 지불하지 않을 것이며 원격 근무로 이전하고 더 집중할 것이다. 결과는 빈 사무실과 아파트 타워가 될 것이다. 이로 인해 일부 도시나 지방자치단체의 파산이 발생할 수도 있다. 디스토피아적인 환상이 아니라 불과 60년 전 미국에서 가장 부유한 도시 중 하나였던 디트로이트에서 일어난 이야기이다.

     

    * *

     

    References List :
    1. NewGeography.com.  April 19, 2020.  Wendell Cox.  NEW YORK, LOS ANGELES, AND CHICAGO METRO AREAS ALL LOSE POPULATION.
    HTTP://WWW.NEWGEOGRAPHY.COM/CONTENT/006280-NEW-YORK-LOS-ANGELES-AND-CHICAGO-METRO-AREAS-ALL-LOSE-POPULATION

     

    2. The New York Times. May 10, 2020.  David Goodman and Michael Rothfeld.  Why the Path to Reopening New York City Will Be So Difficult.
    https://www.nytimes.com/2020/05/10/nyregion/reopen-coronavirus-nyc-testing.html

     

    3. The New York Times. May 15, 2020.  Kevin Quealy.  The Richest Neighborhoods Emptied Out Most as Coronavirus Hit New York City.
    https://www.nytimes.com/interactive/2020/05/15/upshot/who-left-new-york-coronavirus.html

     

    4. com. August 10, 2020.  Wendell Cox.  COVID DEATHS & HIGH URBAN POPULATION DENSITIES (AUGUST 7 UPDATE).
    http://www.newgeography.com/content/006740-covid-deaths-high-urban-population-densities-august-7-update

     

    5. NewGeography.com.  April 12, 2020.  Wendell Cox.  “EXPOSURE DENSITY” AND THE PANDEMIC.
    HTTP://WWW.NEWGEOGRAPHY.COM/CONTENT/006608-EXPOSURE-DENSITY-AND-PANDEMIC

     

    6. 05/18/2020.  ERIN DURKIN. NYC's poorest neighborhoods have highest death rates from coronavirus.
    https://www.politico.com/states/new-york/city-hall/story/2020/05/18/poorest-nyc-neighborhoods-have-highest-death-rates-from-coronavirus-1284519


    7. National Review. August 7, 2020. KYLE SMITH. Baby Please Come Back, Says Andrew Cuomo.
    https://www.nationalreview.com/2020/08/baby-please-come-back-says-andrew-cuomo/?utm_source=Sailthru&utm_medium=email&utm_campaign=NR%20Daily%20Monday%20through%20Friday%202020-08-07&utm_term=NRDaily-Smart

     

    8. org. March 2020. Ross DuVol, Joel Kotkin, et. al.  Millennials Find New Hope in the Heartland.
    https://heartlandforward.org/media/pages/millennials-find-new-hope-in-the-heartland/3857432247-1584037418/hf_millennials_full-report-vf_3.12.20.pdf

     

    9. The New York Times. 19, 2018.  Neil Irwin.  The Biggest, Richest Cities Won Amazon, and Everything Else. What Now for the Rest?
    https://www.nytimes.com/2018/11/19/upshot/the-biggest-richest-cities-won-amazon-and-everything-else-what-now-for-the-rest.html

     

    10. Stanford New. June 29, 2020. May Wong.  Stanford research provides a snapshot of a new working-from-home economy.
    https://news.stanford.edu/2020/06/29/snapshot-new-working-home-economy/

     

    11. The Wall Street Journal. June 21, 2020. Konrad Putzier.  New Yorkers Now Can Return to the Office. Most Are Staying Away.
    https://www.wsj.com/articles/new-yorkers-now-can-return-to-the-office-most-are-staying-away-11592731800

     

    12. Business Facilities. April 30, 2019. BF Staff.  Most U.S. Professionals Would Opt To Leave Cities.
    https://businessfacilities.com/2019/04/most-u-s-professionals-would-opt-leave-cities/

     

    13. com. May 30, 2020. Jon Swartz. Work-from-home productivity pickup has tech CEOs predicting many employees will never come back to the office.
    https://www.marketwatch.com/story/work-from-home-productivity-gain-has-tech-ceos-predicting-many-workers-will-never-come-back-to-the-office-2020-05-15

     

    14. com. July 21, 2020. Andrew Chamings. Survey: 2 out of 3 tech workers would leave SF permanently if they could work remotely.
    https://www.sfgate.com/living-in-sf/article/2-out-of-3-tech-workers-would-leave-SF-15289316.php

     

    15. The Wall Street Journal. March 24, 2020. Konrad Putzier and Esther Fung.  Businesses Can’t Pay Rent. That’s a Threat to the $3 Trillion Commercial Mortgage Market.
    https://www.wsj.com/articles/businesses-cant-pay-rent-thats-a-threat-to-the-3-trillion-commercial-mortgage-market-11585051201

     

    16. com. June 31, 2020. NFX.com Results from the VC & Founder COVID-19 Sentiment Survey, Part II.
    https://www.nfx.com/post/vc-founder-sentiment-survey-part-2/

     

    17. com. AUG 2 2020. Lauren Thomas.  Retail rents plummet across New York City, as America’s glitzy shopping districts turn into ghost towns.
    https://www.cnbc.com/2020/08/02/retail-rents-plummet-across-new-york-city-a-warning-for-other-areas.html

     

    18. com. April 15, 2019. Zachary Small. The Financing of Hudson Yards Is Worse Than Its Architecture.
    https://hyperallergic.com/494907/the-financing-of-hudson-yards-is-worse-than-its-architecture/

     

    19. com. May 24,2016. Wendell Cox.  SUBURBS (CONTINUE TO) DOMINATE JOBS AND JOB GROWTH.
    HTTP://WWW.NEWGEOGRAPHY.COM/CONTENT/005264-SUBURBS-CONTINUE-DOMINATE-JOBS-AND-JOB-GROWTH

     

    20. June 25, 2020. Jed Kolko. Why Job Postings Have Fallen More in Large, Rich Metros.
    https://www.hiringlab.org/2020/06/25/job-postings-large-rich-metros/

     

    21. WolF Street. Aug 3, 2020. Wolf Richter.   Rents Swoon in San Francisco, Other Expensive Cities, TX-OK Oil Patch Y/Y. But 23 Cities with Double-Digit Rent Increases.
    https://wolfstreet.com/2020/08/03/rents-swoon-in-san-francisco-other-expensive-cities-and-tx-ok-oil-patch-y-y-but-23-cities-with-red-hot-double-digit-rent-increases/

     

    22. APRIL 3, 2020.MEGAN BRENAN.  U.S. Workers Discovering Affinity for Remote Work.
    https://news.gallup.com/poll/306695/workers-discovering-affinity-remote-work.aspx

     

    23. The Wall Street Journal. June 17, 2020. Daniel Henninger. The Coming Urban Exodus: Failing progressive governance is making daily life too chaotic and stressful in many U.S. cities.
    https://www.wsj.com/articles/the-coming-urban-exodus-11592435672?mod=itp_wsj&ru=yahoo

     

    24. com. June 29, 2020. Jay Garner.  How Covid-19 is shifting corporate Location Strategy.
    https://siteselectorsguild.com/wp-content/uploads/Site-Selectors-Guild-COVID-Research-Infographic-Final.pdf

     

    25. City-Journal. July 8, 2020. Christopher F. Rufo. Cult Programming In Seattle.
    https://www.city-journal.org/seattle-interrupting-whiteness-training

     

    26. Chicago SUN-TIMES. Aug 10, 2020. Sam Charles, Manny Ramos, Madeline Kenney, and Fran Spielman. ‘A keg of dynamite’: Police shooting in Englewood leads to looting, gunfire downtown.
    https://chicago.suntimes.com/crime/2020/8/10/21361546/magnificent-mile-looting-vandalism-property-damage-michigan

     

    27. Yahoo! News. June 25, 2020.  Tobias Hoonhout.  Seattle Businesses, Residents Sue City for ‘Extensive Harm’ for Allowing ‘Autonomous Zone.’
    https://www.yahoo.com/news/seattle-businesses-residents-sue-city-154239985.html